パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[2063: マンション検討中さん]

>>2059 マンション検討中さん
モリモトって一回潰れた会社ですよね。
何度かMR見学したことあるけど三井や東建など
メジャーな会社と違って営業マンがギラギラした押しの強い
人が多い印象でした。
物件以前にパスしました。
今は変わったのでしょうか？

[2064: マンション比較中さん]

>>2061 マンション掲示板さん
よく知らんけど死者に対する尊厳とかないみたいです。
いまだに中国国内にある戦時中の日本人の石碑に唾を吐く
輩が多いとききます。
どんな極悪人でも死んだら、仏様として手厚く供養する
日本人とは死生観が違うのでは。
もし、中国人にお知り合いの方がいましたら、聞いてください。

[2065: 検討板ユーザーさん]

>>2064 マンション比較中さん
中国人お墓NGというのはよく聞きますので、影響ありそうですね。
ただそもそも中国人は定借NGでした

[2066: マンション比較中さん]

>>2065 検討板ユーザーさん
そうなんですか、湾岸の埋め立て地が大好きですが、
もともと埋め立ての瓦礫は関東大震災のものです。
横浜の山下公園あたりもそうです。
近くに中華街がありますよ。

[2067: 口コミ知りたいさん]

>>2058 マンション検討中さん
知り合いが鈴ヶ森近くのマンションに住んでいます。
大森海岸駅の近くで便利です。
確かシティタワー品川パークフロントとかいうマンションです。
皆さんあまり気にしていませんよ。
もちろん私はイヤですけど。

[2068: 匿名さん]

マンマニがモデルルーム行ってテンション上がったらポストでぶち上げるからな。

今日のマンマニの賢者モードは分かりやすい。
駅近所有権のアトラス笹塚やパクホ笹塚が坪500～600万台なのに、定借で坪600以上ではお話にならんよな

[2069: 評判気になるさん]

玉袋にポジを持つ典型的な玉袋民だからな。
初台のパークホームズは坪８５０で成約してるのに意図的に外しているし。
中央線南の都会、渋谷区に嫉妬しているんだろう。

[2070: マンション検討中さん]

マンションマニア今日行ってるねー どんな記事書くかね。

[2071: 匿名さん]

>>2060 購入検討者さん
ライバル物件？のパークシティ中野は徳川綱吉が犬を保護した犬屋敷があった場所なので、めちゃ平和。
なんか対照的ですね

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kanko/shiru/nakanomonogatari/sono5...

[2072: 名無しさん]

>>2052 評判気になるさん

結局、投資物件と言うことで、実需向きじゃないということね。

[2073: 周辺住民さん]

>>2063 マンション検討中さん

モリモトは、民事再生してから10年以上経過しており、三井や三菱がやらない独創的なデザインや間取りをやり、ディアナコートはかなり売れていますね。

なお、確かに大手じゃないですが、心配するほど、小さくもないでしょう。

[2074: 通りがかりさん]

>>2072 名無しさん

少なくとも、子供や孫に資産を、少しでも残したいと思う実需の人には、決して向いていないことは確かですね。

なお、賃貸で儲かると言い張る怪しい投資家は、取らぬ狸の皮算用なだけで、果たして、高い管理費も含めて払う借手が、そんなに簡単に見つかりますかね？！
ここ、賃料だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金も高いからね。まあ、良心的な貸主なら、地代と解体積立金額は、自前にすると思うけど、仮に、毎月の管理費や賃料に上乗せするなら、益々、借手の数は限定される。

[2075: 匿名さん]

>>2074 通りがかりさん
ここは投資でも間違いなくリターン出ますよ。

[2076: 通りがかりさん]

>>2072 名無しさん

少なくとも、子供や孫に資産を、少しでも残したいと思う実需の人には、決して向いていないことは確かですね。

なお、賃貸で儲かると言い張る怪しい投資家は、取らぬ狸の皮算用なだけで、果たして、高い管理費も含めて払う借手が、そんなに簡単に見つかりますかね？！
ここ、賃料だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金も高いからね。まあ、良心的な貸主なら、地代と解体積立金額は、自前にすると思うけど、仮に、毎月の管理費や賃料に上乗せするなら、益々、借手の数は限定される。

