パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2478: 口コミ知りたいさん]

>>2475 評判気になるさん

都心なら自転車が有用という事です。
線路北には想像はつかないでしょうが、都心はそういうところなんですね。

[2479: eマンションさん]

>>2471 小堀敏夫さん

いやいや、いい加減にしてほしいと思っているのは、むしろ、定期借地権は資産性が低いと言う事実を理解した上で、真っ当な議論したいと思っている検討者だよ。

無意味に、定期借地権の資産性が高いなどと盲論を書く人が問題なだけ。

定期借地権は1割安く買えるから、それを投資に回せと言うが、残り9割が将来必ずゼロ円になるんだから、1割分だけ投資に回して、何が嬉しいんだ？

しかも毎月解体費用は別途払い続けるから、毎月、数万円掛かるから、７０年払ったら、最初の1割なんて吹き飛んでる。

だから、資産性に対する評価はとっくにかたがついている。

資産性低いが、それに見合う、立地や仕様の良さがあるかどうかだよ。

立地は文句ない。
仕様は、超高級とは言い難いが、ま、でも、許容範囲の仕様だと思う人は、買うよ。

[2480: 名無しさん]

>>2476 通りがかりさん
2463です。通勤通学でという前提がなかったのでよく自転車で代々木上原に行くと述べました。
通勤通学の観点では笹塚しか使わないですね。

[2481: マンション検討中さん]

1LDKの値段で方南町が買えそう

[2482: 匿名さん]

>>2481 マンション検討中さん

渋谷区最大規模の三井不動産駅直結ランドマークタワーと方南町では本質的価値が３倍位違いますよ。

[2483: 検討板ユーザーさん]

>>2481 マンション検討中さん

所有権マンションも70年後は解体するでしょ。その解体費は積立してないから、まとめて後払いになります。一括で払うし資金がなければ解体もできない。所有権は資産がゼロにはならないが、共有持分は微々たるもの。地権者ならいざ知らず、区分所有権では一室の確保もできない。建て替えで引越し先の費用もかかる。所有権だからといって、薔薇色の未来は存在しない。定期借地権はデメリットだけではない。都心のマンションが高騰してるから、70年後にに資産ゼロになっても70年間自分で運用できるからね。定期借地権イコール悪ではないのでは。やはり現金で買わないとダメだね。

[2484: 匿名さん]

賃料前払い一括&解体金まで負担させられる地主のための定借なんて、イニシャル安いとかの次元じゃなくただの情弱養分

[2485: 小堀敏夫]

>>2476 通りがかりさん
自転車ってそんなイヤですか？
私なんか電車やバスよりいいでけど。
コロナ禍で3密をさけるため自転車の移動が流行
しましたよね。
私はコロナが収まっても、自由で環境や体に良い
自転車をよく利用します。
今住んでいるタワマンの駐輪場は建物の2階にあり
整備するスペースや自動空気いれも用意されており快適です。
パークハウス晴海なんかも自転車で銀座へを売りにしてました。ｌ

[2486: マンション比較中さん]

>>2485 小堀敏夫さん
確かに満員電車や渋滞で時間の読めないバスより
いいと思う。
特に都会ではカッコイイですよね。
渋谷のIT系企業でも自転車通勤の人が多いよ。

[2487: マンション掲示板さん]

えーっと、自転車通勤と、駅まで自転車に行って電車に乗るという話を都合よく混ぜないでください。

駅近の笹塚駅から電車に乗らずに、代々木上原駅まで自転車で行き、駐輪場に停め、電車に乗る人ってそんなにたくさんいるんですか？
（私はほとんどいないのではと申し上げています）

[2488: 匿名さん]

>>2477 eマンションさん

あなたが東京の地理と歴史に疎いだけですよ。世間知らずの、お上りさんたちは東京のことをよく知らないので浅薄なイメージだけで考えるのです。そもそも成り立ちも豊多摩郡代々幡町で代々木と幡ヶ谷で北渋谷を構成しており、笹塚は元々は幡ヶ谷笹塚町でその一部です。その後代々幡町と千駄ヶ谷町と渋谷町が合併して東京市渋谷区になります。その頃から渋谷区です。世間のイメージで渋谷駅周辺を渋谷しか捉えられないのは、解像度がよほど低いのであなたの無知を晒しているようで〇〇丸出しで恥ずかしいですよ。

[2489: マンション比較中さん]

>>2476 通りがかりさん
なるほど小田急線で多摩川渡れば丘陵地帯
ですよね。田舎では
自転車＝苦行のイメージがあるのでは。
都心では最高自由でクールな乗り物です。
因みにスポーツタイプの自転車は、ロードバイクと呼ばれ
高いものは百万以上します。
ＲＣサクセーションの故清志郎さんも愛好者でした。

