パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2541: マンション比較中さん]

>>2539 匿名さん
Losing money on cheap purchases.
つまり投資家でなく浪費家さんようの物件ですな。
当人は自己責任でいいけど、相続者は悲劇だね。
みんな放棄すると解体費用や管理費が滞り、スラム化
するでしょう。
結局、社会問題化して公的救済措置で公費解体になるのが、濃厚。
デベのモラルが問われるね。

[2542: マンション検討中さん]

>>2531 マンション比較中さん
定借派は選択肢の一つとして考えてるだけで所有権を否定していない。時と場合によると。
それに対しそっくりそのまま返そうというなら、定借も選択肢の一つとして挙げないと反論できてない。
要するに所有兼絶対派の頭の中身はその程度ということ。噛み合ってないことの意味すら理解できてない（笑）

[2543: 検討板ユーザーさん]

>>2535 検討板ユーザーさん

元の書き込みは山手線ではなく山手通り外側と書かれているので、該当するのは
大山町、上原、西原、元代々木町、富ヶ谷の一部、初台、幡ヶ谷、本町、笹塚ですね。

[2544: マンション比較中さん]

>>2543 検討板ユーザーさん
でたー！雲古やろー！

[2545: マンション比較中さん]

>>2539 匿名さん
定借の割安分を投資に回すってのは意味ないよ。
仮に定借を1割～2割安く買えても、定借の8割分は経年とともに著しく減価して最終的にはゼロ。例えば所有権1.2億、所有権1億とすると、2000万を運用して1億は確実にドブに捨てる事になる。2000万の運用で確実に失う1億を取り戻せますか？そこに投資の合理性がありますか？という事。誰かが言ってたけど底の抜けたバケツに水を注ぎ続けるようなものですよ。

所有権なら1.2億が大きく減る事はないし、インフレを考慮すれば寝かせておくだけで値上がりが確実。所有権は住宅ローンのレバレッジを使って1.2億の運用をしているのと同じなんだよ。残債の減少によって資産化を図る投資。50年前のマンション価格は数百万だけど、今では築50年になった同じマンションは数千万になっているから長期的に好立地ならほぼノーリスクで極めて高い再現性で資産が育つって事。

もちろん2000万の株式も長期的に育つだろうが、当たり前だけど、運用額が大きい程リターンは大きくなる。2000万と1.2億のリターンの違いを考えてみれば明らか。
しかもこれが成り立つのは少なくとも購入時に2000万の現金を保有している事が前提。所有権ならフルローンで購入して1円も現金が無くても1.2億の運用が出来るって事。住宅ローンは極めて有利なレバレッジであり、再現性の高い投資だという事です。だから価値のある物件に振り向けるべきで、定借はデメリットしかありません。

[2546: 匿名さん]

投資なら、誰だって右肩下がりの株なんて、いくら安くても買わないだろ。

[2547: 匿名さん]

>>2545 マンション比較中さん

近隣のパークハウス代々木大山レジデンスは74平米で２億6500万してる。それもくそ間取りで。ここも所有権なら74平米で2億6000万してもおかしくない。この差額の一億はあなたはどう説明するのか？この一億で運用に回した方がいいのではないか？

[2548: マンション比較中さん]

>>2547 匿名さん
何度も言うけど、仮に定借1.6億と所有権2.6億で価格差が1億あったとしても、定借の1.6億分は吹き飛ぶんだよ。1億の運用と2.6億の運用でどちらがリターンが大きいか？議論するまでもない。
またこの話が成立するためには1億円の現金を物件購入時に保有している事が大前提だから。

[2549: 名無しさん]

>>2548 マンション比較中さん

　70年後定借はゼロになるが所有権の２億6000万は
70年後いくらで売れるかだよな。最低でも一億で売れないとペイしないよな。やはりあなたの見解には限界があるな。

[2550: マンション比較中さん]

>>2549 名無しさん
>70年後定借はゼロになるが所有権の２億6000万は70年後いくらで売れるか
さんざん既出だが、築50年くらいのマンションの売り出し時は数百万、現在では同じマンションが数千万。日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前100万円。「夢の100万円マンション」と呼ばれた。そして少し前に建て替えられたが、建て替え前の時点で2億～3億円。

要は立地の良い価値のある不動産は上がり続けるという事。また立地の良い所有権なら建て替えも現実的でそれも価値の上昇に寄与するという事。定借は70年後どうなるのかな？

[2551: eマンションさん]

築20-30年後の価格差がありすぎて
その分安けりゃいいけどね

[2552: 検討板ユーザーさん]

>>2551 eマンションさん
それでは、立地が素晴らしく都内、駅近で74平米で16000万で所有権で買えるあなたの推奨マンションを具体的に紹介ください。あるわけないだろ。だからあなたの見解では誰も納得しない。

[2553: 口コミ知りたいさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
中古マンション、城東や城北、戸建てまで広げたらありますよ。

[2554: 評判気になるさん]

>>2552 検討板ユーザーさん

1.6億74平米ってことは世帯年収3200万くらいないと危ないですが、(ここはランニングも高いので)、購入者はたいそう立派なパワーカップルなんですね。

[2555: 通りがかりさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
私は2551ではないですが、少し前ならパークシティ中野だと思います

[2556: 検討板ユーザーさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
君の見解がなっとくされないのは割引が少ないからだよ
定借は所有権の3割引はないとね

[2557: 通りがかりさん]

>>2555 通りがかりさん
PC中野と比べてプラウドシティ方南町はその40パーOFFくらい

[2558: 評判気になるさん]

3割だとすると所有権物件として23,000万弱の物件だと定借16,000万になるね
ここにその価値があるかどうか

[2559: 匿名さん]

立地の良い定借ならそれだけの価値がありますよ。所有権も70年後には僅かな土地持分が残るだけなので。

[2560: 評判気になるさん]

>>2554 さん

なんでですか？？
ちなみに最近は商社なら30半ばで2000万超えて来ます。
20代でマンション買ってる人も多く、それだけでも5000万から1億の含み益があって当たり前ですし、それとは別に株やら何やらで多い人は5000万以上現金増やしてますよ。
こんなのがゴロゴロいるのが今の東京です。
昔とは違って1億あってようやくアッパー位の感覚ですよ。
単純に紙幣の価値が下がってるだけなので、たいそう立派でもなく、そういう層が無理せずに買えるのがちょうど1.6億位までなんですよね。1.5億ローン組んでも管理費など入れても手取りの半分は残りますので、ボーナスは貯蓄or投資に回せてそれだけでも毎年4～500万増えていきます。リスキーですかね？？

[2561: eマンションさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
なんで16,000万円である必要があるの？
いつまで経っても何も理解できてないけど大丈夫？

[2562: 通りがかりさん]

>>2547 匿名さん
そもそも、大山町と笹塚が同じくらいの価格になるという相場感からしてやばい。笑
あと、イニシャルコストの差額の運用のメリットを強調したいようだけど、フローだけでは資産全体の増減は管理できない。不動産であるマンションの時価を反映したバランスシートで管理しないとダメ。定借と所有権では、年々差が開くばかり。わかるかな？無理そうだけど。笑

[2563: マンション検討中さん]

>>2561 eマンションさん
ここの物件の74Aが16000万だからだよ。

[2564: 匿名さん]

>>2562 通りがかりさん

大山と笹塚と大差ないでしょ。大山は代々木上原から駅遠で間取りも全くダメ。笹塚は駅直結、再開発、階下にスーパー、大規模、眺望は最高。どこが違うんだい。説明してくださいな。

[2565: 通りがかりさん]

>>2564 匿名さん
あなたと違って三井不動産はプロですが、そのプロがこの値付けをしたことで、明らかじゃないですか。

ちなみにスーパーは白紙になり、駅直結でもないので。

[2566: 評判気になるさん]

