パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2174: 匿名さん]

>>2171 匿名さん

古くなって地震で損傷して賃料取れないのに、建て替えできない区分所有権？なぜ地震で損傷する前提？ここは損傷しないの？その理由は？

[2175: 口コミ知りたいさん]

>>2174 匿名さん

大林のDFSだから

[2176: マンション検討中さん]

ちょっと真面目に、TPH武蔵小杉タワーズの仕様が、とても素晴らしいことが確実みたいで、気になってきました。

もちろん、武蔵小杉3分と、笹塚４分で、立地がどっちが良いかは比べるまでもないでしょうが、それでも、利便性でいうと、武蔵小杉３分もかなり便利ではある。

今月末には価格が出るみたいなので、期待大。
ま、もっとも、ここよりかなり高い場合は、検討外になるが、ここと同等以下くらいの場合、果たして、所有権の武蔵小杉と定期借地権の笹塚の両タワマンで、どっちがいいのだろうか。

仕様は、どうやら、武蔵小杉がこちらを圧倒しそう。
スタンダード部屋で、天井高2.6mで、各戸別宅配ロッカーとトランクあり。

しかも、こっちは、取り下げになったスーパーマーケットや、クリニックが入ることも確定している。明らかに便利。

さあて、値段が楽しみ。

[2177: 評判気になるさん]

>>2173 匿名さん
結局は建て替えは住民の合意が取れるかだからね。どんなに立地が良くても合意形成できなければ絶対に動かないのは事実。
ただ、ほとんどの住民は経済合理性で動く。儲かるなら建て替え賛成というパターンがほとんど。だから立地や資産価値がとても重要かと。渋谷区あたりなら築70年にもならないうちに必ず建て替えの話が出るはずですよ。新築にした方が儲かるから。建築費を負担してもそれ以上に物件価値が上がるからね。

[2178: 評判気になるさん]

>>2171 匿名さん
仮に大きな損傷が及ぶような震災があったとすれば、定借物件だけが無事であるはずないでしょ。所有権も定借も被害を受ける。その時に修繕や建て替えなど含め、事後対応しやすいのは明らかに所有権。それこそ定借は残存期間が短ければ放置するしかないでしょ。その時資産価値はどうなる？
こんな事も分からない人が定借を売りつけるデベと地主の養分になるんだろうね。

[2179: 匿名さん]

>>2176 マンション検討中さん
仕様などは多少であればよかろうが悪かろうがあまり関係なく、一にも二にも立地だと感じた。それが証拠に神田や日本橋人形町は坪1000万円以上でも抽選となっていて取り合い状態。
ここも所有権ならもっと人気がでたと思う。

[2180: 通りがかりさん]

>>2176 マンション検討中さん

武蔵小杉って住みづらいよ
人口増に生活インフラが全くおいつていないから
店も駅もパンパン。

こっちは駅直結屋根あり動線に生活の全てあります。

[2181: 評判気になるさん]

まあ武蔵小杉と笹塚は競合しないよね。
ただ笹塚の定借と武蔵小杉の所有権なら、資産性では後者が強いのは議論の余地はないけど。

[2182: 通りがかりさん]

>>2181 評判気になるさん

川向こうの話ですか？そもそもあちらは都外で比較対象にはならないですね。

[2183: 口コミ知りたいさん]

>>2180 通りがかりさん

東急は渋谷再開発する資本があったらまずは自分のところの鉄道インフラを整備したらどうですかね。田都渋谷駅の一面二線しかない狭隘ホーム、地下深過ぎて不便な東横渋谷駅とか相互乗り入れし過ぎて遅延だらけ、田都の山奥を開発し過ぎて激混雑路線へ、東横もムサコにタワマン建て過ぎて激混雑、本業をもっとしっかりした方が良いです。

[2184: マンコミュファンさん]

>>2181 評判気になるさん
渋谷勤務の広域検討者なら通勤時間も同じくらいですし、競合するかもしれませんね。
大手町、丸の内は武蔵小杉の方が通勤時間は短めです。

まあ販売時期がかぶるものですと、パークシティ中野でしょうね。向こうは所有権のぶん高いですが

[2185: 口コミ知りたいさん]

>>2173 匿名さん

いや、建替に立地は大いに関係あるでしょう。建蔽率や容積率の緩和条件が同じなら、立地のいい方が建替物件の分譲価格が高くなるから、その分だけ元々の住民の負担は少なくなります。これまで建替に成功してきたのも都内１等地の物件が多いです。建築費って立地では変わらないので、建替の成否は立地に掛かってると言っても過言ではないです。