さらに、売値に対してここの賃貸がそんなに薔薇色なら、三井は、全室売らないで自ら賃貸マンションにするに決まってる。

[2077: マンション検討中さん]

定期借地権付きマンションは投資に向いていないのか？

[2078: マンション検討中さん]

>>2077 マンション検討中さん
所有権マンションであればこの立地で坪単価はいくらになるのか？

[2079: マンション検討中さん]

>>2078 マンション検討中さん

ここから５分のザ・パークハウス代々木上原レジデンスが坪単価１２００万なので、こちらは平均１０００万位。

[2080: eマンションさん]

マンマニさんのブログhttps://manmani.net/?p=58649

[2081: マンコミュファンさん]

>>2066 マンション比較中さん

豊洲あたりはそうですね。死者の上に街が成り立っていると考えるとゾッとしますね。

[2082: eマンションさん]

>>2079 マンション検討中さん
マンマニさんは所有権なら750万との見解。
私もそれくらいだと思う。ここが1000万とかありえないでしょう

[2083: 通りがかりさん]

平均坪単価680で、仮に所有権なら750万だとすると、定借割引は1割くらいということですね。

地代込みとはいえ高い解体準備金のことを考えると、もう少し安くても良かったような……

[2084: 匿名さん]

>>2081 マンコミュファンさん
地歴が悪くて住環境が良くないのは、下水処理場や食肉市場のある品川駅の海側のあたりですよ。

[2085: 匿名さん]

品川駅の海側、地歴も将来性も抜群で住みたいなあ！

[2086: 匿名さん]

>>2084 匿名さん

品川駅の海側、いいよねえ。街のパワーを感じる！

[2087: 正直な不動産屋さん]

>>2076 通りがかりさん

揚げ足を取るつもりはありません。
誤解されるようなコメントを見て誤った認識をされてしまう方がいるかもしれないので指摘させて頂きますが、管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。
賃借人は賃料と合わせてよく管理費というのを払いますが、あの管理費は分譲マンションの管理費とは全く関係のないもので、現在ではポータル上で募集賃料を少しでも安く見せる役割程度のものです。

賃借人が賃料45万払うなら、そこからオーナーは区分所有者として管理費などの費用を払いますので、賃料の内訳がどうなっているのかは賃借人には関係ありません。
分譲マンションをお持ちの方や賃貸運営をされている方はご存知の内容ですが、ここは65Bのように一次取得者にも優しい価格帯もある事から、指摘させて頂きました。

[2088: 正直な不動産屋さん]

>>2076 通りがかりさん

もう1点。ここは地主あってのプロジェクトで三井不動産が土地を持っているわけではないので、分譲やめて全部賃貸にするなど好き勝手に出来るものではありません。
また、仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。

エリアNo.1となる事で、分譲された中の一部が賃貸募集された時に、特にメルクマールでは中々出てこない3LDK以上の賃料は上げやすい状態になるはずです。

[2089: マンション検討中さん]

なんかマンマニちょっとテンション低いやん笑
明らかに割高感感じてるね。

[2090: マンコミュファンさん]

>>2082 eマンションさん

ありえますよ。徒歩５分の代々木上原が坪単価１２００ーの世界ですからね。マニマニとやらの相場感も怪しいものです。

[2091: 匿名さん]

>>2083 通りがかりさん
マンションマニアは定期借地権だからこその価格設定と言っているが所有権の価格を坪750万円としているので定借の割引率はわずか10％しかない。
この程度の割引率なら所有権のほうがはるかに良い。マンションマニアも仮にもプロを名乗るのなら、本物件は定期借地権の所有権からの割引率が少なすぎるぐらいの批評をするか、或いはデべに忖度するのなら所有権の価格を坪900万円ぐらい見積もらなければ整合性が取れないように感じた。

[2092: 通りがかりさん]

>>2087 正直な不動産屋さん
> 管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。

それを誤解している人はいないだろ。笑

[2093: 検討板ユーザーさん]

>>2091 匿名さん

自分と提携不動産仲介が仕込んだ物件を宣伝して利ざやを抜くプロであって、彼自身は宅建すら持っていないのでは？

[2094: マンション検討中さん]

