パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2538: マンション検討中さん]

笹塚までくると、渋谷区感ゼロ。
高すぎるね、ここは。

[2539: 匿名]

新築定借が新築所有権相場より割安だから、その分投資に回せて有利という人に教えてあげる。新築時は所有権より２割前後割安かもしれないけど、中古なら所有権よりもっと割安になるから、定借を中古で買った方がもっとお得だよ！（自分なら買わないけど）

[2540: マンション比較中さん]

>>2535 検討板ユーザーさん
くたばれ雲古ヤロー！！！

[2541: マンション比較中さん]

>>2539 匿名さん
Losing money on cheap purchases.
つまり投資家でなく浪費家さんようの物件ですな。
当人は自己責任でいいけど、相続者は悲劇だね。
みんな放棄すると解体費用や管理費が滞り、スラム化
するでしょう。
結局、社会問題化して公的救済措置で公費解体になるのが、濃厚。
デベのモラルが問われるね。

[2542: マンション検討中さん]

>>2531 マンション比較中さん
定借派は選択肢の一つとして考えてるだけで所有権を否定していない。時と場合によると。
それに対しそっくりそのまま返そうというなら、定借も選択肢の一つとして挙げないと反論できてない。
要するに所有兼絶対派の頭の中身はその程度ということ。噛み合ってないことの意味すら理解できてない（笑）

[2543: 検討板ユーザーさん]

>>2535 検討板ユーザーさん

元の書き込みは山手線ではなく山手通り外側と書かれているので、該当するのは
大山町、上原、西原、元代々木町、富ヶ谷の一部、初台、幡ヶ谷、本町、笹塚ですね。

[2544: マンション比較中さん]

>>2543 検討板ユーザーさん
でたー！雲古やろー！

[2545: マンション比較中さん]

>>2539 匿名さん
定借の割安分を投資に回すってのは意味ないよ。
仮に定借を1割～2割安く買えても、定借の8割分は経年とともに著しく減価して最終的にはゼロ。例えば所有権1.2億、所有権1億とすると、2000万を運用して1億は確実にドブに捨てる事になる。2000万の運用で確実に失う1億を取り戻せますか？そこに投資の合理性がありますか？という事。誰かが言ってたけど底の抜けたバケツに水を注ぎ続けるようなものですよ。

所有権なら1.2億が大きく減る事はないし、インフレを考慮すれば寝かせておくだけで値上がりが確実。所有権は住宅ローンのレバレッジを使って1.2億の運用をしているのと同じなんだよ。残債の減少によって資産化を図る投資。50年前のマンション価格は数百万だけど、今では築50年になった同じマンションは数千万になっているから長期的に好立地ならほぼノーリスクで極めて高い再現性で資産が育つって事。

もちろん2000万の株式も長期的に育つだろうが、当たり前だけど、運用額が大きい程リターンは大きくなる。2000万と1.2億のリターンの違いを考えてみれば明らか。
しかもこれが成り立つのは少なくとも購入時に2000万の現金を保有している事が前提。所有権ならフルローンで購入して1円も現金が無くても1.2億の運用が出来るって事。住宅ローンは極めて有利なレバレッジであり、再現性の高い投資だという事です。だから価値のある物件に振り向けるべきで、定借はデメリットしかありません。

[2546: 匿名さん]

投資なら、誰だって右肩下がりの株なんて、いくら安くても買わないだろ。

[2547: 匿名さん]

>>2545 マンション比較中さん

近隣のパークハウス代々木大山レジデンスは74平米で２億6500万してる。それもくそ間取りで。ここも所有権なら74平米で2億6000万してもおかしくない。この差額の一億はあなたはどう説明するのか？この一億で運用に回した方がいいのではないか？

[2548: マンション比較中さん]

>>2547 匿名さん
何度も言うけど、仮に定借1.6億と所有権2.6億で価格差が1億あったとしても、定借の1.6億分は吹き飛ぶんだよ。1億の運用と2.6億の運用でどちらがリターンが大きいか？議論するまでもない。
またこの話が成立するためには1億円の現金を物件購入時に保有している事が大前提だから。

[2549: 名無しさん]

>>2548 マンション比較中さん

　70年後定借はゼロになるが所有権の２億6000万は
70年後いくらで売れるかだよな。最低でも一億で売れないとペイしないよな。やはりあなたの見解には限界があるな。

[2550: マンション比較中さん]

>>2549 名無しさん
>70年後定借はゼロになるが所有権の２億6000万は70年後いくらで売れるか
さんざん既出だが、築50年くらいのマンションの売り出し時は数百万、現在では同じマンションが数千万。日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前100万円。「夢の100万円マンション」と呼ばれた。そして少し前に建て替えられたが、建て替え前の時点で2億～3億円。

要は立地の良い価値のある不動産は上がり続けるという事。また立地の良い所有権なら建て替えも現実的でそれも価値の上昇に寄与するという事。定借は70年後どうなるのかな？

[2551: eマンションさん]

