パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2121: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん

ですね。

定期借地権は、年が経過すればするほど、地主の土地資産価値は上がるが、マンション購入者の資産価値は下がり続けて、最後は必ずゼロ円になる。

建物だけは、建前上は購入者の資産にも拘わらず、最後は必ず壊すことが確約されており、自分のものなのに、壊さないで残す選択肢が無い時点で、実は、建物についても、真に自身の資産とは言えず、長期賃貸しているに過ぎないと考えるのだ妥当。

[2122: マンション掲示板さん]

>>2120 マンション検討中さん
同じ区内の定借大規模タワーが5年経って条件悪い坪単価低い部屋で740で出てるなら今期売り出しの600台の部屋にとっては相当心強いのでは？王様部屋のリセールは知りませんがそこ買いに行くような人は細かいこと気にしないでしょう。

[2123: 口コミ知りたいさん]

１LDKはグロス伸びませんからね。
２３階　72.29平米
分譲時15000万円　坪単価685万円
現在売出価格23800万円　1088万円

渋谷ホームズ建て替えで眺望潰れるのほぼ確の条件一番悪い向きでこんな感じですかね。

https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/F157WA14/

https://x.com/Tokyomc6/status/1061479017323278336?t=h8I1ZpA_pQVe8BAa8U...

[2124: 通りがかりさん]

>>2123 口コミ知りたいさん
坪単価高いやつ持ってきましたね笑

こっちはどうですか？
72平米20580万円　坪938万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75792091/

しかも成約ではなく、売り出しですからね。

しかもパークコートとパークタワー比べるとは……渋谷と笹塚なんて同区内の最高と最低の比較でしょうし。

そもそも価格の安さをアピールする人って何がしたいんですか？　三井に予定価格上限まで上げられて、買い手には何の得もないですよ……

[2125: 検討板ユーザーさん]

>>2124 通りがかりさん

２３階と１３階じゃグロス違うのは当然でしょう。
何を言いたいんですかね？？

[2126: 検討板ユーザーさん]

>>2112 匿名さん

それは売出当初の話ですね。
https://www.mecsumai.com/tph-yoyogioyama-r/outline/

[2127: 評判気になるさん]

>>2125 検討板ユーザーさん
当たり前ですよ。
坪単価が高い階のものだけピックして、笹塚が安いかのように主張するのが変じゃないですか？ということが言いたいです

[2128: 名無しさん]

>>2127 評判気になるさん

実際安いですからね。
フロー黒字取れる新築タワーなんてここくらいですよ。

[2129: 匿名さん]

立地的には間違いないし、定借だからイニシャルも安くて済む。資産性はかなり高いと思うぞ。

[2130: 周辺住民さん]

結局マンションにスーパー誘致できたのでしょうか？
スーパーができて、近隣のスーパー混雑緩和になると、周辺住民としては嬉しいですが…。

[2131: マンション検討中さん]

>>2128 名無しさん
家賃いくらで想定してますか？
表面利回り何%だと思います？

[2132: 匿名さん]

当たった瞬間、70年間確定年金が貰えると思ったら申し込まない理由がない。

[2133: 検討板ユーザーさん]

>>2131 マンション検討中さん

東玉袋の利回りはこんな感じです。
買って相場が調整した瞬間詰みますね。

[2134: 名無しさん]

>>2133 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。池袋は検討していませんが……

この物件はどうですか？

[2135: eマンションさん]

>>2134 名無しさん

東玉袋は池袋じゃなくてプラウド渋谷東のことですよ

[2136: 評判気になるさん]

>>2135 eマンションさん

いいえ、線路北のことですよ。霊園前の。

[2137: 口コミ知りたいさん]

>>2130 周辺住民さん
マンマニさんの記事によるとテナント未定っぽいですね

[2138: eマンションさん]

>>2136 評判気になるさん

2133ですけどプラウド渋谷東を指して書きましたが？
あなたは世間と考えがズレているみたいですね

[2139: マンション検討中さん]

渋谷東でも東池袋でもどっちでもいいです。関係ないので。

結局この物件のフロー黒字というのはどういう計算なんだろう……。
表面で3%いかないくらいじゃないのかな。金利次第だけど、黒字だとしても微々たるもの。

定借でリセールに期待できない以上、投資商品としては厳しいでしょう。

[2140: 匿名さん]

表面でザックリ4.2%ぐらいですよ。借地料や解体準備積立金分で約-0.3%だから、所有権並びで比較すれば3.9%ぐらい。
今時の所有権は3%切るとこも多いので、それに較べりゃ大分良いことは良いけど、せいぜい1%程度の利回り差でしかなく、長期的に利回りだけで買うべきじゃないでしょ。基本は自宅としての住み心地の満足度次第。
マンマニとかは綺麗ごと言いながら結局短期値上がり狙いだから定借ネガティブだけど(幕張は小遣い銭のおまけで買えるもんで短期値上がり関係なく好き嫌いで語っててポジ、品川は短期で儲かると踏んでるので住みながらの投資対象としてポジ)、駅近、都心への交通、生活利便性、眺望、陽当たり、多様な共用設備を備えていてかつ間取りの良い1.5億程度で家族で住める新築マンションって他にある？
まあ、ハイエナが寄ってこないならかえって好都合。投資としては成立しないので止めておいてね。しかし、今の価格で買っても所有権ならリセールに期待できると信じてる人多いんだね（品川は別）。バブルだね