パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2113: 匿名さん]

>>2109 匿名さん

実際現地行ったら有明が一番あり得ないと思ったよ。あんな地の果てに住みたくないわ。

[2114: 匿名さん]

>>2113 匿名さん
港区は港南を生贄として差し出すことで内陸部の住環境を守っているのですよ。行政区上は港区だけど、かなり臭いから人が住む場所としては適さないと思う。湾岸に住むなら江東区の方が良いかな。

[2115: 口コミ知りたいさん]

>>2105 eマンションさん
隣の幡ヶ谷で最近まで分譲されていたパークホームズ代々木西原は所有権で平均坪750万くらい。PKT渋谷笹塚からは500mくらいしか離れていないので立地はほぼ同条件だが小規模マンション。
一方でPKT笹塚は笹塚のランドマークで大規模タワー。もし所有権なら平均坪850万くらいが妥当じゃないかな。方角が良くてもさすがに1200万というのは盛りすぎ。良い部屋で1000万くらいだよ。そして定借だからこの価格から2割引きくらいが妥当な価格だと思う。

[2116: マンション検討中さん]

>>2115 口コミ知りたいさん
代々木西原は第2期以降は分かりませんが第1期は平均坪690、そして幡ヶ谷というより、代々木上原駅徒歩9分のほうが評価されての価格では？　ここは代々木上原徒歩20分近くで最寄りとは言えないです。

京王線の駅と代々木上原とでは、世間の評価は全然違うので、同条件じゃないです。代々木上原は2路線通っているので幡ヶ谷入れて3路線使える立地ですし。

https://manmani.net/?p=54846

[2117: 口コミ知りたいさん]

>>2115 口コミ知りたいさん

仰る通りですね。ここが所有権で坪単価７５０は流石に悪意があるレベルで低く数値出しているかと。自身がポジションを持っている湾岸とか豊島に見込み客を誘導したいんでしょうね。

[2118: 検討板ユーザーさん]

>>2115 口コミ知りたいさん
500メートル？　直線距離で話してます？

[2119: 匿名さん]

超上位互換の定借パコ渋が坪1000万でもリセール出来ないのを考えたら、リセールバリューは全て地権者とデベが持っていってる。

[2120: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん
ほんとですね。
今見たら1LDKですが坪740万で売り出し出てます

[2121: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん

ですね。

定期借地権は、年が経過すればするほど、地主の土地資産価値は上がるが、マンション購入者の資産価値は下がり続けて、最後は必ずゼロ円になる。

建物だけは、建前上は購入者の資産にも拘わらず、最後は必ず壊すことが確約されており、自分のものなのに、壊さないで残す選択肢が無い時点で、実は、建物についても、真に自身の資産とは言えず、長期賃貸しているに過ぎないと考えるのだ妥当。

[2122: マンション掲示板さん]

>>2120 マンション検討中さん
同じ区内の定借大規模タワーが5年経って条件悪い坪単価低い部屋で740で出てるなら今期売り出しの600台の部屋にとっては相当心強いのでは？王様部屋のリセールは知りませんがそこ買いに行くような人は細かいこと気にしないでしょう。

[2123: 口コミ知りたいさん]

１LDKはグロス伸びませんからね。
２３階　72.29平米
分譲時15000万円　坪単価685万円
現在売出価格23800万円　1088万円

渋谷ホームズ建て替えで眺望潰れるのほぼ確の条件一番悪い向きでこんな感じですかね。

https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/F157WA14/

https://x.com/Tokyomc6/status/1061479017323278336?t=h8I1ZpA_pQVe8BAa8U...

