パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2558: 評判気になるさん]

3割だとすると所有権物件として23,000万弱の物件だと定借16,000万になるね
ここにその価値があるかどうか

[2559: 匿名さん]

立地の良い定借ならそれだけの価値がありますよ。所有権も70年後には僅かな土地持分が残るだけなので。

[2560: 評判気になるさん]

>>2554 さん

なんでですか？？
ちなみに最近は商社なら30半ばで2000万超えて来ます。
20代でマンション買ってる人も多く、それだけでも5000万から1億の含み益があって当たり前ですし、それとは別に株やら何やらで多い人は5000万以上現金増やしてますよ。
こんなのがゴロゴロいるのが今の東京です。
昔とは違って1億あってようやくアッパー位の感覚ですよ。
単純に紙幣の価値が下がってるだけなので、たいそう立派でもなく、そういう層が無理せずに買えるのがちょうど1.6億位までなんですよね。1.5億ローン組んでも管理費など入れても手取りの半分は残りますので、ボーナスは貯蓄or投資に回せてそれだけでも毎年4～500万増えていきます。リスキーですかね？？

[2561: eマンションさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
なんで16,000万円である必要があるの？
いつまで経っても何も理解できてないけど大丈夫？

[2562: 通りがかりさん]

>>2547 匿名さん
そもそも、大山町と笹塚が同じくらいの価格になるという相場感からしてやばい。笑
あと、イニシャルコストの差額の運用のメリットを強調したいようだけど、フローだけでは資産全体の増減は管理できない。不動産であるマンションの時価を反映したバランスシートで管理しないとダメ。定借と所有権では、年々差が開くばかり。わかるかな？無理そうだけど。笑

[2563: マンション検討中さん]

>>2561 eマンションさん
ここの物件の74Aが16000万だからだよ。

[2564: 匿名さん]

>>2562 通りがかりさん

大山と笹塚と大差ないでしょ。大山は代々木上原から駅遠で間取りも全くダメ。笹塚は駅直結、再開発、階下にスーパー、大規模、眺望は最高。どこが違うんだい。説明してくださいな。

[2565: 通りがかりさん]

>>2564 匿名さん
あなたと違って三井不動産はプロですが、そのプロがこの値付けをしたことで、明らかじゃないですか。

ちなみにスーパーは白紙になり、駅直結でもないので。

[2566: 評判気になるさん]

>>2560 評判気になるさん

三菱商事で30代半で2000万は最高年収の部類ですね。
https://axxis.co.jp/magazine/54677
1.5億組むとして年数考えて25年、月々の返済額が52万、別途管理費修繕積立金に加えてここの定借地代と解体積立金と駐車場代入れると75平米の部屋だと月々12万円程度なので、そうなると毎月の手取りのうち半分どころか4割も残らないですが。子ども二人いて私立通わせるとなると既に厳しそうですが。

[2567: 匿名さん]

>>2566 評判気になるさん

ここは修繕費が10年目以降は初年度の2倍になる、というMRで話していましたよ。もちろん解体積立費もあるので、駐車場代まで含めるとかなりのランニングになるかと思います。

[2568: 口コミ知りたいさん]

>>2565 通りがかりさん
パークハウス大山は三菱地所です。あなたは26000万で
所有権にこだわりここを買いますか？資金ないから買えなでしょ。

[2569: 匿名さん]

>>2568 口コミ知りたいさん
駅直結と書いたのは傘無し徒歩３分だから。階下のスーパーは未定とだけでまだ決まっていない。こんな好条件の揃ったところは都内にはないでしょう。とにかく定期借地権が資産価値ゼロならここにでてくるなよ。浜松町のワールドタワーレジデンスのスレに行ったら。

[2570: マンション検討中さん]

>>2567 匿名さん

修繕費はどこも10年後は２倍になります。ここは解体費が追加でされるだけ。他のマンションとは解体引越しだけが上乗せされる。こんなところ現金で買えよ。ローン組んで買うところではない。

[2571: 通りがかりさん]

>>2568 口コミ知りたいさん

まあ現実的に考えると近隣だと永福町でしょう。グランドメゾンもディアナコートもあるので。

[2572: 名無しさん]

>>2569 匿名さん
いえ、直結ではありませんので、事実と違う情報はやめてください。デマになります。

スーパーは白紙になりましたので、三井も撤回しています。
それなのに「階下にスーパー」と書くのは誤りなので、指摘させていただきました。

この物件の魅力を語るのは自由ですが、事実と違うことを書くのはここをみている方にとって有害ですのでお控えください

[2573: 匿名]