築20-30年後の価格差がありすぎて
その分安けりゃいいけどね

[2552: 検討板ユーザーさん]

>>2551 eマンションさん
それでは、立地が素晴らしく都内、駅近で74平米で16000万で所有権で買えるあなたの推奨マンションを具体的に紹介ください。あるわけないだろ。だからあなたの見解では誰も納得しない。

[2553: 口コミ知りたいさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
中古マンション、城東や城北、戸建てまで広げたらありますよ。

[2554: 評判気になるさん]

>>2552 検討板ユーザーさん

1.6億74平米ってことは世帯年収3200万くらいないと危ないですが、(ここはランニングも高いので)、購入者はたいそう立派なパワーカップルなんですね。

[2555: 通りがかりさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
私は2551ではないですが、少し前ならパークシティ中野だと思います

[2556: 検討板ユーザーさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
君の見解がなっとくされないのは割引が少ないからだよ
定借は所有権の3割引はないとね

[2557: 通りがかりさん]

>>2555 通りがかりさん
PC中野と比べてプラウドシティ方南町はその40パーOFFくらい

[2558: 評判気になるさん]

3割だとすると所有権物件として23,000万弱の物件だと定借16,000万になるね
ここにその価値があるかどうか

[2559: 匿名さん]

立地の良い定借ならそれだけの価値がありますよ。所有権も70年後には僅かな土地持分が残るだけなので。

[2560: 評判気になるさん]

>>2554 さん

なんでですか？？
ちなみに最近は商社なら30半ばで2000万超えて来ます。
20代でマンション買ってる人も多く、それだけでも5000万から1億の含み益があって当たり前ですし、それとは別に株やら何やらで多い人は5000万以上現金増やしてますよ。
こんなのがゴロゴロいるのが今の東京です。
昔とは違って1億あってようやくアッパー位の感覚ですよ。
単純に紙幣の価値が下がってるだけなので、たいそう立派でもなく、そういう層が無理せずに買えるのがちょうど1.6億位までなんですよね。1.5億ローン組んでも管理費など入れても手取りの半分は残りますので、ボーナスは貯蓄or投資に回せてそれだけでも毎年4～500万増えていきます。リスキーですかね？？

[2561: eマンションさん]

>>2552 検討板ユーザーさん
なんで16,000万円である必要があるの？
いつまで経っても何も理解できてないけど大丈夫？

[2562: 通りがかりさん]

>>2547 匿名さん
そもそも、大山町と笹塚が同じくらいの価格になるという相場感からしてやばい。笑
あと、イニシャルコストの差額の運用のメリットを強調したいようだけど、フローだけでは資産全体の増減は管理できない。不動産であるマンションの時価を反映したバランスシートで管理しないとダメ。定借と所有権では、年々差が開くばかり。わかるかな？無理そうだけど。笑

[2563: マンション検討中さん]

>>2561 eマンションさん
ここの物件の74Aが16000万だからだよ。

[2564: 匿名さん]

>>2562 通りがかりさん

大山と笹塚と大差ないでしょ。大山は代々木上原から駅遠で間取りも全くダメ。笹塚は駅直結、再開発、階下にスーパー、大規模、眺望は最高。どこが違うんだい。説明してくださいな。

[2565: 通りがかりさん]

>>2564 匿名さん
あなたと違って三井不動産はプロですが、そのプロがこの値付けをしたことで、明らかじゃないですか。

ちなみにスーパーは白紙になり、駅直結でもないので。

[2566: 評判気になるさん]

>>2560 評判気になるさん

三菱商事で30代半で2000万は最高年収の部類ですね。
https://axxis.co.jp/magazine/54677
1.5億組むとして年数考えて25年、月々の返済額が52万、別途管理費修繕積立金に加えてここの定借地代と解体積立金と駐車場代入れると75平米の部屋だと月々12万円程度なので、そうなると毎月の手取りのうち半分どころか4割も残らないですが。子ども二人いて私立通わせるとなると既に厳しそうですが。

[2567: 匿名さん]

>>2566 評判気になるさん

ここは修繕費が10年目以降は初年度の2倍になる、というMRで話していましたよ。もちろん解体積立費もあるので、駐車場代まで含めるとかなりのランニングになるかと思います。

[2568: 口コミ知りたいさん]

>>2565 通りがかりさん
パークハウス大山は三菱地所です。あなたは26000万で
所有権にこだわりここを買いますか？資金ないから買えなでしょ。

[2569: 匿名さん]

>>2568 口コミ知りたいさん
駅直結と書いたのは傘無し徒歩３分だから。階下のスーパーは未定とだけでまだ決まっていない。こんな好条件の揃ったところは都内にはないでしょう。とにかく定期借地権が資産価値ゼロならここにでてくるなよ。浜松町のワールドタワーレジデンスのスレに行ったら。

[2570: マンション検討中さん]

>>2567 匿名さん

修繕費はどこも10年後は２倍になります。ここは解体費が追加でされるだけ。他のマンションとは解体引越しだけが上乗せされる。こんなところ現金で買えよ。ローン組んで買うところではない。