>>2560 評判気になるさん

三菱商事で30代半で2000万は最高年収の部類ですね。
https://axxis.co.jp/magazine/54677
1.5億組むとして年数考えて25年、月々の返済額が52万、別途管理費修繕積立金に加えてここの定借地代と解体積立金と駐車場代入れると75平米の部屋だと月々12万円程度なので、そうなると毎月の手取りのうち半分どころか4割も残らないですが。子ども二人いて私立通わせるとなると既に厳しそうですが。

[2567: 匿名さん]

>>2566 評判気になるさん

ここは修繕費が10年目以降は初年度の2倍になる、というMRで話していましたよ。もちろん解体積立費もあるので、駐車場代まで含めるとかなりのランニングになるかと思います。

[2568: 口コミ知りたいさん]

>>2565 通りがかりさん
パークハウス大山は三菱地所です。あなたは26000万で
所有権にこだわりここを買いますか？資金ないから買えなでしょ。

[2569: 匿名さん]

>>2568 口コミ知りたいさん
駅直結と書いたのは傘無し徒歩３分だから。階下のスーパーは未定とだけでまだ決まっていない。こんな好条件の揃ったところは都内にはないでしょう。とにかく定期借地権が資産価値ゼロならここにでてくるなよ。浜松町のワールドタワーレジデンスのスレに行ったら。

[2570: マンション検討中さん]

>>2567 匿名さん

修繕費はどこも10年後は２倍になります。ここは解体費が追加でされるだけ。他のマンションとは解体引越しだけが上乗せされる。こんなところ現金で買えよ。ローン組んで買うところではない。

[2571: 通りがかりさん]

>>2568 口コミ知りたいさん

まあ現実的に考えると近隣だと永福町でしょう。グランドメゾンもディアナコートもあるので。

[2572: 名無しさん]

>>2569 匿名さん
いえ、直結ではありませんので、事実と違う情報はやめてください。デマになります。

スーパーは白紙になりましたので、三井も撤回しています。
それなのに「階下にスーパー」と書くのは誤りなので、指摘させていただきました。

この物件の魅力を語るのは自由ですが、事実と違うことを書くのはここをみている方にとって有害ですのでお控えください

[2573: 匿名]

>>2564 匿名さん
地位ってことば知ってるかな？道一本挟んだだけで、天国と地獄くらい差があるのが不動産。もう、大山と笹塚と大差ないとか、あほくさくて普通の人はあきれ返る。本当に不動産に無知なんだね。ぼく、マンション買うのは早いんじゃないかな？

[2574: 匿名]

>>2569 匿名さん
うんうん、だから君の言ってるのは、資産価値ではなく君にとっての利用価値。君にとって、唯一無二といっていいくらい魅力的な立地ということなんだから、そこに住みたいと思うのは当然。それはそれでいいんだよ、誰も否定しない。ただ、ずっと所有権に勝ち目のない資産価値という評価軸で頑なに優位性を語ってるから、みんなからぼこられてる訳です。

[2575: eマンションさん]

>>2573 匿名さん
大山は生活するとしたらゆったりとし豪邸を構えるのがふさわしいが街でしょう。高級住宅街ですから。マンションとなるとここは不便極まりないです。上原の駅前までアップダウン激しいしスーパーも少ないので。笹塚はゴミゴミとしているし地価も大山ほど高くないですが、商圏が甲州街道と京王線に挟まれてかなりコンパクトに集約しているので生活する上で便利ですよ。資産価値とか数字だけでは生活環境を捉えられないでしょう。最も笹塚は賃貸も多いので無理に定借買うくらいなら賃貸でいいと思いますが。

[2576: 匿名]

>>2575 eマンションさん

2564が同じ所有権ならマンション価格単価が「大山と笹塚と大差ない」と言ってるから、全然違うといってるだけ。ただそれだけ。話してるポイントと違う話を持ち出して斜めから話されても？というだけ。

[2577: 匿名さん]

大山も人気の高いエリアですからね。

[2578: 名無しさん]

マンション買う人は半分投資の人が多い
一方、借地マンションは実需のみ
ここにすれ違いがあるんだろうね、価値より利便性や笹塚を好きな人が買うマンションなんでしょ

[2579: 匿名さん]

利回りの良い定借の方がむしろ投資向きでは。

[2580: 匿名さん]

おそらく1人の人が延々と「立地の良い定借は、資産価値が高い」という意見を書き込んでいるのだと思いますが、もうやめませんか？
これだけそれは違うというエビデンスが書き込まれても、理解できませんか？

[2581: マンコミュファンさん]

>>2579 匿名さん
金利と利回りどれくらいで考えてます？
今のマンション市況でキャピタルゲイン以外を狙う投資家いるとは思えないけど

[2582: eマンションさん]

>>2560 評判気になるさん

20代で周りで買っている人も多く？1億現金持っているのがゴロゴロいる？
周りで家を買っている人数えるくらいしかいないですが、金持ちしかいないんですか？それとも港区千代田区に住んでいるとか？外資激務高収入でずっと50、60まで働き続けられるんですか？
なんか格差拡大し過ぎて違う現実なのか、それとも単に架空のポジショントークなのか。

[2583: 匿名さん]

最近の若い人は昔と違って所得水準が上がってますからね。

[2584: 検討板ユーザーさん]

>>2580 匿名さん
私も定借否定派だけど、こんな掲示板のポジ投稿見て判断する人なんていないからそんなにムキになるのも全く理解できない。。

[2585: 匿名さん]

笹塚推しの頭おかしい定借オーナー悲惨だな。
毎日打ち返してるつもりなんだけど、何一つ根拠ないお気持ちだけで定借のヤバさだけが証明されていくの良い。

[2586: 匿名さん]

立地仕様ともに圧倒的に上なパークコート渋谷の中古成約を、毎日載せれば騙される人が減るので続けよう。

2018年から売り出してるのに、20～30％しか上がってない定借の悲劇

[2587: マンション比較中さん]

定借は資産性が著しく低いのは当たり前として、恐ろしいのは残存期間が短くなった時に災害などで想定外のダメージが及んだ時だと思う。
築50年以降に被災して10年～20年で壊すのが確実なのに、必要十分な修繕をしようとはならない。住環境を犠牲にして放置される可能性は高い。個人の専有部でも同じで終末期はダメージのある汚い部屋で過ごす事になりそう。
仮に本当に住めないレベルのダメージが及んだ場合はどうなるんだろう。築50年で所有権なら建て替えに向かうだろうけど定借はそこで詰む。70年すら住めなくなる可能性があるのが怖い。

[2588: マンション比較中さん]

>>2580 匿名さん
そうなのかもしれませんが、スルーしてください。
反論を延々と聞くのもうんざりしました。
あなたのおっしゃる通りここは投資目的には不向きで、投資目的の方がこられるところではありません。実需の議論が聞きたいです。

[2589: 匿名さん]

笹塚は利回りも良いし、立地の悪い所有権よりむしろ投資向きだと思うけどな。

[2590: 匿名さん]

>>2587 マンション比較中さん
資産性が著しく低いのは立地の悪い所有権の方ですよ。笹塚なら定借でも資産性高いです。

[2591: マンション掲示板さん]

定期借地権は、資産としては損な買い物だと分かった上で、それでも立地が気に入って買おうかなと思っている実需の者です。

誰か、まともな議論して欲しいです。
隣のB地区再開発がどうなるのか気になっています。
このマンション引渡し時の2028年には、50年経過するらしいので、真面目に解体建て直し計画が近々出るのではないでしょうか？
もちろん、行政としては、B地区再開発は既定路線で発表済です。

実際に住む上で、現クイーンズ伊勢丹が入っているビル自体将来どうなるのかは、かなり気になります。

[2592: 通りがかりさん]

