パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[822: 名無しさん]

>>821 マンション検討中さん
70年定借は今後当たり前になってくると思います。

[823: マンション検討中さん]

>>818 マンション検討中さん

渋谷区なのに中野区や埼玉の浦和より安い！
ここに住んで中野や浦和とかにマウントを取るのが楽しみ！

[824: マンション掲示板さん]

>>818 さん
ネットで言われるような資産価値みたいなセオリー通りの基準を気にしない人であれば、選ぶ理由はそれなりにあるかもしれないですね。（駅近大規模ではありますが、、）
笹塚以外も周りに下北沢、代々木上原、幡ヶ谷、自転車なら代々木公園、原宿、渋谷まで足を伸ばせるので、そういうエリアがライフスタイルに合っていれば、中野より選ぶ理由になるんじゃないでしょうか。
買う基準って本当に人それぞれなので！

[825: 評判気になるさん]

>>823 マンション検討中さん
また荒れるからどさくさ紛れに浦和を入れるな
東京23区ですらない埼玉県は比較対象外

[826: 匿名さん]

23区もアドレスによってピンキリだよ。忌避施設が集まるような埋立地よりは埼玉の方が住みやすいかも。

[827: 匿名さん]

>>826 匿名さん

たしかに埋め立て地でも港区なら良いが江東区の埋め立て地買うくらいなら埼玉の方が良い。

[828: 匿名さん]

ガチの地雷物件はXでネタにもされない(出来ない)
十条は結構弄られてたけど大山は全く話題に出ない
ここも全くと言っていいほど話題に出ないから、つまりそういうことよ

[829: 評判気になるさん]

>>824 マンション掲示板さん
まさにこれ
中野は完結型の街で隣町とのつながりが薄い
高円寺や新宿も思ったより遠く2から４キロ離れてる

[830: 匿名さん]

>>810 匿名さん
＞先の武蔵小杉のように築10年以内で8万する
→リンクを確認しましたが、修繕積立金は2.5万～4万。管理費は2.6万～3.6万。特に高い方は100平米近いのでごく標準的な金額だと思いますけどね。この金額が高いというなら買わなければ良いのでは。払える人が買いますし、この徴収額が不足しているという説明にはなっていませんよ。

＞建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず
いいえ。既に書いたように1棟1000世帯、戸当たり3万/月の徴収で15年で54億円です。そしてタワマンの大規模修繕の相場は10億～15億程度です。「適正な修繕費が確保できず」というのは何を根拠にしているのですかね。

＞一時金を徴収する管理組合は出ております。
いいえ。実際には一時金徴収はほぼ不可能なんですよ。大規模修繕コストは戸あたり100万～150万のため、一時金は数十万～100万程度が予想されます。ただ、こんなカネを突然払える世帯は少なく、払えない世帯は反対しますので総会の特別決議が可決が難しい。何とか可決しても、払えない世帯は一定数必ず存在します。資金不足で一時金を集めるのですから、大げさに言えば1世帯でも払わないと修繕ができません。未納を想定して多めに集めれば、未納者の肩代わりをさせられる事になり、これまた反発が大きい。全世帯が合意し、全世帯が実際に支払う必要があるのですが、こんな事は不可能です。よって資金不足の場合は公庫などから借入れをして、毎月の積立金の徴収額を少し増やして返済するんですね。これだと不公平感がなく総会の合意も取れ、実際に工事も可能になります。一時金徴収は絵にかいた餅なんですね。マンション管理を知っている人間にとっては常識です。あなたはおそらくネット情報の受け売りですね。

[831: 匿名さん]

>>812 マンション掲示板さん
＞築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。
→この川口アパートメントというのは、その方面ではかなり有名なヴィンテージマンションですね。管理費、修繕積立金が異常に高いのは、一括給湯、一括暖房だからボイラーの維持管理費が莫大なんですよ。実はこのマンションではあまりにコストがかかるので、専有部での給湯暖房設備の導入が検討されています。
本当に知識が浅いですね。

[832: 匿名さん]