[2186: 匿名さん]

湾岸とかも住環境の良いエリアは建て替えできると思うけど、下水場や清掃工場の集まるような立地の悪いエリアは建て替えできなそう。

[2187: 匿名さん]

パコ渋（2021年引渡し）
高層角住戸の新築時坪800万→現在坪1000万
低層角住戸の新築時坪600万→現在坪900万

パタ勝どき（2023年引渡し）
高層角住戸の新築時坪500万→現在坪1100万
低層角住戸の新築時坪400万→現在坪950万

これが全て

[2188: 評判気になるさん]

>>2187 匿名さん
やはりこれを見ると、どう考えても定借を買う経済合理性は無いって事だな。
わざわざリスクを取って住宅ローンを組むのに、それを定借に向けるのは本当に勿体ないね。

[2189: マンション検討中さん]

>>2184 マンコミュファンさん

こちらも、引き渡し時期はほとんど被るんですよ。
それに、今月末には価格発表だから、そこで概ね判断出来ます。

[2190: 匿名さん]

>>2188 評判気になるさん
所有権よりもイニシャルが安い分を別の投資に振り向けることができるから、むしろ運用効率の観点では定借の方がプラスでは？

[2191: 評判気になるさん]

>>2190 匿名さん
投資の原資はどこにあるんですか？
不動産だからこそ住宅ローンで購入出来るのです。
仮に所有権より安い定借を買っても、ローンを使う限り所有権との差額分を株式など別の投資に回す事は出来ませんよ。机上の空論です。

[2192: 匿名さん]

区分マンションではインカム雑魚すぎるので、キャピタル狙いの1択。

定借で投資狙いで考えてる人は、ワンルームマンション投資並の情弱

[2193: 購入経験者さん]

>>2191 評判気になるさん
>>2192 匿名さん

頭金その他の現金もなく、初めからフルローン前提なの？そりゃ無理だわ。
でも普通は、入れる現金を減らした分が投資原資になるんじゃないの？ローン額は同じにして。
正確には地代、修繕積立金分の月額差額相当のローンは減らす必要あるのでおよそ1000万円分程度はローン額も減らして差し入れ現金を増やさないといけないけど、所有権との価格差が2000万円で手許現金が2000万円と仮定したら、それでも1000万残るじゃない。それを投資するって意味でしょ？>>2190 匿名さんも。
居住満足度を確保しつつ定借マンションを投資目線で考えるってのは、そういうことだと思いますよ。もっとも、そもそも現金のない人、新築マンション単体で投資を考えてる人には関係のない話だけどね。

念押しですが、絶対にここ買わないでよ！倍率上がると困るので(笑)

[2194: 匿名さん]

日本の土地なんて70年後に価値が落ちてるのは決まってる訳で、頭金浮いた分をSP500に回すのはかなり賢い買い方だと思う。

[2195: 通りがかりさん]

>>2193 購入経験者さん

私は2191さんではないですが、新築の住宅ローンはオーバーローンは基本無理なので、差額は出ないのでは？それぞれの物件価格が借入れ上限額。
（文意読み取れてなかったらすみません）

一方で、ローンの使えない頭金は差が出ますので、それを投資した場合のシミュレーションです。

所有権と定借の物件価格は、1割～2割の違いってところですかね？
間をとって15%割安としましょう。

所有権15000万の価値の部屋なら、225万の頭金の差。
引き渡しが3年後。
3年間、浮いた225万円を年利5%で回したとして35万円の利益ですね。

[2196: マンション検討中さん]

>>2187 匿名さん
パークカチドキを坪1000万で買って今後どれくらい伸びるのですか？利回りは1%くらいですね。

[2197: 通りがかりさん]

>>2195 通りがかりさん
続きです。
15000万の所有権物件Aと、その15%割安の、
12750万の定借物件B。

金利0.5%のフルローンだとすると、

Aの毎月支払い額は39万
Bの毎月支払い額は33万

しかし解体積立金＋地代2万があるので、

4万弱の差が出ます。
頭金投資で儲かった35万に加え、毎月4万積立投資をしたとします。
5%の年利で回すと30年で3412万になります。

30年後の不動産価格の差が3412万以下なら定借の勝ちですが、ご判断は皆様にお任せします。

計算が間違っていたらご指摘ください。

定借は15%の割引率は定借に甘めに出しています。
（私はここは10%引きくらいだと思っていますので）

[2198: マンション検討中さん]

