パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1998: 検討板ユーザーさん]

>>1995 ご近所さん
中野と規模が全然違うと思うのですが……

中野13万平米＞＞＞笹塚3万平米

[1999: 匿名さん]

>>1980 小堀敏夫さん
何十年前の話を持ち出してきて比較してんだこいつｗ
大林組が施工不良出したことないとか思ってるど素人さんなのかな

[2000: マンション検討中さん]

定借がどれだけ厳しいかはこういう比較でも分かりますね。
岩本町マンション。徒歩1分の物件が有利にもかかわらず、徒歩5分の物件に圧倒的な差をつけられてます

https://x.com/zqzg3oaluqyfzr7/status/1796024549416571281?s=46

[2001: マンション検討中さん]

>>1967 匿名さん
これ計算上はそうなのですが、住宅ローンで購入してもそのまま貸せませんよね？投資用ローンで借り換えするのは難易度高いように思いますが、どのような意味でしょうか

[2002: 名無しさん]

>>1993 マンコミュファンさん
後発の三井案件、どのように検索すると出てくるでしょうか？時期などイメージしたく、、

[2003: 口コミ知りたいさん]

>>2002 名無しさん
オリンパス跡地の事を言っているのではないでしょうか。三井がやるとは知りませんが。具体的な発表はまだ無いと思います。
また幡ヶ谷は甲州街道を挟んだ反対側、秀和幡ヶ谷レジデンス隣のUR住宅跡地の再開発の噂も絶えません。日鉄興和が取得しているのでリビオになるかもしれません。こちらの方が立地も良く完成すれば幡ヶ谷のランドマーク物件になるはずです。
幡ケ谷は今は地味ですが、笹塚以上のポテンシャルがあり、これらの再開発が完了すると全く別の街になる可能性があります。

[2004: 通りがかりさん]

>>1995 ご近所さん

笹塚は東大駒場と筑駒まで近いですからね。サピα1とか鉄緑生の子どもがいる家庭は最高の教育環境ですよ。(鉄緑会まで笹塚から一駅で京王線新宿で近い。)

中野にあるのは明大や早大や帝京大で全部私大でしょう。国立ではありませんから。四谷大塚の一号校があるのは良いですけどもね。

[2005: 匿名さん]

>>2003 口コミ知りたいさん

オリンパスは来年あたりに公表されるかと思います。

幡ヶ谷は代々木上原も使えるのと新宿線直通するので笹塚以上に便利ですね。笹塚よりもおしゃれな店が多いです。

[2006: 口コミ知りたいさん]

オリンパス跡地は近々発表ですか？ただ幡ヶ谷駅から甲州街道の反対側で立地的には少し劣りますね。やはり代々木上原側がメインストリートという感じです。秀和幡ヶ谷レジデンスの周辺も解体が始まっているので、こちらも何らかの動きがあるかもしれません。

[2007: 通りがかりさん]

>>2003 口コミ知りたいさん
ざっと調べてました。ここの計画の情報他にあれば誰か教えてほしいです。

??ファクト
幡ヶ谷2丁目計画は戸数だけなら三井不動産のIR資料のパイプラインに430戸で出しています。
(https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/FR_BH241... ならばp38)
オリンパス跡地はざっと１万平米で高さ制限30m程度。三井不動産が取得

??予想
430戸作るのであればおそらくオリンパス跡地が該当しそう。
再開発計画で商業棟やオフィス棟を伴うようなものはなさそうで、おそらくマンション棟のみ。
高さ制限と、面積あたり戸数がそこまで多くないのでタワーではなく純粋パークシティ（not ザタワー)になりそう。
パークシティ浜田山などのバカみたいに広いやつではなく、ブリリアシティ西早稲田、パークシティ高田馬場、プラウドシティ方南町あたりの都市隣接型が敷地面積戸数的には類似してる印象

地位的には三田ガーデンヒルズとまでは行かないまでも気合い入れて欲しいですが規模が...

