パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2657: 通りがかりさん]

>>2655 さん

パンの耳でも高級食パンの耳とか言いたいのでは！線路北の安物の食パンとは違うとか云々。

[2658: eマンションさん]

マイホームなんだから、住んで毎日が幸せと感じられるところを買うのが一番。笹塚が大大大大好きで、利便性最高！な理想の暮らしが手に入る、ここしか考えられない！という人には、背中を押してあげたいくらいだよ。ただし、笹塚とかよくわかんないけど、三井のマンションで安くて儲かりそう！とか考えてる人には、辞めなさいと言う。ずっと言ってるのは、ただそれだけのこと。前に都心にマンション持ってるのかって質問あったんだけど、勿論、何度も売買を経験しながら、価格ならTOP5に入るくらいのところを持ってるよ。

[2659: マンション検討中さん]

>>2654 名無しさん
「直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。」に対するレスですよ。

ところで3.11のときに倒壊したタワマンってありましたっけ？　エビデンスを出してください。

[2660: eマンションさん]

>>2656 マンション検討中さん

ソースは間違ってないですよ。渋谷区の資料に※この地図は、東京都より作成された以下の資料に基づき作成されたものです。と注釈あります。となので渋谷区の資料のさらに元資料を引っ張ってきただけです。で、その元資料では内水と外水をきちんと区別しています。渋谷区の資料ではそこを省略して分ていないです。一般的に内水と外水は水の溢れ方や引き具合などに大きい違いがあります。関係ないのではなくて、あなたがたがその違いについて見ていないだけです。

[2661: eマンションさん]

>>2659 マンション検討中さん

だからそのまま直下型地震に対して返してます。そもそも311は直下型地震では無いですし。海溝型地震の311ではなくて直下型地震の熊本地震の時に倒壊したマンションはありますよ。調べたら直ぐ出てきますが。
なんかここの方々、さっきから理系科目に弱い感じがレスの端々から滲み出てきますね。

[2662: 評判気になるさん]

パークタワー渋谷笹塚アンチは利回り計算もできない境界さんですからね。大目に見てあげて下さい。

[2663: 名無しさん]

うわ、話が通じてない……引きが早かろうが遅かろうが、ハザードマップに色がついているのは事実でしょう。なぜそれを捻じ曲げようとするのか……

あと、3.11の話を出したのもおそらくあなたでしょう。

また、首都直下型地震は震度7が想定されており、3.11と同程度ですよ。それを超える、空前絶後の揺れが起こるかもしれない、とおっしゃっているわけですか？

[2664: 口コミ知りたいさん]

>>2660 eマンションさん

ここまで引用したらこの話題はもう良いですか。
笹塚付近には外水氾濫はなく内水氾濫なので、ゲリラ豪雨が降れば一時的にマンホールの排水処理が追いつかなくて、水溜まりができる時は去年の夏にもありましたが、一時間もしないうちの水はすぐに引きます。大きく資産価値にダメージが生じやすい一般に言う洪水は、水が溢れると何日も水や土砂が引きにくい河川沿いの外水氾濫エリアです。なので敷地周辺には特に周辺で洪水(外水氾濫)を懸念する要素はありません。分かりましたか。



https://www.ieshil.com/buildings/357214/surroundings/flood/

水害は大きく外水氾濫・内水氾濫の2種類に分けられます。
外水氾濫は河川があふれて起こる水害のことで、降雨量と河川の幅、治水整備不足によって発生します。流れ込む水は泥水で、水が引いた後も土砂などが堆積するため復旧に時間がかかります。
一方、内水氾濫は市街地に降った雨が下水などの処理能力を超えてあふれる水害のことで、ゲリラ豪雨など局地的な集中豪雨によって発生する都市型水害とも呼ばれています。
なお、内水氾濫に関する災害データはまだ整備が十分に進んでおらず、IESHILの洪水リスクは外水氾濫に関するデータを元に算出しています。

[2665: 匿名さん]

3.11も震度5に過ぎないので、直下型地震だと遥かに衝撃が大きいです。古いタワマンだとかなり怖いと思う。

[2666: 通りがかりさん]

>>2663 名無しさん
わたしは311の話はしてませんよ。直前の別の人が話したのでしょう。
捻じ曲げていないです。色が付いているのはそうですが資産価値に影響する洪水(外水)では無いからです。

で311と同程度の震度7って、うわ本当にあなた311の時東京不在だったのが丸わかりですね。311の時は都内下町側では震度5強で、山手側は震度5弱ですよ。そりゃ震度7の評価段階始まって以来、都内はまだ震度7に見舞われたことは無いですから。知識不足な上に色々混同していませんですか？

