パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[721: 匿名さん]

>>720 匿名さん

くやしかったのね　あああんあん

[722: 通りがかりさん]

何で渋谷好きな田舎者って異常に埼玉を毛嫌いするんだろう？
自分の何もない故郷を思い出すから？でも少なくとも君の故郷埼玉の方が都会で色々あるけどねw

[723: 検討板ユーザーさん]

>>722 通りがかりさん
単に東京生まれ東京育ちなので、申し訳ないけど埼玉で降りたことない。新幹線で通過する時の車窓から見える灰色の風景は正直無いかなと思う。まだ多摩ニュータウンの方が数倍マシ。

[724: マンコミュファンさん]

>>723 検討板ユーザーさん
東京のどこだとか言われると思うので、西新宿・初台・代々木ね。なので笹塚は地元近いので当然検討エリアに入る。

[725: マンション掲示板さん]

>>722 通りがかりさん
あと別に渋谷区内だからと言って渋谷駅周り好きじゃないよ。混んでるのとお上りスーツケース多いし汚いし。初台～笹塚の生活圏はそのまま新宿とか六本木だし、渋谷駅付近行くにしても、神山町とか神宮前とか南平台町とか周辺行くこと多いから、駅中心は避けることが多い。

[726: マンション掲示板さん]

>>719 検討板ユーザーさん
西新宿とか初台とか永福町とか近隣の話ならともかく全く地縁のない場所の話をされても困る

[727: マンコミュファンさん]

>>722 通りがかりさん
こんばんは、横から失礼します。
渋谷に限らず、23区の人たち(おそらく多摩地区の人も)は埼玉のこと何とも思いません。ご家族に埼玉出身の方がいれば話は別アカウントですが、話題にもなりません。話題に上がっても埼玉県民はその辺の草でも食ってろ！って言う翔んで埼玉レベルです。
浦和に住んでます俺スゴイって言われても、23区に家買えなかったんですね！ご愁傷さまとか、土地がお安いですから豪邸モドキが建てられますよね！って言われてオシマイです。
多分、投稿主様は毎日、京浜東北線やら埼京線やらでこちらに通勤されていると思われますが、年収何千万円稼いでいても埼玉の人の扱いは残念ながらこのレベルです。

[728: マンコミュファンさん]

にひひ。千代田、港、渋谷以外はゴミカスｗ

[729: 匿名さん]

>>722 通りがかりさん

埼玉県民って池袋が好きなんだよね。違う？

[731: 評判気になるさん]

>>729 匿名さん

埼玉県より田舎の人は渋谷が好きなんだよね。違う？

[732: 匿名さん]

>>728 マンコミュファンさん
港区はアドレスによってピンキリじゃない？埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、埼玉より安かったりしますよ。

[733: 評判気になるさん]

その埋立地や埼玉より安いのが笹塚なんだよね…
世間の評価はそういうこと

[734: マンション検討中さん]

>>733 評判気になるさん
埼玉のウザい巻き込みは全部削除依頼で

[735: 熊野]

>>722 通りがかりさん
こちらも削除依頼します

[736: 匿名さん]

2LDKの見学会のメールが来たね、みんな申し込んだ？
俺は一人モンだから実需な1LDKなんだが1LDKの案内はまだ先になる模様

[737: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん
築20-30年でリセールするのであれば定借より所有
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので所有かな？！
タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて
坪50万くらいなるかも。

[738: 通りがかりさん]

>>737 匿名さん
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので定借かな？！
では？！

[739: マンション検討中さん]

>>737 匿名さん
＞タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて坪50万くらいなるかも。
そんな事絶対にない。笹塚周辺なら築古でも坪300万くらいですよ。
そもそも建て替えが決議されるのは、建て替えによって価値が上がり、建築費を負担してもそれを取り返せるだけの含み益が出る場合に限られる。逆にそうでないなら合意が得られずいつまでもそのまま。
含み益が出る要件としては、より大きな建物を建てる（余剰床が含み益になる）、二つ目は築古時と新築の価格差の乖離が大きい（資産性の高い立地）かどうかです。
少なくとも笹塚は後者は確実なので、所有権なら建て替えの可能性はありますよ。

[740: 匿名さん]

>>728 マンコミュファンさん
千代田区もダサい。港区と渋谷区以外ナシです。

[741: 名無しさん]

>>739 マンション検討中さん
区分所有者の3/4（将来）が合意すればとのことで、それは現実的に厳しい。土地区分所有の場合は、専用部の所有権と分離して処分できないことのリスクがあるということです。借地権ではやく敷地利用権ということですね。

[742: マンコミュファンさん]

タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。笑
定借の考え方が当たり前の時代に。

[743: 匿名さん]

