パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[751: 名無しさん]

>>747 匿名さん
希望的観測と正常性バイアスのダブルでなかなか酷いですね。ある意味で放射性廃棄物的な、次世代に向けた出口無しとどう向き合うのかの視点がごっそり抜けている。

[752: マンコミュファンさん]

>>740 匿名さん

私も港区と渋谷区しか検討する気がしません。同じですね。

[753: 匿名さん]

>>745 匿名さん
作り逃げ売り逃げですね。解体をスムーズにやろうとするのであればせめて耐用年数50に設定して、S造プレキャス化して、超高層オフィスみたいにするしかない。タワマンの解体事例はまだないが、オフィスビルであれば解体事例も多いので。神戸市の選択は正しかったと思います。

[754: 評判気になるさん]

>>751 名無しさん
みんな自分が良ければそれでいいんですよ。
次の世代は次で考えるということで、割り切りましょう。

[755: 匿名さん]

ピンキリピンキリ連呼してる奴ウザい。

[756: 匿名さん]

>>753 匿名さん
神戸市長さんですか？！
持続可能な世界都市を目指す東京も何かしらの規制
かけるかもですね。

[757: 匿名さん]

>>745 匿名さん
50年後タワマン地区がゴーストタウン化したら、その街は廃墟化して、また別の地域で新たな街づくりが行われて発展する。そして、欧米のように低層が人気になる。その繰り返しでもいいかもですね。

[758: 口コミ知りたいさん]

>>753 匿名さん
オフィスの区分所有はBtoBなので定借テナントなら解体可能ですが、タワマンの区分所有は、海外含めた投資家も多くいて解体の調整は絶対に出来ないと言い切れますね。

[759: マンション検討中さん]

>>745 匿名さん
廃墟化の問題はタワマン、一般マンション、戸建て関係なく、基本的には立地の資産性の問題です。住居需要があり資産性が維持されるエリアなら廃墟化はあり得ません。きちんと値段が付けば住まなくなっても、売る、貸すは容易で次の住民に引き継がれます。住民は物件を適切に管理して価値をさらに高めようとしますし、相続でもカネになる物件を放置する相続人はいないでしょう。管理費の滞納があっても、管理組合が差し押さえて競売で回収できます。フェラーリがいつまでも価値を保ち高額で取引されるのと同じです。
一方で需要が消滅し価値がなくなれば、売れない、貸せない、関わるだけ損、住民は無関心になり、滞納されても競売で回収出来ず資金不足、廃墟化へ進みます。郊外の団地やリゾートマンションがこのパターンです。基本的にタワマンは好立地にしか存在しませんし、笹塚という立地ならまず廃墟化は関係ないでしょう。

タワマンは修繕にコストがかかる反面、戸数も多く収入も莫大です。例えば1棟1000世帯、1世帯3万/月の徴収で大規模修繕までの15年間で54億貯まります。滞納があれば差し押さえて回収できますし、これだけあれば十分な修繕が可能です。タワマンは資金不足で必要な修繕が出来ないというのは完全な誤解です。むしろ小規模マンションの方が資金力が乏しく資金不足のリスクは格段に高いのが現実です。

そして資産性が保たれている（あるいは上昇している）立地なら、建て替えた方が利益が出るため60年もすれば必ず建て替えの話が出てきます。そしてさらに資産価値が上がるわけですね。確かに合意形成の問題はありますが、多くの人は経済合理性で判断するため、儲かる話なら合意するケースが多いです。
ただ残念ながら定借ではこのような循環は期待できず、最後はゼロになってしまいます。この点は留意すべきです。

[760: eマンションさん]

>>758 口コミ知りたいさん
そうなると持続性を考える意味ではタワマンは定借で強制的に解体させることが正解になりますね。

[761: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
港区の埋立地は地歴も良くないし、都営住宅が多く集まっているから笹塚と比べると民度も低いですよ。

[762: 口コミ知りたいさん]

よくタワマン廃墟化問題で神戸市の「タワマン禁止令」の話を持ちだす人がいるんだけど、神戸市は人口減少が全国ワースト1位（数年前）になった事もあるくらいの人口減少に極めて強い危機感がある自治体なんだよね。タワマンを禁止して何とか商業地を繁栄させて人を集めようとしている。一方で渋谷区など都心5区はあと40年人口は増え続け、全国的にも最後まで人が集まる地域。ワースト1位とベスト1位を同列で比較できるはずないでしょ。神戸なんてタワマンのニーズも無いし本来的に建てちゃいけない街なんだから。

[763: eマンションさん]

>>759 マンション検討中さん
フェラーリとタワマンは設備と躯体など劣化する部分が全然違います。ディベの方のコメントと一緒ですね。
RCやSは、中性化や金属疲労など表面上の修繕では対応できないなど数十億あっても足らない、出口の無い躯体劣化が出てきます。
容積緩和から小さな敷地に超高層をつくること自体が、間違ってます。建てれる技術はあるけど、50年以上維持管理する技術、解体する技術がないということです。作り逃げ売り逃げの世界です。
立地がいいからこそ、外国人の投資家がいて、その問題前にリセールするでしょう。30年前にリセールする前提でいれば問題ないですけどね。それはでも無責任です。