定借が損な買い物という情報助かるけどな。
実需でも自分の家が何かあった時にいくらで売れるかっていうのは大事だし。

まあでも未だに変な人が同じこと書いているから、もうエンドレスになっちゃってるのかも

[2593: 口コミ知りたいさん]

東池袋のタワマンの方が損ですよ。
毎月２０?３０万の赤字だからね。
ここは黒字の超お得な物件。

[2594: マンコミュファンさん]

>>2591 マンション掲示板さん

すみふがやるだろうから、坪単価１０００位で分譲でしょうね。

[2595: 口コミ知りたいさん]

>>2586 匿名さん

しかも、グロスで1億円前後の40m2が多い。広い高い部屋は、売ろうにも売れないのが現実。もし市場相場が上昇してなかったら、大幅な下落。

[2596: マンション検討中さん]

>>2595 口コミ知りたいさん
渋谷パークコートの他に比べるマンションないのか？渋谷パークコートは駅遠、近隣スーパーなしで住みにくいから人気なないのでは。比べるならもっと深掘りした納得出来る数字だせや。築地の再開発マンションは定期借地権だが人気必須。ここは現金で買うのには良いが、ローン組んで買う物件ではない。ランニングコストが大きい。

[2597: マンコミュファンさん]

そうそう。線路北の田舎者は都心に疎いんだろうけど
生活するならパークタワー渋谷笹塚の方が圧倒的に代々木上原。

[2598: 評判気になるさん]

>>2596 マンション検討中さん

パークコート青山高樹町とか坪1500で即完らしいが

[2599: 評判気になるさん]

>>2597 マンコミュファンさん

ここは一次取得者は近寄らない方がいい。何せローン地獄に陥りかねない。

[2600: 名無しさん]

>>2599 評判気になるさん

ローン地獄なのは東池袋ですよ。

[2601: 匿名さん]

笹塚も東池袋も資産性の高いエリアだと思いますよ。

[2602: 周辺住民さん]

>>2579 匿名さん
また雲古ヤローか
エビデンスを示してね

[2603: 匿名さん]

>>2602 周辺住民さん
俺は表面利回り約10％位いくと思うよ。
都心・渋谷区に憧れる地方出の人が食いつくよ。
田舎モンはブランドに弱いからね。

[2604: 匿名さん]

>>2597 マンコミュファンさん
おまえの日本語変だぞ！
大陸系の方ですか？

[2605: 匿名さん]

笹塚は高級住宅街だし、昔から富裕層の多いエリアですよ。

[2606: 通りがかりさん]

>>2603 匿名さん
いくわけないでしょ。1億円の部屋で月83万の家賃ですよ。
（空室率0%という甘すぎる想定でも）

地方の方が、内見きてここのどこが渋谷？ってなるだけだと思う

[2607: 評判気になるさん]

>>2598 評判気になるさん

新築の時は、高くても売れるんです。だれも新築の話はしていないので、その情報は何の意味もない。

[2608: eマンションさん]

>>2596 マンション検討中さん

以前に他の定借データも沢山だしてくれてた人いたよ。周辺所有権相場に対して、大きく劣後してる。あと、パークコート渋谷ザ・タワーを例に出してるのは、ここが中古市場価格で上回ることはない、ここの上限価格の参考になるから。もし、ここの新築価格がパークコートの中古より高かったらやばい、とか参考になるでしょ。いずれにしても、便利な利用価値を語っていればいいものを、ずっとリセールの資産価値の優位性を語ってるから否定される。騙される人がいたら、可哀想でしょ。

[2609: 匿名さん]

正直笹塚の定借を無理して買うくらいなら、所有権の品川、武蔵小杉あたりの方が断然良いと思いますよ。

多方面のアクセスもあちらの方が便利ですし。共働きで夫婦それぞれ転職や転勤があっても対応しやすい。

[2610: 匿名さん]

>>2608 eマンションさん
そうなんですよね。
定借の資産性の話はもういいよ、という人の気持ちも分かるのですが、延々と不正確な情報が書き込まれるので、否定しないとダメなのかなあとも思ってしまいます。

騙される人がいたら可哀想なんですよ…まあ自己責任ではあるのですが、にしても悪質だなあと

[2611: 匿名]

中古不動産価格って、明確に序列があるからね。あそこがこの値段なら、ここはそれより安くないと買わないとなっちゃう。でも、地理的に近いからって、大山と笹塚を同列だと思ってる人には、何言っても無駄かな。ときどき、新築プレミアムに騙されて高値掴みする人がいるけど、不憫でならない。

[2612: eマンションさん]

>>2594 マンコミュファンさん
すみふは本当に良い土地は分譲しないで賃貸マンションにするんですよね。まあここは分譲だと思いますが

[2613: 名無しさん]

>>2608 eマンションさん

ここの新築価格がパークコート渋谷より高いはありますよ。ここの立地は鉄板だからな。なんの根拠もないのに評論家ぶるなよ。ところであんたは都心にマンション持ってんのか？成功体験は？

[2614: マンコミュファンさん]

定借って結局は賃貸でしょう？
それならパッとしない下町の笹塚より他のエリアでいいですよね

[2615: 口コミ知りたいさん]

>>2607 評判気になるさん

おかしくて笑うは。青山高樹町も定期借地権だよ。青山高樹町のスレに行ってもっとネガ投稿しろよ

[2616: 匿名さん]

>>2605 匿名さん

笹塚はそれほど富裕エリアではないよ。住まいサーフィンのデータだと
渋谷区内の年収の高い地域ベスト10に笹塚小学校エリアは入ってきません。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13113

[2617: eマンションさん]

>>2609 さん

武蔵小杉や品川の駅遠より
笹塚の商業＆駅直結の方が断然便利ですよ。

水害ハザードの懸念もありません。

[2618: eマンションさん]

>>2616 匿名さん

流石渋谷区。中央線北の僻地、豊島より1.5倍位上年収水準が高いのですね。相手にすらなっていませんね。

[2619: 名無しさん]

>>2617 eマンションさん
周辺色ついてるじゃん。すぐ分かる嘘つきますよね

[2620: 通りがかりさん]

>>2619 名無しさん

これは内水氾濫を示した図ですが、高台でもどこでも多少は窪みのある場所があるので、色がありますよ。深刻なのは洪水を示した方のハザードで色がついているエリアです。

[2621: 検討板ユーザーさん]

>>2615 口コミ知りたいさん
定借ネガるなら板橋大山とか文京小石川の方にもありますよ。

[2622: マンション検討中さん]

>>2614 マンコミュファンさん

笹塚は山手ですよ。下町はもっと海抜が低い場所の方です。

[2623: 通りがかりさん]

>>2620 通りがかりさん
？？？　洪水のハザードマップですよ？

https://bosai.city.shibuya.tokyo.jp/assets/assets_anzen_000063823.pdf

[2624: マンション検討中さん]

>>2616 匿名さん
「年収」という概念がない富裕層もいるのよ。

[2625: マンション比較中さん]

>>2616 匿名さん
年収ベースで考えているのは勤め人。
笹塚周辺も含め、渋谷区、世田谷区、目黒区あたりでは資産持ちがゴロゴロいる。笹塚周辺だって一歩入れば昔からの住宅街。古いちょっと広めの敷地の家なんて2、3億はすぐに行っちゃう。周辺はそんな家だらけ。彼らは代々その場所に住んで別に金持ちという感覚もない。
結局こんなマンションを買うか買わないかなんて議論しているのは外部流入の貧乏人が大半。だから年収ベースの話に敏感なんだよね。

[2626: eマンションさん]

ハザードにかかっているのはネガの人生ですね。
パークタワー渋谷笹塚は武蔵野台地標高４０ｍの高台に位置し、ハザードの懸念もありません。

[2627: 評判気になるさん]

>>2625 マンション比較中さん

仰る通り。隣町の大山の大金持ちが別宅としてこうにゅうされるでしょうね。この立地の価値は日本屈指の高級住宅街、大山や上原に住まう富裕層も認めるところです。

[2628: 検討板ユーザーさん]