[2490: 口コミ知りたいさん]

>>2489 マンション比較中さん

毎日苦行通勤じゃなくてサイクリングで行くということです。幡ヶ谷にはいくつか有名な自転車屋があって遠くから買いに来られる方もおられます。自転車趣味の人は何台も持つような人たちです。通勤で笹塚駅以外で代々木上原駅をたまに使う場合は駅前の時間貸し駐輪場使えば便利だというだけの話ですね。というか笹塚から代々木上原の短い区間を自転車で苦行だと思うのってどれだけ体力ないのかという。

[2491: マンション検討中さん]

あなたが話をずらすせいで、話が全然かみあっていないように見えますが、せっかく笹塚駅が近くにあるのに、わざわざ通勤や通学で代々木上原まで行く人なんてほとんどいないのでは？（いたとしても小田急線下り方面に行く人くらいでは？）って話をしているのかと。

サイクリングが趣味な人は別に渋谷だろうが銀座だろうが、電車に乗らずに自転車で移動すればいいと思いますよ。

代々木上原にあるお店に行きたい人はそれは自転車で行くでしょうよ。

[2492: マンション検討中さん]

>>2483 検討板ユーザーさん
定借擁護の人ってなんで、「定借は70年後にいきなり価値がゼロになる」という前提で話をするのでしょうか。

そうじゃなくて、買ってすぐどんどん価値が落ちていくんですよ。所有権も落ちていきますが、その落ち方が全然違うということなんです。

しかも定借は残りの年数が少なくなればなるほど、下落幅も加速度的に増えていきます。

30年も切ったら定借は悲惨ですよ。次買う人がローン組めないので安くしないと売れない。

[2493: マンション比較中さん]

>>2485 小堀敏夫さん
晴海の売りは、大手町・銀座に近い
弱点は、交通が不便　
そこでデベさんが、苦肉の策で自転車推し。
これが、コロナのおかげで大成功。

大手町や丸の内でも自転車通勤者が増えたみたい。
彼らは、痴漢冤罪対策もあるみたい。
今時、人生一発OUTですから。

[2494: 周辺住民さん]

>>2492 マンション検討中さん
イメージとしては、越後湯沢のタワマンのような末路でしょうか？

[2495: 名無しさん]

>>2492 マンション検討中さん
立地の悪い築40年の方がローン降りないですよ。立地の良い笹塚の定借なら築年数が経っても十分ローン組めますよ。

[2496: 匿名さん]

>>2492 マンション検討中さん
毎年資産価値が加速度的に落ちても、この物件は利回り4%こえる家賃がとれる。所有権マンションの購入価格は定期借地権に比べて２割位高いから手が届かない。所有権で南向きを売り出せばここは坪900以上出さないと買えない。だから資金力ない人はここには住めない。やはり資産価値重視なら他に行けば良いし、ここを買って早期に売るか、はたまた70年自己所有して運用するか。やはり個人のライフスタイルによるのでは。これから金利も上がるし、今後販売予定の所有権マンションは高騰しすぎて、インフレ退治での金利上げでハシゴが外されないとも限らない。高い天井に乗るか、リーズナブルだけど資産性にデメリットのある定期借地権を買うか。私は後者を選びます。

[2497: 口コミ知りたいさん]

>>2495 名無しさん
当たり前ですが、この物件、35年後には残存期間35年を切って、35年ローンは組めなくなるんですよ。（実際にはもっと早く組めなくなる）
所有権なら築35年でも35年ローンを組めます。

いま流行りの50年ローンならたった20年後に組めなくなりますね。
この話に、立地は関係ありません。
お分かりになりましたか？

[2498: マンション検討中さん]

>>2460 匿名さん
相手にする必要もない人の話をスルーできるのだからおすすめですよ～

[2499: eマンションさん]

>>2496 匿名さん
4%の利回り取れますか？（表面ならともかく実質利回りは不可能では）

人に貸すということは現金一括で買うんですよね？
流動性や税金、利回りを考えれば高配当株か、インデックスファンド買った方がよっぽど良いような……

[2500: マンション比較中さん]

>>2464 匿名さん
モデルルームスカスカなんですか？
検討する価値がないと思っているあなたがなぜそれを知っているのだろう？
検討しているのかな？（笑）

[2501: 匿名さん]

少なくともパークコート渋谷ザ・タワーのリセール単価、賃料をチェックしてから買った方がいいですよ。中古マンションは相対評価だから、ここの中古が渋谷ザ・タワーを上回ることは考えにくいから。

[2502: 口コミ知りたいさん]