[764: 評判気になるさん]

>>763 eマンションさん
投資前提なので、その議論は不要。
次の世代とかどうでも良い。
つくる責任、使う責任、持続可能とかうんざりです。
中華系は特に気にしない。

[765: 匿名さん]

>>759 マンション検討中さん
タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

[766: マンション掲示板さん]

>>765 匿名さん
タワマン信者の希望的観測を阻害しないでください。
建替なんて、そん時に考えましょう。誰もわからない。
わからないのはリスクでもある。

1000世帯あれば、1000通りの事情があり、火災、事故物件のリスクも大きくある。地震や災害で躯体の一部が損傷した時はゾッとする。タワマンにリスクがあることは許容（目をつぶって）して、そのリスクよりも眺望や共用部の充実が勝っているのです。
なので、眺望ないところの低層階を購入する人は理解できない。

[767: 匿名さん]

眺望って希少性がないから、リセールだと評価されない。やはり笹塚の魅力は立地の希少性。リセールを考えても笹塚みたいな人気エリアは資産性高いですよ。

[768: 口コミ知りたいさん]

>>767 匿名さん
その通りです。ただ、土地の面積は微々たるものなので、土地所有の資産性はない。権利があることに意味がある。

[769: 通りがかりさん]

>>764 評判気になるさん

こういうハイエナみたいな奴らが増えると亡国まっしぐらだなもしくは海外逃亡か、ノブレスオブリージュのない、富裕層や投資家はもやは資本主義の癌でしかないので、そこからたんまり税金取れという世論が支持される理由になる。

[770: 検討板ユーザーさん]

>>765 匿名さん

タワマンは今まで一度も建て替えたことが無いですからね。容積率緩和も使い切ってるし、これ以上高くできないので同じスキームが使えない都市の墓場になる。そのうち建て替え期に揉めてタワマン禁止の法律できるのでは。

[771: 通りがかりさん]

>>763 eマンションさん

タワマンに限らず集合住宅の築年数と耐震性の関係はどうなっているのでしょうか。いくら新耐震基準とはいえ、そのまま築40、50、60年過ぎた頃になって大きな地震が来たら、経年で強度低下して、耐えられるのか、そういう調査や研究はあるのでしょうか。

[772: 匿名さん]

外壁が吹き付けだったりすると躯体の劣化も早く進行しそう。

[773: 匿名さん]

>>765 匿名さん
>タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

逆ですよ。タワマンはスケールメリットが効くので、修繕積立金など一戸あたりの負担額は小さくなります。常識です。
建て替えは8割の合意が必要になるのは小規模も大規模も同じですが、タワマンは分母が大きいため、決議の一戸あたりの影響力が小さくなります。小規模マンションでは一戸あたりの影響力が大きくなるため、一部の人間が個人的な事情でゴネたりするとひっくり返すのは難しいのですが、大規模マンションであればそのような特定の勢力が力を持つ事は起きにくく、常識的な合理性に基づいて物事が進みやすくなります。よってタワマンの方が建て替えがしやすいのです。

[774: 構造建築士さん]

>>771 通りがかりさん
専門的な話をすると、超高層建物では、時刻歴応答解析という解析をします。これはあくまで仮説に基づいた解析であるため、過去地震力などから、こういった振動が起こった場合に耐えれる構造として計算しております。要は、相手は自然なので専門家としてもわかっていない。必ず大丈夫と言い切ることはできません。
なので、専門家はリスクが特に大きいタワマンには絶対に住まないです。小さい敷地に最大限の床を建築して、得をしているのは誰なのか？！考えるとわかるかと思います。
ローマ時代から建築の歴史がある欧州では、低所得者がタワマンに住みます。
よく、不動産屋さんは以下のような事を言いますが、これは仮説の話です。悪意がなく自信を持って述べているところにまた罪があります。
https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/article/0017/

[775: 匿名さん]

タワマンは戸あたりの修繕費はむしろ割高。大型だとマネジメントコストも掛かるし、長期間に分割して進める必要があるから、施工管理も複雑になる。そもそも背の高い建物は基礎組み上げるだけでも高額の費用が必要だからね。一番戸あたりの修繕費が安いのは小型の低層マンションだよ。

[776: 口コミ知りたいさん]

>>773 匿名さん
適当なことをいうのはやめましょう。
これからタワマン問題でてくるので楽しみにしておいてください。

[777: 匿名さん]