>>2626 eマンションさん

えっ？
ハザードマップのリンクとか、貼った画像とか見えないんですか？
目の前の道、黄色い色ついてるじゃないですか。もう訳が分からないです……

[2629: マンション検討中さん]

>>2610 匿名さん

同感です。

定期借地権が資産性が高いと言い張る人たちは、ほとんど、詐欺師に近いです。
真っ当な人は、犯罪行為をスルーすることが出来なくて、皆反応しているのでしょう。

[2630: 買い替え検討中さん]

>>2616 匿名さん
こういうのって世帯年収であってる？
東京で２馬力なら1500万くらいまぁ無理でもないよな
うちは年取ってきたから3400万くらいになってるわ

[2631: マンション比較中さん]

>>2627 評判気になるさん
このマンションが周辺の富裕層の別宅として購入されるかは疑問。考えられるのは高齢なので近隣の自宅を処分して、住み慣れた土地勘のある場所が良いという事で買い替える人はいるかもしれない。ただ、彼らは資産はあるし、現金購入だし、先行きも限られているしで、資産性という観点は無い。まあそういう人には良いのかもしれないが、年収云々を議論している一般人は避けるべき物件。
住宅ローンによる自宅購入はうまく使えばしっかりと資産形成が出来るからね。定借なんて絶対やってはいけないパターン。

[2632: 匿名さん]

>>2620 通りがかりさん
水害で資産価値が下がることはないけど、直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。

[2633: 通りがかりさん]

>>2613 名無しさん
読解力大丈夫か？だから、ここの新築価格が渋谷ザ・タワーの中古より高いこともあるだろうけど、それだと中古になったらやばいだろうと言ってるんだよ。新築の価格が割高か割安かって、そうやって周辺のマンション相場をみて判断するの。だって、買ったとたん中古なんだから。もう、ここは利便性最高！とだけ言ってればいいんだよ。資産性の話は嘘になるからやめなって。

[2634: 匿名さん]

イニシャルを節約できる定借の方が資産性高くないですか？立地の悪い所有権の方が資産性は劣りますよ。

[2635: マンコミュファンさん]

>>2632 匿名さん
液状化してもタワマンは杭を支持層まで打っているので、倒壊はしませんよ。
湾岸ディスでよく使われる手法ですが、事実とは違います

[2636: 匿名さん]

>>2635
倒壊しなくてもマンションを取り囲む道路など、そのエリアがグチャグチャのガタガタになって街全体の価値が下がる可能性があるんじゃね？3.11とかを知らない若者かな？

[2637: マンション検討中さん]

ここは、どうしても、熱交換型の換気扇にしなかったのだろうか。
それが残念でならない。

高級な前払い賃貸として割り切って購入したいと思っているのだが、壁ポコの換気口の悪夢がよみがえる。

昔、壁ポコのマンションに住んでいたのだが、寒い日に隙間風が入って来るので、いつも、蓋を閉じていたことを思い出す。とは言っても締め切り状態にずっとしておくと、酸欠になる可能性があるから注意を要する。特に、ガスコンロで料理している場合は。

そんなの気にしながら生活するのは、高級マンションとは呼べない気がする。

ま、だから、TPH代々木大山レジデンスよりは安いし、パークコートでも無いのだから諦めるしかないのかも知れないが。

定期借地権でも購入に値するマンションとは、自分としては、立地が良くかつ高級な仕様であることが肝要だと思う。資産性が高いなどという妄言に騙されることは無い。

単純に、使い勝手が良い（リフォーム可）高級賃貸と割り切って住むのが一番だ。
だから、仕様には拘りたい。ここは熱交換型の換気扇ではない点は至極残念だ。

[2638: マンション検討中さん]

隣のB地区の再開発の話をしても、スルーされるのだが、誰も気にならないのか？

変なものが出来たら嫌だろう。
すごい、マンションが出来たら、そっちのが良かったと後悔するだろう。

みんな、気にならないのか？

[2639: マンション掲示板さん]

>>2633 通りがかりさん

利便性最高ということは利用価値が高く、賃料も高いので資産性維持につながりますよ。

[2640: 匿名さん]

>>2636 匿名さん
えっ、「倒壊する」と書かれていたので、「倒壊しない」と書いただけですが

[2641: 名無しさん]

>>2637 マンション検討中さん

おっしゃりたいことは、よくわかります。熱交換型の優先順位が高いのであれば、やはりそちらを優先した物件選びがいいと思います。実際、快適性は雲泥の差ですから。

[2642: 名無しさん]

>>2623 通りがかりさん

渋谷区は内水も外水も高潮も分ていないですよ。外水がいわゆる洪水で川沿いです。内水はマンホールから溢れる場合。都内豪雨で阿佐ヶ谷のマンホールが吹き出すとかは内水氾濫。笹塚付近は最も標高高いので河川はなく、あるのは笹塚交差点付近の和泉川(幡ヶ谷の谷を形成する神田川支流、現在は暗渠)に向かう窪地(牛窪)なのでそこの内水氾濫ということです。

これくらい、地図見てどこに川が流れているか、標高が高いか低いか見れば分かるし、内水氾濫と外水氾濫の区別も一般常識だと思いますが、その程度のこともご存じ無いのですね。


https://www.city.shibuya.tokyo.jp/bosai/bosai/bosai-manual-map/kozui_m...
24時間総雨量　690ミリメートル）があった際の浸水範囲や浸水の深さを表示した浸水予想区域図に、地域の避難所などの情報を記載したものです。水防法第14条に基づく洪水浸水想定区域（外水氾濫）に加えて、雨水出水（内水氾濫）も加味されています。なお、渋谷区では洪水ハザードマップを水害種別（外水・内水・高潮）ごとには作成していません。

[2643: 評判気になるさん]

>>2628 検討板ユーザーさん

意味が分からないのはあなたが内水氾濫と外水氾濫の区別が着いてないからです。河川法のことをよく調べてみましょう。

[2644: 評判気になるさん]

というか笹塚に川が流れていると勘違いされるのは、駅前の玉川上水の開渠部のことかと思いますが、そこは江戸時代に玉川兄弟が羽村から四谷大木戸まで開掘した上水で、自然河川ではないですよ。小学校の時に習いませんでしたか？まあ都内近辺出身でなければ習わないかもしれないですが、習わないにしても笹塚に川が流れていると勘違いしているのは、笹塚に行ったことがないのか、東京の地理に疎いのかどちらかですかね。

[2646: 匿名さん]

>>2636 匿名さん

そんなの復旧工事で数か月で復旧する。なーんも問題ない。

[2647: 評判気になるさん]

このくらいの一般常識もご存知ないのか、定借が資産性が云々勘定してても、虚無感ありますね。そういう地理とか地歴とか気にされない方は別にここじゃなくても湾岸とか検討されたらいいのではないですか。

[2648: 購入経験者さん]

結局のところ人が集まり、資産性の高い立地は災害が起きてもすぐに復旧する。資産価値も一時的に落ちてもすぐに回復する。浦安なんか震災直後は酷かったけど、今は何事もないですからね。あのタイミングで買えた人はラッキー。
それと幕張のタワマン群ではほとんど液状化の被害は無く、そのままの生活が出来ました。タワマンはきちんと地盤改良をして杭をいれてますから。
これまで災害で住めなくなったタワマンなどありません。戸建てや一般マンションは山ほどありますが。

[2649: マンション検討中さん]

事実だけ列挙しましょうか。

●本マンションの目の前の道や周辺エリアに対し、洪水ハザードマップで色がついている

●誰も笹塚に川が流れているとは書いていない

●地歴の話をするのでしたら、このマンション周辺は残酷な牛裂きの刑が執行された処刑場跡

●液状化は数か月で復旧する

●直下型地震がきても、液状化エリアのタワマンは支持層まで杭を打っているので倒壊しない

事実ベースで話をしましょう。あなたの願望ではなく。
願望ではないとおっしゃるのでしたらエビデンスを出してください。

[2650: 匿名さん]

新築は大丈夫だと思うけど、築古タワマンだとコンクリートの劣化が進んでるから直下型地震で倒壊するリスク高いですよ。

[2651: マンコミュファンさん]

>>2650 匿名さん
願望じゃなくてエビデンスをどうぞ

[2653: マンション掲示板さん]

>>2643 評判気になるさん
①外水氾濫(作成主体:東京都)
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kensetsu/000066976

②外水氾濫+内水氾濫(作成主体 都市型水害対策連絡会（神田川流域）、渋谷区の洪水ハザードはこちら)
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kensetsu/000031271

①と②で②にしか載っていない範囲が内水氾濫です。
元https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/river/chusho_seibi/panhulink/me...

