パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[461: マンション検討中さん]

>>451 マンション比較中さん
>渋谷区あたりだと築古マンションが坪300万、新築で坪800万くらいだから、建て替えれば資産価値が倍以上に化けるのが確実。
なぜこんな頭の悪い計算に「参考になる」が6個も付いてる？みんな大丈夫か？その前提では手出しなしで手に入るのはせいぜい面積半分だが？

仮に築古マンション建物には価値がなく取り壊し費用と同等とすると、ザックリ次のようなことが想定される。
築古マンション：建物代＠\0＋土地代@\300=@\300
新築マンション：建物代@\400＋土地代@\300＋デべ利益@\100=@\800
地権者が手にできるのは、土地代＠\300＋デべ利益＠\100=@\400だけ。要は@\300→@\400になるだけよ。手出しなしで同じ面積は手に入らない。
要は、土地代が今の10分の1とかの幸運な時代に不動産を持っていた人がラッキーだっただけ。
権利交換終了後に建築費が暴騰したおかげでその負担をデべやゼネコンに転嫁できた人がラッキーだっただけ。
すでに東京の価格調整が終わって世界的にもバブルリスクが高いと言われているこのタイミングで何を夢見てるの？

[462: 匿名さん]

そもそも建て替えの持分評価って、そんなに高くない。上物は評価ゼロで、結局、価値があるのは土地の価値に過ぎないので。

[463: 匿名さん]

70年後の土地持分価値を先払いして70年寝かせるのが所有権。払わずに済むのが定借。その差額でSP500でも買って70年寝かせて置いた方がよほど堅実だと思うのだけどね。

[464: マンション比較中さん]

>>461 マンション検討中さん
>築古マンション：建物代＠\0＋土地代@\300=@\300
>新築マンション：建物代@\400＋土地代@\300＋デべ利益@\100=@\800
>地権者が手にできるのは、土地代＠\300＋デべ利益＠\100=@\400だけ。要は@\300→@\400になるだけよ。手出しなしで同じ面積は手に入らない。

築古（しかも解体）なので税務評価、不動産鑑定評価は建物価値ゼロ（土地値だけ残る）というのはその通りですが、実際に市場で取引される値段は全く異なります。既存住民は最終的に新築物件を手に入れるわけですから、新築の実売価格（実際に得られる金額）を前提にしなければ意味がありません。
また、管理組合で建て替えが決議されると（あるいは具体的に議論が進むだけでも）、取引価格は新築並みに高騰する（坪300万→坪800万近くになる）のが普通です。もちろん実際に完成すれば坪800万です。つまり所有者はその値段で現金化が可能なわけで、鑑定評価は何の意味もありません。港区の某マンションもボロボロですが建て替えが決まったため信じられないような値段が付いています。

住民が負担する必要があるのは解体費、建築費、デベロッパーに払うコスト。
建築費は高騰していますが坪150万前後です。これに解体費とデベに払うコストとして坪100万程度。高く見積もっても住民負担は坪250万程度です。ファミリータイプの建て替えで平均負担額は3000万というデータもありますので、坪250万はかからない可能性も高いです。

坪300万の築古マンションが建て替えで坪800万となり（含み益坪500万）、そこから建て替えコストとして坪250万を負担、最終的な含み益坪250万を得て新築が手に入るという事ですから、この条件であれば自己負担もなく、合意が得られる可能性も高いです。

[465: マンション比較中さん]

都内の好立地であれば地価は長期的には上昇し続けます。
それ故に所有権マンションであれば一定期間で「建て替えた方が得」と言えますし、利益が出るからこそある程度の時間で建て替えの検討が始まり、合意も得られるわけです。
ただ残念ながら定期借地権マンションはこのような「資産価値の上昇」の波には乗れず、逆に常に下落圧力が働き最後はゼロ（土地も建物も）という事は留意すべきです。

[466: 匿名さん]

そもそも区分所有権における土地の持分なんてごく僅かだからね。建て替えの時にも足元を見るデベから二束三文で叩かれる訳で、そんな価値の低い土地にこだわっても仕方ないよ。

[467: 口コミ知りたいさん]

今、以下の3つで悩んでます。

リビオタワー品川：腐っても港区アドレス
パークタワー渋谷笹塚：渋谷区内の駅近接物件
パークハウス武蔵小杉タワーズ：隈研吾監修

笹塚だけは定期借地権なので、その点は要注意ですが、皆さんはどれが一番良いと思いますか？

[468: マンコミュファンさん]