>>763 eマンションさん
もちろん経年での劣化は避けられませんが、60年くらいは何でもないでしょう。西新宿など既に築60年の高層ビルはいくらでもあります。60年前の技術でこれですから、現代の技術では物理的な耐久性は100年は大丈夫だと思いますよ。
解体の技術だって浜松町の世界貿易センタービル（竣工時日本一の高さ）は現在解体され再開発中ですから解体できないなんて事はありません。維持する技術、解体する技術が無いなど誰が言っているのですかね。榊敦司の受け売りですか？
100歩譲って100年持たないとしても、資産性のある立地であれば建て替えは現実的だという事です。世界貿易センタービルだって老朽化よりも利益が出るから建て替えになったのです。笹塚もそうですが、人が集まる場所であれば地価は上がり続け、築古を維持するより一定期間で建て替えた方が利益が出て区分所有者のメリットも大きくなるのです。儲かる事が確実なのに反対する人はいないでしょう。大多数の所有者は経済合理性で判断するため合意が取りやすくなるのです。

[778: 匿名さん]

立地が良ければ建て替えできると思うけど、周辺環境の悪い立地で維持コストの高いタワマンはババ抜きだと思うよ。地震大国の日本で修繕先延ばししてたら文字通りの致命傷になる。

[779: 匿名さん]

>>775 匿名さん
都内では、低層は儲からないからデベはやりません。

[780: 匿名さん]

>>767 匿名さん

眺望はリセールに影響あるよ。タワマンでもランドマーク側と反対側で坪単価違うことはよくある。

[781: 匿名さん]

>>772 匿名さん

タワマンはたいてい吹き付けです。全面タイル張りなんて見たことが無い。

[782: 匿名さん]

>>776 口コミ知りたいさん
名前を変えて連投して、必死にタワマンを否定するのは何故？別に嫌いなら住まなきゃいいけど、明らかに間違った認識だから正しているんですけどね。タワマンの集金力、スケールメリットを理解していないですね。

[783: 匿名さん]

>>778 匿名さん

埋め立て地で3.11で液状化歴がある江東区湾岸とか最悪ですね。

[784: 匿名さん]

好立地のタワマンは問題ないと思うよ。問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマンだと思う。

[785: 匿名さん]

>>783 匿名さん
液状化って騒ぐ人がいるけど、支持層まで杭が入っているからタワマンは地盤の強弱、液状化など基本的に関係ないの。これは戸建ての考え方なのね。地震や液状化で傾いたタワマンある？火災、地震、台風、あらゆる災害において最もリスクが低いのはタワマンですよ。どれだけの技術だと思ってるの？タワマンにダメージが及ぶ時には戸建てなど吹き飛んでますよ。常識的にわかりそうなものだけど。

[786: 匿名さん]

>>782 匿名さん
スケールメリットがあるのはデベ側。
タワマンと一般マンとのデベ側の利益率の差ご存知ですか？！
カモにされてるのですよ。

[787: 匿名さん]

過去の震災でも、液状化で古い高層ビルが倒壊した事例はたくさんあるからね。劣化が進んだ建物に住むのは避けたほうが良いですよ。

[788: 匿名さん]

>>777 匿名さん
タワマンはこれ以上床が増やさない、最悪の場合、法改正で容積率既存不適格になり、床が減るなどして、多額のキャッシュが必要になり、3/4の合意が得られないのが現実かと。
ここは定借なので問題ないですが。
定借タワマンはありですね。

[789: 匿名さん]

>>787 匿名さん

液状化で古い高層ビルが倒壊した事例なんて見たことない。具体的な事件を教えてくれ。

[790: 匿名さん]

>>784 匿名さん

問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマン、つまり豊洲とか有明ですね。

[791: マンション検討中さん]

>>773 匿名さん

常識ですとか言い切ってるので建設か不動産業界の方かと思いますが、それなら今のタワマンの建築坪単価ご存知ですよね？
そりゃ10年前は坪100～150でも建てられたのでスケールメリットでなんとかなりましたが、人件費爆上げで今や坪250～300が当たり前。これに解体費とコンサル、デベロッパーのマージンも必要。
タワマンの建て替えとなると容積の余裕も無いから、広さが平均80平米位のタワマンで戸あたり1億集めても足りず、例えば建て替え後に割り当てる床面積を3分の2にするなどして、残りの3分の1をデベロッパーが販売して成り立つかどうかってレベル。

たしかに8割の人が同意すれば実現出来るけど1億投資しても新たな住まいは50平米位に狭くなって2億で売れるわけでもない。
こんな計画に同意するもんかね？？

[792: 匿名さん]

>>782 匿名さん
嫌いではないです。不都合な事実に目をつぶらないで欲しいだけです。不動産屋さんに騙されないでほしいだけです。
30年後、もしくは震災があった時、私の言ってることがわかると思うので頭の片隅に入れておいて下さい。

[793: 検討板ユーザーさん]

>>791 マンション検討中さん
デベロッパーですが、タワマンの建替なんて、誰も手を出さない。
再再開発は、なんの旨みもない。売り逃げさせてください。

[794: マンション検討中さん]

