パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2134: 名無しさん]

>>2133 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。池袋は検討していませんが……

この物件はどうですか？

[2135: eマンションさん]

>>2134 名無しさん

東玉袋は池袋じゃなくてプラウド渋谷東のことですよ

[2136: 評判気になるさん]

>>2135 eマンションさん

いいえ、線路北のことですよ。霊園前の。

[2137: 口コミ知りたいさん]

>>2130 周辺住民さん
マンマニさんの記事によるとテナント未定っぽいですね

[2138: eマンションさん]

>>2136 評判気になるさん

2133ですけどプラウド渋谷東を指して書きましたが？
あなたは世間と考えがズレているみたいですね

[2139: マンション検討中さん]

渋谷東でも東池袋でもどっちでもいいです。関係ないので。

結局この物件のフロー黒字というのはどういう計算なんだろう……。
表面で3%いかないくらいじゃないのかな。金利次第だけど、黒字だとしても微々たるもの。

定借でリセールに期待できない以上、投資商品としては厳しいでしょう。

[2140: 匿名さん]

表面でザックリ4.2%ぐらいですよ。借地料や解体準備積立金分で約-0.3%だから、所有権並びで比較すれば3.9%ぐらい。
今時の所有権は3%切るとこも多いので、それに較べりゃ大分良いことは良いけど、せいぜい1%程度の利回り差でしかなく、長期的に利回りだけで買うべきじゃないでしょ。基本は自宅としての住み心地の満足度次第。
マンマニとかは綺麗ごと言いながら結局短期値上がり狙いだから定借ネガティブだけど(幕張は小遣い銭のおまけで買えるもんで短期値上がり関係なく好き嫌いで語っててポジ、品川は短期で儲かると踏んでるので住みながらの投資対象としてポジ)、駅近、都心への交通、生活利便性、眺望、陽当たり、多様な共用設備を備えていてかつ間取りの良い1.5億程度で家族で住める新築マンションって他にある？
まあ、ハイエナが寄ってこないならかえって好都合。投資としては成立しないので止めておいてね。しかし、今の価格で買っても所有権ならリセールに期待できると信じてる人多いんだね（品川は別）。バブルだね

[2141: 評判気になるさん]

>>2140 匿名さん
ご参考までに想定された部屋タイプと賃料を教えていただけますか？

[2142: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
リセールに期待するというのは値上がりするという意味ではないですよ。残債割れしないという意味です。

[2143: 匿名さん]

ここの立地なら、中古になってもかなり値上がりすると思う。

[2144: マンション比較中さん]

>>2131 マンション検討中さん
前に１２パーって言っていましたよね。

[2145: 匿名さん]

イニシャルも安いし、笹塚なら利回りも相当期待できるはず。

[2146: マンション検討中さん]

>>2139 マンション検討中さん
えったったの３パーセント。
問題外だね。

[2147: 検討板ユーザーさん]

表面なら６%はでますよ

[2148: マンション検討中さん]

誰も示してくれない……

仮に表面6%出すためには15000万の3LDKで月75万取らなきゃいけませんが、大丈夫そうですか？

↑入居率100%で。90%想定なら月83万の家賃ですが、どんな人が借りてくれますかね？

[2149: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
表面利回り4.2%とのことですが、15000万の3LDK75平米の部屋ですと、月の想定家賃は58万（入居率90%）となりますね。

今出ているのだと、
パークコート神宮北参道70平米53万、
パークタワー勝どき76平米48万でした。

部屋の条件がそれぞれ全然違うので一概に比べられないとは言え、笹塚で強気すぎる家賃設定ではないですか？

[2150: 匿名さん]

笹塚は賃料相場も高いし投資でも魅力的な価格だと思う。

[2151: 名無しさん]

>>2149 口コミ知りたいさん

横からですが利回り取れるのは東西の65では？
南向き74は近隣含め誰でも買いたくなる分高めですが、東西の65は名ばかり3LDKではあるものの1.1億は安いです。
1.15億の家賃40万で無事4.2%達成。

[2152: 匿名さん]

>>2151 名無しさん
うーん、限られた部屋なら達成可能かもしれませんが、平均的には無理ですし、そもそも笹塚の壁ドン65平米部屋に40万出す人っていますかね？

ちなみに私は75平米の北西角部屋の中層階で試算しました。
（平均坪単価とほぼ同じで、無理な間取りではない部屋。75平米を選んだのは他のタワマンと比較可能にするため）
こちらの方がマンション全体の評価としては適切かと。