>>2500 マンション比較中さん

初日にMR行きましたが十分混んでましたよ。自分含めて20代もそれなりにいました。

[2503: 匿名さん]

定借は残存期間関係なくローンおりにくい。
新築時は提携ローンあるから通りやすいけど、中古になったら全く違う。

年収2千万円あっても1.5億ローン通らない世界が定借

[2504: 匿名さん]

情弱な若者世代が嵌められて買ったら一生埋まらない差が出来る。

数年後に結婚して子供出来て2～3LDKに買い換えようとした時、定借の売却価格では他物件買うことなど出来ないということ

[2505: 匿名さん]

むしろ立地の悪い所有権を買う方が一生後悔しますよ。不動産は立地が何より大事。定借であることは立地の違いと比べたら全く問題にならない。

[2506: 評判気になるさん]

>>2499 eマンションさん
4%の利回りは無理だと思いますが、不動産投資は低リスクで高いレバレッジがかけられるのが圧倒的メリットです。株式やインデックスでもレバレッジは可能ですが、圧倒的にリスクが高まります。不動産投資と身構えなくても、自宅を住宅ローンで購入するだけでも自分に対する賃貸事業となり、同じ事が可能です。だからこそ資産の棄損が無い物件が絶対であり、定借は避けるべきなのです。

[2507: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
所有権マンションを解体する場合は修繕積立金を活用します。大規模修繕は15年周期ですが最後の修繕は解体するため必要ありません。そのため15年分の積み立てを解体に回せます。解体のための積み立てが無いというのは間違いです。

[2508: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
所有権でも共有持ち分は微々たるものだから資産性が乏しいというのは誤りです。そもそもマンションの資産価値は持ち分を反映したものではありません。微々たる持分なのになぜほとんどのマンションで1億以上の値段が付くのでしょうか？都心には築60年近いマンションも多くありますが数千万はします。いわゆる土地と建物価値による積算評価ではほとんど値段が付きませんが、現実は数千万です。所有権であればこそこういった事は当たり前ですが、定借であれば残存期間で加速度的に減価します。

[2509: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
一般論としてマンションの建て替えが困難なのは事実ですが、これは立地による資産性の問題も大きいです。タワマンは好立地に集中しており（好立地だからこそ土地の高度利用の必然性が出てタワマンが建つ）このような条件なら建て替えの可能性は十分あります。一方、定借では絶対にあり得ません。

建て替えは規模を大きくし、余剰住戸を販売し、建築費を稼ぐのが一般的ですが、建て替えによる個別住戸の資産価値の上昇分も考慮する必要があります。都心の築古マンションは坪300万程度ですが、新築は1000万近くします。つまり建て替えれば坪あたり700万の資産価値向上が見込めます。
一般的に建て替え事業の総コストは坪350万程度ですから、700万の含み益から捻出できます。最終的には住人は1円も自己負担せず、差し引きで坪あたり350万の含み益を得て新築住戸が手に入る事になります。この条件であれば建て替えた方が明らかに得なので多くの人は合意するでしょう。

同規模の再築でもこの結果ですから、より大規模に戸数を増やせれば更に可能性が高まります。つまり資産価値が上昇しているエリアでは建て替えは現実的という事ですが、定借であれば「絶対に」あり得ません。

[2510: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
価値のある立地の物件価値は半永久的に値上がりします。
都心部にある築50年くらいの物件価格は新築当時は数百万でしたが、現在では築50年になった同じ物件が数千万になっています。放っておくだけでこの結果ですが定借ではゼロです。所有権は常に追い風、定借は常に向かい風が吹いているという事をお忘れなく。

[2511: 検討板ユーザーさん]

>>2506 評判気になるさん
全くその通りだと思います。

自分で住む家はレバレッジをかけた投資です。そして、定借を買ってしまうのは明らかに割の合わない投資です。

ひとりでもそういう間違った選択をしないでほしいです。

定借を検討すべきなのは（投資をする気がなく）賃貸と比較して質の良い物件に住みたい人だけです。

これだけ多額の住宅ローンを組める人にとっては、お金のことを考えればまるで愚かな選択で、絶対にやめた方がいいです。

ただ、こんな掲示板に書かれている私の意見なんて信頼しなくていいので、自分で情報を集めて、自分で収支を計算してください。
一生のことです。一人の人が繰り返し書き込んでいる、定借は立地の悪い所有権より得などという妄言を信じず、自分で計算してください

[2512: 評判気になるさん]

こんなデメリットしかない定借を買う人っているんですか？
いったい定借に何のメリットがあるんでしょうか？教えて欲しいです。唯一考えられるのは採算度外視でこの建物にどうしても住みたいという金持ちでしょうか。
多少安いからと言っても何も残らない。養分にされるだけ。
正気の沙汰とは思えません。