>>792 匿名さん
投資用ですし、築30年前には売りますし
修繕や建替、次の世代など、どうでもいいです。
ご丁寧にありがとうございます。

[795: 匿名さん]

>>791 マンション検討中さん
私は単なるマンション好きで不動産屋ではないんだけど（一応不動産投資家だけど）、明らかにあなたのコメントには間違いがある。
まずスケールメリットというのは、小規模マンションに比べてタワマンはスケールメリットがあるという意味ね。大規模で集金力があるからこそ、共用部の維持やら修繕やら、タワマンを維持できるという側面があるわけ。ジムとかゲストルームとか、こんな共用設備は必要無いという意見はひとまず置いといて、小規模マンションではコストがかさんで維持出来ないの。これがタワマンのスケールメリット。

次に建て替えだけど、マンションの建て替え事業費（建築費ではないよ）は現在は坪250から300万くらい。建築費だけなら150～200万程度だけど、これに解体とデべの利益が必要だから、マンションが負担する建て替え事業の総額は坪250～300万。
渋谷区では築古マンションは坪300万程度、所有権の新築なら安くても800万～1000万程度で流通している。建て替えるだけで坪300万から坪800万に価値が上がり坪500万の含み益が出るの。そこから坪250万の事業費を負担する必要があるけど、含み益が坪500万あるから捻出できるでしょ。最終的な差し引きは坪250万の含み益が出て新築物件が手に入る。さらに15年間積み立てた数十億の修繕積立金があるからそれも事業費に使える。所有者からしたら完成後に住んでよし、売ってよし、貸してよし、この条件で反対する人の方が少ないんじゃないかな。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築の価格の乖離が大きい（つまり資産性が高く地価が上昇している立地）という事が必要になる。
渋谷区あたりだと、より大きな建物を建てる必要はなく、後者の築古と新築の価格差だけで建築費を捻出できるのね。立地が良ければ利益が出て建て替えも現実的というのはこういう意味なんだけど。

[796: マンション掲示板さん]

>>795 匿名さん
単なるマンション好きさんなのでアドバイスです。
立地がポテンシャルなら、
300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず
300が500へ、もしくは600が800へ
と事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく
発生する。管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
また、15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。
30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！

でも、ここは定借なんでいいじゃないですか。
建て替えではなく、使い切りなので。

[797: 匿名さん]

液状化するような地盤が弱い土地は直下型地震で揺れが増幅されるから躯体へのダメージも大きくなる。新築なら安全性高いけど、築年数の経っている中古はかなりリスク高いですよ。

[798: 口コミ知りたいさん]

予約取れなかった。残念

[799: 匿名さん]

>>796 マンション掲示板さん
＞立地がポテンシャルなら、300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず300が500へ、もしくは600が800へと事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→言っている意味が分からないな。現状では、築古は坪300万、新築は坪800万で売れてる現実があるの。供給側の業者が無理やり高額な値段を付けても、相場より高いと購入者が判断すれば誰も買わず、需給関係は成立しないでしょ。市場原理に基づいて坪800万が成約しているんだけどね。さらに新築なら抽選が当たり前で、引き渡し直後の転売住戸は2割増しくらいは当たり前だから。「悪徳で市場原理に反する」って資力の無いあなたの主観かな。それとも妬み？

＞事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→築古と新築で坪あたり500万の価格差があるなら、坪あたり250万の事業費が捻出できて、持ち出しが発生しないのは明らかでしょ。最終的には新築物件を手に入れて250万の含み益が出る。普通に考えれば分かると思うけど。

＞管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
→何で組合が高齢化するの？資産性があれば、きちんと値段がついて、住まなくなっても売る、貸すは容易に出来て次の住人に引き継がれるよ。新しい住人が入ってきて新陳代謝が生まれ、高齢者で固定化されるなんて事はあり得ないの。そして投資家こそ資産価値には敏感で大規模修繕に無関心なんて事は無いんだけどね。

＞キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
→何度も言うけど、築古と新築の価格差から事業費は捻出できるから持ち出しは無く、ローンを組む必要もない。新築物件をタダで手に入れて、含み益が坪250万出るなら反対する人の方が珍しいと思うよ。

＞15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！
→大規模修繕は15年周期だけど、最後の修繕は解体するわけだから必要ない。だから15年分の積み立てをそのまま建て替え事業に回せる。タワマン一棟1000戸として一戸3万/月の積み立てなら15年で54億円貯まる。もし足りないというなら20年目に解体する事にすれば72億円。もちろん日常のメンテナンスや修繕は必要で全部残る事はないけど、タワマンはこれだけ集金力があるの。
ちなみにマンションの大規模修繕の相場は100世帯くらいの中規模で1億円。1000世帯のタワマンで10億～15億。既に多数の実績がありますから。インフレや人件費高騰を考慮しても健全な収支になっているよ。
ネット情報の受け売りじゃなく、少し勉強すればすぐ分かる事だよ。