>>2564 匿名さん
地位ってことば知ってるかな？道一本挟んだだけで、天国と地獄くらい差があるのが不動産。もう、大山と笹塚と大差ないとか、あほくさくて普通の人はあきれ返る。本当に不動産に無知なんだね。ぼく、マンション買うのは早いんじゃないかな？

[2574: 匿名]

>>2569 匿名さん
うんうん、だから君の言ってるのは、資産価値ではなく君にとっての利用価値。君にとって、唯一無二といっていいくらい魅力的な立地ということなんだから、そこに住みたいと思うのは当然。それはそれでいいんだよ、誰も否定しない。ただ、ずっと所有権に勝ち目のない資産価値という評価軸で頑なに優位性を語ってるから、みんなからぼこられてる訳です。

[2575: eマンションさん]

>>2573 匿名さん
大山は生活するとしたらゆったりとし豪邸を構えるのがふさわしいが街でしょう。高級住宅街ですから。マンションとなるとここは不便極まりないです。上原の駅前までアップダウン激しいしスーパーも少ないので。笹塚はゴミゴミとしているし地価も大山ほど高くないですが、商圏が甲州街道と京王線に挟まれてかなりコンパクトに集約しているので生活する上で便利ですよ。資産価値とか数字だけでは生活環境を捉えられないでしょう。最も笹塚は賃貸も多いので無理に定借買うくらいなら賃貸でいいと思いますが。

[2576: 匿名]

>>2575 eマンションさん

2564が同じ所有権ならマンション価格単価が「大山と笹塚と大差ない」と言ってるから、全然違うといってるだけ。ただそれだけ。話してるポイントと違う話を持ち出して斜めから話されても？というだけ。

[2577: 匿名さん]

大山も人気の高いエリアですからね。

[2578: 名無しさん]

マンション買う人は半分投資の人が多い
一方、借地マンションは実需のみ
ここにすれ違いがあるんだろうね、価値より利便性や笹塚を好きな人が買うマンションなんでしょ

[2579: 匿名さん]

利回りの良い定借の方がむしろ投資向きでは。

[2580: 匿名さん]

おそらく1人の人が延々と「立地の良い定借は、資産価値が高い」という意見を書き込んでいるのだと思いますが、もうやめませんか？
これだけそれは違うというエビデンスが書き込まれても、理解できませんか？

[2581: マンコミュファンさん]

>>2579 匿名さん
金利と利回りどれくらいで考えてます？
今のマンション市況でキャピタルゲイン以外を狙う投資家いるとは思えないけど

[2582: eマンションさん]

>>2560 評判気になるさん

20代で周りで買っている人も多く？1億現金持っているのがゴロゴロいる？
周りで家を買っている人数えるくらいしかいないですが、金持ちしかいないんですか？それとも港区千代田区に住んでいるとか？外資激務高収入でずっと50、60まで働き続けられるんですか？
なんか格差拡大し過ぎて違う現実なのか、それとも単に架空のポジショントークなのか。

[2583: 匿名さん]

最近の若い人は昔と違って所得水準が上がってますからね。

[2584: 検討板ユーザーさん]

>>2580 匿名さん
私も定借否定派だけど、こんな掲示板のポジ投稿見て判断する人なんていないからそんなにムキになるのも全く理解できない。。

[2585: 匿名さん]

笹塚推しの頭おかしい定借オーナー悲惨だな。
毎日打ち返してるつもりなんだけど、何一つ根拠ないお気持ちだけで定借のヤバさだけが証明されていくの良い。

[2586: 匿名さん]

立地仕様ともに圧倒的に上なパークコート渋谷の中古成約を、毎日載せれば騙される人が減るので続けよう。

2018年から売り出してるのに、20～30％しか上がってない定借の悲劇

[2587: マンション比較中さん]

定借は資産性が著しく低いのは当たり前として、恐ろしいのは残存期間が短くなった時に災害などで想定外のダメージが及んだ時だと思う。
築50年以降に被災して10年～20年で壊すのが確実なのに、必要十分な修繕をしようとはならない。住環境を犠牲にして放置される可能性は高い。個人の専有部でも同じで終末期はダメージのある汚い部屋で過ごす事になりそう。
仮に本当に住めないレベルのダメージが及んだ場合はどうなるんだろう。築50年で所有権なら建て替えに向かうだろうけど定借はそこで詰む。70年すら住めなくなる可能性があるのが怖い。