>>2197 通りがかりさん
補足です。

もちろん5%以上で回せる、ということでしたら、また数字は変わってきます。そのあたりはお好きな数字を入れて試算すればよろしいかと思います。

私はインフレを加味すると、正直、所有権の方が良いのではと思います。
もっと言えば条件を落として12750万の所有権の物件＋積立投資が良いと思います笑

[2199: 匿名さん]

パコ渋低層&高層のダイレクトウインドウ角住戸
ISOGEで解析するとこの売出し売出し価格ですら、スケベ価格だという現実

やたら定借推してるやつはパコ渋ホルダーで売り抜けたいだけ

[2200: 匿名]

もう机上の計算はやめよう。広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストの実績比較で、所有権と定借の答えは出ているじゃん。やっぱり所有権は強い。定借なんて買わない方がいいよ。

[2201: マンコミュファンさん]

>>2194 匿名さん

70年後に日本は世界の中でどれくらいの位置にいるんでしょうかね

[2202: 匿名さん]

70年後の区分所有権の僅かな地価よりも、70年後のSP500の方が遥かに上がっているでしょう。

[2203: eマンションさん]

>>2202 匿名さん
一瞬そう思いますよね？

約70年前に日本初の分譲マンションができました。
渋谷の宮益坂アパートです。
2DKでいくらだと思います？
たった100万です。

https://magazine.sbiaruhi.co.jp/00000491/

面積は不明ながら、70年で何倍になっているでしょうね。
（ご参考までに建て替えた宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンスの中古が46.6平米2億で出てますね）

インフレを考えたらはっきり言って所有権の圧勝だと思いますよ。なにしろ70年後には価値がゼロなのですから

[2204: 匿名さん]

30年後には生きていないと思うので定借が良いです。

[2205: マンション検討中さん]

>>2203 eマンションさん
70年前の日本の人口と、今の日本の人口と、70年後の日本の人口を考えてみれば分かると思うけど、昔のような成長は望めない。伸び続けるのは先進国ではUSだけだし、そもそもタワマンの区分所有権の土地持分はごく僅かしかないのでその伸びに期待してもUS資産の伸びには勝てないですよ。

[2206: 口コミ知りたいさん]

>>2205 マンション検討中さん
ちなみに東京の人口は2035まで増え、その後は微減ですので、あなたの想像よりは減りませんよ。

価格に大きく影響しているのは人口ではなくてインフレだと思いますが。

まあ、そう思われるなら米国資産を買えばいいんじゃないですか？
もっと言えば、頭金のいらない賃貸に住んで米国株投資をしたほうが期待値が高いんじゃないですか？あなたの理論ですと

[2207: 匿名さん]

>>2206 口コミ知りたいさん
賃貸に住むより定借の方が大分安く住みますよ。住宅ローンが適用できるのが大きなメリット。コスパが一番良いのが定借と投資の組み合わせだと思う。僅かな土地持分のために何千万も上乗せで払うのはナンセンス。

[2208: 評判気になるさん]

>>2207 匿名さん
住宅ローンで借りたお金で投資はできませんが……何言ってるか分かって書いてます？

[2209: 匿名さん]

>>2208 評判気になるさん
定借なら頭金を減らせる分を別の資産に回せるという意味ですよ。

[2210: 評判気になるさん]

渋谷区の駅直結マンション
生活に必要な全ての商業は動線に完備
近くの緑道は２００億かけて
リニューアル予定。
眺望も最高クラス

良いね。

[2211: eマンションさん]

>>2207 匿名さん

おっしゃりたい事はよくわかりますが
今のバブルで馬鹿が結構出てきていて。

賃料４０万しか取れないところに
ローン返済とランコスで６０万かけて住もうとしている奇特なドＭもいるみたいで。
線路北の豊島の東玉袋という地域なんですけど。

[2212: マンション検討中さん]

>>2209 匿名さん
それ、私が試算したんですが……。
不動産価格より米国資産の伸びが大きいと言うなら、頭金すら払わずに賃貸に住んで、頭金の分を投資すればいいじゃないですか

[2213: マンション検討中さん]

>>2181 評判気になるさん
小杉と笹塚は全く住民層がことなりますので、競合しないし
両物件を比較検討されている方は少ないと思います。

小杉は銀行・生保・証券・国家公務員などに」務める人が多いみたいです。
対して笹塚はフリーランスの方・FIRE投資家・ユーチューバーなどカタカナ
職業の方が多いみたい。