[800: マンション検討中さん]

>>777 匿名さん
ん超高層ビルはS造でタワマンはSRC造やRC造なので解体コストが違うのでは。そして西新宿の最古の京王プラザホテルはまだ築53年ですよ。三井ビルとかはまだ50年です。建て替える場合は現状のタワマン再開発が容積率を緩和しないと儲からないスキームでできているのでこれ以上大きく出来なくなると建て替えができなくなるでしょう。(西新宿の超高層とか、秀和レジデンス幡ヶ谷とかすでに容積率フルとかむしろ減少するとかで建て替えず)

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん

武蔵小杉のこれらのタワマンは修繕費管理費高いですね
平均的な固定費のタワマンももちろんありますが、このように固定費が上がってしまうタワマンは十分な積立なのかそれとも管理修繕計画が上手くいっていないのか、いずれにせよ固定費が上がると中古でも売れにくくなりますね。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_75863598/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_76085925/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_74130231/

[802: マンコミュファンさん]

>>794 マンション検討中さん
投資用が増えていくと修繕が立ち行かなくなるので、いずれ居住者以外は多めに修繕費払ってもらうみたいなことになりそうですね。

[803: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん
所有者が自腹で建て替え費用を負担しなければならない状態だと建て替えはほぼ不可能でしょう。マンションは建て替えによって資産価値が向上しますが、負担する建築費以上の含み益が出なければ合意が得られません。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築時の価格差が大きい（建て替えによって資産価値が大きく上がる地域、つまり地価が上昇している資産性の高い地域）という事が条件になります。

都心部だと、後者の条件だけで建築費が捻出できるケースが多いので、必ずしも大きく建てる必要はありません。もちろん板状からタワマンにするなど、大きくなればもっと有利ですが。逆に少し小さくなっても、新築価格がこれだけ上昇しているので、うまく行くケースもあります。
合意形成や権利交換の難しさはありますが、地価が上昇している都心であれば建て替えは現実的な話です。所有者からすれば建て替えた方が明らかにメリットがあり儲かるわけですから。
調べればすぐ分かりますが、都心5区では建て替え案件は至る所であります。というか、都心でしかマンションの建て替えは不可能でしょうね。

[804: マンション掲示板さん]

>>799 匿名さん
必死ですね。タワマンのハイエナ投資家さんですか？！
ここは定借なのでこのような議論は意味ないですが
ご参考までに。

築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
それは、イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。
50%以上は実需でローン組んで生活しております。
ですので、建替は基本、床が増えるか、新駅などの特需、今より土地の価値が上がらないと厳しいです。立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。

また、タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
ハイエナ投資家さんらが、3/4以上いてずっと所有してくれれば、適正な維持管理はできますが、超一等地でない限り、そんなタワマンはない。

[805: 匿名さん]

>>803 匿名さん
所有者がみんな投資家ならですね。

[806: 名無しさん]

>>803 匿名さん
都心5区の建替は総合設計などで容積緩和受けております。

[807: 評判気になるさん]

>>806 名無しさん
どこ？

[808: 匿名さん]

>>804 マンション掲示板さん
＞築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
→いいえ。都心部では建て替え案件、再開発案件は多数あります。

＞（建て替えが出来ないのは）イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。50%以上は実需でローン組んで生活
→何度も言いますが、建て替え前と新築時の価格差が含み益となり、そこから建築費が捻出されますので、所有者の費用負担はありません。そういう条件（得られる含み益が建築費を上回る条件）でないと建て替えは出来ないという事です。

＞立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。
→いいえ。マンションの場合は売買の際に土地と建物を区別しないため、土地と建物の値段を個別に考える事は無意味です。地価が上がるエリアであればマンション価格も上昇します。土地と建物を区別するのは戸建ての考え方ですが、ここ10年のマンション価格の上昇は戸建てを大きく上回っています。つまりマンション市場においては土地、建物を個別に評価する意味は無いという事です。

＞タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
→いいえ。戸数が多くなればスケールメリットが働き、一世帯当たりで見ると同規模のサービスがより格安の負担で維持できるようになります。修繕積立金と管理費が10万以上というのは余程広い部屋でないとあり得ません。一般的なファミリー向けであればせいぜい5万まで、修繕積立金単体では平均で3万くらいです。
数百万の一時金とはなんの金ですか？そんなもの徴収されませんよ。
修繕積立金は積み立てられる区分所有者の資産ですから、適切に運用されるなら多少高くてもマイナスに考える必要はありません。それこそ建て替えの事業にも使われ、最終的に区分所有者がその利益を享受できるのですから。

あなたのコメントから明らかに知識が不足しているのが分かります。「必死ですね」との指摘ですが、あなたこそ何故そんな必死に、明らかな誤りを押し通そうとするのですか？

[809: 匿名さん]