>>2088 正直な不動産屋さん

メルクマールと競合するのは同感。
だから、A地区のメルクマールより高い単価つけにくいよね。

また、B地区の再開発が実施された暁には、C地区の劣後感は、否めない。
長期的には、賃貸市場として見ても厳しいだろ。

また、地主との関係とか建前で、実際はこっちでしょ？
> 仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。

だから、自らは賃貸しない。
高めに売って借手が付かないリスクを早く移転したい。

[2095: デベにお勤めさん]

>>2077 マンション検討中さん
とにかく不確実なリスク要因が多いね。
所有権物件の6掛けくらいまで坪単価が
下がらないと投資家は動かいでしょうね。
リスク分のディスカウント次第かな。

[2096: マンション検討中さん]

>>2095 デベにお勤めさん

東玉袋さん、凍死家に見向きもされないからと絡んで着ないで下さい。こちらは既に多数の投資家が参入して激戦です。

[2097: 匿名さん]

>>2096 マンション検討中さん
港南に住むのは生理的に無理ですよ。臭くて汚いイメージしかない。今は豊洲や有明の方が再開発が進んでいて緑も多いですよ。港南は昔からの汚物処理施設が依然として多く残っているからあまり環境が良くない。

[2098: eマンションさん]

なんか品川ナンバーエリアなら何処でもよくなってきた(笑)
私はクルマ好きなので、練馬、足立、杉並、江東、葛飾、板橋、多摩、八王子ナンバーエリアは絶対無理。都内ってことですよ。

[2099: マンコミュファンさん]

定借って、地主のための制度ですよ。得するのは地主とデベだけ。一般の買主にはデメリットしかないです。難易度高くなりますが、相続とか節税で一部の人にメリットなくはないですが。自分の定借買ってくれた人も信託財産の組み替えの人で、富裕層相手のリアルプランの顧客だった。

[2100: 名無しさん]

>>2099 マンコミュファンさん

デベの利益がたんまり乗っていて、買って貸したら毎月２０万以上の赤字になる、ワンルーム業者もビックリの非都心所有権か、定借だけどフローがプラスになる駅、都心渋谷区の駅＆商業直結を買うか。賢者は前者です。

[2101: 匿名さん]

>>2098 eマンションさん
品川駅の海側だと、内装が屎尿臭くなるからクルマ好きにはお勧めできない。

[2102: 通りがかりさん]

>>2091 匿名さん
リビオ文京小石川もそうですが、新築の定借の割引率が少なくなっているのだと思います。
しかし、中古では所有権の30%引きくらいになっているので、リセール的にはかなり厳しいと考えたほうがいいかと。

定借に向いているのは相続させる人がいない人で、最後まで住む覚悟がある人だと思います

[2103: 通りがかりさん]

>>2100 名無しさん

2099への返信？何言ってるかわからない。笑

[2104: eマンションさん]

>>2102 通りがかりさん


お隣の代々木上原の三菱地所の新築が坪単価１２００～なので
笹塚の三井不動産のランドマークタワーは坪単価９００～１０００くらいです。
その３割引きなので、坪単価７００弱という価格設定。

[2105: eマンションさん]

所有権なら坪単価７５０というのは、宅建すら持っていない素人が根拠もなしに述べている数字です。

[2106: 名無しさん]

>>2104 eマンションさん
笹塚は代々木上原ではありません。路線も違いますし。

笹塚が、グランドシティタワー月島と同じ坪単価？あり得ないですね

[2107: 匿名さん]

>>2097 匿名さん

豊洲や有明は絶対無理。あおの３つなら港南の方が良いに決まってる。

[2108: 匿名さん]

>>2098 eマンションさん

品川ナンバーエリア良いよね。港区最高。

[2109: 匿名さん]

>>2107 匿名さん
豊洲や有明は緑被率が高いけど、港南は糞被率が高い。実際現地に行ってみれば分かると思うけど、年中屎尿臭があるから住みたいとは思えないんだよな。

[2110: 通りがかりさん]

>>2106 名無しさん

本物件から坪単価１２００～の
ザ・パークハウス代々木上原レジデンスまで
自転車で３分です。

ほぼ同エリア、かつ標高は笹塚の方が高いですね。

[2111: マンション検討中さん]

>>2110 通りがかりさん
自転車……笑

そうしたら笹塚の中古マンションと代々木上原の中古マンションは同じ相場なんですかね？

[2112: 匿名さん]