>>739 マンション検討中さん
タワマンの解体費が坪50万ということです。

[744: 匿名さん]

>>742 マンコミュファンさん
＞タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。
そうなるとマンションの資産価値はガタ落ちするでしょうね。価格高騰もストップです。新規の建築はこのような規制は出来ても、既に建っているマンションには規制出来ないと思うので、既存物件は希少性が高まり異常な高値になると思います。
市場の健全性としてはどうなんでしょうね。

[745: 匿名さん]

>>744 匿名さん
70年というのがポイントで、既存物件は築年数も経っており資産価値は落ちてると思います。
エレベーターも30年で更新するのは駆動部や制御など設備的な部分の更新で、フレームやカゴなどは更新しないのが一般的です。
また、外壁のカーテンウォールやガラスや枠も築50年経過すれば更新が必要になります。その他金属疲労やコンクリートの中性化で、解体せざるおえない躯体も出てきます。タワマンはこれらを更新や修繕が出来ないと予想します。これらの話を適当な30年程度の長期修繕計画で誤魔化しているディベロッパー（事務方の仲介さん）は本当に罪がある。かつ、そこに悪気がないのがまた罪である。リセールや投資用などで、所有者も問題視しない。
未来の世代のことを考えるのであれば、規制をかけるしかないと予想してます。

[746: 検討板ユーザーさん]

この国の官僚組織舐めてはいけないよ
仕事は鬼のように遅いし、１０年先のことすら考えてない
考えているのはいかに目の前の失点を防ぐか、それだけ。

[747: 匿名さん]

>>746 検討板ユーザーさん
温暖化やサステナとかより、このタワマン問題なんとかしてほしいですね。同じく目先と自分らの世代のことしか考えるてないタワマン所有者は、希望的観測しか持たない（持つしかない）のはしょうがない。国が規制かけるしかない。

[748: 匿名さん]

>>740 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリなんだよね。埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、あまり住みたいエリアではないですよ。

[749: 通りがかりさん]

>>736 匿名さん

1L部屋北側しかないから京王線と首都高と甲州街道向いててキツい

[750: 匿名さん]

>>739 マンション検討中さん

この前、駅4分の築20年フローレンスパレス50平米5200が売れてましたね。間取り歪だったのでスルーしましたが。

[751: 名無しさん]

>>747 匿名さん
希望的観測と正常性バイアスのダブルでなかなか酷いですね。ある意味で放射性廃棄物的な、次世代に向けた出口無しとどう向き合うのかの視点がごっそり抜けている。

[752: マンコミュファンさん]

>>740 匿名さん

私も港区と渋谷区しか検討する気がしません。同じですね。

[753: 匿名さん]

>>745 匿名さん
作り逃げ売り逃げですね。解体をスムーズにやろうとするのであればせめて耐用年数50に設定して、S造プレキャス化して、超高層オフィスみたいにするしかない。タワマンの解体事例はまだないが、オフィスビルであれば解体事例も多いので。神戸市の選択は正しかったと思います。

[754: 評判気になるさん]

>>751 名無しさん
みんな自分が良ければそれでいいんですよ。
次の世代は次で考えるということで、割り切りましょう。

[755: 匿名さん]

ピンキリピンキリ連呼してる奴ウザい。

[756: 匿名さん]

>>753 匿名さん
神戸市長さんですか？！
持続可能な世界都市を目指す東京も何かしらの規制
かけるかもですね。

[757: 匿名さん]

>>745 匿名さん
50年後タワマン地区がゴーストタウン化したら、その街は廃墟化して、また別の地域で新たな街づくりが行われて発展する。そして、欧米のように低層が人気になる。その繰り返しでもいいかもですね。

[758: 口コミ知りたいさん]

>>753 匿名さん
オフィスの区分所有はBtoBなので定借テナントなら解体可能ですが、タワマンの区分所有は、海外含めた投資家も多くいて解体の調整は絶対に出来ないと言い切れますね。

[759: マンション検討中さん]

>>745 匿名さん
廃墟化の問題はタワマン、一般マンション、戸建て関係なく、基本的には立地の資産性の問題です。住居需要があり資産性が維持されるエリアなら廃墟化はあり得ません。きちんと値段が付けば住まなくなっても、売る、貸すは容易で次の住民に引き継がれます。住民は物件を適切に管理して価値をさらに高めようとしますし、相続でもカネになる物件を放置する相続人はいないでしょう。管理費の滞納があっても、管理組合が差し押さえて競売で回収できます。フェラーリがいつまでも価値を保ち高額で取引されるのと同じです。
一方で需要が消滅し価値がなくなれば、売れない、貸せない、関わるだけ損、住民は無関心になり、滞納されても競売で回収出来ず資金不足、廃墟化へ進みます。郊外の団地やリゾートマンションがこのパターンです。基本的にタワマンは好立地にしか存在しませんし、笹塚という立地ならまず廃墟化は関係ないでしょう。