[2654: 名無しさん]

>>2635 マンコミュファンさん

液状化よりも震度7には上限が無いので、建物の耐震性を上回る強い揺れが来たらどこでも倒れますよ。

[2655: 契約済みさん]

渋谷駅徒歩8分の希少な渋谷区宇田川町アドレスより、笹塚駅徒歩3分の渋谷区パンの耳アドレスのほうが条件良いとか言ってて爆笑！

[2656: マンション検討中さん]

>>2653 マンション掲示板さん
だから誰も笹塚に川が流れているなんて言っていないでしょう。あなた以外に誰がそんな話をしています？

「災害ハザードの懸念もありません」と2617さんが書いたので、渋谷区の洪水ハザードマップに色がついているという指摘がなされただけです。

それが内水か外水かなんて関係ないんですよ。

あとちなみに渋谷区のハザードマップはこちらですよ。ソースも間違っています。
https://files.city.shibuya.tokyo.jp/assets/12995aba8b194961be709ba8798...

[2657: 通りがかりさん]

>>2655 さん

パンの耳でも高級食パンの耳とか言いたいのでは！線路北の安物の食パンとは違うとか云々。

[2658: eマンションさん]

マイホームなんだから、住んで毎日が幸せと感じられるところを買うのが一番。笹塚が大大大大好きで、利便性最高！な理想の暮らしが手に入る、ここしか考えられない！という人には、背中を押してあげたいくらいだよ。ただし、笹塚とかよくわかんないけど、三井のマンションで安くて儲かりそう！とか考えてる人には、辞めなさいと言う。ずっと言ってるのは、ただそれだけのこと。前に都心にマンション持ってるのかって質問あったんだけど、勿論、何度も売買を経験しながら、価格ならTOP5に入るくらいのところを持ってるよ。

[2659: マンション検討中さん]

>>2654 名無しさん
「直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。」に対するレスですよ。

ところで3.11のときに倒壊したタワマンってありましたっけ？　エビデンスを出してください。

[2660: eマンションさん]

>>2656 マンション検討中さん

ソースは間違ってないですよ。渋谷区の資料に※この地図は、東京都より作成された以下の資料に基づき作成されたものです。と注釈あります。となので渋谷区の資料のさらに元資料を引っ張ってきただけです。で、その元資料では内水と外水をきちんと区別しています。渋谷区の資料ではそこを省略して分ていないです。一般的に内水と外水は水の溢れ方や引き具合などに大きい違いがあります。関係ないのではなくて、あなたがたがその違いについて見ていないだけです。

[2661: eマンションさん]

>>2659 マンション検討中さん

だからそのまま直下型地震に対して返してます。そもそも311は直下型地震では無いですし。海溝型地震の311ではなくて直下型地震の熊本地震の時に倒壊したマンションはありますよ。調べたら直ぐ出てきますが。
なんかここの方々、さっきから理系科目に弱い感じがレスの端々から滲み出てきますね。

[2662: 評判気になるさん]

パークタワー渋谷笹塚アンチは利回り計算もできない境界さんですからね。大目に見てあげて下さい。

[2663: 名無しさん]

うわ、話が通じてない……引きが早かろうが遅かろうが、ハザードマップに色がついているのは事実でしょう。なぜそれを捻じ曲げようとするのか……

あと、3.11の話を出したのもおそらくあなたでしょう。

また、首都直下型地震は震度7が想定されており、3.11と同程度ですよ。それを超える、空前絶後の揺れが起こるかもしれない、とおっしゃっているわけですか？

[2664: 口コミ知りたいさん]

>>2660 eマンションさん

ここまで引用したらこの話題はもう良いですか。
笹塚付近には外水氾濫はなく内水氾濫なので、ゲリラ豪雨が降れば一時的にマンホールの排水処理が追いつかなくて、水溜まりができる時は去年の夏にもありましたが、一時間もしないうちの水はすぐに引きます。大きく資産価値にダメージが生じやすい一般に言う洪水は、水が溢れると何日も水や土砂が引きにくい河川沿いの外水氾濫エリアです。なので敷地周辺には特に周辺で洪水(外水氾濫)を懸念する要素はありません。分かりましたか。



https://www.ieshil.com/buildings/357214/surroundings/flood/

水害は大きく外水氾濫・内水氾濫の2種類に分けられます。
外水氾濫は河川があふれて起こる水害のことで、降雨量と河川の幅、治水整備不足によって発生します。流れ込む水は泥水で、水が引いた後も土砂などが堆積するため復旧に時間がかかります。
一方、内水氾濫は市街地に降った雨が下水などの処理能力を超えてあふれる水害のことで、ゲリラ豪雨など局地的な集中豪雨によって発生する都市型水害とも呼ばれています。
なお、内水氾濫に関する災害データはまだ整備が十分に進んでおらず、IESHILの洪水リスクは外水氾濫に関するデータを元に算出しています。

[2665: 匿名さん]

3.11も震度5に過ぎないので、直下型地震だと遥かに衝撃が大きいです。古いタワマンだとかなり怖いと思う。

[2666: 通りがかりさん]

>>2663 名無しさん
わたしは311の話はしてませんよ。直前の別の人が話したのでしょう。
捻じ曲げていないです。色が付いているのはそうですが資産価値に影響する洪水(外水)では無いからです。

で311と同程度の震度7って、うわ本当にあなた311の時東京不在だったのが丸わかりですね。311の時は都内下町側では震度5強で、山手側は震度5弱ですよ。そりゃ震度7の評価段階始まって以来、都内はまだ震度7に見舞われたことは無いですから。知識不足な上に色々混同していませんですか？

ちなみに311の時はできたばかりの制震構造の、中目黒のアトラスタワーの非常階段や共用部で一部ヒビが入ってました。もう忘れた方は多いかもしれませんが。

[2667: 検討板ユーザーさん]

>>2662 評判気になるさん
賃貸投資をするつもりなのかな？

[2668: 口コミ知りたいさん]

>>2666 通りがかりさん
九段会館の天井が崩落と多摩境のコストコの駐車場のブリッジが崩落して人が亡くなられました。震度5±であっても都内ではそのような事故は起こってしまっています。

[2669: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん
3.11が震度5？？
本気で言ってるんですか？

最大震度7で、倒壊したマンションはゼロです。
https://www.kantei.ne.jp/report/disaster/214

https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/h23/63/special_01.html

[2670: 口コミ知りたいさん]

>>2669 マンコミュファンさん
都内で、と書いてます。理系どころか文章も読めないのですか。

[2671: 評判気になるさん]

>>2669 マンコミュファンさん

311は海溝型地震です。
直下型地震で震度7の熊本地震の方の資料を載せます。
https://www.mlit.go.jp/common/001183600.pdf

[2672: eマンションさん]

