パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2680: 購入経験者さん]

>>2679 マンション検討中さん
それなら幡ヶ谷を待った方がいいよ。
オリンパス跡地と秀和幡ヶ谷レジデンス周辺の建て替え案件が控えてる。

[2681: 匿名さん]

今のうちに秀和幡ヶ谷を買って、建て替え計画に乗るという方法もありますね。いつになるかは分からないけど、そう遠くない将来にあの辺は再開発になると思う。駅舎も老朽化しているし。

[2682: 匿名さん]

建て替えはかなり不確実性が高い。当たれば良いけど外れる確率も高いから新興企業株を買うようなものですよ。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
確かに。ただ幡ヶ谷に関してはかなり確率は高いと思いますよ。立地もいいし、用地も確保されてるし、老朽化という課題もある。デベとしても確実に利益が出る案件。しかも所有権。この違いはデカイですよ。少し待てるなら無理に笹塚の定借に突っ込むより幡ヶ谷の開発を待つべきと思う。

[2684: 名無しさん]

>>2669

揺れの規模が小さい場合、新耐震と旧耐震では被害に大きな差は生じていないが、揺れが大きい場合は旧耐震の被害が相対的に大きくなり、その差は有意性が明確になる。ただし、地盤によっては揺れの程度と関係なく新耐震マンションにも大きな被害が出ており、軟弱な地盤の上に建てられれば新耐震マンションであっても安全性が高いとは言えない。

旧耐震マンションでも立地が吟味され、米ケ袋のように地盤の堅固な高台に建築されている場合には被害が少ないというのは注目するべき事実である

[2685: 匿名さん]

被災度が高くなっているのは、この地区が川や湖沼が数多く存在する軟弱な地盤で、固い地盤より揺れやすい性質を持っているからである。また軟弱な地盤は土地が沈化または隆起することで、マンションの敷地や外構部分に大きな破損を伴うことが多くなる。被災した15棟はすべて新耐震基準マンションであることからも、建物の耐震基準より地盤の良し悪しの方が被災度に対する影響が大きいことがわかる。

[2686: 検討板ユーザーさん]

地震の震動によって杭基礎に破壊が生じ、1/54（縦54に対し横1の割合）の傾きが生じた。この傾きはその後の余震で1/45まで拡大している（ケンプラッツwebより引用）。福室周辺には「中破」のマンションが他に2棟あり、比較的被害の大きい地区となっている。被害が大きい要因はこの地域の地形的特徴にある。このエリアは七北田川が下流に向かい南から東に蛇行していて、川が運んだ砂が堆積してできた沖積層の軟らかい地盤である。地盤の弱さが被害に繋がったと考えるのが妥当であろう。

[2687: 匿名さん]

東日本大震災では倒壊したマンションこそ皆無であったが、非耐力壁に深いクラックが入って鉄筋が剥き出しとなり、「中破」判定を行ったマンションが15棟あった。これらのうち12棟は新耐震基準によって建てられたマンションであった。東日本大震災においては、新耐震と旧耐震の耐震性能の差よりも、その土地の地盤や地質の良し悪しがマンションの被害の度合いを決定したことは本稿の分析から明らかである。地盤や地質、地形の問題は最も注意を払うべき問題であると言えるだろう。
また、今回の調査結果からは免震や制震装置が設置されているマンションの地震対応能力が高かったことが確かめられた。

[2688: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
まあ所詮定借ですから

[2689: マンション検討中さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
確かに、免震の方が、揺れ自体が元の揺れから減衰するので、住んでる人には優しいですね。

DFS制振装置は、所詮、元の揺れが上層階で何倍にも大きく揺れるこを抑制する装置であって、元の揺れの大きさを小さくするものではないので。
ま、単なる耐震の高層タワーに比べたら、そりゃ、かなりましですけどね。

[2690: マンション検討中さん]

>>2689 マンション検討中さん

やっぱり、パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて悩みます。

・免震＞制振
・全熱交換（最上階）＞壁ぽこ方式
・館内スーパー確定＞未定
・徒歩3分＞＝徒歩4分
・館内医院＞無し
・個別宅配＞フロア宅配
・所有権＞定期借地権
・ランニング＞解体費あり