タワマンは修繕にコストがかかる反面、戸数も多く収入も莫大です。例えば1棟1000世帯、1世帯3万/月の徴収で大規模修繕までの15年間で54億貯まります。滞納があれば差し押さえて回収できますし、これだけあれば十分な修繕が可能です。タワマンは資金不足で必要な修繕が出来ないというのは完全な誤解です。むしろ小規模マンションの方が資金力が乏しく資金不足のリスクは格段に高いのが現実です。

そして資産性が保たれている（あるいは上昇している）立地なら、建て替えた方が利益が出るため60年もすれば必ず建て替えの話が出てきます。そしてさらに資産価値が上がるわけですね。確かに合意形成の問題はありますが、多くの人は経済合理性で判断するため、儲かる話なら合意するケースが多いです。
ただ残念ながら定借ではこのような循環は期待できず、最後はゼロになってしまいます。この点は留意すべきです。

[760: eマンションさん]

>>758 口コミ知りたいさん
そうなると持続性を考える意味ではタワマンは定借で強制的に解体させることが正解になりますね。

[761: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
港区の埋立地は地歴も良くないし、都営住宅が多く集まっているから笹塚と比べると民度も低いですよ。

[762: 口コミ知りたいさん]

よくタワマン廃墟化問題で神戸市の「タワマン禁止令」の話を持ちだす人がいるんだけど、神戸市は人口減少が全国ワースト1位（数年前）になった事もあるくらいの人口減少に極めて強い危機感がある自治体なんだよね。タワマンを禁止して何とか商業地を繁栄させて人を集めようとしている。一方で渋谷区など都心5区はあと40年人口は増え続け、全国的にも最後まで人が集まる地域。ワースト1位とベスト1位を同列で比較できるはずないでしょ。神戸なんてタワマンのニーズも無いし本来的に建てちゃいけない街なんだから。

[763: eマンションさん]

>>759 マンション検討中さん
フェラーリとタワマンは設備と躯体など劣化する部分が全然違います。ディベの方のコメントと一緒ですね。
RCやSは、中性化や金属疲労など表面上の修繕では対応できないなど数十億あっても足らない、出口の無い躯体劣化が出てきます。
容積緩和から小さな敷地に超高層をつくること自体が、間違ってます。建てれる技術はあるけど、50年以上維持管理する技術、解体する技術がないということです。作り逃げ売り逃げの世界です。
立地がいいからこそ、外国人の投資家がいて、その問題前にリセールするでしょう。30年前にリセールする前提でいれば問題ないですけどね。それはでも無責任です。

[764: 評判気になるさん]

>>763 eマンションさん
投資前提なので、その議論は不要。
次の世代とかどうでも良い。
つくる責任、使う責任、持続可能とかうんざりです。
中華系は特に気にしない。

[765: 匿名さん]

>>759 マンション検討中さん
タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

[766: マンション掲示板さん]

>>765 匿名さん
タワマン信者の希望的観測を阻害しないでください。
建替なんて、そん時に考えましょう。誰もわからない。
わからないのはリスクでもある。

1000世帯あれば、1000通りの事情があり、火災、事故物件のリスクも大きくある。地震や災害で躯体の一部が損傷した時はゾッとする。タワマンにリスクがあることは許容（目をつぶって）して、そのリスクよりも眺望や共用部の充実が勝っているのです。
なので、眺望ないところの低層階を購入する人は理解できない。

[767: 匿名さん]

眺望って希少性がないから、リセールだと評価されない。やはり笹塚の魅力は立地の希少性。リセールを考えても笹塚みたいな人気エリアは資産性高いですよ。

[768: 口コミ知りたいさん]

>>767 匿名さん
その通りです。ただ、土地の面積は微々たるものなので、土地所有の資産性はない。権利があることに意味がある。

[769: 通りがかりさん]

>>764 評判気になるさん

こういうハイエナみたいな奴らが増えると亡国まっしぐらだなもしくは海外逃亡か、ノブレスオブリージュのない、富裕層や投資家はもやは資本主義の癌でしかないので、そこからたんまり税金取れという世論が支持される理由になる。

[770: 検討板ユーザーさん]

>>765 匿名さん

タワマンは今まで一度も建て替えたことが無いですからね。容積率緩和も使い切ってるし、これ以上高くできないので同じスキームが使えない都市の墓場になる。そのうち建て替え期に揉めてタワマン禁止の法律できるのでは。