笹塚　パークタワー0.８万平米で650戸
武蔵小山　パークシティザ・タワー0.7万で650戸
西新宿　パークタワー0.6万で470戸

方南町　プラウドシティ1.２万で370戸
西早稲田　ブリリアシティ1.2万で450戸
高田馬場　パークシティ0.８万で330戸
幡ヶ谷　パークシティ？1.0万で430戸
（参考)三田ガーデンヒルズ2.5万で1000戸

[2008: 小堀敏夫]

>>1999 匿名さん

[2009: 周辺住民さん]

>>2007 通りがかりさん
前の投稿にもある通り、甲州街道の南北ではまったく別の街に近いですよ。
北側は中野区の色合いが強く庶民的な雰囲気です。（買い物や飲食には便利です）
南側は西原、上原、代々木、北沢エリアの延長として落ち着いた雰囲気で住居としての満足度は非常に高いです。
私は居住用途で甲州街道北側の選択肢は持ってません。
個人的には駒場東大前の野村不動産取得した土地が近隣では一番気になってます。
（こちらの物件も投資＆老後の夫婦居住用で検討してます）

[2010: 小堀敏夫]

>>1999 匿名さん
あのね確かに竣工は１０年以上前ですが、
今だに紛争は解決できずにいます。
あなたはだいぶ情弱な方みたいですね。

あと、大林組にまつわる不祥事や不良工事が多々
あったことも事実で承知しております。

最近なら大手町のビル現場で鉄骨落下事故も大林組です。
私が言いたいのは、１０年以上も不良施工をした上にその解決
をできない不誠実さです。

[2011: 周辺住民さん]

>>2010 小堀敏夫さん
確かに１０年以上も不良品を売りつけたうえ
住民を苦しめる東急建設は酷いね。

[2012: マンション検討中さん]

>>2009 周辺住民さん
ありがとうございます。
甲州街道北側はなんとなくそのイメージはあるんですがやはり違う認識なんですね。
駒場東大前あたりもよさそうですね。チェックしておきます

[2013: 口コミ知りたいさん]

たしかに甲州街道の南北でイメージは全然違いますね。北側は汚いアパートなんかが多数あるボロい密集地、南側は高級住宅地。
ただオリンパス跡地の三井物件でイメージは変わるかもしれません。北側の秀和跡地は日鉄のリビオでしょうね。
この二つが建つだけで幡ヶ谷のイメージは激変でしょうし、笹塚のイメージアップにもなると思います。

[2014: マンション掲示板さん]

>>2010 小堀敏夫さん
事実と違いますね。
竣工は26年前、問題の発覚は5年前です

[2015: 匿名さん]

東日本大震災前に竣工した建物だと、品質管理も甘かったので施工不良多いですよ。安全性を重視するなら新築を選ぶべきです。

[2016: 匿名さん]

>>2015 匿名さん

東日本大震災前に竣工した建物で品質管理も甘かった事実はありません。いい加減なデマを書かないように。

[2017: マンション検討中さん]

この自分で書いてすぐコメントする自作自演の人は何がしたいんだ。。、多分手作業ぽいけど

[2018: マンション掲示板さん]

3年前に住民の退避は完了しており、現在は買取交渉中。住民の過半数は買取に合意しているのが今。

色々不誠実な対応はあったにせよ、東急建設をディスっておる人の書き込みは間違いが多く、しかも誤解を招くような表現で悪意を感じます

[2019: 評判気になるさん]

>>2010 小堀敏夫さん
新聞記事の十数行すらまともに読めない文章読解力で、その断罪の仕方は一歩間違ったら虚偽に基づく営業妨害で訴えられても文句言えないよ？
こんなログに残るところに書いちゃってさ

自分で削除依頼でも出しておいたら？

[2020: 評判気になるさん]

このマンション隣のB地区開発が気になります。
誰か情報お持ちの方、教えて下さい。

[2021: 匿名さん]

汚い淀んだ空気で発展無い街に何をピーピー言ってるんだ？
定借という強制的賃貸前払い愚システムの生贄になりたい奴だけが買えば良い

[2023: ご近所さん]

>>2018 マンション掲示板さん
Yahoo ニュースで連日報道しおりますが、
あなたのコメントにあるような解決済み案件
というのは無理があるのでは
いまだにニュースや報道されるということは
２６年以上も住民が施工不良・耐震構造不備・
違法建築の３重苦に苦しみいまだ解決していない
ことのあらわれではないでしょうか。

三井不動産でも過去に不良施工問題が横浜でありました、
パークシティLala横浜　約７００戸の大規模物件です。
なんと約５００億円をかけ建て替えました。

たった５０戸の物件で２６年も解決できずにいるのは、企業体質
でしょうか？

[2024: eマンションさん]