ここが、勝っているのは、立地だけですか？＿

[2691: 検討板ユーザーさん]

>>2690 マンション検討中さん

立地　世界のShibuya>>>ウンコ臭すぎ小杉
眺望　豊島、渋谷、新宿方面が一望>>>僻地眺望
駅動線　ほぼ駅直結>>>>>駅遠
生活利便　生活利便施設直結>>>下駄のスーパー以外は幹線道路渡る必要あり
売主　圧倒的王者三井不動産>>三菱地所
施工者　スーゼネ大林>>>>フジタ（大規模タワマン１社でやった実績ある？経営難で大和に買収されたとこやろ、大丈夫か？）

[2692: マンション検討中さん]

>>2628 検討板ユーザーさん
薄黄色＝0.1～0.5m
しかも中野通り側だけだから問題にはならんだろ
水害やばそうっていうのは本町とか八幡のあたりのことを言うんだよ

[2694: 口コミ知りたいさん]

>>2664 口コミ知りたいさん

笹塚はゲリラ豪雨で内水氾濫で道路に水溜りができても、標高が高いのですぐに水が引きますからね。問題が深刻なのはもっと谷地形や窪地形になっているところや渋谷川沿いの低地ですよ。

[2695: マンション検討中さん]

>>2638 マンション検討中さん
過去レスにあるから無視されてるんだと思うんだけど…

私が調べた範囲では
・今のところ何も決まってない（少なくとも発表されてない）
・だけど「広場＋低層の建物」案が過去に出てた（防災・避難区画にする）
・URは新規募集停止しているという噂（真偽不明）
・21は権利がめっちゃ複雑で難航しそう＆住友はめっちゃゴネそう

とりあえずこの物件が完成するまで動きなさそう＆完成してからもしばらく動きなさそう，と思ってる。
メルクマールができたのが2015年→ここが2027年
と考えると，B地区完成するのは2040年とかになるのでは？

[2696: マンション検討中さん]

TPH代々木大山とプレミスト代々木大山の並びの最高裁判所宿舎は建て替えならんか？笑

[2697: マンション掲示板さん]

>>2690 さん

・免震と制震は形状比や立地から一概には言えない
・地盤武蔵野台地標高40m以上/多摩川沿い低地海抜8m
・単一路線だが全ての電車が一駅5分で新宿駅で本数多く遅れにくい京王線/複数路線だが特急か急行のみで相互乗り入れで遅れやすく渋谷駅が深いの東横線か遅延の多い本数少ない湘南新宿上野東京ライン
・既に駅前に複数スーパーとクリニックがコンパクトに集約/駅前に複数スーパーが幹線道路跨いで分散
・近くに代々木公園と玉川上水緑道/近くに等々力緑地と多摩川河川敷
・都心までサイクリング/羽田沖までサイクリング

[2698: 検討板ユーザーさん]

広場＋低層の建物
とありますが、実際にはこんな容積無駄遣いは出来ないとので、タワマン+マンホールトイレ付きの公開空地が落とし所ですね。

タワマンできるとしたら大口地権者の住友が担う可能性が高い。渋谷区+駅直結+住友となると、坪単価１０００超えは確実、高級ラ・トゥールになる可能性すらありです。

[2699: マンション掲示板さん]

ムサコJRの駅遠だからなぁ。。ここから代々木上原くらいの時間かからないかな

[2700: 通りがかりさん]

>>2692 マンション検討中さん
もうどうでもいいですが、ハザードがない、ということに対してのレスとして、「ハザードマップに色はついている」という指摘ですので。
ここはタワマンですし被害としてはあまりないと思いますよ。
玄関周りと一階の掃除くらいでしょう。
武蔵小杉みたいにさすがに地下に電源関係置いてないでしょうし

[2701: 匿名さん]

>>2690 マンション検討中さん
東京都＞神奈川県
というのはあると思います。
特に子どもがいる場合、小池都知事の政策によってだいぶ支出に差が出るようになりました