>>2670 口コミ知りたいさん

2665に対してのレスです。それ以降のレスは書いている時に投稿されたようですね。

震度7で倒壊するかどうかの話をしていたのに、唐突に東京での震度5で被害があったかの話にすり替わっているので戸惑いますね。

そして、これはもう本マンションの話とは関係なくなってきたので、やめましょう。

いずれにせよ、3.11の時に震度7で「倒壊」したマンションはありません。被害を受けたマンションはたくさんありますが、倒壊はしていません

[2673: 通りがかりさん]

>>2638 マンション検討中さん

MR行った時、B地区は事業者も多いので、中村屋のみの本街区でさえ10年以上はかかったので、少なくともあと20年以上はかかると言われてましたよ。あとB街区の築古物件は旧公団現URなので、おそらくURの意向的に分譲はしないのでは。

[2674: 購入経験者さん]

定借の場合、残存期間が短くなった時点で震災で被害を受けると、修繕で確実に揉めるだろうね。どうせ短期間で壊すんだからカネをかけるなという声が確実に出る。

[2675: 検討板ユーザーさん]

>>2674 購入経験者さん

MRでここは敷地形状から免震ではなく制震を採用したと言われた時に、免震と制震の地震に対する復旧性や被害の程度の違いを質問したが、制震でも大林組が特許を取った通常とは異なる制震で免震に近いという曖昧な回答で、釈然としなかった。

[2676: 購入経験者さん]

まあ震災で住めなくなる程の被害は考えにくいけど、もしそうなった場合、所有権なら必ず建て替えに向かうが、定借だと打つ手が無いのよね。そういう点でもリスクが高い。もちろんそうなれば本当の意味で二束三文の負動産だろうし。

[2677: 検討板ユーザーさん]

>>2675 検討板ユーザーさん
このマンション、免震じゃないのがマイナスですよね。

パークシティ中野もパークシティ小岩も、武蔵小杉タワーズもみんな免震なのに

[2678: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
免震は短期間に何度も揺れた場合に免震ゴムが複数回の揺れを想定していないので、そこは未知数とか短所はあるけども、かといって制震は311での中目黒アトラスタワー被害例もあるので、立地特性(台地か低地か)、地震の種類(海溝型か直下型か)、建物や敷地の形状(底面積の大小や長短比など)、一概に長短は言えず、しかし、ここでの回答は釈然としなかった。おそらく構造的な制約よりも、機能や計画的な制約から中央RCコア(ここは耐震構造)を立駐とせざる得なかったので、そこを制震構造として利用したのかと思われた。

[2679: マンション検討中さん]

あと、TPH渋谷笹塚の隣の隣の元デニーズがあった場所が最近デニーズ解体されて更地になったのと、すぐ隣が三井のリパークなので、ここまとめて何か中規模所有権建たないかなと。

[2680: 購入経験者さん]

>>2679 マンション検討中さん
それなら幡ヶ谷を待った方がいいよ。
オリンパス跡地と秀和幡ヶ谷レジデンス周辺の建て替え案件が控えてる。

[2681: 匿名さん]

今のうちに秀和幡ヶ谷を買って、建て替え計画に乗るという方法もありますね。いつになるかは分からないけど、そう遠くない将来にあの辺は再開発になると思う。駅舎も老朽化しているし。

[2682: 匿名さん]

建て替えはかなり不確実性が高い。当たれば良いけど外れる確率も高いから新興企業株を買うようなものですよ。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
確かに。ただ幡ヶ谷に関してはかなり確率は高いと思いますよ。立地もいいし、用地も確保されてるし、老朽化という課題もある。デベとしても確実に利益が出る案件。しかも所有権。この違いはデカイですよ。少し待てるなら無理に笹塚の定借に突っ込むより幡ヶ谷の開発を待つべきと思う。

[2684: 名無しさん]

>>2669

揺れの規模が小さい場合、新耐震と旧耐震では被害に大きな差は生じていないが、揺れが大きい場合は旧耐震の被害が相対的に大きくなり、その差は有意性が明確になる。ただし、地盤によっては揺れの程度と関係なく新耐震マンションにも大きな被害が出ており、軟弱な地盤の上に建てられれば新耐震マンションであっても安全性が高いとは言えない。

旧耐震マンションでも立地が吟味され、米ケ袋のように地盤の堅固な高台に建築されている場合には被害が少ないというのは注目するべき事実である

[2685: 匿名さん]

被災度が高くなっているのは、この地区が川や湖沼が数多く存在する軟弱な地盤で、固い地盤より揺れやすい性質を持っているからである。また軟弱な地盤は土地が沈化または隆起することで、マンションの敷地や外構部分に大きな破損を伴うことが多くなる。被災した15棟はすべて新耐震基準マンションであることからも、建物の耐震基準より地盤の良し悪しの方が被災度に対する影響が大きいことがわかる。

[2686: 検討板ユーザーさん]

地震の震動によって杭基礎に破壊が生じ、1/54（縦54に対し横1の割合）の傾きが生じた。この傾きはその後の余震で1/45まで拡大している（ケンプラッツwebより引用）。福室周辺には「中破」のマンションが他に2棟あり、比較的被害の大きい地区となっている。被害が大きい要因はこの地域の地形的特徴にある。このエリアは七北田川が下流に向かい南から東に蛇行していて、川が運んだ砂が堆積してできた沖積層の軟らかい地盤である。地盤の弱さが被害に繋がったと考えるのが妥当であろう。

[2687: 匿名さん]

東日本大震災では倒壊したマンションこそ皆無であったが、非耐力壁に深いクラックが入って鉄筋が剥き出しとなり、「中破」判定を行ったマンションが15棟あった。これらのうち12棟は新耐震基準によって建てられたマンションであった。東日本大震災においては、新耐震と旧耐震の耐震性能の差よりも、その土地の地盤や地質の良し悪しがマンションの被害の度合いを決定したことは本稿の分析から明らかである。地盤や地質、地形の問題は最も注意を払うべき問題であると言えるだろう。
また、今回の調査結果からは免震や制震装置が設置されているマンションの地震対応能力が高かったことが確かめられた。

[2688: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
まあ所詮定借ですから

[2689: マンション検討中さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
確かに、免震の方が、揺れ自体が元の揺れから減衰するので、住んでる人には優しいですね。

DFS制振装置は、所詮、元の揺れが上層階で何倍にも大きく揺れるこを抑制する装置であって、元の揺れの大きさを小さくするものではないので。
ま、単なる耐震の高層タワーに比べたら、そりゃ、かなりましですけどね。

[2690: マンション検討中さん]

>>2689 マンション検討中さん

やっぱり、パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて悩みます。

・免震＞制振
・全熱交換（最上階）＞壁ぽこ方式
・館内スーパー確定＞未定
・徒歩3分＞＝徒歩4分
・館内医院＞無し
・個別宅配＞フロア宅配
・所有権＞定期借地権
・ランニング＞解体費あり

ここが、勝っているのは、立地だけですか？＿

[2691: 検討板ユーザーさん]

>>2690 マンション検討中さん

立地　世界のShibuya>>>ウンコ臭すぎ小杉
眺望　豊島、渋谷、新宿方面が一望>>>僻地眺望
駅動線　ほぼ駅直結>>>>>駅遠
生活利便　生活利便施設直結>>>下駄のスーパー以外は幹線道路渡る必要あり
売主　圧倒的王者三井不動産>>三菱地所
施工者　スーゼネ大林>>>>フジタ（大規模タワマン１社でやった実績ある？経営難で大和に買収されたとこやろ、大丈夫か？）

[2692: マンション検討中さん]

>>2628 検討板ユーザーさん
薄黄色＝0.1～0.5m
しかも中野通り側だけだから問題にはならんだろ
水害やばそうっていうのは本町とか八幡のあたりのことを言うんだよ

[2694: 口コミ知りたいさん]

