パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2351: 匿名さん]

久しぶりに見たら、最新投稿あたりの番号が、ごそっと飛んでる。以前、おかしなこと言ってる人を非表示にしたんだけど、その人が必死になって連投したのかな？笑

[2352: 検討板ユーザーさん]

飛行機でネガってるバカは港区とか品川のスレ出やれよ、人間のクズが。

[2353: eマンションさん]

>>2344 マンション検討中さん

この沿道沿いの大島てるも強烈ですよ。

[2354: 匿名さん]

高速下は一日中真っ暗だし膨大な通行量でめちゃくちゃ空気悪い。
現地で深呼吸10回してみると光化学スモッグみたいになるからお勧めです

[2355: 匿名さん]

定借はリセール時に買主の住宅ローンおりにくいから価格が伸びない理由のひとつ。

定借は地権者のための仕組みなので、ファーストオーナーになる方は気をつけましょう。

[2356: 名無しさん]

>>2355 匿名さん
まさにその通りですね。
定借は地権者の利益のためにある仕組みです。

昨日の日経から
不動産経済研究所の松田上席主任研究員は「土地を保有する事業者は地価の上昇を受けて手放さなくなっている。そのため定借マンションが増加している」と話す。不動産デベも用地取得が困難になっており、定借はマンション開発の苦肉の策となっている。

首都圏マンション供給、過去最少　24年は「少･高･狭」に：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC224JM0S5A120C2000000/

[2357: 匿名さん]

私が地権者なら土地売ってSP500にして70年間寝かせるけどね。ただ先祖由来の土地でそれができない地権者が、売る代わりに格安で70年間貸してくれる訳で、むしろ借主にとってメリットの大きい制度だと思う。

[2358: マンション掲示板さん]

>>2357 匿名さん
借主のメリットってなんですか？

[2359: 通りがかりさん]

>>2342 元方南町住民さん
へー。敷金も儲けの定義に入れてるんですね。礼金だって仲介に払うのとネットしたらガッポリとか言えないと思いますが。
短期で入れ替わるとリーシング手数料が嵩んでふつうは喜ばないですけどね。
まあいいけど。

[2360: マンコミュファンさん]

>>2359 通りがかりさん
敷金も礼金も賃料と同じで収入扱いですからね。不動産投資を知らないなら勉強した方が良いですよ。

[2361: 元方南町住民]

>>2359 通りがかりさん
基本的に不動産屋さんは貸主側なのです。
だから原状回復で無知な借主さんがらガッポリ差し引てくれます。
リーシング手数料は、次の借主さんが、払ってくれました。

PC杉並は日本で初めての免振超高層マンションのプレミアムも
ありほぼ買った時の値段で売れました。
なので約20年間の賃料・敷金・礼金をガッポリいただきました。
ありがとう三井不動産。

[2362: マンション比較中さん]

>>2361 元方南町住民さん
つまり定借もそうだけど
デベも土地所有者側の味方です。
無知な借主さんは、いつの時代も搾取される運命なのですね。

[2363: マンション比較中さん]

>>2361 元方南町住民さん
悪党

[2364: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん
「光化学スモッグ」っていう言葉の意味も理解できていない，頭悪そうな典型的なネガキャン。
そういうのは2chでやれ，暇人。

[2365: 匿名さん]

>>2360 マンコミュファンさん
敷金は収入ではないよ、不勉強さん。

[2366: 評判気になるさん]

>>2361 元方南町住民さん
へー。仲介手数料・広告費に何ヶ月分払ってたのか知らないけど自分の場合は礼金ではカバーできてないので、長く住んで更新手数料もらった方が原状回復も減らせるし圧倒的に有利なんだけどね。

[2367: 通りがかりさん]

>>2362 マンション比較中さん

敷礼無の物件を借りればいいだけでしょう

[2368: 口コミ知りたいさん]

>>2356 名無しさん

あと10年もすれば高齢者いなくなるので用地がだいぶ空くと思いますけどね

[2369: マンション掲示板さん]

>>2368 口コミ知りたいさん
団塊の世代が70後半なので、平均寿命まではまだまだですね。
用地をまとめるのも簡単ではないですし、そもそも好立地にはあまり高齢者が住んでいないイメージ（これはあくまでイメージですが）

そもそも建築費の高騰で都心しか建てられなくなってきてるので、これからも用地不足は続くんじゃないかと思います

[2370: セレブ]

笹塚！！！！！！でプーキー とMEOTOになりたいわたし。でも…でもでも！！！！！！
定期借地権などわたしの揺るがないセレブリティーに全くそぐわないのよ！！わたしは光を放つスーパーアイドル。そうね。マドンナのように。Like a prayer……..今は叫びような祈り、祈りのような叫びを響かせるだけ！！！！