[2702: 匿名さん]

武蔵小杉の所有権と笹塚の定借なら議論の余地なく武蔵小杉の所有権でしょ。
ただし、もし笹塚の定借が優位なら、中古にはなるけど同じ定借のパークコート渋谷あたりの方が賢いと思うんだけど。値段は似たようなものだし。
「どうせ定借」という事で許容できるなら少しでも格上の方がいいよ。PKT渋谷笹塚とパークコート渋谷では雲泥の差がありますよ。

[2703: 匿名さん]

ドヤれるのは圧倒的にパークコート渋谷だからね。笹塚なんてどこそれ？ってレベルだから。ましてそれが定借なんて言ったら笑われるレベル。
それなら定借でも圧倒的に格上で認知度も高いパークコート渋谷の方が良い。その割には中古価格は安い（まあこれが定借の本質なんだけど）
ただ逆にそんな程度の定借（しかも笹塚）に新築だからという事だけで高いカネを払うのはバカ。

[2704: 通りがかりさん]

>>2690 マンション検討中さん
いうて所詮笹塚だし、立地が勝ってると自信をもっていえない微妙なところはあります

[2705: 検討板ユーザーさん]

パークコート渋谷ザ・タワーは駅遠で渋谷駅から高低差あり、かつ駅からの動線は駅前の日本最大級の喧騒を耐え忍ぶ必要があるので、特殊な人以外の需要はありません。しかも南側至近に巨大なブランズタワー渋谷ができるので、眺望も超絶悪化しますからね。

[2706: 検討板ユーザーさん]

パークタワー渋谷笹塚は今後２０年はエリアナンバーワンを維持するでしょう。対してパークコート渋谷ザ・タワーはブランズタワー渋谷と比較して規模に劣りますからね。エリアナンバーワンではないので、リセールはどうしても伸び悩みマスゴミ。

[2707: マンション検討中さん]

>>2705 検討板ユーザーさん
パークコート渋谷ザ・タワー、地下鉄ならB1出口を使うことで快適なルートで帰れます。JRもいったん地下に下りることを許容できれば同じですね。

代々木公園向きの北が最も価値のある部屋ですね。そちらなら新しくできるマンションの影響受けません

[2708: 匿名さん]

>>2706 検討板ユーザーさん
パークタワー渋谷笹塚が今後20年もエリアナンバーワンに君臨するだと？ないないない（笑）
笹塚B地区の開発、幡ヶ谷のオリンパスと秀和幡ヶ谷の建て替え、初台の再開発。いずれも所有権、大規模、駅直結、タワー。
そうなった時にパークタワー渋谷笹塚なんて完全に見劣りする存在ですよ。ランドマークなんて言ってられるのは今だけ。周囲は所有権ばかり、笹塚の訳あり物件になりますよ。

[2709: 検討板ユーザーさん]

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

噴飯レベルで何にも知らないんですね。笑
恥ずかしいので線路北で震えていたほうがいいです。笑

[2710: 匿名さん]

まあ定借擁護に必死なのは分かりますが、あと10年もすればわかりますよ。
悲惨な事になると思いますよ。パークコート渋谷の結果を見ても明らかなんだから。
それならむしろパークコートの方が格上で良いだろうし。

[2711: 検討板ユーザーさん]

必死なのは架空の再開発計画をでっち上げてまで本物件を貶めようとする線路北サイドでは？三井不動産に通報されたら虚偽の流布、営業妨害で訴訟ものですよ笑

[2712: マンション比較中さん]

>>2711 検討板ユーザ
NHKのブラタモでやっていましたが、小杉は
徳川幕府の城下町だったみたいです。
いまでも陣屋とか御殿とか祇園といった町名が
残っています。
ところで笹塚ってブラタモで特集されましたか？

[2713: 匿名さん]