>>814 評判気になるさん
このグラフでは確かに戸数が多いマンションで金額も高くなっていますが、統計の特性を理解する必要があります。タワマンなど大規模物件は母数が少なく、中小規模のマンションは母数が圧倒的に多い現実があります。そして中小物件は築古傾向が強くロクな管理がされていない物件（自主管理で徴収額も極めて安く廃墟化しているようなボロ物件）も多い。こういった事から値段が引き下げられるのです。
一方で大規模物件はタワマンなど築浅傾向が強く、例外なく大手管理会社が関与し、相応の徴収額で、現代水準の管理がされています。こういった事情から中小規模は安く、大規模物件は高くなるのです。データは正しく読み取りましょう。

[833: 匿名さん]

＞戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。
「予想されております」というなら、54億の貯蓄で1000戸のマンションの大規模修繕資金が不足する根拠を示して欲しいですね。予想になってないですよ。

＞超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり
タワマンの大規模修繕なんて至る所で多数の実績があります。もちろん大規模、高層なりの対応は必要で相応のコストもかかりますが、ほとんどのタワマンは資金も豊富で極めて健全な収支構造ですよ。大企業と中小企業の収益高層と同じで、大企業は営業コストも大きい反面、それを支える収益も莫大です。

[834: 名無しさん]

>>828 匿名さん

黙れよ、玉袋野郎がｗｗ

[835: 口コミ知りたいさん]

>>830 匿名さん
板マンに比べて高いということですね。築15年前後の400-500戸規模の板マンであれば、100平米でも4万円弱なので、その倍はかかるということです。

エルザタワー55が650戸で2015年の段階で1回目の修繕費が12億ですから一戸あたりが185万、今修繕費が上がるとして230-250万、次の30年後以降の2回目は交換部分が増えるので、3倍くらいの想定で、700-750万となると、1回目+2回目で90-100億になり、1回目は余裕ありますが2回目以降に足りなくなるので修繕費が増えます。さらに3回目以降はもっと増えるので、さらに上がります。問題はまだタワマンの2回目以降の実例がなく、その相場や実態が見えないということです。どうやら830さんはマンション管理にお詳しいようですから、2、3回目以降のタワマンの大規模修繕の計画についてお伺いしたいのですが。

[836: 評判気になるさん]

>>818 マンション検討中さん
行ってみれば分かるが、笹塚と中野では結構雰囲気が違う。何となくゴチャゴチャしているのは共通だが、甲州街道一本で新宿に接続し、渋谷との物理距離が近いのも大きい。タクシー乗っても一瞬。中野もそれなりだが信号も結構あり時間がかかる。
代々木公園や代々木上原方面（都心方面）はやはり笹塚の方がメリットが大きいし、好き嫌いは別としてオシャレカッコいい雰囲気は強い。

[837: 口コミ知りたいさん]

>>836 評判気になるさん
中野は道路事情貧弱なので、中野通りが大久保通り交差点の中野五叉路から南側は2車線になる。放射状は2車線の大久保通りとさらに南側の5車線の青梅街道、側道や立体交差がなく信号も多いのであまり進まない。バス便が多いので青梅街道出るまでにもとにかく渋滞する。北側は放射状に早稲田通りしかないのでこれも2車線で貧弱。環七出るにも遅い。

一方で笹塚は放射状には甲州街道で8車線と首都高4車線あるのと下道でも立体交差が多い信号が少ないので早く進む。南北に4車線の井の頭通りと2車線の水道道路あるのでバイパスも多い。環七も甲州街道西へ行ってすぐにかの有名な大原交差点に出られる。中野通りの南側行けば山手通りや246までも近い。さらに延伸すれば学大方面にも抜けられる。道路事情は明らかに笹塚の方が恵まれている。

[838: マンション検討中さん]

榊敦司の信者がいる。まだこういう事言ってる人がいるんだね。

[839: 通りがかりさん]

>>835 口コミ知りたいさん
830さんはハイエナ投資家さんなんで、日本の建設業界の事情や今後のこの業界のこと、技術的なこと、供給側の事情のことはわからないので相手にしない方がいいと思います。
正常性バイアスがかかってる人に反論するのは時間の無駄です。
日本を荒らさないでほしいものです。さよなら。