[2371: 評判気になるさん]

今の団塊世代が住宅を買い求めたのはバブル期で地価が高騰し、現在よりも郊外化していた時代。そういう場所ならいくらでも土地が出てくるだろうし既に二束三文になっている。ただ都心部、笹塚周辺なんかも代々住んでいる地主がメインだから簡単には土地は出ないし値段も落ちないね。

[2372: 坪単価比較中さん]

>>2367 通りがかりさん
敷金・礼金なし物件は、バス利用物件とかノーブランドの
賃貸用の安普請物件などです。

三井の分譲タイプならそのようなディスカウントしなくても借りたい人がいます。
かりにしてもその分を毎月の賃料に上乗せします。

宮沢りえや広瀬すずの三井ブランドは賃貸市場でも強いです。
日本人はブランドに弱いですから　なんせ　「三井にすんでいます！」がステータス
ですから。

[2373: 坪単価比較中さん]

>>2366 評判気になるさん
賃貸を借りていたけど、よく悪徳不動産屋と大家に
架空の原状回復費を持っていかれ、敷金なんてほとんど返って
こなかったよね。
知人なんて敷金で足りず、多額の原状回復費を請求されたよ。

[2374: 元方南町住民]

>>2366 評判気になるさん
仲介手数料は、1か月分の賃料でした。
広告費は払った記憶はありません。
約２０年間ほぼ空室なしでした。
場所柄いろいろな職業の方に貸しましたが、
賃料の不払いや引き渡し時の清算不調など一度も
ありませんでした。
よく不動産賃貸にまつわるトラブルを聞きますので、
運がよかったのも事実です。

[2375: 匿名さん]

>>2366 評判気になるさん
へー。礼金って普通賃料の２か月
もらえますよね。
それでカバーできないって相当しょぼい物件ですね。
次は三井の物件にしなさい！！！

[2376: 匿名さん]

>礼金って普通賃料の２か月

はいはい、そうでっか

[2377: 匿名さん]

>>2366 評判気になるさん
田舎の物件じゃないんだから広告費なんて掛からないですよ。

[2378: 小堀敏夫]

>>2370 セレブさん
君サイコー！！！

[2379: マンション比較中さん]

>>2373 坪単価比較中さん
私も早く三井にすんでいます！！！と叫びたいです。！！！

[2380: マンション比較中さん]

>>2373 坪単価比較中さん
よく揉めるにが、タバコのヤニ汚れと日焼けの経年劣化。
大体、不動産屋が貸主側に付くので取られ放題。
裁判になるとお金や時間が取られるのでみんな泣き寝入りするしかないみたい。

[2381: マンション比較中さん]

>>2370 セレブさん
君超面白いね！！！Like a Rolling Stone！！！

[2382: 匿名さん]

負けを認めれない定借ホルダーのお気持ちポストを、ニヤニヤしながら見るスレッド

[2383: 匿名さん]

定借はリセール時に買主の住宅ローンおりにくい。
ゆえにリセール価格が全く伸びない。

残存期間まだ長いパコ渋で証明されている。

[2384: マンション検討中さん]

>>2383 匿名さん
日銀の金利が0・５％になります。
新規の住宅ローンも連動して上がりそうです。
ところで定借物件でローンを組む場合、担保が建物
だけですよね。
やはり土地担保がない分、所有権物件より金利が高く
なったり、融資審査が厳格になったりする事があるのでしょうか？
金融に詳しい方　教えてください　よろしくお願いします。

[2385: 匿名さん]

立地の悪い所有権は厳しくなると思うけど、笹塚の定借なら住宅ローンは問題ないですよ。

[2386: 匿名さん]

>>2385 匿名さん
ARE YOU OK ?

[2387: eマンションさん]

お隣のザ・パークハウス代々木大山レジデンスがまた値上がり済ましたのので、こちらは所有権であれば坪単価１１００位ですよ。





1940 名無しさん 15時間前
削除依頼
次回案内きましたね、坪1300万円。

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1941 周辺住民さん 2時間前
削除依頼
残り一戸で完売間近ですね。73㎡が28,900万とは、、

[2388: 匿名さん]

この辺りは富裕層の需要が大きいですからね。

[2389: マンション掲示板さん]

>>2384 マンション検討中さん
懸念されている通り、定借はローンがおりにくいです。
（出典はat home）

なので、中古価格も伸びにくいです。

[2390: 匿名さん]

立地の良い定借なら住宅ローンはむしろ借りやすいですよ。

[2391: eマンションさん]