>>806 名無しさん
その通りですね。公開空地（緑地）を設けたり、防災拠点を造ったり、公共施設を入れたり、特例によって容積率の緩和を受けより大きく建築するケースも多いです。見方を変えると、行政もマンションの建て替えをなるべく推進したいという思惑もあります。
マンション側からすれば追い風ですので、立地さえよければ建て替えは非現実的な話ではありません。

[810: 匿名さん]

>>808 匿名さん
必死なの面白いですね。付き合いますよ。

都内での建替は容積緩和によるもの。
タワマンはフルボリュームのため、緩和はない。
むしろ、あなたのようなハイエナ投資家を排除するため、法改正から容積規制が出ることが予想される。

先の武蔵小杉のように築10年以内で8万するため、1000世帯もあれば若干のスケールメリットがありますが10万は将来的にはする。興味のない施工会社が作成した、適当な長期修繕計画を解読してあげましょうか？！
建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず、一時金を徴収する管理組合は出ております。

あなたはここを購入しないのですよね？？
定借であり、ハイエナ投資家さんとしては興味ないですよね？
荒らさないでください。
所有者という表現も気になります。実需でここでの生活を楽しみにしている「住民」はあなたのように住宅を金と見てないです。

[811: 通りがかりさん]

>>809 匿名さん
だから、タワマンでは緩和ないって。

[812: マンション掲示板さん]

築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。タワマンもどこまで上がることやら。武蔵小杉も既に8万まで上がっているタワマンもありますからね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_74920938/

[813: 匿名さん]

>>810 匿名さん

今エレベーターが高騰しているので将来エレベーター更新とかなるとだいぶ高くつくと思います。エレベーターに限らず修繕費全体が高くなっているので、経年に加えて、どんどん上がっていきますよ。

[814: 評判気になるさん]

>>808 匿名さん
タワマンは外壁足場が組めない、エレベーターが特殊、カーテンウォール、特殊な防災設備、共用部過剰などから、
戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。かつ、超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり事故リスクや1000世帯もの住民からのクレーム対応などから、どこのゼネコンも改修工事をしたがらない、このため競争原理が働かず、言い値の工事費でさらに高騰する。
添付は少し古く、築浅時の管理費ですが500戸以上はスケールメリットがなくなる基準と言われてもおります。
高層ビルと比較されている方もおられますが、オフィスと住宅は収益規模が全く違います。
ご参考までに。

[815: 匿名さん]

タワマンのあらゆる設備は20年も経てば不具合もたくさん出てきますからね。車も古くなるほどメンテにお金が掛かるのと同じで、どこかで建て替えないと本来の機能を維持できなくなってきます。

[816: 評判気になるさん]

定借タワマンですでに解体済みの事例はあるのでしょうか。

[817: 匿名さん]

>>815 匿名さん

建て替えまで何年かかる？70年後なんて生きて無いわ。

[818: マンション検討中さん]

煽るつもりはないのだが、こことパークシティ中野で、ここを選ぶ理由ってあるのか？　あれば教えてほしい。渋谷区という見栄を張りたいくらいしか思い浮かばない。立地的には中野と同じく新宿圏だが。

[819: マンション掲示板さん]

>>818 マンション検討中さん

安いじゃん

[820: マンコミュファンさん]

>>818 マンション検討中さん

車持ちなら首都高利用で笹塚

[821: マンション検討中さん]

>>819
調査不足でした。坪単価で100～200万安いならここもありですね。
インフレの時代になりつつある割に70年定期借地権は過小評価されていると思っています。

>>820
なるほど。甲州街道近くというのもメリットかもしれませんね。

[822: 名無しさん]

>>821 マンション検討中さん
70年定借は今後当たり前になってくると思います。

[823: マンション検討中さん]

>>818 マンション検討中さん

渋谷区なのに中野区や埼玉の浦和より安い！
ここに住んで中野や浦和とかにマウントを取るのが楽しみ！

[824: マンション掲示板さん]

>>818 さん
ネットで言われるような資産価値みたいなセオリー通りの基準を気にしない人であれば、選ぶ理由はそれなりにあるかもしれないですね。（駅近大規模ではありますが、、）
笹塚以外も周りに下北沢、代々木上原、幡ヶ谷、自転車なら代々木公園、原宿、渋谷まで足を伸ばせるので、そういうエリアがライフスタイルに合っていれば、中野より選ぶ理由になるんじゃないでしょうか。
買う基準って本当に人それぞれなので！

[825: 評判気になるさん]

>>823 マンション検討中さん
また荒れるからどさくさ紛れに浦和を入れるな
東京23区ですらない埼玉県は比較対象外

[826: 匿名さん]

23区もアドレスによってピンキリだよ。忌避施設が集まるような埋立地よりは埼玉の方が住みやすいかも。

[827: 匿名さん]

>>826 匿名さん

たしかに埋め立て地でも港区なら良いが江東区の埋め立て地買うくらいなら埼玉の方が良い。

[828: 匿名さん]