[2124: 通りがかりさん]

>>2123 口コミ知りたいさん
坪単価高いやつ持ってきましたね笑

こっちはどうですか？
72平米20580万円　坪938万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75792091/

しかも成約ではなく、売り出しですからね。

しかもパークコートとパークタワー比べるとは……渋谷と笹塚なんて同区内の最高と最低の比較でしょうし。

そもそも価格の安さをアピールする人って何がしたいんですか？　三井に予定価格上限まで上げられて、買い手には何の得もないですよ……

[2125: 検討板ユーザーさん]

>>2124 通りがかりさん

２３階と１３階じゃグロス違うのは当然でしょう。
何を言いたいんですかね？？

[2126: 検討板ユーザーさん]

>>2112 匿名さん

それは売出当初の話ですね。
https://www.mecsumai.com/tph-yoyogioyama-r/outline/

[2127: 評判気になるさん]

>>2125 検討板ユーザーさん
当たり前ですよ。
坪単価が高い階のものだけピックして、笹塚が安いかのように主張するのが変じゃないですか？ということが言いたいです

[2128: 名無しさん]

>>2127 評判気になるさん

実際安いですからね。
フロー黒字取れる新築タワーなんてここくらいですよ。

[2129: 匿名さん]

立地的には間違いないし、定借だからイニシャルも安くて済む。資産性はかなり高いと思うぞ。

[2130: 周辺住民さん]

結局マンションにスーパー誘致できたのでしょうか？
スーパーができて、近隣のスーパー混雑緩和になると、周辺住民としては嬉しいですが…。

[2131: マンション検討中さん]

>>2128 名無しさん
家賃いくらで想定してますか？
表面利回り何%だと思います？

[2132: 匿名さん]

当たった瞬間、70年間確定年金が貰えると思ったら申し込まない理由がない。

[2133: 検討板ユーザーさん]

>>2131 マンション検討中さん

東玉袋の利回りはこんな感じです。
買って相場が調整した瞬間詰みますね。

[2134: 名無しさん]

>>2133 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。池袋は検討していませんが……

この物件はどうですか？

[2135: eマンションさん]

>>2134 名無しさん

東玉袋は池袋じゃなくてプラウド渋谷東のことですよ

[2136: 評判気になるさん]

>>2135 eマンションさん

いいえ、線路北のことですよ。霊園前の。

[2137: 口コミ知りたいさん]

>>2130 周辺住民さん
マンマニさんの記事によるとテナント未定っぽいですね

[2138: eマンションさん]

>>2136 評判気になるさん

2133ですけどプラウド渋谷東を指して書きましたが？
あなたは世間と考えがズレているみたいですね

[2139: マンション検討中さん]

渋谷東でも東池袋でもどっちでもいいです。関係ないので。

結局この物件のフロー黒字というのはどういう計算なんだろう……。
表面で3%いかないくらいじゃないのかな。金利次第だけど、黒字だとしても微々たるもの。

定借でリセールに期待できない以上、投資商品としては厳しいでしょう。

[2140: 匿名さん]

表面でザックリ4.2%ぐらいですよ。借地料や解体準備積立金分で約-0.3%だから、所有権並びで比較すれば3.9%ぐらい。
今時の所有権は3%切るとこも多いので、それに較べりゃ大分良いことは良いけど、せいぜい1%程度の利回り差でしかなく、長期的に利回りだけで買うべきじゃないでしょ。基本は自宅としての住み心地の満足度次第。
マンマニとかは綺麗ごと言いながら結局短期値上がり狙いだから定借ネガティブだけど(幕張は小遣い銭のおまけで買えるもんで短期値上がり関係なく好き嫌いで語っててポジ、品川は短期で儲かると踏んでるので住みながらの投資対象としてポジ)、駅近、都心への交通、生活利便性、眺望、陽当たり、多様な共用設備を備えていてかつ間取りの良い1.5億程度で家族で住める新築マンションって他にある？
まあ、ハイエナが寄ってこないならかえって好都合。投資としては成立しないので止めておいてね。しかし、今の価格で買っても所有権ならリセールに期待できると信じてる人多いんだね（品川は別）。バブルだね

[2141: 評判気になるさん]

>>2140 匿名さん
ご参考までに想定された部屋タイプと賃料を教えていただけますか？

[2142: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
リセールに期待するというのは値上がりするという意味ではないですよ。残債割れしないという意味です。

[2143: 匿名さん]

ここの立地なら、中古になってもかなり値上がりすると思う。

[2144: マンション比較中さん]

>>2131 マンション検討中さん
前に１２パーって言っていましたよね。

[2145: 匿名さん]

イニシャルも安いし、笹塚なら利回りも相当期待できるはず。

[2146: マンション検討中さん]

>>2139 マンション検討中さん
えったったの３パーセント。
問題外だね。

[2147: 検討板ユーザーさん]