[2571: 通りがかりさん]

>>2568 口コミ知りたいさん

まあ現実的に考えると近隣だと永福町でしょう。グランドメゾンもディアナコートもあるので。

[2572: 名無しさん]

>>2569 匿名さん
いえ、直結ではありませんので、事実と違う情報はやめてください。デマになります。

スーパーは白紙になりましたので、三井も撤回しています。
それなのに「階下にスーパー」と書くのは誤りなので、指摘させていただきました。

この物件の魅力を語るのは自由ですが、事実と違うことを書くのはここをみている方にとって有害ですのでお控えください

[2573: 匿名]

>>2564 匿名さん
地位ってことば知ってるかな？道一本挟んだだけで、天国と地獄くらい差があるのが不動産。もう、大山と笹塚と大差ないとか、あほくさくて普通の人はあきれ返る。本当に不動産に無知なんだね。ぼく、マンション買うのは早いんじゃないかな？

[2574: 匿名]

>>2569 匿名さん
うんうん、だから君の言ってるのは、資産価値ではなく君にとっての利用価値。君にとって、唯一無二といっていいくらい魅力的な立地ということなんだから、そこに住みたいと思うのは当然。それはそれでいいんだよ、誰も否定しない。ただ、ずっと所有権に勝ち目のない資産価値という評価軸で頑なに優位性を語ってるから、みんなからぼこられてる訳です。

[2575: eマンションさん]

>>2573 匿名さん
大山は生活するとしたらゆったりとし豪邸を構えるのがふさわしいが街でしょう。高級住宅街ですから。マンションとなるとここは不便極まりないです。上原の駅前までアップダウン激しいしスーパーも少ないので。笹塚はゴミゴミとしているし地価も大山ほど高くないですが、商圏が甲州街道と京王線に挟まれてかなりコンパクトに集約しているので生活する上で便利ですよ。資産価値とか数字だけでは生活環境を捉えられないでしょう。最も笹塚は賃貸も多いので無理に定借買うくらいなら賃貸でいいと思いますが。

[2576: 匿名]

>>2575 eマンションさん

2564が同じ所有権ならマンション価格単価が「大山と笹塚と大差ない」と言ってるから、全然違うといってるだけ。ただそれだけ。話してるポイントと違う話を持ち出して斜めから話されても？というだけ。

[2577: 匿名さん]

大山も人気の高いエリアですからね。

[2578: 名無しさん]

マンション買う人は半分投資の人が多い
一方、借地マンションは実需のみ
ここにすれ違いがあるんだろうね、価値より利便性や笹塚を好きな人が買うマンションなんでしょ

[2579: 匿名さん]

利回りの良い定借の方がむしろ投資向きでは。

[2580: 匿名さん]

おそらく1人の人が延々と「立地の良い定借は、資産価値が高い」という意見を書き込んでいるのだと思いますが、もうやめませんか？
これだけそれは違うというエビデンスが書き込まれても、理解できませんか？

[2581: マンコミュファンさん]

>>2579 匿名さん
金利と利回りどれくらいで考えてます？
今のマンション市況でキャピタルゲイン以外を狙う投資家いるとは思えないけど

[2582: eマンションさん]

>>2560 評判気になるさん

20代で周りで買っている人も多く？1億現金持っているのがゴロゴロいる？
周りで家を買っている人数えるくらいしかいないですが、金持ちしかいないんですか？それとも港区千代田区に住んでいるとか？外資激務高収入でずっと50、60まで働き続けられるんですか？
なんか格差拡大し過ぎて違う現実なのか、それとも単に架空のポジショントークなのか。

[2583: 匿名さん]

最近の若い人は昔と違って所得水準が上がってますからね。

[2584: 検討板ユーザーさん]

>>2580 匿名さん
私も定借否定派だけど、こんな掲示板のポジ投稿見て判断する人なんていないからそんなにムキになるのも全く理解できない。。

[2585: 匿名さん]

笹塚推しの頭おかしい定借オーナー悲惨だな。
毎日打ち返してるつもりなんだけど、何一つ根拠ないお気持ちだけで定借のヤバさだけが証明されていくの良い。

[2586: 匿名さん]

立地仕様ともに圧倒的に上なパークコート渋谷の中古成約を、毎日載せれば騙される人が減るので続けよう。

2018年から売り出してるのに、20～30％しか上がってない定借の悲劇

[2587: マンション比較中さん]

定借は資産性が著しく低いのは当たり前として、恐ろしいのは残存期間が短くなった時に災害などで想定外のダメージが及んだ時だと思う。
築50年以降に被災して10年～20年で壊すのが確実なのに、必要十分な修繕をしようとはならない。住環境を犠牲にして放置される可能性は高い。個人の専有部でも同じで終末期はダメージのある汚い部屋で過ごす事になりそう。
仮に本当に住めないレベルのダメージが及んだ場合はどうなるんだろう。築50年で所有権なら建て替えに向かうだろうけど定借はそこで詰む。70年すら住めなくなる可能性があるのが怖い。