[2153: 名無しさん]

すごいシンプルに平均坪単価680万のマンションなんだから、75平米で15400万。

15400万の4.2%（空室率10%）は月59万の家賃が必要。それだけの話でしょ。

笹塚じゃ無理無理。
せいぜい実質利回りは平均3%ってとこでしょ。
投資に向いている部屋がいくつかあるってだけで。

[2154: 匿名さん]

>>2153 名無しさん
いや笹塚で駅4分ならかなり高い賃料取れますよ。

[2155: マンション検討中さん]

>>2153 名無しさん

空室率10%？なんだその無理やり
月53.9万だろ

[2156: マンション検討中さん]

難しい利回り計算してるけど、それくらいの期中利回りなら普通に米国債でいいじゃん。。笑 住みながら投資との感覚なら、キャピタルゲイン取る考えなんでしょうけど、定借はやっぱりつらいよね。

[2157: 検討板ユーザーさん]

>>2155 マンション検討中さん
えっ、常に満室想定ですか？　少しも空室の期間がないつもり？
通常10%くらいの空室率を想定すると思うのですが……

まあ53.9万でも無理ですね。パークタワー勝どきやパークコート神宮北参道ザ・タワーより賃料取れるわけがないでしょう。

[2158: マンション検討中さん]

>>2156 マンション検討中さん
キャピタルゲインが狙える立地はごくわずか。それこそSP500の方が値上がりしそう。多くの土地は70年後には二束三文だろうから、それを考えたら定借の方が資産性が高いとも言える。

[2159: 名無しさん]

>>2156 マンション検討中さん
3%だろうが4.2%だろうが表面利回りですからね。
実質利回りは（金利次第でしょうが）もっと低いですよね。

自分なら米国債とかインデックスファンドに投資します。

この程度の利回りでしたら、リスクや流動性に全く見合ってないですから。

この物件は賃貸と比較して、上質な家に住みたい人が実需で買うべき物件だと思います。

[2160: 匿名さん]

ポートフォリオを考えたら、SP500と好立地の定借不動産という組み合わせはかなり資本効率が良い。

[2161: 匿名さん]

渋谷で定借買ってるのはアホというのは、パコ渋で証明済み。

パコ渋分譲時より坪単価高い笹塚に未来など無い。以上

[2162: 匿名さん]

1期1次って終わってないのにオワコン定借を無理やりポジティブ評価するやつは何？

地権者はカレー屋だけでここに書きこむわけない。
パコ渋売却中のオーナーが売れなくて、定借ネガの火消しを必死にしてるのが自然か。

定借には気をつけろ

[2163: 口コミ知りたいさん]

投資目線だとタワマンに限定するなら定借でも所有権でも利回りはどんな物件でも低いからキャピタル狙いの投資になる。ただ定借はキャピタルは望めないから投資には適さない。
実需でこの物件が気に入ったというなら分かるが、それでも値上がりの可能性は低い（少なくとも所有権よりは劣る）から資産形成も目指したいなら定借はやめた方が良い。儲けや資産形成は度外視して、純粋にこの物件に惚れ込んでいる人しか買うべきでない。

[2164: マンション検討中さん]

>>2163 口コミ知りたいさん

全くの同感ですね。

このマンションは、キャッシュで買える人で、この場所とマンションが気に入った人が資産がゼロになることを織り込み済みで買うべき物件です。

このマンションで将来儲けようとか色気で買ったら、大損すること必至です。

間違っても、住宅ローン組んで、何十年も利子払い続けても、最後の最後には、購入者には一切何も残らない。その点だけは心しておいた方がいい。

だから、この場所とこのマンションの仕様が気に入るかどうかが最大のポイントで、個人的には場所には満足。

あとは、仕様なんだが、正直言うと、プレミアムフロア含めて熱交換換気も対応していないので、近隣のTPH代々木大山レジデンスに劣るし、プレミアムフロア以外は、天井カセットエアコンでも無いし、天井高も255ということで、今時のタワマンとしては普通。場所の違いはあるが、TPH武蔵小杉タワーズの価格が気になりだした。

[2165: 匿名さん]