勢い凄いですね。
幡ヶ谷のパークシティは坪単価８００超えるだろうし
初台のタワーマンに至っては１２００～でしょうね。

アップサイドやばいですね。

[2392: 評判気になるさん]

>>2391 eマンションさん
笹塚、幡ヶ谷、初台は地味で今までは見落とされていたけど、今後の伸び代はすごく高い立地ですよ。だからこそ定借なんか買っては絶対ダメなんですよ。それこそ数十年後にエライ差になっているはずです。一応これでも不幸になる人が出ないようにと思って書いてます。

[2393: 匿名さん]

定借ならイニシャルを他の投資に振り向けられる訳で、僅かな土地持分のために何千万も払うのはむしろ効率悪いですよ。

[2394: マンション検討中さん]

パークハウス武蔵小杉タワーズの価格が発表されましたね。
思ったより安いですね。

この笹塚で決めようと思っていたのだけど、心が揺れ始めました。
みなさん、実需でどちらがお勧めですか？

[2395: 匿名さん]

武蔵小杉も人気の高いエリアですし、地縁で決めるのが良いと思いますよ。

[2396: 通りがかりさん]

>>2394 マンション検討中さん
勤務地にもよりますが所有権の武蔵小杉の方が圧倒的に良いと思います。

[2397: 匿名さん]

>>2396 通りがかりさん
どちらも立地が良いし、資産性は間違いないですよ。

[2398: マンション検討中さん]

>>2396 通りがかりさん

確かに所有権であることは、でかい　ということは十分承知しています。

さらに、こっちは取り下げになったスーパーマーケットも確定している模様で、かつ、クリニックも確定していて、規模もでかいので、向うの方が、設備も良さそうです。

問題は、立地だけで、武蔵小杉徒歩３分と、笹塚徒歩４分をどのように評価するかですね。

[2399: 匿名さん]

所有権じゃない時点で終わってる。
パコ渋の高層階なんて眺望良いのにリセール20%しか上がってない。2018年売り出しにもかかわらず

[2400: 検討板ユーザーさん]

ここの無理ポジくん達の発想が十条と全く同じで笑えてくるんだが、どうやったらそんな短絡的に物事考えられるようになるのか逆に気になる

エリアに穴場なんて存在しないから、これまでの評価がそれ
大規模再開発が起きないと街の評価なんて変わる訳がないのにお花畑すぎない？笑

[2401: 匿名さん]

十条も相当値上がりしてますよね。やはり立地の良い物件は強いですよ。

[2402: マンション検討中さん]

>>2398 マンション検討中さん
武蔵小杉はやはり多摩川が近い、内水ハザード問題が気になりますよね。
笹塚の玉川上水とは規模が違うでしょう。実際に問題もありましたし。

[2403: マンション検討中さん]

>>2394 マンション検討中さん

何度も言うけど、この立地に拘りがある人だけが、定借を買うべきです。実需でどっちがいいかは、それこそ人によって違います。迷う余地があるなら、所有権に拘った方がいいです。評価軸として、資産価値を重視するなら所有権、立地の利用価値を重視するなら定借でもなんとか許容という感じかな。

[2404: 購入経験者さん]

>>2394 マンション検討中さん
「実需で」といいつつ、実は「どちらが儲かりますか？」と聞きたいんでしょ？
でも、何を求めてるのか、どこで働いてどのように生きたいか次第で変わることで、それぞれが自身にとっての優先順位を付けて決めてくしかないですよ。
私はすでに現有資産をどのように配分して残りの人生を過ごすかというステージなので、定借物件の存在はありがたいです。実質リバースモーゲージみたいなものなので。
あとは、居住満足度がどちらも同じぐらいで資金に余裕もある方なのであれば、余裕部分の使い途に関する考え方次第かと。あまり面倒なこと考えたくないのであれば、所有権物権にしておいた方が無難ですよ。

[2405: 匿名さん]

>>2402 マンション検討中さん
水害で資産価値が下がることはないけど、直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。

[2406: マンコミュファンさん]

>>2402 マンション検討中さん

玉川上水は最も標高の高い尾根を選んで流れている、江戸時代に作られた上水なので、そもそも氾濫するという概念はありませんよ。氾濫するなら笹塚の北側からの幡ヶ谷にかけての和泉川流域と、笹塚の南側から下北沢にかけての北沢川の流域です。どちらも暗渠ですが、内水氾濫時に備えて土嚢が積んであります。

[2407: マンション検討中さん]

>>2404 購入経験者さん
あと、お金があると考えなしに使っちゃう人もね。所有権一択。

[2408: 匿名さん]

>>2407 マンション検討中さん
マネーリテラシーが低い人は所有権が良いかもしれないけど、高い人なら定借の方が絶対に良いですよ。

[2409: 通りがかりさん]

