パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[421: 通りがかりさん]

自分は、ここの価格は、スタンダード部屋については、まあまあかなと思う。
プレミアムは、想像したより高いが。

確かに、定期借地権で、かつ、毎月2万円前後の賃料+解体費用積立が発生するマイナスポイントを加味して総合評価しないといけないが。

賃料前払いするから、毎月の支払いは安くなると謳っている割には、解体積立金が高過ぎて、ちょっと笑えないかも。

この2万円以外に、通常の管理費と修繕積立金が発生するわけだから、これに、さらに、駐車場代なども別途発生するし、住宅ローンで買う人は、破綻しないように、よく、シミュレーションした方がいいよ。

[422: 評判気になるさん]

>>421 通りがかりさん

ここの解体積み立て金は、段階的に上がって行くのだろうか？
だとしたら、ちょっと将来が怖いな。

[423: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
至極同意。賃料前払いというが、解体積立金という隠れた賃料がついとるみたい。

[424: マンション掲示板さん]

三井不動産も定借が資産性弱いのバレてきてる件を相当気にしているな。絶妙な値付け。
所有権なら壺１０００に迫っていただろう。

[425: 評判気になるさん]

>>423 匿名さん

解体費用って、一般的にこんなもんなのでしょうか？

大規模物件だし、1室あたりにしたら、もっと安くても良いのではないかと思うのですが。しかも７０年間も積み立てするのに。

[426: 評判気になるさん]

しかも、７０年後だから、本来なら、運用益も、相当つくはずですけどね。

[427: 評判気になるさん]

>>426 評判気になるさん

ちなみに、定期借地権と所有権のマンションを比較すると、定期借地は、買取価格は抑えられるが毎月のコストは高い。他方、所有権は、買取価格が高いが、毎月のコストは抑えられる。

仮に毎月２万円の定期借地のコスト分だけが高いとしたら、３０年間住むと、７２０万円ですが、実際には利子も勘案すると、３０年間と考えると、価値は最低でも倍になるでしょうが、仮にちょうど倍になるとすると、１４００万円程度。

つまり、同じ条件のマンションなら、１４００万円くらい定期借地の買取価格が安くないとペイしない計算になります。

さらに、所有権と異なり、定期借地権のマンションは年数が建てばたつほど資産価値は目減りします。所有権の場合は、土地の価値は都心なら、上がっても下がらないでしょう。

果たして、それらのことを総合的に勘案して、このマンションはそれに見合うくらい買取価格が安いと言えそうでしょうか？

リビオタワー品川（所有権）などと比べてどうでしょうかね？！

[429: eマンションさん]

>>427 評判気になるさん

意味が分からない。
毎月２万円の定期借地のコスト-所有権の割増借入分の利子が、実質のコストではない？

[430: マンション検討中さん]

定借なのにこれじゃ魅力を感じられない。圧倒的に中野の方が出口見えてる。この価格、社内稟議どうなってるのか疑うレヴェルだわ。

[434: マンション検討中さん]

こりゃ、定期借地権で、毎月、解体積立金も高い割には、購入価格が高いね。

リビオタワー品川とどっちにしようか迷うな。

まだ、管理費詳細不明だから、最終的には、毎月のランニングコスト比較してから決めようかな。

[435: 検討板ユーザーさん]

>>431 匿名さん
お前の意見と真逆に値上がりしてるのはどう思う？

[436: 評判気になるさん]

この立地で一般の所有権マンションなら価値は上がり続ける。古くなっても建て替えの可能性もある。
一方で定借マンションだと下がり続けて最後はゼロ。本当に何も残らない。
こんなモノをわざわざローンを組んで買う意味が分からない。70年の賃料一括払いと同じ。それなら普通の賃貸物件を渡り歩いた方がメリットがある。

[437: マンション検討中さん]

>>434 マンション検討中さん
リビオタワー品川は
・地歴悪い
・嫌悪施設近すぎ
・埋立地

でちょっと食指伸びないやつだわ

[438: マンコミュファンさん]

>>430 マンション検討中さん

ランドマークがポシャった中野ｗｗｗとか論外だろw廃墟と化したサンプラザに引きこもってろよ
ｗｗｗｗ

[439: 匿名さん]

定借の影響を受けずに売れるのは20年くらいまでだろ。それ以降は一気に売りにくくなるよ。必要な期間だけ住んであとはキレイに売り逃げする。究極のババ抜き物件。このエリアは大規模物件は出にくいだろうからそれだけが救い。

[440: 匿名さん]

>>385 マンコミュファンさん
甲州街道渡って中野通りの右側に爆安スーパーのサンディと、甲州街道西側沿いに業務用スーパーがあって、貧乏人にも優しい街。そのまま環七を方南町側まで行けば、ドン・キホーテと肉のハナマサまである。