ちなみに311の時はできたばかりの制震構造の、中目黒のアトラスタワーの非常階段や共用部で一部ヒビが入ってました。もう忘れた方は多いかもしれませんが。

[2667: 検討板ユーザーさん]

>>2662 評判気になるさん
賃貸投資をするつもりなのかな？

[2668: 口コミ知りたいさん]

>>2666 通りがかりさん
九段会館の天井が崩落と多摩境のコストコの駐車場のブリッジが崩落して人が亡くなられました。震度5±であっても都内ではそのような事故は起こってしまっています。

[2669: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん
3.11が震度5？？
本気で言ってるんですか？

最大震度7で、倒壊したマンションはゼロです。
https://www.kantei.ne.jp/report/disaster/214

https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/h23/63/special_01.html

[2670: 口コミ知りたいさん]

>>2669 マンコミュファンさん
都内で、と書いてます。理系どころか文章も読めないのですか。

[2671: 評判気になるさん]

>>2669 マンコミュファンさん

311は海溝型地震です。
直下型地震で震度7の熊本地震の方の資料を載せます。
https://www.mlit.go.jp/common/001183600.pdf

[2672: eマンションさん]

>>2670 口コミ知りたいさん

2665に対してのレスです。それ以降のレスは書いている時に投稿されたようですね。

震度7で倒壊するかどうかの話をしていたのに、唐突に東京での震度5で被害があったかの話にすり替わっているので戸惑いますね。

そして、これはもう本マンションの話とは関係なくなってきたので、やめましょう。

いずれにせよ、3.11の時に震度7で「倒壊」したマンションはありません。被害を受けたマンションはたくさんありますが、倒壊はしていません

[2673: 通りがかりさん]

>>2638 マンション検討中さん

MR行った時、B地区は事業者も多いので、中村屋のみの本街区でさえ10年以上はかかったので、少なくともあと20年以上はかかると言われてましたよ。あとB街区の築古物件は旧公団現URなので、おそらくURの意向的に分譲はしないのでは。

[2674: 購入経験者さん]

定借の場合、残存期間が短くなった時点で震災で被害を受けると、修繕で確実に揉めるだろうね。どうせ短期間で壊すんだからカネをかけるなという声が確実に出る。

[2675: 検討板ユーザーさん]

>>2674 購入経験者さん

MRでここは敷地形状から免震ではなく制震を採用したと言われた時に、免震と制震の地震に対する復旧性や被害の程度の違いを質問したが、制震でも大林組が特許を取った通常とは異なる制震で免震に近いという曖昧な回答で、釈然としなかった。

[2676: 購入経験者さん]

まあ震災で住めなくなる程の被害は考えにくいけど、もしそうなった場合、所有権なら必ず建て替えに向かうが、定借だと打つ手が無いのよね。そういう点でもリスクが高い。もちろんそうなれば本当の意味で二束三文の負動産だろうし。

[2677: 検討板ユーザーさん]

>>2675 検討板ユーザーさん
このマンション、免震じゃないのがマイナスですよね。

パークシティ中野もパークシティ小岩も、武蔵小杉タワーズもみんな免震なのに

[2678: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
免震は短期間に何度も揺れた場合に免震ゴムが複数回の揺れを想定していないので、そこは未知数とか短所はあるけども、かといって制震は311での中目黒アトラスタワー被害例もあるので、立地特性(台地か低地か)、地震の種類(海溝型か直下型か)、建物や敷地の形状(底面積の大小や長短比など)、一概に長短は言えず、しかし、ここでの回答は釈然としなかった。おそらく構造的な制約よりも、機能や計画的な制約から中央RCコア(ここは耐震構造)を立駐とせざる得なかったので、そこを制震構造として利用したのかと思われた。

[2679: マンション検討中さん]

あと、TPH渋谷笹塚の隣の隣の元デニーズがあった場所が最近デニーズ解体されて更地になったのと、すぐ隣が三井のリパークなので、ここまとめて何か中規模所有権建たないかなと。

[2680: 購入経験者さん]

>>2679 マンション検討中さん
それなら幡ヶ谷を待った方がいいよ。
オリンパス跡地と秀和幡ヶ谷レジデンス周辺の建て替え案件が控えてる。

[2681: 匿名さん]

今のうちに秀和幡ヶ谷を買って、建て替え計画に乗るという方法もありますね。いつになるかは分からないけど、そう遠くない将来にあの辺は再開発になると思う。駅舎も老朽化しているし。

[2682: 匿名さん]