>>2023 ご近所さん

会見見た？
騒いでるのは頑固そうな爺だったよ。
１０９はちゃんと対応してると思う

[2025: 口コミ知りたいさん]

>>2023 ご近所さん
解決済みとは書いていないのですが……
また、連日といっても、現代ビジネスだけがシリーズで報じているだけですし。

そもそもこの物件は東急建設施工でもないし、東急不動産分譲でもないのに、何がしたいんですか？
東急建設施工の特定の物件を貶めたいから、いろんな掲示板に悪口を書いてらっしゃるんですか？

[2026: 買い替え検討中さん]

>>2023 ご近所さん
さすが三井は立派ですね。

PC横浜LaLaは東日本大震災の時A棟とB棟の間の
連結部のズレ生じ、
その後A棟にわずかに傾きがあると一部住民が訴えたのが
事のはじまりでした。
その後、調査の結果　施工ゼネコン三井住友の下請け会社
が基礎の杭打ち工事データに改ざんが明らかになりました。

売主である三井不動産レジと管理組合の協議の結果、A棟だけでなく
全８棟を建て替えを決定しました。

建て替え費用・仮住居費用・転居費用を三井が負担し、比較的早く
再建することができました。
総額約５００億ともいわれています。いくら大企業の三井不動産にとっても
大変厳しい判断だったと思われます。

東急不動産の不誠実さに比べ、三井の当時の経営判断は正しかった
のではないでしょうか。

[2027: 口コミ知りたいさん]

>>2005 匿名さん
幡ヶ谷も笹塚も都営新宿線直通ですよ。
笹塚は都営新宿線始発駅と京王線の2線乗り入れです。
笹塚は特急も停車するので非常に便利です。

[2028: 購入経験者さん]

>>2026 買い替え検討中さん

見事に全部三井住友に押し付けたけどね、法的に責任のないことまで。典型的な発注者の横暴でまだ訴訟は続いてる。法律関係者のほとんどは三井に批判的。
まあ住民はハッピーでしょうが。

[2029: マンコミュファンさん]

>>2026 買い替え検討中さん
鴨居のやつも三井は最初シラ切ってゴネまくってたのすら知らんのか…

結論ありきで考えてるから、詳細すら調べずにダラダラ間違ったことばかり羅列してるのいつになったら気付くの？
大した知らないんだからさ、余計なことペラペラいつまでも垂れ流さない方が良いんじゃないの？

老婆心ながら言うけど、あんた普通に色々ヤバいよ

[2030: 買い替え検討中さん]

>>2026 買い替え検討中さん
109といえば管理会社の東急コミュニティーって
すごく評判が悪いですね。
やはり企業文化とか企業体質なのでしょうか。
コポーレートスローガンの『美しし時代へ』が
虚しいです。

[2031: 匿名さん]

>>2030 買い替え検討中さん
そうなんですよ東急コミュニティは最悪ですね。
とにかく管理人がすごく横暴で住民や出入り業者を
泣かせています。

[2032: 匿名さん]

>>2028 購入経験者さん
あのね三井はのれんを汚すことが嫌いなのです。
だから他社のような法律云々でなく、目に見えない
高い次元の行動規範があるのですよ。

[2033: マンション検討中さん]

みなさんここの地歴って気になりますか？
現地行ったらすぐそばに牛窪地蔵尊というのがあって、調べてみたら、牛を使った残酷な刑を行なっていた場所だと知りました。

まあ昔のことですので関係ない気もするのですが、リセール考えた時に嫌がる人もいるのかなと思いました…

[2034: マンション住民さん]

気になるわけねえだろ

[2035: 口コミ知りたいさん]

>>2033 マンション検討中さん
どうでも良い事。そんな事よりリセールを考えれば定借が一番ヤバいよ。

[2036: 坪単価比較中さん]

>>2033 マンション検討中さん
今の若い人はあまり気にしないみたいですね。
あえて事故物件に住む猛者がいるぐらいですから。

[2037: マンション検討中さん]

>>2032 匿名さん
何だお前営業か(笑)
最近の三井の売り方に高い次元の行動規範とか感じるの？コンセプト盛って情弱騙しつつ、コストカット連発で高値追求ばっかして営業利益率右肩上がりなのにさ