>>2164 マンション検討中さん
立地の悪い所有権も70年経ったらほとんど何も残らない訳で、定借と変わらないですよ。建て替えできない上物が残ると資産価値マイナスの可能性も高い。むしろ相続を考えるなら定借の方が不安要素が少ないです。

[2166: 通りがかりさん]

>>2164 マンション検討中さん
私も同じ意見です。
この物件は、賃貸より得がどうか、で判断されるべきです。
その点では、70年住む前提でしたら、買った方が得ではないかと思います。

まあ、築何十年かになったときに住みたいかという問題はありますが。特にいまこのマンションに惹かれるような人は「素敵なマンションに住みたい」という人でしょうし。

全熱交換でないのは残念ですね。空気が良いとは言えない立地なので、向きによっては窓を開けにくいです。

いずれにしても投資目的なら、リスクに対してリターンは見合わないですし、素直に所有権物件の方がよいと思います。
そもそもインカム狙いの新築区分マンション投資はもうこの時代無理だと思いますが。

実需でも、このマンションに絶対住みたい、しかも長く、という人でなければ、結構厳しいんじゃないかな……

[2167: マンコミュファンさん]

>>2165 匿名さん
立地の悪い所有権なんかと比較しないと、このマンションの良さが現れてこないという時点で終わってるのよ

そんなもん大体買うわけがないから、そんなの持ち出しても無駄で、このマンションの最大のネックである定借の劣後性には全く影響しないよ

[2168: マンコミュファンさん]

タワマンで賃貸に出すのってインカムよりキャピタル狙いでしょ？インカムはキャッシュアウト賄えればまぁよし

で、キャピタルなんか狙えるわけがない笹塚なんかの定借でそもそも賃貸投資なんて、どういう戦略なの？
こんなとこに投資するくらいなら、まだボロ戸建5軒回した方がまだマシでしょ

[2169: 評判気になるさん]

>>2165 匿名さん
所有権は権利的には建て替えも可能。70年の期間を考えるなら建て替えの可能性は十分ある。流通価格もそういった事情を見越した価格に落ち着く。インフレも考慮すれば70年も経てば建物は古くなっても価格は必ず上がる。渋谷区なら築60年くらいのマンションでも数千万はするけど、新築当時は数百万だよ。
定借ではそういった恩恵は一切ない。本当に価値ゼロ。

[2170: 匿名さん]

>>2165 匿名さん

ここの比較対象は立地の悪い所有権なのね。

[2171: 匿名さん]

>>2169 評判気になるさん
立地が悪いと解体、建て替え費用の負担ができないから実質的に建て替え不可能ですよ。古くなって地震で損傷して賃料取れないのに、建て替えできない区分所有権とか負債以外の何物でもない。

[2172: 匿名さん]

>>2171 匿名さん

そんなのボロいの買わないから大丈夫。

[2173: 匿名さん]

>>2171 匿名さん

解体、建て替え費用の負担ができないのは立地の問題じゃなくて管理の問題ですよね。意味が分かりません。

[2174: 匿名さん]

>>2171 匿名さん

古くなって地震で損傷して賃料取れないのに、建て替えできない区分所有権？なぜ地震で損傷する前提？ここは損傷しないの？その理由は？

[2175: 口コミ知りたいさん]

>>2174 匿名さん

大林のDFSだから

[2176: マンション検討中さん]

ちょっと真面目に、TPH武蔵小杉タワーズの仕様が、とても素晴らしいことが確実みたいで、気になってきました。

もちろん、武蔵小杉3分と、笹塚４分で、立地がどっちが良いかは比べるまでもないでしょうが、それでも、利便性でいうと、武蔵小杉３分もかなり便利ではある。

今月末には価格が出るみたいなので、期待大。
ま、もっとも、ここよりかなり高い場合は、検討外になるが、ここと同等以下くらいの場合、果たして、所有権の武蔵小杉と定期借地権の笹塚の両タワマンで、どっちがいいのだろうか。

仕様は、どうやら、武蔵小杉がこちらを圧倒しそう。
スタンダード部屋で、天井高2.6mで、各戸別宅配ロッカーとトランクあり。

しかも、こっちは、取り下げになったスーパーマーケットや、クリニックが入ることも確定している。明らかに便利。

さあて、値段が楽しみ。

[2177: 評判気になるさん]