ガチの地雷物件はXでネタにもされない(出来ない)
十条は結構弄られてたけど大山は全く話題に出ない
ここも全くと言っていいほど話題に出ないから、つまりそういうことよ

[829: 評判気になるさん]

>>824 マンション掲示板さん
まさにこれ
中野は完結型の街で隣町とのつながりが薄い
高円寺や新宿も思ったより遠く2から４キロ離れてる

[830: 匿名さん]

>>810 匿名さん
＞先の武蔵小杉のように築10年以内で8万する
→リンクを確認しましたが、修繕積立金は2.5万～4万。管理費は2.6万～3.6万。特に高い方は100平米近いのでごく標準的な金額だと思いますけどね。この金額が高いというなら買わなければ良いのでは。払える人が買いますし、この徴収額が不足しているという説明にはなっていませんよ。

＞建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず
いいえ。既に書いたように1棟1000世帯、戸当たり3万/月の徴収で15年で54億円です。そしてタワマンの大規模修繕の相場は10億～15億程度です。「適正な修繕費が確保できず」というのは何を根拠にしているのですかね。

＞一時金を徴収する管理組合は出ております。
いいえ。実際には一時金徴収はほぼ不可能なんですよ。大規模修繕コストは戸あたり100万～150万のため、一時金は数十万～100万程度が予想されます。ただ、こんなカネを突然払える世帯は少なく、払えない世帯は反対しますので総会の特別決議が可決が難しい。何とか可決しても、払えない世帯は一定数必ず存在します。資金不足で一時金を集めるのですから、大げさに言えば1世帯でも払わないと修繕ができません。未納を想定して多めに集めれば、未納者の肩代わりをさせられる事になり、これまた反発が大きい。全世帯が合意し、全世帯が実際に支払う必要があるのですが、こんな事は不可能です。よって資金不足の場合は公庫などから借入れをして、毎月の積立金の徴収額を少し増やして返済するんですね。これだと不公平感がなく総会の合意も取れ、実際に工事も可能になります。一時金徴収は絵にかいた餅なんですね。マンション管理を知っている人間にとっては常識です。あなたはおそらくネット情報の受け売りですね。

[831: 匿名さん]

>>812 マンション掲示板さん
＞築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。
→この川口アパートメントというのは、その方面ではかなり有名なヴィンテージマンションですね。管理費、修繕積立金が異常に高いのは、一括給湯、一括暖房だからボイラーの維持管理費が莫大なんですよ。実はこのマンションではあまりにコストがかかるので、専有部での給湯暖房設備の導入が検討されています。
本当に知識が浅いですね。

[832: 匿名さん]

>>814 評判気になるさん
このグラフでは確かに戸数が多いマンションで金額も高くなっていますが、統計の特性を理解する必要があります。タワマンなど大規模物件は母数が少なく、中小規模のマンションは母数が圧倒的に多い現実があります。そして中小物件は築古傾向が強くロクな管理がされていない物件（自主管理で徴収額も極めて安く廃墟化しているようなボロ物件）も多い。こういった事から値段が引き下げられるのです。
一方で大規模物件はタワマンなど築浅傾向が強く、例外なく大手管理会社が関与し、相応の徴収額で、現代水準の管理がされています。こういった事情から中小規模は安く、大規模物件は高くなるのです。データは正しく読み取りましょう。

[833: 匿名さん]

＞戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。
「予想されております」というなら、54億の貯蓄で1000戸のマンションの大規模修繕資金が不足する根拠を示して欲しいですね。予想になってないですよ。

＞超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり
タワマンの大規模修繕なんて至る所で多数の実績があります。もちろん大規模、高層なりの対応は必要で相応のコストもかかりますが、ほとんどのタワマンは資金も豊富で極めて健全な収支構造ですよ。大企業と中小企業の収益高層と同じで、大企業は営業コストも大きい反面、それを支える収益も莫大です。

[834: 名無しさん]

>>828 匿名さん

黙れよ、玉袋野郎がｗｗ

[835: 口コミ知りたいさん]

>>830 匿名さん
板マンに比べて高いということですね。築15年前後の400-500戸規模の板マンであれば、100平米でも4万円弱なので、その倍はかかるということです。

エルザタワー55が650戸で2015年の段階で1回目の修繕費が12億ですから一戸あたりが185万、今修繕費が上がるとして230-250万、次の30年後以降の2回目は交換部分が増えるので、3倍くらいの想定で、700-750万となると、1回目+2回目で90-100億になり、1回目は余裕ありますが2回目以降に足りなくなるので修繕費が増えます。さらに3回目以降はもっと増えるので、さらに上がります。問題はまだタワマンの2回目以降の実例がなく、その相場や実態が見えないということです。どうやら830さんはマンション管理にお詳しいようですから、2、3回目以降のタワマンの大規模修繕の計画についてお伺いしたいのですが。

[836: 評判気になるさん]