>>2408 匿名さん
なんで定期借地権を否定するひとが、ここのスレに参加するのか？頭おかしいと違う。定期借地権へのネガ投稿は全て

[2410: マンション掲示板さん]

>>2409 通りがかりさん

中央線北から渋谷区の大規模ランドマークタワーに嫉妬したネガが上京してきているようです。

[2411: マンション検討中さん]

>>2409 通りがかりさん

定期借地権のネガ投稿は全て削除した方がいい。私は定期借地権は大歓迎。パークハウス大山が坪田1300万。所有権でもよく買うよねね。定期借地権のデメリットわかってる人が買えばいいだよ。私はここを買ってもリセールは求めないから。所詮70年後は死んでるし後は関係ないし。

[2412: マンション検討中さん]

というか、ネガもポジも十分議論は尽くしたのだから、もうたくさん・うんざり。
どうせどちらもほとんどが購入予定者ではないのだから、そろそろ退却してほしいな。

[2413: eマンションさん]

結局スーパーは誘致できるんですかね。
それが一番気になってます

[2414: マンション検討中さん]

>>2413 eマンションさん

おっしゃる通りで、１階に何が入るかで、ここの価値は激変しますね。
まだ、全然決まっていない模様ですよ。
何店舗かに分割して貸す案も出ているようです。

[2415: 検討板ユーザーさん]

>>2414 マンション検討中さん
分割となると、スーパーではなくなりそうですね。スーパー近くにはありますが、エレベーター直結というのは別格の便利さなので、そうなってしまったら残念です

[2416: マンション検討中さん]

>>2414 マンション検討中さん

ここ中途半端に妥協して、適当な飲食店を誘致するのは勘弁してほしい。
むしろ価値が下がる。

セキュリティ上も、直結EVがあるから、むしろマイナスになる。

[2417: 通りがかりさん]

>>2416 マンション検討中さん
確かに怖いですね。エレベーターの着床制限あるんでしたっけ？

[2418: 小堀敏夫]

>>2398 マンション検討中さん
もちろん　笹塚です。
なんといっても渋谷・都心アドレスでから。
かたや小杉は神奈川県の川崎ですよ。
格が違います。例えば旅行や出張で地方に行ってホテルや
旅館でアドレスを記帳する時のフロントの対応が違いますよ。

渋谷といえば日本の財界・政界のキーパーソンが集結している
セレブの街です。

川崎は労働者と在日の住む町です。豊洲の隣の枝川と同じです。
やたら焼き肉店が多いです。

私も仕事柄よく小杉を利用していますが、しょせん交通利便性の駅力が
取り柄だけのベットタウンです。
２馬力家族にお似合いの街です。休みの日は等々力でサッカーを楽しんだり、多摩川
でジョキングや犬の散歩したり。時々、新横から新幹線で京都や神戸。また羽田も
近いのでたまに家族で海外旅行といったレジャーを楽しむ中間層向きだね。

[2419: マンション検討中さん]

>>2418 小堀敏夫さん
その通りですが、渋谷駅までの所要時間は小杉のほうが
少ないよ。同じ区内なのに！！！朝夕の通勤時間帯ならバスなら
３０分以上要する。不思議だね。

[2420: マンション比較中さん]

>>2419 マンション検討中さん
いいえ笹塚民はみんな健脚なので
チャリで5分ですよ。
砂利採掘跡地なんかと比べないでね。

[2421: 名無しさん]

東京都であることを除けば、環境は武蔵小杉の方が良いと思う。とくにファミリーなら。
東京都は子育て支援が手厚いので。

[2422: 通りがかりさん]

>>2419 マンション検討中さん
京王線どの種別でも1駅5分で新宿乗り換え3分埼京線1駅4分で渋谷12分
東横線特急で14分

[2423: 口コミ知りたいさん]

>>2418 小堀敏夫さん

川崎市はヘイトスピーチ防止法を制定しないと行けないくらい治安と民度が悪い排外主義者の多い街というイメージがあります。

[2424: マンション検討中さん]

>>2417 通りがかりさん
メインロビーのEVは着床制限あります。

店舗直結EVは非常用EVの位置づけなので、仕様が異なる可能性があるので、要確認ですね。

[2425: 周辺住民]

貸借が嫌な場合は、笹塚ではなくなるけど
近隣の所有権新築を待つのも手では？？
幡ヶ谷駅は、オリンパス跡地は三井が取得していて、400戸越えのマンション計画があるし
南側も、秀和レジデンス横の土地整備着手してる。

少し待って、後続物件を狙うのはどうだろう？