パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2181: 評判気になるさん]

まあ武蔵小杉と笹塚は競合しないよね。
ただ笹塚の定借と武蔵小杉の所有権なら、資産性では後者が強いのは議論の余地はないけど。

[2182: 通りがかりさん]

>>2181 評判気になるさん

川向こうの話ですか？そもそもあちらは都外で比較対象にはならないですね。

[2183: 口コミ知りたいさん]

>>2180 通りがかりさん

東急は渋谷再開発する資本があったらまずは自分のところの鉄道インフラを整備したらどうですかね。田都渋谷駅の一面二線しかない狭隘ホーム、地下深過ぎて不便な東横渋谷駅とか相互乗り入れし過ぎて遅延だらけ、田都の山奥を開発し過ぎて激混雑路線へ、東横もムサコにタワマン建て過ぎて激混雑、本業をもっとしっかりした方が良いです。

[2184: マンコミュファンさん]

>>2181 評判気になるさん
渋谷勤務の広域検討者なら通勤時間も同じくらいですし、競合するかもしれませんね。
大手町、丸の内は武蔵小杉の方が通勤時間は短めです。

まあ販売時期がかぶるものですと、パークシティ中野でしょうね。向こうは所有権のぶん高いですが

[2185: 口コミ知りたいさん]

>>2173 匿名さん

いや、建替に立地は大いに関係あるでしょう。建蔽率や容積率の緩和条件が同じなら、立地のいい方が建替物件の分譲価格が高くなるから、その分だけ元々の住民の負担は少なくなります。これまで建替に成功してきたのも都内１等地の物件が多いです。建築費って立地では変わらないので、建替の成否は立地に掛かってると言っても過言ではないです。

[2186: 匿名さん]

湾岸とかも住環境の良いエリアは建て替えできると思うけど、下水場や清掃工場の集まるような立地の悪いエリアは建て替えできなそう。

[2187: 匿名さん]

パコ渋（2021年引渡し）
高層角住戸の新築時坪800万→現在坪1000万
低層角住戸の新築時坪600万→現在坪900万

パタ勝どき（2023年引渡し）
高層角住戸の新築時坪500万→現在坪1100万
低層角住戸の新築時坪400万→現在坪950万

これが全て

[2188: 評判気になるさん]

>>2187 匿名さん
やはりこれを見ると、どう考えても定借を買う経済合理性は無いって事だな。
わざわざリスクを取って住宅ローンを組むのに、それを定借に向けるのは本当に勿体ないね。

[2189: マンション検討中さん]

>>2184 マンコミュファンさん

こちらも、引き渡し時期はほとんど被るんですよ。
それに、今月末には価格発表だから、そこで概ね判断出来ます。

[2190: 匿名さん]

>>2188 評判気になるさん
所有権よりもイニシャルが安い分を別の投資に振り向けることができるから、むしろ運用効率の観点では定借の方がプラスでは？

[2191: 評判気になるさん]

>>2190 匿名さん
投資の原資はどこにあるんですか？
不動産だからこそ住宅ローンで購入出来るのです。
仮に所有権より安い定借を買っても、ローンを使う限り所有権との差額分を株式など別の投資に回す事は出来ませんよ。机上の空論です。

[2192: 匿名さん]

区分マンションではインカム雑魚すぎるので、キャピタル狙いの1択。

定借で投資狙いで考えてる人は、ワンルームマンション投資並の情弱

[2193: 購入経験者さん]

>>2191 評判気になるさん
>>2192 匿名さん

頭金その他の現金もなく、初めからフルローン前提なの？そりゃ無理だわ。
でも普通は、入れる現金を減らした分が投資原資になるんじゃないの？ローン額は同じにして。
正確には地代、修繕積立金分の月額差額相当のローンは減らす必要あるのでおよそ1000万円分程度はローン額も減らして差し入れ現金を増やさないといけないけど、所有権との価格差が2000万円で手許現金が2000万円と仮定したら、それでも1000万残るじゃない。それを投資するって意味でしょ？>>2190 匿名さんも。
居住満足度を確保しつつ定借マンションを投資目線で考えるってのは、そういうことだと思いますよ。もっとも、そもそも現金のない人、新築マンション単体で投資を考えてる人には関係のない話だけどね。