日比谷の見返りに千代田区長にアンダーで売ってたのもその行動規範とやらに基づいたやつなのかな？

[2039: 管理担当]

[No.2038と本レスを、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[2040: 名無しさん]

定借だからヤバい、とコメント多数あり気になったので投稿です。ケチをつけるのは簡単ですが、完璧な条件はない市況の中で皆さん妥協点を見つけながら探されてるのではと。定借に批判的な方々、ここを選ばないとするならば代替策はどこなのでしょうか？

[2041: 検討板ユーザーさん]

>>2033 マンション検討中さん
このスレで牛窪地蔵尊のことは何度も何度も議論されています。
>>2033さんのように興味本位で、こう言った場所を面白いおかしく投稿すると、やがて全く別な場面で災いが降りかかることをお忘れなく。

[2042: 評判気になるさん]

>>2040 名無しさん
気に入ったならば定借でも買えばいいと思いますね。個人的には近隣でも中野なり高田馬場なり周辺中古なりで代案はある（あった)と思いますけど、色々な個人の重視点（渋谷区がいいとか、タワーがいいとか)で選択肢から外してると思うので、他に代案がないと思うなら気にせず買えばいいと思います。

[2043: マンコミュファンさん]

都心の新築タワーでフロープラス取れるのはここだけです。

[2044: 口コミ知りたいさん]

>>2041 検討板ユーザーさん
現地まで行った人がなぜ興味本位だと思うのですか？

別な場面の災いって……真剣に検討している人に対してそんな＊＊の言葉を投げつけるのはなぜですか？

[2045: 買い替え検討中さん]

>>2041 検討板ユーザーさん
私も気になっています。過去レス見てきました。

近くに処刑場があったことは間違いないですが、結局、このマンションが跡地にあるかは確定できなかった感じでしょうか。
地域の図書館に行けば、古地図があるかもしれませんが、ネットでは見つかりませんでした。
代わりに「牛窪」の「窪地」がどこだったかは特定できると思いまして、標高を調べてみました。このマンションを含むT字のエリアが窪地だったようです（黒い十字が本物件の場所）。

ですので、ネット上で確認できる範囲では、本物件も処刑場だった可能性もありますし、もう少し北の場所の方が窪地感があるようにも思えました。

いずれにせよ、心配をするのは当然だと思いますよ……

[2047: 匿名さん]

上位互換のパークコート渋谷ザタワーですらダイレクトウインド角住戸が坪600万だったのに、この都心マンションバブルに関わらずリセール坪900万で売却するのが定借。

高速で空気悪くて地歴悪い笹塚の定借中住戸坪700万を、誰がリセールで買ってくれると思うんだ？


定　借　に　は　気　を　つ　け　ろ　！

[2048: マンション検討中さん]

>>2045 買い替え検討中さん

T字のエリアとは、具体的に何処ですか？

[2049: マンション検討中さん]

>>2045 買い替え検討中さん
地図の見方を説明して下さい。
何色が、低地ですか？

[2050: マンション検討中さん]

>>2040 名無しさん

いえいえ、リフォーム可能な長期前払い式賃貸だと割り切るなら、特に、問題ないでしょう。問題は、資産性が高いとか、わけのわからないことを言い出す人がいるので揉めるだけです。

資産性議論するなら、

所有権＞＞定期借地権

であることを否定すると、空論化します。

ここの代替案としては、資産性求めるなら、近隣では、TPH代々木大山レジデンスとかが良いでしょう。別に私は三菱関係者でがありません。
あとは、京王線だと、ザ・ライオンズ世田谷八幡山　とか。

あるいは、多少幅広げて、グランドメゾン杉並永福町とか。色々ありますよ。所有権マンションも。

[2051: 買い替え検討中さん]

>>2049 マンション検討中さん
国土地理院の地図サイト
https://maps.gsi.go.jp/#5/36.104611/140.084556/&base=std&ls=std&am...