[2588: マンション比較中さん]

>>2580 匿名さん
そうなのかもしれませんが、スルーしてください。
反論を延々と聞くのもうんざりしました。
あなたのおっしゃる通りここは投資目的には不向きで、投資目的の方がこられるところではありません。実需の議論が聞きたいです。

[2589: 匿名さん]

笹塚は利回りも良いし、立地の悪い所有権よりむしろ投資向きだと思うけどな。

[2590: 匿名さん]

>>2587 マンション比較中さん
資産性が著しく低いのは立地の悪い所有権の方ですよ。笹塚なら定借でも資産性高いです。

[2591: マンション掲示板さん]

定期借地権は、資産としては損な買い物だと分かった上で、それでも立地が気に入って買おうかなと思っている実需の者です。

誰か、まともな議論して欲しいです。
隣のB地区再開発がどうなるのか気になっています。
このマンション引渡し時の2028年には、50年経過するらしいので、真面目に解体建て直し計画が近々出るのではないでしょうか？
もちろん、行政としては、B地区再開発は既定路線で発表済です。

実際に住む上で、現クイーンズ伊勢丹が入っているビル自体将来どうなるのかは、かなり気になります。

[2592: 通りがかりさん]

定借が損な買い物という情報助かるけどな。
実需でも自分の家が何かあった時にいくらで売れるかっていうのは大事だし。

まあでも未だに変な人が同じこと書いているから、もうエンドレスになっちゃってるのかも

[2593: 口コミ知りたいさん]

東池袋のタワマンの方が損ですよ。
毎月２０?３０万の赤字だからね。
ここは黒字の超お得な物件。

[2594: マンコミュファンさん]

>>2591 マンション掲示板さん

すみふがやるだろうから、坪単価１０００位で分譲でしょうね。

[2595: 口コミ知りたいさん]

>>2586 匿名さん

しかも、グロスで1億円前後の40m2が多い。広い高い部屋は、売ろうにも売れないのが現実。もし市場相場が上昇してなかったら、大幅な下落。

[2596: マンション検討中さん]

>>2595 口コミ知りたいさん
渋谷パークコートの他に比べるマンションないのか？渋谷パークコートは駅遠、近隣スーパーなしで住みにくいから人気なないのでは。比べるならもっと深掘りした納得出来る数字だせや。築地の再開発マンションは定期借地権だが人気必須。ここは現金で買うのには良いが、ローン組んで買う物件ではない。ランニングコストが大きい。

[2597: マンコミュファンさん]

そうそう。線路北の田舎者は都心に疎いんだろうけど
生活するならパークタワー渋谷笹塚の方が圧倒的に代々木上原。

[2598: 評判気になるさん]

>>2596 マンション検討中さん

パークコート青山高樹町とか坪1500で即完らしいが

[2599: 評判気になるさん]

>>2597 マンコミュファンさん

ここは一次取得者は近寄らない方がいい。何せローン地獄に陥りかねない。

[2600: 名無しさん]

>>2599 評判気になるさん

ローン地獄なのは東池袋ですよ。

[2601: 匿名さん]

笹塚も東池袋も資産性の高いエリアだと思いますよ。

[2602: 周辺住民さん]

>>2579 匿名さん
また雲古ヤローか
エビデンスを示してね

[2603: 匿名さん]

>>2602 周辺住民さん
俺は表面利回り約10％位いくと思うよ。
都心・渋谷区に憧れる地方出の人が食いつくよ。
田舎モンはブランドに弱いからね。

[2604: 匿名さん]

>>2597 マンコミュファンさん
おまえの日本語変だぞ！
大陸系の方ですか？

[2605: 匿名さん]

笹塚は高級住宅街だし、昔から富裕層の多いエリアですよ。

[2606: 通りがかりさん]

>>2603 匿名さん
いくわけないでしょ。1億円の部屋で月83万の家賃ですよ。
（空室率0%という甘すぎる想定でも）

地方の方が、内見きてここのどこが渋谷？ってなるだけだと思う

[2607: 評判気になるさん]

>>2598 評判気になるさん

新築の時は、高くても売れるんです。だれも新築の話はしていないので、その情報は何の意味もない。