>>818 マンション検討中さん
行ってみれば分かるが、笹塚と中野では結構雰囲気が違う。何となくゴチャゴチャしているのは共通だが、甲州街道一本で新宿に接続し、渋谷との物理距離が近いのも大きい。タクシー乗っても一瞬。中野もそれなりだが信号も結構あり時間がかかる。
代々木公園や代々木上原方面（都心方面）はやはり笹塚の方がメリットが大きいし、好き嫌いは別としてオシャレカッコいい雰囲気は強い。

[837: 口コミ知りたいさん]

>>836 評判気になるさん
中野は道路事情貧弱なので、中野通りが大久保通り交差点の中野五叉路から南側は2車線になる。放射状は2車線の大久保通りとさらに南側の5車線の青梅街道、側道や立体交差がなく信号も多いのであまり進まない。バス便が多いので青梅街道出るまでにもとにかく渋滞する。北側は放射状に早稲田通りしかないのでこれも2車線で貧弱。環七出るにも遅い。

一方で笹塚は放射状には甲州街道で8車線と首都高4車線あるのと下道でも立体交差が多い信号が少ないので早く進む。南北に4車線の井の頭通りと2車線の水道道路あるのでバイパスも多い。環七も甲州街道西へ行ってすぐにかの有名な大原交差点に出られる。中野通りの南側行けば山手通りや246までも近い。さらに延伸すれば学大方面にも抜けられる。道路事情は明らかに笹塚の方が恵まれている。

[838: マンション検討中さん]

榊敦司の信者がいる。まだこういう事言ってる人がいるんだね。

[839: 通りがかりさん]

>>835 口コミ知りたいさん
830さんはハイエナ投資家さんなんで、日本の建設業界の事情や今後のこの業界のこと、技術的なこと、供給側の事情のことはわからないので相手にしない方がいいと思います。
正常性バイアスがかかってる人に反論するのは時間の無駄です。
日本を荒らさないでほしいものです。さよなら。

[840: 評判気になるさん]

>>839 通りがかりさん

そうみたいですね。麻◯台を建設した清◯建設とか三◯◯◯建設とかは赤を出しているのでこのまま無理な超大型再開発が続いたら建設業界から反発をくらいそうですね。

[841: 匿名さん]

自動運転がもっと確立して、駅前神話はなくなり、垂直方向ではなく、もっと広域に街づくりがされることを日本政府に期待したいです。ノブレスオブリージュな日本人増えればいいですね。

[842: マンション掲示板さん]

>>836 評判気になるさん
中華系投資家？や建設会社？のレスはもう無視して、
ここのマンションの話しましょう！

わたしも同感でここはオシャレかっこいい雰囲気あります。
ここ興味ありますが、やはり定借が気になります。

[843: 匿名さん]

立地が良いエリアは定借でもリセール高いですからね。ここは立地が抜群に良いし、定借でも問題ないと思いますよ。

[844: 口コミ知りたいさん]

>>843 匿名さん
自作自演の投稿乙。

[845: 名無しさん]

>>842 マンション掲示板さん
少し前にグローリオ笹塚とか、同立地でも小規模物件ありましたね。こちらの定借買うより築浅の中古でも所有権を待つのとどちらが良いのでしょうか。

[846: 口コミ知りたいさん]

釣るなよ。痛い奴だな。

[847: 検討板ユーザーさん]

>>831 匿名さん
タワマンに限らずマンションは建替不可能だと思います。
都内に築45年以上の中古マンションを何棟か所有していますが30年まで適正な修繕をしておりましたが、3回目以降の大規模修繕では修繕や更新では対応できない不具合が出て来ています。
建替審議も昨今の建築費の高騰で解体の撤去費用も高騰し1戸あたりの負担額が築浅中古マンションが買える金額にまで膨れ上がりました。工期は6年。6年間の仮住費用＋マンション建替費用。面倒な諸手続。建替後に資産価値が上がるとなっても、各世帯事情があり纏まりません。床が20%以上増えるなど、一時金のキャッシュを低くしない限り、マンションの建替は無理だと思ったほうがよいと思います。タワマンのような何百世帯になるとなおさら絶望的のような、、

[848: マンコミュファンさん]

>>845 名無しさん
リセール前提であれば所有の方が良い気がします。

[849: 口コミ知りたいさん]

>>847 検討板ユーザーさん
同じ奴が別人を装って何度も何度も同じ内容を投稿してウザい。いい加減にしろ。

[850: マンション検討中さん]

車民がやたら甲州街道アピールしてるけど、駐車場割合からして車利用民はマイノリティでしかないんだよなぁ

普通に考えたら街道沿いなんて騒音と排気ガスで余程の好立地アドレスでもない限り忌避要件筆頭候補で、こっちの方がマジョリティ(ここは富裕層が多い高級住宅街でもない名ばかり渋谷区)

不動産評価はマジョリティに依存するからね、そこを履き違えないように…しかも定借という最劣後条件