>>2110 通りがかりさん
そもそも代々木大山レジデンスが坪単価1200というのも盛りすぎ。
一部の部屋だけじゃないですか？平均では900万台でしょ

[2113: 匿名さん]

>>2109 匿名さん

実際現地行ったら有明が一番あり得ないと思ったよ。あんな地の果てに住みたくないわ。

[2114: 匿名さん]

>>2113 匿名さん
港区は港南を生贄として差し出すことで内陸部の住環境を守っているのですよ。行政区上は港区だけど、かなり臭いから人が住む場所としては適さないと思う。湾岸に住むなら江東区の方が良いかな。

[2115: 口コミ知りたいさん]

>>2105 eマンションさん
隣の幡ヶ谷で最近まで分譲されていたパークホームズ代々木西原は所有権で平均坪750万くらい。PKT渋谷笹塚からは500mくらいしか離れていないので立地はほぼ同条件だが小規模マンション。
一方でPKT笹塚は笹塚のランドマークで大規模タワー。もし所有権なら平均坪850万くらいが妥当じゃないかな。方角が良くてもさすがに1200万というのは盛りすぎ。良い部屋で1000万くらいだよ。そして定借だからこの価格から2割引きくらいが妥当な価格だと思う。

[2116: マンション検討中さん]

>>2115 口コミ知りたいさん
代々木西原は第2期以降は分かりませんが第1期は平均坪690、そして幡ヶ谷というより、代々木上原駅徒歩9分のほうが評価されての価格では？　ここは代々木上原徒歩20分近くで最寄りとは言えないです。

京王線の駅と代々木上原とでは、世間の評価は全然違うので、同条件じゃないです。代々木上原は2路線通っているので幡ヶ谷入れて3路線使える立地ですし。

https://manmani.net/?p=54846

[2117: 口コミ知りたいさん]

>>2115 口コミ知りたいさん

仰る通りですね。ここが所有権で坪単価７５０は流石に悪意があるレベルで低く数値出しているかと。自身がポジションを持っている湾岸とか豊島に見込み客を誘導したいんでしょうね。

[2118: 検討板ユーザーさん]

>>2115 口コミ知りたいさん
500メートル？　直線距離で話してます？

[2119: 匿名さん]

超上位互換の定借パコ渋が坪1000万でもリセール出来ないのを考えたら、リセールバリューは全て地権者とデベが持っていってる。

[2120: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん
ほんとですね。
今見たら1LDKですが坪740万で売り出し出てます

[2121: マンション検討中さん]

>>2119 匿名さん

ですね。

定期借地権は、年が経過すればするほど、地主の土地資産価値は上がるが、マンション購入者の資産価値は下がり続けて、最後は必ずゼロ円になる。

建物だけは、建前上は購入者の資産にも拘わらず、最後は必ず壊すことが確約されており、自分のものなのに、壊さないで残す選択肢が無い時点で、実は、建物についても、真に自身の資産とは言えず、長期賃貸しているに過ぎないと考えるのだ妥当。

[2122: マンション掲示板さん]

>>2120 マンション検討中さん
同じ区内の定借大規模タワーが5年経って条件悪い坪単価低い部屋で740で出てるなら今期売り出しの600台の部屋にとっては相当心強いのでは？王様部屋のリセールは知りませんがそこ買いに行くような人は細かいこと気にしないでしょう。

[2123: 口コミ知りたいさん]

１LDKはグロス伸びませんからね。
２３階　72.29平米
分譲時15000万円　坪単価685万円
現在売出価格23800万円　1088万円

渋谷ホームズ建て替えで眺望潰れるのほぼ確の条件一番悪い向きでこんな感じですかね。

https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/F157WA14/

https://x.com/Tokyomc6/status/1061479017323278336?t=h8I1ZpA_pQVe8BAa8U...