>>2173 匿名さん
結局は建て替えは住民の合意が取れるかだからね。どんなに立地が良くても合意形成できなければ絶対に動かないのは事実。
ただ、ほとんどの住民は経済合理性で動く。儲かるなら建て替え賛成というパターンがほとんど。だから立地や資産価値がとても重要かと。渋谷区あたりなら築70年にもならないうちに必ず建て替えの話が出るはずですよ。新築にした方が儲かるから。建築費を負担してもそれ以上に物件価値が上がるからね。

[2178: 評判気になるさん]

>>2171 匿名さん
仮に大きな損傷が及ぶような震災があったとすれば、定借物件だけが無事であるはずないでしょ。所有権も定借も被害を受ける。その時に修繕や建て替えなど含め、事後対応しやすいのは明らかに所有権。それこそ定借は残存期間が短ければ放置するしかないでしょ。その時資産価値はどうなる？
こんな事も分からない人が定借を売りつけるデベと地主の養分になるんだろうね。

[2179: 匿名さん]

>>2176 マンション検討中さん
仕様などは多少であればよかろうが悪かろうがあまり関係なく、一にも二にも立地だと感じた。それが証拠に神田や日本橋人形町は坪1000万円以上でも抽選となっていて取り合い状態。
ここも所有権ならもっと人気がでたと思う。

[2180: 通りがかりさん]

>>2176 マンション検討中さん

武蔵小杉って住みづらいよ
人口増に生活インフラが全くおいつていないから
店も駅もパンパン。

こっちは駅直結屋根あり動線に生活の全てあります。

[2181: 評判気になるさん]

まあ武蔵小杉と笹塚は競合しないよね。
ただ笹塚の定借と武蔵小杉の所有権なら、資産性では後者が強いのは議論の余地はないけど。

[2182: 通りがかりさん]

>>2181 評判気になるさん

川向こうの話ですか？そもそもあちらは都外で比較対象にはならないですね。

[2183: 口コミ知りたいさん]

>>2180 通りがかりさん

東急は渋谷再開発する資本があったらまずは自分のところの鉄道インフラを整備したらどうですかね。田都渋谷駅の一面二線しかない狭隘ホーム、地下深過ぎて不便な東横渋谷駅とか相互乗り入れし過ぎて遅延だらけ、田都の山奥を開発し過ぎて激混雑路線へ、東横もムサコにタワマン建て過ぎて激混雑、本業をもっとしっかりした方が良いです。

[2184: マンコミュファンさん]

>>2181 評判気になるさん
渋谷勤務の広域検討者なら通勤時間も同じくらいですし、競合するかもしれませんね。
大手町、丸の内は武蔵小杉の方が通勤時間は短めです。

まあ販売時期がかぶるものですと、パークシティ中野でしょうね。向こうは所有権のぶん高いですが

[2185: 口コミ知りたいさん]

>>2173 匿名さん

いや、建替に立地は大いに関係あるでしょう。建蔽率や容積率の緩和条件が同じなら、立地のいい方が建替物件の分譲価格が高くなるから、その分だけ元々の住民の負担は少なくなります。これまで建替に成功してきたのも都内１等地の物件が多いです。建築費って立地では変わらないので、建替の成否は立地に掛かってると言っても過言ではないです。

[2186: 匿名さん]

湾岸とかも住環境の良いエリアは建て替えできると思うけど、下水場や清掃工場の集まるような立地の悪いエリアは建て替えできなそう。

[2187: 匿名さん]

パコ渋（2021年引渡し）
高層角住戸の新築時坪800万→現在坪1000万
低層角住戸の新築時坪600万→現在坪900万

パタ勝どき（2023年引渡し）
高層角住戸の新築時坪500万→現在坪1100万
低層角住戸の新築時坪400万→現在坪950万

これが全て

[2188: 評判気になるさん]

>>2187 匿名さん
やはりこれを見ると、どう考えても定借を買う経済合理性は無いって事だな。
わざわざリスクを取って住宅ローンを組むのに、それを定借に向けるのは本当に勿体ないね。

[2189: マンション検討中さん]

>>2184 マンコミュファンさん

こちらも、引き渡し時期はほとんど被るんですよ。
それに、今月末には価格発表だから、そこで概ね判断出来ます。

[2190: 匿名さん]

>>2188 評判気になるさん
所有権よりもイニシャルが安い分を別の投資に振り向けることができるから、むしろ運用効率の観点では定借の方がプラスでは？

[2191: 評判気になるさん]