トップ > 標高・土地の凹凸 > デジタル標高地形図 > 関東

で表示させました。

笹塚周辺でいうと、オレンジの部分が標高が高く、黄色い部分が標高が低いです。笹塚駅前は標高約42ｍ、マンションは約37mでした。

西原から代々木上原にかけてのほうが標高は低いですが、牛窪不動尊の位置から考えるとそれはないのかなと。

「T字」というのは説明しにくいですが、このマンションの位置が「T」の縦棒の真ん中、やや左くらいにあるイメージです。
標高37ｍのエリアがＴ字状に広がっています。

いずれにしても地形からのただの推測ですので、実際には古地図で検証する必要があると思います

[2052: 評判気になるさん]

>>2047 匿名さん

フローで大儲けできるので、売る必要はない。

[2054: 管理担当]

[NO.2046～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2055: マンション比較中さん]

>>2050 マンション検討中さん
駅前タワー　X　三井　X　スーパーゼネコンなら
パークタワー向が丘遊園がお勧めです。
ちゃんと急行もとまりますので、新宿まだ15分。

[2056: マンション検討中さん]

>>2051 買い替え検討中さん

ご説明有難うございます。
ま、良くわからないというのが正直なところです。

窪地というと、一般的には、緩慢な坂道ではなくて、むしろ、火山の火口に近い印象を受ける土地なのかなと思いますが、付近にはないですしね。
地形も昔と変わっているのかも知れませんが。

ただし、甲州街道の拡幅工事で、地蔵尊の位置は後退させられたと明記されているので、昔は、もう少し北側にあったことは確かです。
京王線を挟んで、さらに、北側なので、おそらく、マンションの土地とは被っていなかったのではないかと期待しますが、ま、確かに、古地図か何かで確認しないと正確にはわかりません。

[2057: 坪単価比較中さん]

>>2051 買い替え検討中さん
処刑場マニアさん
そんな事どうでもいいです。
大事なことはコスパやタイパです。

霊感の強い方や地歴に拘る方過去にやましい
行いがあり心に傷みのある方
どうど他物件へ。

[2058: マンション検討中さん]

>>2056 マンション検討中さん
そもそも処刑場の概念が江戸時代と
今現代は違います。

昔は治安維持のため、甲州街道　東海道　日光街道
など街道沿いに処刑場を設けました。

処刑後は見せしめのため、生首を台に並べていました。
野犬やカラスに荒らされまさに地獄絵のようだったらしいです。

また、重罪の場合は、街中を馬で引きずり回す刑もありました。
ですから巣鴨とか葛飾の東京拘置所のようなちゃんとした建物でなく
周辺一帯が処刑場だったと推定されます。

東海道の鈴ヶ森には、首洗いの井戸や吊るし刑の台座がいまだに残っています。

[2059: マンション検討中さん]

>>2050 マンション検討中さん
これも、なかなか、良さそうな印象です。

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-eifuku2/index.html

[2060: 購入検討者]

牛窪の刑場があったのは300年以上前で、牛窪地蔵尊は今、幡ヶ谷西町町会の方々に手厚く供養されていますので、今を生きる購入検討者さん達はあまりに気することはないかと思われます。

https://www.sasahata.com/hatagaya

[2061: マンション掲示板さん]

中国人は処刑場跡地NGとかないのかな。

[2062: 評判気になるさん]

数十年前に大規模処刑場だった東池袋周辺のほうがヤバイよな。ここと違い、買ったら大赤字だいし、眺望も取れない、非都心の田舎だし、終わってる。

[2063: マンション検討中さん]

>>2059 マンション検討中さん
モリモトって一回潰れた会社ですよね。
何度かMR見学したことあるけど三井や東建など
メジャーな会社と違って営業マンがギラギラした押しの強い
人が多い印象でした。
物件以前にパスしました。
今は変わったのでしょうか？

[2064: マンション比較中さん]

>>2061 マンション掲示板さん
よく知らんけど死者に対する尊厳とかないみたいです。
いまだに中国国内にある戦時中の日本人の石碑に唾を吐く
輩が多いとききます。
どんな極悪人でも死んだら、仏様として手厚く供養する
日本人とは死生観が違うのでは。
もし、中国人にお知り合いの方がいましたら、聞いてください。

[2065: 検討板ユーザーさん]

>>2064 マンション比較中さん
中国人お墓NGというのはよく聞きますので、影響ありそうですね。
ただそもそも中国人は定借NGでした

[2066: マンション比較中さん]