[2124: 通りがかりさん]

>>2123 口コミ知りたいさん
坪単価高いやつ持ってきましたね笑

こっちはどうですか？
72平米20580万円　坪938万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75792091/

しかも成約ではなく、売り出しですからね。

しかもパークコートとパークタワー比べるとは……渋谷と笹塚なんて同区内の最高と最低の比較でしょうし。

そもそも価格の安さをアピールする人って何がしたいんですか？　三井に予定価格上限まで上げられて、買い手には何の得もないですよ……

[2125: 検討板ユーザーさん]

>>2124 通りがかりさん

２３階と１３階じゃグロス違うのは当然でしょう。
何を言いたいんですかね？？

[2126: 検討板ユーザーさん]

>>2112 匿名さん

それは売出当初の話ですね。
https://www.mecsumai.com/tph-yoyogioyama-r/outline/

[2127: 評判気になるさん]

>>2125 検討板ユーザーさん
当たり前ですよ。
坪単価が高い階のものだけピックして、笹塚が安いかのように主張するのが変じゃないですか？ということが言いたいです

[2128: 名無しさん]

>>2127 評判気になるさん

実際安いですからね。
フロー黒字取れる新築タワーなんてここくらいですよ。

[2129: 匿名さん]

立地的には間違いないし、定借だからイニシャルも安くて済む。資産性はかなり高いと思うぞ。

[2130: 周辺住民さん]

結局マンションにスーパー誘致できたのでしょうか？
スーパーができて、近隣のスーパー混雑緩和になると、周辺住民としては嬉しいですが…。

[2131: マンション検討中さん]

>>2128 名無しさん
家賃いくらで想定してますか？
表面利回り何%だと思います？

[2132: 匿名さん]

当たった瞬間、70年間確定年金が貰えると思ったら申し込まない理由がない。

[2133: 検討板ユーザーさん]

>>2131 マンション検討中さん

東玉袋の利回りはこんな感じです。
買って相場が調整した瞬間詰みますね。

[2134: 名無しさん]

>>2133 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。池袋は検討していませんが……

この物件はどうですか？

[2135: eマンションさん]

>>2134 名無しさん

東玉袋は池袋じゃなくてプラウド渋谷東のことですよ

[2136: 評判気になるさん]

>>2135 eマンションさん

いいえ、線路北のことですよ。霊園前の。

[2137: 口コミ知りたいさん]

>>2130 周辺住民さん
マンマニさんの記事によるとテナント未定っぽいですね

[2138: eマンションさん]

>>2136 評判気になるさん

2133ですけどプラウド渋谷東を指して書きましたが？
あなたは世間と考えがズレているみたいですね

[2139: マンション検討中さん]

渋谷東でも東池袋でもどっちでもいいです。関係ないので。

結局この物件のフロー黒字というのはどういう計算なんだろう……。
表面で3%いかないくらいじゃないのかな。金利次第だけど、黒字だとしても微々たるもの。

定借でリセールに期待できない以上、投資商品としては厳しいでしょう。

[2140: 匿名さん]

表面でザックリ4.2%ぐらいですよ。借地料や解体準備積立金分で約-0.3%だから、所有権並びで比較すれば3.9%ぐらい。
今時の所有権は3%切るとこも多いので、それに較べりゃ大分良いことは良いけど、せいぜい1%程度の利回り差でしかなく、長期的に利回りだけで買うべきじゃないでしょ。基本は自宅としての住み心地の満足度次第。
マンマニとかは綺麗ごと言いながら結局短期値上がり狙いだから定借ネガティブだけど(幕張は小遣い銭のおまけで買えるもんで短期値上がり関係なく好き嫌いで語っててポジ、品川は短期で儲かると踏んでるので住みながらの投資対象としてポジ)、駅近、都心への交通、生活利便性、眺望、陽当たり、多様な共用設備を備えていてかつ間取りの良い1.5億程度で家族で住める新築マンションって他にある？
まあ、ハイエナが寄ってこないならかえって好都合。投資としては成立しないので止めておいてね。しかし、今の価格で買っても所有権ならリセールに期待できると信じてる人多いんだね（品川は別）。バブルだね

[2141: 評判気になるさん]

>>2140 匿名さん
ご参考までに想定された部屋タイプと賃料を教えていただけますか？

[2142: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
リセールに期待するというのは値上がりするという意味ではないですよ。残債割れしないという意味です。

[2143: 匿名さん]

ここの立地なら、中古になってもかなり値上がりすると思う。

[2144: マンション比較中さん]

>>2131 マンション検討中さん
前に１２パーって言っていましたよね。

[2145: 匿名さん]

イニシャルも安いし、笹塚なら利回りも相当期待できるはず。

[2146: マンション検討中さん]