[840: 評判気になるさん]

>>839 通りがかりさん

そうみたいですね。麻◯台を建設した清◯建設とか三◯◯◯建設とかは赤を出しているのでこのまま無理な超大型再開発が続いたら建設業界から反発をくらいそうですね。

[841: 匿名さん]

自動運転がもっと確立して、駅前神話はなくなり、垂直方向ではなく、もっと広域に街づくりがされることを日本政府に期待したいです。ノブレスオブリージュな日本人増えればいいですね。

[842: マンション掲示板さん]

>>836 評判気になるさん
中華系投資家？や建設会社？のレスはもう無視して、
ここのマンションの話しましょう！

わたしも同感でここはオシャレかっこいい雰囲気あります。
ここ興味ありますが、やはり定借が気になります。

[843: 匿名さん]

立地が良いエリアは定借でもリセール高いですからね。ここは立地が抜群に良いし、定借でも問題ないと思いますよ。

[844: 口コミ知りたいさん]

>>843 匿名さん
自作自演の投稿乙。

[845: 名無しさん]

>>842 マンション掲示板さん
少し前にグローリオ笹塚とか、同立地でも小規模物件ありましたね。こちらの定借買うより築浅の中古でも所有権を待つのとどちらが良いのでしょうか。

[846: 口コミ知りたいさん]

釣るなよ。痛い奴だな。

[847: 検討板ユーザーさん]

>>831 匿名さん
タワマンに限らずマンションは建替不可能だと思います。
都内に築45年以上の中古マンションを何棟か所有していますが30年まで適正な修繕をしておりましたが、3回目以降の大規模修繕では修繕や更新では対応できない不具合が出て来ています。
建替審議も昨今の建築費の高騰で解体の撤去費用も高騰し1戸あたりの負担額が築浅中古マンションが買える金額にまで膨れ上がりました。工期は6年。6年間の仮住費用＋マンション建替費用。面倒な諸手続。建替後に資産価値が上がるとなっても、各世帯事情があり纏まりません。床が20%以上増えるなど、一時金のキャッシュを低くしない限り、マンションの建替は無理だと思ったほうがよいと思います。タワマンのような何百世帯になるとなおさら絶望的のような、、

[848: マンコミュファンさん]

>>845 名無しさん
リセール前提であれば所有の方が良い気がします。

[849: 口コミ知りたいさん]

>>847 検討板ユーザーさん
同じ奴が別人を装って何度も何度も同じ内容を投稿してウザい。いい加減にしろ。

[850: マンション検討中さん]

車民がやたら甲州街道アピールしてるけど、駐車場割合からして車利用民はマイノリティでしかないんだよなぁ

普通に考えたら街道沿いなんて騒音と排気ガスで余程の好立地アドレスでもない限り忌避要件筆頭候補で、こっちの方がマジョリティ(ここは富裕層が多い高級住宅街でもない名ばかり渋谷区)

不動産評価はマジョリティに依存するからね、そこを履き違えないように…しかも定借という最劣後条件

[851: 匿名さん]

資産性を考えるなら、所有か定借かより立地の方が大事ですよ。

[852: 検討板ユーザーさん]

>>850 マンション検討中さん

現地確認した方の感想がこちらですから…
https://x.com/yurushaki/status/1800145551385858533

↓

https://x.com/yurushaki/status/1850306310463746053
https://x.com/yurushaki/status/1850307308875894796

[853: 匿名さん]

築50年のタワマンとか共用部ボロボロで躯体も劣化して、賃料相当下げないと借り手着かないよ。立地が良ければ建て替えもできるけど、湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンはきついと思う。賃料よりも管理費修繕費のほうが高くなって0円でも買い手がつかない時代が来るかも。

[854: 口コミ知りたいさん]

>>853 匿名さん
また涌いてきやがった。どこまで粘着質なんだ？ここじゃなく別の場所でやれよ。

[855: 匿名さん]

>>853 匿名さん

同意。交通インフラも整っていない環境も悪い江東区の湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンとかは最悪だ。