服でいったら小杉はユニクロ
笹塚はアルーマーニでしょうか。
人種が違いそう。

[2214: 坪単価比較中さん]

>>2212 マンション検討中さん
ソフトバンクの社債でも簡単に
３パーセント以上だよ
不動産投資ならリスクと金額も大なので
最低１０パーは欲しいね
実利３パーなんて問題外です

[2215: マンコミュファンさん]

>>2214 坪単価比較中さん
だったら家なんて買わずに、この掲示板にもこないで、米国株買ってればいいじゃないですか笑

新築マンションなんかで投資をするのは間違っているということには同意します。
ましてや定借マンションなんて、投資の対象にならないです

[2216: 通りがかりさん]

東京博善 代々幡斎場からの煙が上がってくるか、気になってます。

[2217: 通りがかりさん]

フリーランスとかyoutuber多い街がtrueならまるで住みたくないですねw

[2218: 匿名さん]

住宅ローンは直接投資には回せないけど、頭金10％で10倍の価格のマンションのキャピタルゲインを住みながら享受できる。つまり、頭金に10倍のレバレッジを掛けて運用しているに等しい。住宅ローンは、不動産ローンより低金利で、更に住宅ローン減税がある、売却時には3000万円特別控除も使える、あくまで自宅なので、値下がりしても住み続けることでリスクヘッジができる。これだけお得だから、現金買いができる人でも目一杯住宅ローンを借りて、手元資金は投資で運用している。これが住みながら投資、半投半住と呼ばれてるもの。これで普通のサラリーマンでも、億単位の資産を築いてきたのが、この10数年。これだけの資産がある２次取得者、３次取得者がいるから、今の都心のマンションがこれだけ売れている。

[2219: 評判気になるさん]

>>2218 匿名さん
2215ですが、全く同意です。
ただ、ここ10年ちょっとで億単位の利益が出たのは例外的で（特にここ数年のコロナによる高騰は誰にも予想できないイレギュラー）、これからそれに再現性があるかといえばなかなか難しいかと。

特に海外の買いが入らない笹塚、かつ、定借ですと、大きな値上がりは見込めません。

定借は所有権との差額を投資したとしてもおそらくその差は埋まらないので、無理のない範囲で所有権物件を購入し、余裕資金を米国株や全世界株に投資するのがベストかなと私は思います。

[2220: 名無しさん]

>>2219 さん

渋谷区、駅直結、三井不動産ランドマークタワー
唯一無二の価値ですよ。

[2221: eマンションさん]

>>2220 名無しさん
新築販売時は、それを価値だとつい錯覚して買っちゃうのはわかる。でも、その価値は所有権物件には実在するけど、定借物件では幻だということに中古になってから気づく。皆さん、親切にパークコート渋谷ザ・タワーや広尾の実例で幻であることを指摘してくれてる。ただ、人は信じたいものを信じる生き物なので、いくら定借の実例を示しても、その現実が見えないのが悲しい。

[2222: マンション掲示板さん]

>>2221 eマンションさん

広尾って？ガーデンフォレストのこと？ちゃんと物件名まで明示してね。子供じゃあないんだから。

で。パコ渋谷も相当上がってますが。

で。どちらも駅遠でしょ。
駅直結のこちらの方が生活利便は段違いに上です。

[2223: マンション検討中さん]

>>2222 マンション掲示板さん
生活利便性が高いことと、定借の価値が所有権に比べて著しく劣ることは全く別の話でしょう。

それでは駅近で比較してみましょうか。

千代田区同エリアにあるマンションです。

岩本町駅1分・秋葉原駅4分のタワマン・アルファグランデ千桜タワー（定借・2016年）と、岩本町駅5分・小伝馬町駅2分のウェリスタワー千代田岩本町（所有権・2013年）の中古価格の違いを比べてみましょう。

https://x.com/ZqZG3oalUqyFZR7/status/1796024549416571281

これだけ価格の差があることを示されても、まだ分かりませんか？
しかもこの差は残存期間が短くなればなるほど開いていくのですよ。次に買ってくれる人の住宅ローンもどんどん組みにくくなりますし。
（当たり前ですが残存35年を切れば、35年ローンは絶対に組めませんし、もっと前の段階で組みにくくなるでしょうね）