笹塚、幡ヶ谷、初台の再開発は架空ではなく確定ですよ。定借の資産性が乏しいのも議論の余地なく明らかです。
そういった客観的事実に目をつぶり、都合の良い解釈に終始するのはいかがなものでしょうか。少しでもマンション選択で間違った選択をしないよう、不幸な人が出ないようにと思って投稿しました。
ただ、それでも理解出来ない人（理解する気が無い人）はいるのでしょうね。資産格差、リテラシー格差、情報格差・・・あらゆる格差が拡大していく現実を見せつけられます。どうぞ三井不動産と肉まん屋の養分として一生涯をお過ごしください。

[2714: eマンションさん]

例の方が投稿している線路北って本当に何のことなんだろう……気になる。
京王線より北のエリアってこと？

[2715: 買い替え検討中さん]

>>2712 マンション比較中さん
調べてみたけど、まだやってないみたいですね。
確かに牛窪地蔵ぐらいしかないので、ネタ不足ですかね。

[2716: 小堀敏夫]

>>2714 eマンションさん
リクルートの住みたい街ランキング最も
ランクアップした笹塚。
今年はベスト10入りかな。
俺に言わせれば、地方都市の横浜や浦和や大宮より下なんて
ありえんでしょう。

[2717: マンション検討中さん]

>>2716 小堀敏夫さん
多分、最大のクライアントさんのデベに忖度しているのでは。

[2718: 名無しさん]

>>2713 匿名さん

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

これが客観的事実です。

[2720: 匿名さん]

>>2718 名無しさん
いや、あんたが言ったのはこのパークタワー渋谷笹塚が今後20年エリアナンバーワンとして君臨するって事だろ？
笹塚、幡ヶ谷、初台の開発（所有権物件の供給）が確実な中で、資産性に劣る定借がエリアナンバーワンでいられるはずがないと言っているの。
駅3分か、いや駅5分だとか、それぞれの物件や開発の詳細を議論しているんじゃないのね。定借という時点で競争力が著しく劣るし、所有権を超える事はありません。世間の認識としてもそういうものです。当然近隣で新しい所有権が供給されれば見劣りします。だいたいこのマンションだって駅直結ではないしね。
揚げ足をとらないで欲しいですね。議論の本質も理解出来ていないのかもしれないけど。こういうやり取りを見ても定借信者のお里が知れるし、こんなレベルだからこそ三井と肉まん屋の養分になっっちゃうんですよ。

[2721: eマンションさん]

>>2720 匿名さん

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

これが客観的事実です。

貴方の駅直結大規模タワーが続々供給されるというのは事実とは異なりますね。失笑

[2722: マンション検討中さん]

2720ではないですが、合意形成が30年かかるというエビデンスは？

[2723: マンション検討中さん]

>>2695 マンション検討中さん

情報有難うございます。
やっとまともな回答であり、感謝します。

そうですか。
事実上、何も期待できない感じですね。
結構、もやもやするのは、B地区が再開発すると街全体が綺麗になるし、このマンションにとってもプラスだろうと思うのですが、反面、ひょっとして、ここよりも素晴らしいマンションを住友が作るのではないかという想像も出来ます。

ま、今のところ不明そうなので、悩んでも仕方なさそうですね。

[2724: マンション比較中さん]

>>2716 小堀敏夫さん
小堀おまえ嘘つきだな。
ネットでしらべたけど100位圏外じゃん。
笹塚はしょせんJR安中榛名レベル。

[2725: マンション比較中さん]

>>2719 匿名さん
雲古ヤロー線路北にお似合いだよ。
遠慮なくお買いくだい。

[2727: マンション検討中さん]

>>2698 検討板ユーザーさん
地図見りゃすぐ分かることだけど，住友の占有地は1/4以下よ。

[2728: 周辺住民さん]

>>2726 匿名さん
いいえ笹塚です。
4号線と甲州街道沿いの定借マンションです。

[2729: マンション検討中さん]

>>2700 通りがかりさん
私もどうでもいいんですが
ハザード（hazard）って危機とか危険因子とかって意味なので

「ハザードがない」＝生活上危険がない
（原文は「水害ハザードの懸念がない」ですね）

と解釈するのが自然なんですよ。

「ハザードがない」＝ハザードマップで色が付いていない

ではなくて。
本当にどうでもいいんですけど。