建て替えはかなり不確実性が高い。当たれば良いけど外れる確率も高いから新興企業株を買うようなものですよ。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
確かに。ただ幡ヶ谷に関してはかなり確率は高いと思いますよ。立地もいいし、用地も確保されてるし、老朽化という課題もある。デベとしても確実に利益が出る案件。しかも所有権。この違いはデカイですよ。少し待てるなら無理に笹塚の定借に突っ込むより幡ヶ谷の開発を待つべきと思う。

[2684: 名無しさん]

>>2669

揺れの規模が小さい場合、新耐震と旧耐震では被害に大きな差は生じていないが、揺れが大きい場合は旧耐震の被害が相対的に大きくなり、その差は有意性が明確になる。ただし、地盤によっては揺れの程度と関係なく新耐震マンションにも大きな被害が出ており、軟弱な地盤の上に建てられれば新耐震マンションであっても安全性が高いとは言えない。

旧耐震マンションでも立地が吟味され、米ケ袋のように地盤の堅固な高台に建築されている場合には被害が少ないというのは注目するべき事実である

[2685: 匿名さん]

被災度が高くなっているのは、この地区が川や湖沼が数多く存在する軟弱な地盤で、固い地盤より揺れやすい性質を持っているからである。また軟弱な地盤は土地が沈化または隆起することで、マンションの敷地や外構部分に大きな破損を伴うことが多くなる。被災した15棟はすべて新耐震基準マンションであることからも、建物の耐震基準より地盤の良し悪しの方が被災度に対する影響が大きいことがわかる。

[2686: 検討板ユーザーさん]

地震の震動によって杭基礎に破壊が生じ、1/54（縦54に対し横1の割合）の傾きが生じた。この傾きはその後の余震で1/45まで拡大している（ケンプラッツwebより引用）。福室周辺には「中破」のマンションが他に2棟あり、比較的被害の大きい地区となっている。被害が大きい要因はこの地域の地形的特徴にある。このエリアは七北田川が下流に向かい南から東に蛇行していて、川が運んだ砂が堆積してできた沖積層の軟らかい地盤である。地盤の弱さが被害に繋がったと考えるのが妥当であろう。

[2687: 匿名さん]

東日本大震災では倒壊したマンションこそ皆無であったが、非耐力壁に深いクラックが入って鉄筋が剥き出しとなり、「中破」判定を行ったマンションが15棟あった。これらのうち12棟は新耐震基準によって建てられたマンションであった。東日本大震災においては、新耐震と旧耐震の耐震性能の差よりも、その土地の地盤や地質の良し悪しがマンションの被害の度合いを決定したことは本稿の分析から明らかである。地盤や地質、地形の問題は最も注意を払うべき問題であると言えるだろう。
また、今回の調査結果からは免震や制震装置が設置されているマンションの地震対応能力が高かったことが確かめられた。

[2688: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
まあ所詮定借ですから

[2689: マンション検討中さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
確かに、免震の方が、揺れ自体が元の揺れから減衰するので、住んでる人には優しいですね。

DFS制振装置は、所詮、元の揺れが上層階で何倍にも大きく揺れるこを抑制する装置であって、元の揺れの大きさを小さくするものではないので。
ま、単なる耐震の高層タワーに比べたら、そりゃ、かなりましですけどね。

[2690: マンション検討中さん]

>>2689 マンション検討中さん

やっぱり、パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて悩みます。

・免震＞制振
・全熱交換（最上階）＞壁ぽこ方式
・館内スーパー確定＞未定
・徒歩3分＞＝徒歩4分
・館内医院＞無し
・個別宅配＞フロア宅配
・所有権＞定期借地権
・ランニング＞解体費あり

ここが、勝っているのは、立地だけですか？＿

[2691: 検討板ユーザーさん]

>>2690 マンション検討中さん

立地　世界のShibuya>>>ウンコ臭すぎ小杉
眺望　豊島、渋谷、新宿方面が一望>>>僻地眺望
駅動線　ほぼ駅直結>>>>>駅遠
生活利便　生活利便施設直結>>>下駄のスーパー以外は幹線道路渡る必要あり
売主　圧倒的王者三井不動産>>三菱地所
施工者　スーゼネ大林>>>>フジタ（大規模タワマン１社でやった実績ある？経営難で大和に買収されたとこやろ、大丈夫か？）

[2692: マンション検討中さん]

>>2628 検討板ユーザーさん
薄黄色＝0.1～0.5m
しかも中野通り側だけだから問題にはならんだろ
水害やばそうっていうのは本町とか八幡のあたりのことを言うんだよ

[2694: 口コミ知りたいさん]

>>2664 口コミ知りたいさん

笹塚はゲリラ豪雨で内水氾濫で道路に水溜りができても、標高が高いのですぐに水が引きますからね。問題が深刻なのはもっと谷地形や窪地形になっているところや渋谷川沿いの低地ですよ。