>>2139 マンション検討中さん
えったったの３パーセント。
問題外だね。

[2147: 検討板ユーザーさん]

表面なら６%はでますよ

[2148: マンション検討中さん]

誰も示してくれない……

仮に表面6%出すためには15000万の3LDKで月75万取らなきゃいけませんが、大丈夫そうですか？

↑入居率100%で。90%想定なら月83万の家賃ですが、どんな人が借りてくれますかね？

[2149: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
表面利回り4.2%とのことですが、15000万の3LDK75平米の部屋ですと、月の想定家賃は58万（入居率90%）となりますね。

今出ているのだと、
パークコート神宮北参道70平米53万、
パークタワー勝どき76平米48万でした。

部屋の条件がそれぞれ全然違うので一概に比べられないとは言え、笹塚で強気すぎる家賃設定ではないですか？

[2150: 匿名さん]

笹塚は賃料相場も高いし投資でも魅力的な価格だと思う。

[2151: 名無しさん]

>>2149 口コミ知りたいさん

横からですが利回り取れるのは東西の65では？
南向き74は近隣含め誰でも買いたくなる分高めですが、東西の65は名ばかり3LDKではあるものの1.1億は安いです。
1.15億の家賃40万で無事4.2%達成。

[2152: 匿名さん]

>>2151 名無しさん
うーん、限られた部屋なら達成可能かもしれませんが、平均的には無理ですし、そもそも笹塚の壁ドン65平米部屋に40万出す人っていますかね？

ちなみに私は75平米の北西角部屋の中層階で試算しました。
（平均坪単価とほぼ同じで、無理な間取りではない部屋。75平米を選んだのは他のタワマンと比較可能にするため）
こちらの方がマンション全体の評価としては適切かと。

[2153: 名無しさん]

すごいシンプルに平均坪単価680万のマンションなんだから、75平米で15400万。

15400万の4.2%（空室率10%）は月59万の家賃が必要。それだけの話でしょ。

笹塚じゃ無理無理。
せいぜい実質利回りは平均3%ってとこでしょ。
投資に向いている部屋がいくつかあるってだけで。

[2154: 匿名さん]

>>2153 名無しさん
いや笹塚で駅4分ならかなり高い賃料取れますよ。

[2155: マンション検討中さん]

>>2153 名無しさん

空室率10%？なんだその無理やり
月53.9万だろ

[2156: マンション検討中さん]

難しい利回り計算してるけど、それくらいの期中利回りなら普通に米国債でいいじゃん。。笑 住みながら投資との感覚なら、キャピタルゲイン取る考えなんでしょうけど、定借はやっぱりつらいよね。

[2157: 検討板ユーザーさん]

>>2155 マンション検討中さん
えっ、常に満室想定ですか？　少しも空室の期間がないつもり？
通常10%くらいの空室率を想定すると思うのですが……

まあ53.9万でも無理ですね。パークタワー勝どきやパークコート神宮北参道ザ・タワーより賃料取れるわけがないでしょう。

[2158: マンション検討中さん]

>>2156 マンション検討中さん
キャピタルゲインが狙える立地はごくわずか。それこそSP500の方が値上がりしそう。多くの土地は70年後には二束三文だろうから、それを考えたら定借の方が資産性が高いとも言える。

[2159: 名無しさん]

>>2156 マンション検討中さん
3%だろうが4.2%だろうが表面利回りですからね。
実質利回りは（金利次第でしょうが）もっと低いですよね。

自分なら米国債とかインデックスファンドに投資します。

この程度の利回りでしたら、リスクや流動性に全く見合ってないですから。

この物件は賃貸と比較して、上質な家に住みたい人が実需で買うべき物件だと思います。

[2160: 匿名さん]

ポートフォリオを考えたら、SP500と好立地の定借不動産という組み合わせはかなり資本効率が良い。

[2161: 匿名さん]

渋谷で定借買ってるのはアホというのは、パコ渋で証明済み。

パコ渋分譲時より坪単価高い笹塚に未来など無い。以上

[2162: 匿名さん]

1期1次って終わってないのにオワコン定借を無理やりポジティブ評価するやつは何？

地権者はカレー屋だけでここに書きこむわけない。
パコ渋売却中のオーナーが売れなくて、定借ネガの火消しを必死にしてるのが自然か。

定借には気をつけろ