>>2664 口コミ知りたいさん

笹塚はゲリラ豪雨で内水氾濫で道路に水溜りができても、標高が高いのですぐに水が引きますからね。問題が深刻なのはもっと谷地形や窪地形になっているところや渋谷川沿いの低地ですよ。

[2695: マンション検討中さん]

>>2638 マンション検討中さん
過去レスにあるから無視されてるんだと思うんだけど…

私が調べた範囲では
・今のところ何も決まってない（少なくとも発表されてない）
・だけど「広場＋低層の建物」案が過去に出てた（防災・避難区画にする）
・URは新規募集停止しているという噂（真偽不明）
・21は権利がめっちゃ複雑で難航しそう＆住友はめっちゃゴネそう

とりあえずこの物件が完成するまで動きなさそう＆完成してからもしばらく動きなさそう，と思ってる。
メルクマールができたのが2015年→ここが2027年
と考えると，B地区完成するのは2040年とかになるのでは？

[2696: マンション検討中さん]

TPH代々木大山とプレミスト代々木大山の並びの最高裁判所宿舎は建て替えならんか？笑

[2697: マンション掲示板さん]

>>2690 さん

・免震と制震は形状比や立地から一概には言えない
・地盤武蔵野台地標高40m以上/多摩川沿い低地海抜8m
・単一路線だが全ての電車が一駅5分で新宿駅で本数多く遅れにくい京王線/複数路線だが特急か急行のみで相互乗り入れで遅れやすく渋谷駅が深いの東横線か遅延の多い本数少ない湘南新宿上野東京ライン
・既に駅前に複数スーパーとクリニックがコンパクトに集約/駅前に複数スーパーが幹線道路跨いで分散
・近くに代々木公園と玉川上水緑道/近くに等々力緑地と多摩川河川敷
・都心までサイクリング/羽田沖までサイクリング

[2698: 検討板ユーザーさん]

広場＋低層の建物
とありますが、実際にはこんな容積無駄遣いは出来ないとので、タワマン+マンホールトイレ付きの公開空地が落とし所ですね。

タワマンできるとしたら大口地権者の住友が担う可能性が高い。渋谷区+駅直結+住友となると、坪単価１０００超えは確実、高級ラ・トゥールになる可能性すらありです。

[2699: マンション掲示板さん]

ムサコJRの駅遠だからなぁ。。ここから代々木上原くらいの時間かからないかな

[2700: 通りがかりさん]

>>2692 マンション検討中さん
もうどうでもいいですが、ハザードがない、ということに対してのレスとして、「ハザードマップに色はついている」という指摘ですので。
ここはタワマンですし被害としてはあまりないと思いますよ。
玄関周りと一階の掃除くらいでしょう。
武蔵小杉みたいにさすがに地下に電源関係置いてないでしょうし

[2701: 匿名さん]

>>2690 マンション検討中さん
東京都＞神奈川県
というのはあると思います。
特に子どもがいる場合、小池都知事の政策によってだいぶ支出に差が出るようになりました

[2702: 匿名さん]

武蔵小杉の所有権と笹塚の定借なら議論の余地なく武蔵小杉の所有権でしょ。
ただし、もし笹塚の定借が優位なら、中古にはなるけど同じ定借のパークコート渋谷あたりの方が賢いと思うんだけど。値段は似たようなものだし。
「どうせ定借」という事で許容できるなら少しでも格上の方がいいよ。PKT渋谷笹塚とパークコート渋谷では雲泥の差がありますよ。

[2703: 匿名さん]

ドヤれるのは圧倒的にパークコート渋谷だからね。笹塚なんてどこそれ？ってレベルだから。ましてそれが定借なんて言ったら笑われるレベル。
それなら定借でも圧倒的に格上で認知度も高いパークコート渋谷の方が良い。その割には中古価格は安い（まあこれが定借の本質なんだけど）
ただ逆にそんな程度の定借（しかも笹塚）に新築だからという事だけで高いカネを払うのはバカ。

[2704: 通りがかりさん]

>>2690 マンション検討中さん
いうて所詮笹塚だし、立地が勝ってると自信をもっていえない微妙なところはあります

[2705: 検討板ユーザーさん]

パークコート渋谷ザ・タワーは駅遠で渋谷駅から高低差あり、かつ駅からの動線は駅前の日本最大級の喧騒を耐え忍ぶ必要があるので、特殊な人以外の需要はありません。しかも南側至近に巨大なブランズタワー渋谷ができるので、眺望も超絶悪化しますからね。

[2706: 検討板ユーザーさん]

パークタワー渋谷笹塚は今後２０年はエリアナンバーワンを維持するでしょう。対してパークコート渋谷ザ・タワーはブランズタワー渋谷と比較して規模に劣りますからね。エリアナンバーワンではないので、リセールはどうしても伸び悩みマスゴミ。

[2707: マンション検討中さん]

>>2705 検討板ユーザーさん
パークコート渋谷ザ・タワー、地下鉄ならB1出口を使うことで快適なルートで帰れます。JRもいったん地下に下りることを許容できれば同じですね。

代々木公園向きの北が最も価値のある部屋ですね。そちらなら新しくできるマンションの影響受けません

[2708: 匿名さん]

>>2706 検討板ユーザーさん
パークタワー渋谷笹塚が今後20年もエリアナンバーワンに君臨するだと？ないないない（笑）
笹塚B地区の開発、幡ヶ谷のオリンパスと秀和幡ヶ谷の建て替え、初台の再開発。いずれも所有権、大規模、駅直結、タワー。
そうなった時にパークタワー渋谷笹塚なんて完全に見劣りする存在ですよ。ランドマークなんて言ってられるのは今だけ。周囲は所有権ばかり、笹塚の訳あり物件になりますよ。

[2709: 検討板ユーザーさん]

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

噴飯レベルで何にも知らないんですね。笑
恥ずかしいので線路北で震えていたほうがいいです。笑

[2710: 匿名さん]

まあ定借擁護に必死なのは分かりますが、あと10年もすればわかりますよ。
悲惨な事になると思いますよ。パークコート渋谷の結果を見ても明らかなんだから。
それならむしろパークコートの方が格上で良いだろうし。

[2711: 検討板ユーザーさん]

必死なのは架空の再開発計画をでっち上げてまで本物件を貶めようとする線路北サイドでは？三井不動産に通報されたら虚偽の流布、営業妨害で訴訟ものですよ笑

[2712: マンション比較中さん]

>>2711 検討板ユーザ
NHKのブラタモでやっていましたが、小杉は
徳川幕府の城下町だったみたいです。
いまでも陣屋とか御殿とか祇園といった町名が
残っています。
ところで笹塚ってブラタモで特集されましたか？

[2713: 匿名さん]

笹塚、幡ヶ谷、初台の再開発は架空ではなく確定ですよ。定借の資産性が乏しいのも議論の余地なく明らかです。
そういった客観的事実に目をつぶり、都合の良い解釈に終始するのはいかがなものでしょうか。少しでもマンション選択で間違った選択をしないよう、不幸な人が出ないようにと思って投稿しました。
ただ、それでも理解出来ない人（理解する気が無い人）はいるのでしょうね。資産格差、リテラシー格差、情報格差・・・あらゆる格差が拡大していく現実を見せつけられます。どうぞ三井不動産と肉まん屋の養分として一生涯をお過ごしください。

[2714: eマンションさん]

例の方が投稿している線路北って本当に何のことなんだろう……気になる。
京王線より北のエリアってこと？

[2715: 買い替え検討中さん]

>>2712 マンション比較中さん
調べてみたけど、まだやってないみたいですね。
確かに牛窪地蔵ぐらいしかないので、ネタ不足ですかね。

[2716: 小堀敏夫]

>>2714 eマンションさん
リクルートの住みたい街ランキング最も
ランクアップした笹塚。
今年はベスト10入りかな。
俺に言わせれば、地方都市の横浜や浦和や大宮より下なんて
ありえんでしょう。

[2717: マンション検討中さん]