[2513: 評判気になるさん]

>>2512 評判気になるさん
全くもってその通りです。

でもこれから新築マンションは定借が増えていきます。23区内は半分くらいは定借になる可能性もあるのではないかと。
だから、定借いいじゃんみたいな意見がマスコミやSNSに増えていくと思います。
惑わされず、いま定借の中古はいくらで成約しているのか、定借はどんなデメリットがあるのか、冷静に考えてほしいです。調べれば分かります。

この物件と、リビオ文京小石川は、これからの定借時代の試金石なんですよ。
デベはこれから定借ビジネスを始めていきます。
これがうまくいくかをデベは冷徹にみています。買い手は騙されないでください。

[2514: 購入経験者さん]

別に難しい話ではないかな。
定借マンション全面否定派 ＝ 「低知識・短絡思考・低IQ」
定借マンションも選択肢派 ＝ 「低知識・短絡思考・低IQ」　or　「高知識・高思考力・高IQ・高マネーリテラシー」
理解できない、考えが及ばないのなら指くわえて見てれば良いだけのこと。ここまで様々な議論が出てるのに、ろくに読解力なく算数すらできないんだから。陰謀論とか信じてそうだし。
気持ち悪っ。

[2515: 口コミ知りたいさん]

こんなにすぐ妄言が書きこまれるのも衝撃ですが、好立地にある定借マンションの現在の価格をぜひ調べていただければ幸いです。

他の方が指摘してくださったパークコート渋谷ザタワーだけでなく、パークコート神宮前とか、神楽坂のアインスタワーとか、アルファグランデ千桜タワーとか、銀座タワーとか、ここよりもよっぽど好立地にある定借がたくさんあります。
周辺の中古とご自身で比較してみてください。
それが答えです

[2516: 名無しさん]

>>2496 匿名さん
えっ、毎年加速度的に落ちる資産をたかだか年4%の収益のために保有するって、投資として終わっていませんか？

[2517: 匿名さん]

頭沸いてる定借ホルダーが1人だけいて草

定借ヤバイのを認知されたくなくて必死だな。

定借のパコ渋タワーは渋谷駅8分の地盤良い高台立地で坪700～900万。
所有権のブランズ渋谷タワーは坪2500～3000万

[2518: eマンションさん]

陰謀論とか言われましたのでソースを。

定借はこれから増えていきます。
定借で得をするのは地権者とデベであり、購入者ではありません。

NHK 定期借地権付きマンションの供給 首都圏で過去最大規模見通し
https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20250127/1000113544.html

25年もマンション逼迫　割安「定借物件」人気、危うさも：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC232310T21C24A2000000/

[2519: マンション比較中さん]

これだけ都心の地価が上がるとデベも簡単に土地を取得できない。そうなると事業が回らないので何とかマンション開発をしたい。そこで登場するのが定借なんでしょうね。地主とデベは大儲け。「好立地で安い」と宣伝すれば情弱は簡単に騙されちゃう。そして更に貧乏になる。
経済格差、リテラシーの格差、住む場所の格差・・・あらゆる格差が拡大していきますね。

[2520: 匿名さん]

情弱が騙されるのは立地の悪い所有権でしょう。立地の良い定借を選ぶのは情強ですよ。

[2521: 匿名さん]

パコ渋が所有権だったら新築時坪1000～1200万→坪2500～3000万になってた

現状はダイレクトウインドウの角住戸ですら坪900万台じゃないとほとんど成約していない。

[2522: 通りがかりさん]

>>2521 匿名さん
2000万前半くらいではないですかね。ちょっと駅から遠いので。
でも900万とは大きな差があります

[2523: 匿名さん]

>>2501 匿名さん

REINS JAPANによるパークコート渋谷ザタワーの中古売買成約情報です。

[2524: マンション比較中さん]

>>2523 匿名さん
安っ！
なんだか欲しくなってきたというのは冗談で・・・。これだけ安いと騙さて買っちゃう奴がいるのも仕方ないかもしれない。「不動産に掘り出し物は無い」って言うけど価格は正直だよね。

[2525: 口コミ知りたいさん]

>>2523 匿名さん
2020年8月築ですよね。
不動産価格が急騰したこの4年を経て、この上がらなさはやばいですね……

笹塚みたいな「なんちゃって渋谷」ではなく、真の渋谷エリアで、代々木公園至近の好立地でこれですか

[2526: マンション比較中さん]

>>2523 匿名さん

定　借　終　了　の　お　知　ら　せ

[2527: eマンションさん]

>>2521 匿名さん

所有権狙うならパコ渋谷よりパコ北参道ではないですか？