[856: 匿名さん]

湾岸もアドレスによってピンキリ。豊洲や有明は住環境が良くて人気が高いけど、品川や夢の島は忌避施設が多くてあまり住みやすいエリアではない。

[857: 評判気になるさん]

>>856 匿名さん

品川と有明なら品川、考えるまでもない。

[858: マンション検討中さん]

>>852 検討板ユーザーさん
笹塚は排気ガスが臭いって言ってるけどそんなに匂いを感じるかな。たしかにゴミゴミしてるけど都内はみんなこんな感じだよね。幕張は空気がきれいとの事だけど、笹塚と幕張は競合しないでしょ。

[859: マンコミュファンさん]

>>858 マンション検討中さん
笹塚住みで、自転車で甲州街道走ることも多いけど排気ガスは感じたことない。ただ洗濯物は甲州街道側に向かって干せないだろうね。部屋の中に取り込むと見えないうちにススが着いてるのが分かるから。

[860: 匿名さん]

清掃工場側の物件だと排煙のダイオキシンとか気きなるけど、笹塚は空気の良いエリアだと思う。

[861: 評判気になるさん]

>>860 匿名さん

清掃工場の排煙はダイオキシンは除去されています。

[862: 評判気になるさん]

>>860 匿名さん

甲州街道沿いで空気が良いって釣りはおやめください。

[863: 口コミ知りたいさん]

>>855 匿名さん
潮風で躯体の劣化が早いというのも問題

[864: 匿名さん]

>>863 口コミ知りたいさん

潮風で躯体が劣化するという科学的な研究結果はない。もし劣化するならとっくに劣化している。劣化するなんてのはあなたの妄想。

[865: 名無しさん]

>>850 マンション検討中さん

ここ買う人は単独で笹塚というアドレスだけでは見ないからね、ササハタハツとあるように初台・幡ヶ谷・笹塚で一帯で見てるし、隣の西原、上原や北沢とかエリアで見てるので。地歴でいうと笹塚から渋谷本町(今の西新宿五丁目まで)まで元々全部幡ヶ谷だったからね。アドレスだけ見る人は知らないと思うけど。

道路で見るのはエリアで見てるからそれらの繋がりが大事。車だけじゃなくてもバイク趣味もこのあたり多いのでね、地域的にはマジョリティだと思う。ハーレーの店もあるし、いろいろカスタムしてくれる店も多いので。自転車屋も有名店。

[866: 検討板ユーザーさん]

>>864 匿名さん
非科学的な方が湧いてきましたね。
https://www.j-cma.jp/?cn=102632

[867: 匿名さん]

>>852 検討板ユーザーさん
東大近いと言っても駒場と生産研でしょ、学部一二年と院駒場だったら近いけど、大多数は本郷だからそうでもない。

[868: マンション検討中さん]

塩害って騒ぐのがいるけど、銀座、日本橋、丸の内、六本木なんて海から2キロくらいだし、渋谷新宿でも6キロくらいしか離れていない。都心部は常に潮風に晒されているのは確実だけど古い建物でも塩害を意識する事も特別な対策をしているわけでもない。そもそも潮風は内陸の数百キロまで到達するとも言われているわけで・・・。どっかのエセ住宅評論家がもっともらしく広めた言説を情報リテラシーの無いネット民が信じただけですね。

[869: ご近所さん]

>>865 名無しさん
笹塚は新宿渋谷の利便性の高い繁華街と、西原、北沢、上原、羽根木あたりの古くからある落ち着いた住宅街の境界に位置するという意味で凄く絶妙な立地だと思う。自転車があれば新宿渋谷は2～3キロだから本当に便利。ランニングで代々木公園を経由すると丁度良い距離。

[870: 口コミ知りたいさん]

>>868 マンション検討中さん
すぐ近くに海のあるタワマンのこと言ってるのでは。以前SNSに築10年程度のタワマン写真載ってたけど確かにひび割れや錆で劣化早かった。

[871: 評判気になるさん]

>>870 口コミ知りたいさん

波の荒い海岸近くはそうなる。東京は湾岸含めて関係が無い。