表面なら６%はでますよ

[2148: マンション検討中さん]

誰も示してくれない……

仮に表面6%出すためには15000万の3LDKで月75万取らなきゃいけませんが、大丈夫そうですか？

↑入居率100%で。90%想定なら月83万の家賃ですが、どんな人が借りてくれますかね？

[2149: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
表面利回り4.2%とのことですが、15000万の3LDK75平米の部屋ですと、月の想定家賃は58万（入居率90%）となりますね。

今出ているのだと、
パークコート神宮北参道70平米53万、
パークタワー勝どき76平米48万でした。

部屋の条件がそれぞれ全然違うので一概に比べられないとは言え、笹塚で強気すぎる家賃設定ではないですか？

[2150: 匿名さん]

笹塚は賃料相場も高いし投資でも魅力的な価格だと思う。

[2151: 名無しさん]

>>2149 口コミ知りたいさん

横からですが利回り取れるのは東西の65では？
南向き74は近隣含め誰でも買いたくなる分高めですが、東西の65は名ばかり3LDKではあるものの1.1億は安いです。
1.15億の家賃40万で無事4.2%達成。

[2152: 匿名さん]

>>2151 名無しさん
うーん、限られた部屋なら達成可能かもしれませんが、平均的には無理ですし、そもそも笹塚の壁ドン65平米部屋に40万出す人っていますかね？

ちなみに私は75平米の北西角部屋の中層階で試算しました。
（平均坪単価とほぼ同じで、無理な間取りではない部屋。75平米を選んだのは他のタワマンと比較可能にするため）
こちらの方がマンション全体の評価としては適切かと。

[2153: 名無しさん]

すごいシンプルに平均坪単価680万のマンションなんだから、75平米で15400万。

15400万の4.2%（空室率10%）は月59万の家賃が必要。それだけの話でしょ。

笹塚じゃ無理無理。
せいぜい実質利回りは平均3%ってとこでしょ。
投資に向いている部屋がいくつかあるってだけで。

[2154: 匿名さん]

>>2153 名無しさん
いや笹塚で駅4分ならかなり高い賃料取れますよ。

[2155: マンション検討中さん]

>>2153 名無しさん

空室率10%？なんだその無理やり
月53.9万だろ

[2156: マンション検討中さん]

難しい利回り計算してるけど、それくらいの期中利回りなら普通に米国債でいいじゃん。。笑 住みながら投資との感覚なら、キャピタルゲイン取る考えなんでしょうけど、定借はやっぱりつらいよね。

[2157: 検討板ユーザーさん]

>>2155 マンション検討中さん
えっ、常に満室想定ですか？　少しも空室の期間がないつもり？
通常10%くらいの空室率を想定すると思うのですが……

まあ53.9万でも無理ですね。パークタワー勝どきやパークコート神宮北参道ザ・タワーより賃料取れるわけがないでしょう。

[2158: マンション検討中さん]

>>2156 マンション検討中さん
キャピタルゲインが狙える立地はごくわずか。それこそSP500の方が値上がりしそう。多くの土地は70年後には二束三文だろうから、それを考えたら定借の方が資産性が高いとも言える。

[2159: 名無しさん]

>>2156 マンション検討中さん
3%だろうが4.2%だろうが表面利回りですからね。
実質利回りは（金利次第でしょうが）もっと低いですよね。

自分なら米国債とかインデックスファンドに投資します。

この程度の利回りでしたら、リスクや流動性に全く見合ってないですから。

この物件は賃貸と比較して、上質な家に住みたい人が実需で買うべき物件だと思います。

[2160: 匿名さん]

ポートフォリオを考えたら、SP500と好立地の定借不動産という組み合わせはかなり資本効率が良い。

[2161: 匿名さん]

渋谷で定借買ってるのはアホというのは、パコ渋で証明済み。

パコ渋分譲時より坪単価高い笹塚に未来など無い。以上

[2162: 匿名さん]

1期1次って終わってないのにオワコン定借を無理やりポジティブ評価するやつは何？

地権者はカレー屋だけでここに書きこむわけない。
パコ渋売却中のオーナーが売れなくて、定借ネガの火消しを必死にしてるのが自然か。

定借には気をつけろ