>>2190 匿名さん
投資の原資はどこにあるんですか？
不動産だからこそ住宅ローンで購入出来るのです。
仮に所有権より安い定借を買っても、ローンを使う限り所有権との差額分を株式など別の投資に回す事は出来ませんよ。机上の空論です。

[2192: 匿名さん]

区分マンションではインカム雑魚すぎるので、キャピタル狙いの1択。

定借で投資狙いで考えてる人は、ワンルームマンション投資並の情弱

[2193: 購入経験者さん]

>>2191 評判気になるさん
>>2192 匿名さん

頭金その他の現金もなく、初めからフルローン前提なの？そりゃ無理だわ。
でも普通は、入れる現金を減らした分が投資原資になるんじゃないの？ローン額は同じにして。
正確には地代、修繕積立金分の月額差額相当のローンは減らす必要あるのでおよそ1000万円分程度はローン額も減らして差し入れ現金を増やさないといけないけど、所有権との価格差が2000万円で手許現金が2000万円と仮定したら、それでも1000万残るじゃない。それを投資するって意味でしょ？>>2190 匿名さんも。
居住満足度を確保しつつ定借マンションを投資目線で考えるってのは、そういうことだと思いますよ。もっとも、そもそも現金のない人、新築マンション単体で投資を考えてる人には関係のない話だけどね。

念押しですが、絶対にここ買わないでよ！倍率上がると困るので(笑)

[2194: 匿名さん]

日本の土地なんて70年後に価値が落ちてるのは決まってる訳で、頭金浮いた分をSP500に回すのはかなり賢い買い方だと思う。

[2195: 通りがかりさん]

>>2193 購入経験者さん

私は2191さんではないですが、新築の住宅ローンはオーバーローンは基本無理なので、差額は出ないのでは？それぞれの物件価格が借入れ上限額。
（文意読み取れてなかったらすみません）

一方で、ローンの使えない頭金は差が出ますので、それを投資した場合のシミュレーションです。

所有権と定借の物件価格は、1割～2割の違いってところですかね？
間をとって15%割安としましょう。

所有権15000万の価値の部屋なら、225万の頭金の差。
引き渡しが3年後。
3年間、浮いた225万円を年利5%で回したとして35万円の利益ですね。

[2196: マンション検討中さん]

>>2187 匿名さん
パークカチドキを坪1000万で買って今後どれくらい伸びるのですか？利回りは1%くらいですね。

[2197: 通りがかりさん]

>>2195 通りがかりさん
続きです。
15000万の所有権物件Aと、その15%割安の、
12750万の定借物件B。

金利0.5%のフルローンだとすると、

Aの毎月支払い額は39万
Bの毎月支払い額は33万

しかし解体積立金＋地代2万があるので、

4万弱の差が出ます。
頭金投資で儲かった35万に加え、毎月4万積立投資をしたとします。
5%の年利で回すと30年で3412万になります。

30年後の不動産価格の差が3412万以下なら定借の勝ちですが、ご判断は皆様にお任せします。

計算が間違っていたらご指摘ください。

定借は15%の割引率は定借に甘めに出しています。
（私はここは10%引きくらいだと思っていますので）

[2198: マンション検討中さん]

>>2197 通りがかりさん
補足です。

もちろん5%以上で回せる、ということでしたら、また数字は変わってきます。そのあたりはお好きな数字を入れて試算すればよろしいかと思います。

私はインフレを加味すると、正直、所有権の方が良いのではと思います。
もっと言えば条件を落として12750万の所有権の物件＋積立投資が良いと思います笑

[2199: 匿名さん]

パコ渋低層&高層のダイレクトウインドウ角住戸
ISOGEで解析するとこの売出し売出し価格ですら、スケベ価格だという現実

やたら定借推してるやつはパコ渋ホルダーで売り抜けたいだけ

[2200: 匿名]

もう机上の計算はやめよう。広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストの実績比較で、所有権と定借の答えは出ているじゃん。やっぱり所有権は強い。定借なんて買わない方がいいよ。

[2201: マンコミュファンさん]

>>2194 匿名さん

70年後に日本は世界の中でどれくらいの位置にいるんでしょうかね

[2202: 匿名さん]

70年後の区分所有権の僅かな地価よりも、70年後のSP500の方が遥かに上がっているでしょう。