>>2065 検討板ユーザーさん
そうなんですか、湾岸の埋め立て地が大好きですが、
もともと埋め立ての瓦礫は関東大震災のものです。
横浜の山下公園あたりもそうです。
近くに中華街がありますよ。

[2067: 口コミ知りたいさん]

>>2058 マンション検討中さん
知り合いが鈴ヶ森近くのマンションに住んでいます。
大森海岸駅の近くで便利です。
確かシティタワー品川パークフロントとかいうマンションです。
皆さんあまり気にしていませんよ。
もちろん私はイヤですけど。

[2068: 匿名さん]

マンマニがモデルルーム行ってテンション上がったらポストでぶち上げるからな。

今日のマンマニの賢者モードは分かりやすい。
駅近所有権のアトラス笹塚やパクホ笹塚が坪500～600万台なのに、定借で坪600以上ではお話にならんよな

[2069: 評判気になるさん]

玉袋にポジを持つ典型的な玉袋民だからな。
初台のパークホームズは坪８５０で成約してるのに意図的に外しているし。
中央線南の都会、渋谷区に嫉妬しているんだろう。

[2070: マンション検討中さん]

マンションマニア今日行ってるねー どんな記事書くかね。

[2071: 匿名さん]

>>2060 購入検討者さん
ライバル物件？のパークシティ中野は徳川綱吉が犬を保護した犬屋敷があった場所なので、めちゃ平和。
なんか対照的ですね

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kanko/shiru/nakanomonogatari/sono5...

[2072: 名無しさん]

>>2052 評判気になるさん

結局、投資物件と言うことで、実需向きじゃないということね。

[2073: 周辺住民さん]

>>2063 マンション検討中さん

モリモトは、民事再生してから10年以上経過しており、三井や三菱がやらない独創的なデザインや間取りをやり、ディアナコートはかなり売れていますね。

なお、確かに大手じゃないですが、心配するほど、小さくもないでしょう。

[2074: 通りがかりさん]

>>2072 名無しさん

少なくとも、子供や孫に資産を、少しでも残したいと思う実需の人には、決して向いていないことは確かですね。

なお、賃貸で儲かると言い張る怪しい投資家は、取らぬ狸の皮算用なだけで、果たして、高い管理費も含めて払う借手が、そんなに簡単に見つかりますかね？！
ここ、賃料だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金も高いからね。まあ、良心的な貸主なら、地代と解体積立金額は、自前にすると思うけど、仮に、毎月の管理費や賃料に上乗せするなら、益々、借手の数は限定される。

[2075: 匿名さん]

>>2074 通りがかりさん
ここは投資でも間違いなくリターン出ますよ。

[2076: 通りがかりさん]

>>2072 名無しさん

少なくとも、子供や孫に資産を、少しでも残したいと思う実需の人には、決して向いていないことは確かですね。

なお、賃貸で儲かると言い張る怪しい投資家は、取らぬ狸の皮算用なだけで、果たして、高い管理費も含めて払う借手が、そんなに簡単に見つかりますかね？！
ここ、賃料だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金も高いからね。まあ、良心的な貸主なら、地代と解体積立金額は、自前にすると思うけど、仮に、毎月の管理費や賃料に上乗せするなら、益々、借手の数は限定される。

さらに、売値に対してここの賃貸がそんなに薔薇色なら、三井は、全室売らないで自ら賃貸マンションにするに決まってる。

[2077: マンション検討中さん]

定期借地権付きマンションは投資に向いていないのか？

[2078: マンション検討中さん]

>>2077 マンション検討中さん
所有権マンションであればこの立地で坪単価はいくらになるのか？

[2079: マンション検討中さん]

>>2078 マンション検討中さん

ここから５分のザ・パークハウス代々木上原レジデンスが坪単価１２００万なので、こちらは平均１０００万位。

[2080: eマンションさん]

マンマニさんのブログhttps://manmani.net/?p=58649

[2081: マンコミュファンさん]

>>2066 マンション比較中さん

豊洲あたりはそうですね。死者の上に街が成り立っていると考えるとゾッとしますね。

[2082: eマンションさん]

>>2079 マンション検討中さん
マンマニさんは所有権なら750万との見解。
私もそれくらいだと思う。ここが1000万とかありえないでしょう

[2083: 通りがかりさん]