[2695: マンション検討中さん]

>>2638 マンション検討中さん
過去レスにあるから無視されてるんだと思うんだけど…

私が調べた範囲では
・今のところ何も決まってない（少なくとも発表されてない）
・だけど「広場＋低層の建物」案が過去に出てた（防災・避難区画にする）
・URは新規募集停止しているという噂（真偽不明）
・21は権利がめっちゃ複雑で難航しそう＆住友はめっちゃゴネそう

とりあえずこの物件が完成するまで動きなさそう＆完成してからもしばらく動きなさそう，と思ってる。
メルクマールができたのが2015年→ここが2027年
と考えると，B地区完成するのは2040年とかになるのでは？

[2696: マンション検討中さん]

TPH代々木大山とプレミスト代々木大山の並びの最高裁判所宿舎は建て替えならんか？笑

[2697: マンション掲示板さん]

>>2690 さん

・免震と制震は形状比や立地から一概には言えない
・地盤武蔵野台地標高40m以上/多摩川沿い低地海抜8m
・単一路線だが全ての電車が一駅5分で新宿駅で本数多く遅れにくい京王線/複数路線だが特急か急行のみで相互乗り入れで遅れやすく渋谷駅が深いの東横線か遅延の多い本数少ない湘南新宿上野東京ライン
・既に駅前に複数スーパーとクリニックがコンパクトに集約/駅前に複数スーパーが幹線道路跨いで分散
・近くに代々木公園と玉川上水緑道/近くに等々力緑地と多摩川河川敷
・都心までサイクリング/羽田沖までサイクリング

[2698: 検討板ユーザーさん]

広場＋低層の建物
とありますが、実際にはこんな容積無駄遣いは出来ないとので、タワマン+マンホールトイレ付きの公開空地が落とし所ですね。

タワマンできるとしたら大口地権者の住友が担う可能性が高い。渋谷区+駅直結+住友となると、坪単価１０００超えは確実、高級ラ・トゥールになる可能性すらありです。

[2699: マンション掲示板さん]

ムサコJRの駅遠だからなぁ。。ここから代々木上原くらいの時間かからないかな

[2700: 通りがかりさん]

>>2692 マンション検討中さん
もうどうでもいいですが、ハザードがない、ということに対してのレスとして、「ハザードマップに色はついている」という指摘ですので。
ここはタワマンですし被害としてはあまりないと思いますよ。
玄関周りと一階の掃除くらいでしょう。
武蔵小杉みたいにさすがに地下に電源関係置いてないでしょうし

[2701: 匿名さん]

>>2690 マンション検討中さん
東京都＞神奈川県
というのはあると思います。
特に子どもがいる場合、小池都知事の政策によってだいぶ支出に差が出るようになりました

[2702: 匿名さん]

武蔵小杉の所有権と笹塚の定借なら議論の余地なく武蔵小杉の所有権でしょ。
ただし、もし笹塚の定借が優位なら、中古にはなるけど同じ定借のパークコート渋谷あたりの方が賢いと思うんだけど。値段は似たようなものだし。
「どうせ定借」という事で許容できるなら少しでも格上の方がいいよ。PKT渋谷笹塚とパークコート渋谷では雲泥の差がありますよ。

[2703: 匿名さん]

ドヤれるのは圧倒的にパークコート渋谷だからね。笹塚なんてどこそれ？ってレベルだから。ましてそれが定借なんて言ったら笑われるレベル。
それなら定借でも圧倒的に格上で認知度も高いパークコート渋谷の方が良い。その割には中古価格は安い（まあこれが定借の本質なんだけど）
ただ逆にそんな程度の定借（しかも笹塚）に新築だからという事だけで高いカネを払うのはバカ。

[2704: 通りがかりさん]

>>2690 マンション検討中さん
いうて所詮笹塚だし、立地が勝ってると自信をもっていえない微妙なところはあります

[2705: 検討板ユーザーさん]

パークコート渋谷ザ・タワーは駅遠で渋谷駅から高低差あり、かつ駅からの動線は駅前の日本最大級の喧騒を耐え忍ぶ必要があるので、特殊な人以外の需要はありません。しかも南側至近に巨大なブランズタワー渋谷ができるので、眺望も超絶悪化しますからね。

[2706: 検討板ユーザーさん]

パークタワー渋谷笹塚は今後２０年はエリアナンバーワンを維持するでしょう。対してパークコート渋谷ザ・タワーはブランズタワー渋谷と比較して規模に劣りますからね。エリアナンバーワンではないので、リセールはどうしても伸び悩みマスゴミ。