>>2716 小堀敏夫さん
多分、最大のクライアントさんのデベに忖度しているのでは。

[2718: 名無しさん]

>>2713 匿名さん

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

これが客観的事実です。

[2720: 匿名さん]

>>2718 名無しさん
いや、あんたが言ったのはこのパークタワー渋谷笹塚が今後20年エリアナンバーワンとして君臨するって事だろ？
笹塚、幡ヶ谷、初台の開発（所有権物件の供給）が確実な中で、資産性に劣る定借がエリアナンバーワンでいられるはずがないと言っているの。
駅3分か、いや駅5分だとか、それぞれの物件や開発の詳細を議論しているんじゃないのね。定借という時点で競争力が著しく劣るし、所有権を超える事はありません。世間の認識としてもそういうものです。当然近隣で新しい所有権が供給されれば見劣りします。だいたいこのマンションだって駅直結ではないしね。
揚げ足をとらないで欲しいですね。議論の本質も理解出来ていないのかもしれないけど。こういうやり取りを見ても定借信者のお里が知れるし、こんなレベルだからこそ三井と肉まん屋の養分になっっちゃうんですよ。

[2721: eマンションさん]

>>2720 匿名さん

オリンパス跡地はパークシティで駅直結じゃないし
秀和の隣は単独中規模開発でリビオｗでもちろん駅直結じゃないし
笹塚Bと初台は地権者合意形成があと３０年は掛かりそう

これが客観的事実です。

貴方の駅直結大規模タワーが続々供給されるというのは事実とは異なりますね。失笑

[2722: マンション検討中さん]

2720ではないですが、合意形成が30年かかるというエビデンスは？

[2723: マンション検討中さん]

>>2695 マンション検討中さん

情報有難うございます。
やっとまともな回答であり、感謝します。

そうですか。
事実上、何も期待できない感じですね。
結構、もやもやするのは、B地区が再開発すると街全体が綺麗になるし、このマンションにとってもプラスだろうと思うのですが、反面、ひょっとして、ここよりも素晴らしいマンションを住友が作るのではないかという想像も出来ます。

ま、今のところ不明そうなので、悩んでも仕方なさそうですね。

[2724: マンション比較中さん]

>>2716 小堀敏夫さん
小堀おまえ嘘つきだな。
ネットでしらべたけど100位圏外じゃん。
笹塚はしょせんJR安中榛名レベル。

[2725: マンション比較中さん]

>>2719 匿名さん
雲古ヤロー線路北にお似合いだよ。
遠慮なくお買いくだい。

[2727: マンション検討中さん]

>>2698 検討板ユーザーさん
地図見りゃすぐ分かることだけど，住友の占有地は1/4以下よ。

[2728: 周辺住民さん]

>>2726 匿名さん
いいえ笹塚です。
4号線と甲州街道沿いの定借マンションです。

[2729: マンション検討中さん]

>>2700 通りがかりさん
私もどうでもいいんですが
ハザード（hazard）って危機とか危険因子とかって意味なので

「ハザードがない」＝生活上危険がない
（原文は「水害ハザードの懸念がない」ですね）

と解釈するのが自然なんですよ。

「ハザードがない」＝ハザードマップで色が付いていない

ではなくて。
本当にどうでもいいんですけど。

[2730: ご近所さん]

>>2719 匿名さん
それにしても定借って嫌われ者ですね。
ここもたくさんの住戸が賃貸市場の放出されるでしょう。
借りればいいだけの話。
買ったら子孫が負動産を背負わせられ、地獄を見るでしょう。

[2732: 匿名さん]

>>2721 eマンションさん
お言葉ですが色々間違いがありますね。

笹塚Bはとっくに地権者合意は取れており、だからこそ再開発計画がスタートしたわけで。合意が無ければ再開発組合が動きません。単純にこれから何を建てるかの検討中です。既に計画は決まっており発表されていないだけかもしれません。Cの様子も見てという事である程度完成すればすぐに動きます。

初台も地権者合意などとっくに完了し既に一部工事が始まっています。31年に3200戸、200m以上のツインタワーが完成します。合意形成に30年かかるとか、何の話ですか？

幡ケ谷のオリンパス跡地も駅直結では無いですが徒歩数分です。パークタワー渋谷笹塚とほとんど変わらないでしょう。

秀和幡ヶ谷レジデンス周辺の再開発は一番不透明ですが、色々と噂があるのは事実です。隣地だけの単独開発ではないと思いますよ。隣地は京王の土地で駅と地続き、幡ヶ谷駅は老朽化で近い将来必ず建て替えが必要です。また秀和幡ヶ谷レジデンスでは管理組合のクーデターがありましたが、旧組会の顧問弁護士は地上げ案件（特にマンション建て替え案件）で有名な弁護士でした。キナ臭い動きがあって秀和のトラブルは再開発のための地上げが関係していた可能性があるんですよ。秀和の隣の敷地に限定したリビオの単独開発とは言い切れません。

これが客観的事実です。周辺に大規模タワーが続々供給されるというのも間違いと言えません。パークタワー渋谷笹塚だって徒歩4分ですから駅直結ではない。
オリンパス跡地や初台と立地面でも規模感も同等かそれ以上です。秀和幡ヶ谷は駅から一体の直結タワーになるかもしれない。いずれも所有権です。そうなれば確実にPKT渋谷笹塚を超える。
いずれにしても、こういった計画が多数あり、既に初台など動いている案件もある中で、あんたの言うように笹塚の定借が今後20年エリアナンバーワンとして君臨する？そんな事あるわけないじゃないですか？
これが客観的事実であり本質論です。目を覚ましましょう。

[2733: マンション検討中さん]

>>2729 マンション検討中さん
えっ、ハザードマップに色がついている、というのはハザードがあるという意味ですよ。
じゃあ何のためのマップなんですか。ハザードがある場所を示すためのマップでしょう。
そんな詭弁はやめましょうよ

[2736: 口コミ知りたいさん]

>>2730 ご近所さん

一見すると築浅だが実は築古物件と同じような売れにくさ、しかも上乗せされた解体積立費が高い修繕積立費と考えたら、ますます新しいだけの築古物件に見える。

[2737: 匿名さん]

>>2736 口コミ知りたいさん
修繕積立金は区分所有者の積み立てられた資産ですからね。修繕はもちろん場合によっては将来の建て替えにも使える。
一方で解体積立金は解体のため。定借って本当にあらゆる点で資産化とは逆のシステムですよね。垂れ流しというか、搾取というか。ムダもいいところ。
同じ額のキャッシュアウトでも所有権ならひと財産になるのにね。

[2738: マンション検討中さん]

笹塚の笹の字って中国語に無い漢字なので、中国人富裕層から認識すらされない地名なんでしょう。となれば当然検討の視界にも入らない。中国のネットで笹塚と調べると、笹塚博士という変な二次元キャラが出てきますよ。

[2739: 匿名さん]

中国人（投資家）なんて興味示さないでしょ。
利回りだって解体積み立てを考慮すれば所有権と同等かそれより低いし、定借ゆえの転売益も見込めないんだから。

[2740: eマンションさん]

初台も地権者合意などとっくに完了し既に一部工事が始まっています。31年に3200戸、200m以上のツインタワーが完成します。合意形成に30年かかるとか、何の話ですか？
→まだ合意形成８割未満ですが。
　一部工事始まってるとか何いってんだお前。
　ソースを示せよ、ホラ吹き野郎が。

幡ケ谷のオリンパス跡地も駅直結では無いですが徒歩数分です。パークタワー渋谷笹塚とほとんど変わらないでしょう。
→駅直結と駅徒歩数分、しかも幡ヶ谷の北側では大きく環境が違う。お前、現地見たことすらないだろ、ダボ

マジでアンチって中央線北だな。よくもここまで根拠のないホラを吹けるものだと感心する。