平均坪単価680で、仮に所有権なら750万だとすると、定借割引は1割くらいということですね。

地代込みとはいえ高い解体準備金のことを考えると、もう少し安くても良かったような……

[2084: 匿名さん]

>>2081 マンコミュファンさん
地歴が悪くて住環境が良くないのは、下水処理場や食肉市場のある品川駅の海側のあたりですよ。

[2085: 匿名さん]

品川駅の海側、地歴も将来性も抜群で住みたいなあ！

[2086: 匿名さん]

>>2084 匿名さん

品川駅の海側、いいよねえ。街のパワーを感じる！

[2087: 正直な不動産屋さん]

>>2076 通りがかりさん

揚げ足を取るつもりはありません。
誤解されるようなコメントを見て誤った認識をされてしまう方がいるかもしれないので指摘させて頂きますが、管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。
賃借人は賃料と合わせてよく管理費というのを払いますが、あの管理費は分譲マンションの管理費とは全く関係のないもので、現在ではポータル上で募集賃料を少しでも安く見せる役割程度のものです。

賃借人が賃料45万払うなら、そこからオーナーは区分所有者として管理費などの費用を払いますので、賃料の内訳がどうなっているのかは賃借人には関係ありません。
分譲マンションをお持ちの方や賃貸運営をされている方はご存知の内容ですが、ここは65Bのように一次取得者にも優しい価格帯もある事から、指摘させて頂きました。

[2088: 正直な不動産屋さん]

>>2076 通りがかりさん

もう1点。ここは地主あってのプロジェクトで三井不動産が土地を持っているわけではないので、分譲やめて全部賃貸にするなど好き勝手に出来るものではありません。
また、仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。

エリアNo.1となる事で、分譲された中の一部が賃貸募集された時に、特にメルクマールでは中々出てこない3LDK以上の賃料は上げやすい状態になるはずです。

[2089: マンション検討中さん]

なんかマンマニちょっとテンション低いやん笑
明らかに割高感感じてるね。

[2090: マンコミュファンさん]

>>2082 eマンションさん

ありえますよ。徒歩５分の代々木上原が坪単価１２００ーの世界ですからね。マニマニとやらの相場感も怪しいものです。

[2091: 匿名さん]

>>2083 通りがかりさん
マンションマニアは定期借地権だからこその価格設定と言っているが所有権の価格を坪750万円としているので定借の割引率はわずか10％しかない。
この程度の割引率なら所有権のほうがはるかに良い。マンションマニアも仮にもプロを名乗るのなら、本物件は定期借地権の所有権からの割引率が少なすぎるぐらいの批評をするか、或いはデべに忖度するのなら所有権の価格を坪900万円ぐらい見積もらなければ整合性が取れないように感じた。

[2092: 通りがかりさん]

>>2087 正直な不動産屋さん
> 管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。

それを誤解している人はいないだろ。笑

[2093: 検討板ユーザーさん]

>>2091 匿名さん

自分と提携不動産仲介が仕込んだ物件を宣伝して利ざやを抜くプロであって、彼自身は宅建すら持っていないのでは？

[2094: マンション検討中さん]

>>2088 正直な不動産屋さん

メルクマールと競合するのは同感。
だから、A地区のメルクマールより高い単価つけにくいよね。

また、B地区の再開発が実施された暁には、C地区の劣後感は、否めない。
長期的には、賃貸市場として見ても厳しいだろ。

また、地主との関係とか建前で、実際はこっちでしょ？
> 仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。

だから、自らは賃貸しない。
高めに売って借手が付かないリスクを早く移転したい。

[2095: デベにお勤めさん]

>>2077 マンション検討中さん
とにかく不確実なリスク要因が多いね。
所有権物件の6掛けくらいまで坪単価が
下がらないと投資家は動かいでしょうね。
リスク分のディスカウント次第かな。

[2096: マンション検討中さん]

>>2095 デベにお勤めさん

東玉袋さん、凍死家に見向きもされないからと絡んで着ないで下さい。こちらは既に多数の投資家が参入して激戦です。

[2097: 匿名さん]

>>2096 マンション検討中さん
港南に住むのは生理的に無理ですよ。臭くて汚いイメージしかない。今は豊洲や有明の方が再開発が進んでいて緑も多いですよ。港南は昔からの汚物処理施設が依然として多く残っているからあまり環境が良くない。