>>467 口コミ知りたいさん

定借を気にしないなら笹塚、周辺地域の発展重視なら品川、駅近重視なら武蔵小杉。

[469: 匿名さん]

品川は周りに何もないし、ファミリーなら笹塚や武蔵小杉の方が良さそう。

[470: 検討板ユーザーさん]

>>467 口コミ知りたいさん

隈研吾というブランド引きづり出したのは、さすが三菱。

ま、ただ、それで、住民が暮らしやすいかどうか。

あと、隈研吾らしい形状には見えないけど。笑
唯一、都外だし、価格が気になる。

デザインだけだと、リビオタワー品川が一番格好いい。
規模最大は武蔵小杉、雨に濡れないのは笹塚。

悩むなあ。

[471: 匿名さん]

>>470 検討板ユーザーさん
今どき隈研吾を有り難がる人がいるなんて
ニュース見てないのかな

[472: マンション検討中さん]

>>471 匿名さん
三菱に言いなさいな！

[473: 匿名さん]

>>467 口コミ知りたいさん
マンションを買うメリットは資産性だと思っている。残債が減る事による資産化、物件の価値が上がる事による資産化（インフレも含めて）、両方考えられるがとにかく立地（人が集まる場所かどうか）が全て。そういう視点でムサコは論外。便利だし発展余地もあるけど所詮神奈川。近隣は住宅街であと少しで経つと相続物件が多く出回り戸建てが比較的リーズナブルに買えるエリアになってくると思う。もちろんタワマンとは完全に競合しないけどそれでもムサコが実需のファミリーの街という事を考えると影響はあると思う。隅健吾なんてどうでも良い。この3物件を候補にするという事は生活エリアは都内方面だと思うしあえてムサコを選ぶ必要性は無いはず。

街としては品川も笹塚も同じくらいのポテンシャルだと思うが、笹塚は定借なのでこれも資産性の観点で論外。選択肢の中ではリビオタワー品川しかないですね。
この3物件なら、リビオタワー品川＞パークハウス武蔵小杉＞パークタワー渋谷笹塚（論外）の順番。

単に街としてであれば笹塚＞品川＞ムサコ（論外）かな。渋谷新宿は100年に一度の再開発が進んでいますが、あと10年すると一段落で、そうなると渋谷区は笹塚、幡ヶ谷、初台方面に開発や人の流れがシフトすると思います。今は地味ですが将来はかなり変わる発展余地があると思うので街の将来性としては笹塚がナンバーワン。定借じゃなければ絶対に笹塚ですね。

[474: 匿名さん]

いや普通に街としてみたら笹塚、武蔵小杉、品川の順じゃないか？品川駅の海側って下水処理場と食肉市場以外何にもないよ。

[475: マンション検討中さん]

>>473 匿名さん

確かに、定期借地権が、笹塚は気になりますね。意外と売り出し価格も高いし。かつ、解体積立金が高いんですよね。何十年も住むことを考えると、毎月のランニングコストを抑えないと、積み重なると莫大な金額ですからね。

ただ、立地は笹塚悪くないしなあ。

武蔵小杉は、三菱が相当力入れている巨大規模（1438室）で、諸々の設備の充実ぶりは一番ですね。ま、所詮、川崎市の物件なので、都内の物件よりは資産性が劣るのは当然です。

ただし、笹塚は、土地は資産所有できないわけだし、悩みますね。

[476: 評判気になるさん]

>>474 匿名さん

品川の海側にはソニーの本社とか大企業の本社が並んでて、その周辺は公園も多い環境が良い住宅地になってる。

[477: 評判気になるさん]

>>473 匿名さん

ここが所有権なら迷う必要ないけど定借だから資産性考えたらリビオ品川に軍配が上がる感じがするね。あちらは高輪ゲートウェイ完成前夜で街が凄いことになってるし。

[478: 検討板ユーザーさん]

三井不動産には所有権への変更をお願いしたいですね。

[479: マンション検討中さん]

>>478 検討板ユーザーさん

三井じゃなくて、新宿中村屋が、うんと言わないのでしょう。

[480: 匿名さん]

立地が良ければ定借でも高値で取引されますよ。リビオタワー品川は立地が駄目すぎ。笹塚と比べると天と地ほどの差がある。