念押しですが、絶対にここ買わないでよ！倍率上がると困るので(笑)

[2194: 匿名さん]

日本の土地なんて70年後に価値が落ちてるのは決まってる訳で、頭金浮いた分をSP500に回すのはかなり賢い買い方だと思う。

[2195: 通りがかりさん]

>>2193 購入経験者さん

私は2191さんではないですが、新築の住宅ローンはオーバーローンは基本無理なので、差額は出ないのでは？それぞれの物件価格が借入れ上限額。
（文意読み取れてなかったらすみません）

一方で、ローンの使えない頭金は差が出ますので、それを投資した場合のシミュレーションです。

所有権と定借の物件価格は、1割～2割の違いってところですかね？
間をとって15%割安としましょう。

所有権15000万の価値の部屋なら、225万の頭金の差。
引き渡しが3年後。
3年間、浮いた225万円を年利5%で回したとして35万円の利益ですね。

[2196: マンション検討中さん]

>>2187 匿名さん
パークカチドキを坪1000万で買って今後どれくらい伸びるのですか？利回りは1%くらいですね。

[2197: 通りがかりさん]

>>2195 通りがかりさん
続きです。
15000万の所有権物件Aと、その15%割安の、
12750万の定借物件B。

金利0.5%のフルローンだとすると、

Aの毎月支払い額は39万
Bの毎月支払い額は33万

しかし解体積立金＋地代2万があるので、

4万弱の差が出ます。
頭金投資で儲かった35万に加え、毎月4万積立投資をしたとします。
5%の年利で回すと30年で3412万になります。

30年後の不動産価格の差が3412万以下なら定借の勝ちですが、ご判断は皆様にお任せします。

計算が間違っていたらご指摘ください。

定借は15%の割引率は定借に甘めに出しています。
（私はここは10%引きくらいだと思っていますので）

[2198: マンション検討中さん]

>>2197 通りがかりさん
補足です。

もちろん5%以上で回せる、ということでしたら、また数字は変わってきます。そのあたりはお好きな数字を入れて試算すればよろしいかと思います。

私はインフレを加味すると、正直、所有権の方が良いのではと思います。
もっと言えば条件を落として12750万の所有権の物件＋積立投資が良いと思います笑

[2199: 匿名さん]

パコ渋低層&高層のダイレクトウインドウ角住戸
ISOGEで解析するとこの売出し売出し価格ですら、スケベ価格だという現実

やたら定借推してるやつはパコ渋ホルダーで売り抜けたいだけ

[2200: 匿名]

もう机上の計算はやめよう。広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストの実績比較で、所有権と定借の答えは出ているじゃん。やっぱり所有権は強い。定借なんて買わない方がいいよ。

[2201: マンコミュファンさん]

>>2194 匿名さん

70年後に日本は世界の中でどれくらいの位置にいるんでしょうかね

[2202: 匿名さん]

70年後の区分所有権の僅かな地価よりも、70年後のSP500の方が遥かに上がっているでしょう。

[2203: eマンションさん]

>>2202 匿名さん
一瞬そう思いますよね？

約70年前に日本初の分譲マンションができました。
渋谷の宮益坂アパートです。
2DKでいくらだと思います？
たった100万です。

https://magazine.sbiaruhi.co.jp/00000491/

面積は不明ながら、70年で何倍になっているでしょうね。
（ご参考までに建て替えた宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンスの中古が46.6平米2億で出てますね）

インフレを考えたらはっきり言って所有権の圧勝だと思いますよ。なにしろ70年後には価値がゼロなのですから

[2204: 匿名さん]

30年後には生きていないと思うので定借が良いです。

[2205: マンション検討中さん]

>>2203 eマンションさん
70年前の日本の人口と、今の日本の人口と、70年後の日本の人口を考えてみれば分かると思うけど、昔のような成長は望めない。伸び続けるのは先進国ではUSだけだし、そもそもタワマンの区分所有権の土地持分はごく僅かしかないのでその伸びに期待してもUS資産の伸びには勝てないですよ。