パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065
所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅 徒歩4分
京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅 徒歩16分
小田急電鉄小田原線「下北沢」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台
竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定
バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡
自由だ。笹塚
なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。
共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。
現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚 現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
[スレ作成日時]2024-05-29 07:44:27
パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？
| No.1801 |
by ご近所さん 2024-12-23 09:48:44
投稿する
削除依頼
>>1796 口コミ知りたいさん
全く同感です。類は類を呼ぶといいますが、暇な変人ばらりです。 |
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|---|---|---|
| No.1802 |
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| No.1803 |
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| No.1804 |
私が聞いた話では、渋谷宮下パークの
ようなお店が入るみたい なんでも三井が社運をかけてますからね |
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| No.1805 |
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| No.1806 | ||
| No.1807 |
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| No.1808 |
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| No.1809 |
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| No.1810 |
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| No.1811 |
>>1810 ご近所さん
まあ結果が全てなんでね。今のうちに吠えてるといいよ。 |
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| No.1812 |
うーーん。
中途半端な立地で且つ定借か。 なしかな。 |
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| No.1813 |
富裕層がこぞって購入されるようですね。マンコミュの雑魚（玉袋住み）がいくらネガろうが、爆売れでしょうね
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| No.1814 |
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| No.1815 |
渋谷区玉袋の雑魚がうるせぇな。
富裕層の定義は資産10億以上だよ。 |
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| No.1816 |
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| No.1817 |
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| No.1818 |
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| No.1821 |
荒れてきたので別の話題にしましょう。
ここの共用部のアート監修は有名な北川フラム氏によるものですね。住民層も部屋に絵画やアート飾る想定なのでしょう。そうなると1Fのテナントはギャラリーが良いかもしれないですね。 |
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| No.1822 |
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| No.1823 |
>>1821 評判気になるさん
初台のオペラシティアートギャラリー、ICCギャラリー、ケンジタキギャラリー、幡ヶ谷のgallery communeも近くにあるので、一帯でササハタハツ・ビエンナーレできると良いですね |
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| No.1824 |
>>1817 匿名さん
定期借地は、リフォーム等の自由度が高い贅沢な長期前払い賃貸と割り切って購入するなら、有りだと思うだけど、贅沢を味わえるほど豪華と言えるかな。それなら、プレミアムフロア一択なのか。しかし、高いな。笑 ま、それよりも、ランニングコストが高すぎだなあ。 |
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| No.1825 |
>>1824 匿名さん
あのさ ここって中小零細企業の社畜なんて 相手にしていないよ 会社経営者とか外資系金融マンなどの勝ち組 をターゲットにしているんだよ だいたいデペさんが付けたネーミングが間違いのもと 正しくはパークコート・ザ・タワー笹塚です。 |
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| No.1826 |
ここに住む人がエリートなら、白金ザ・スカイに住む私は神ですね
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| No.1827 |
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| No.1828 |
>>1826 マンション検討中さん
はっ？白金ザ・スカイ 地方出身で東京カレンダーの愛読者のプチエリート が住む幹線道路沿いのタワマンでしょう まともな人は白金でもプラチナ通りが一本入った 低層のマンションを選ぶよね プラウド５丁目とかもともと武家屋敷跡のマンションね |
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| No.1829 |
>>1827 マンション検討中さん
PTザ・タワー笹塚のテナントは何がはいるの？ |
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| No.1830 |
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| No.1831 |
今は笹塚って地味な印象だけど、あと10年すれば印象は全然変わると思いますよ。新宿渋谷は言わずもがな、初台や幡ヶ谷、中野など周辺の再開発も確実。都心部がこれだけ高騰すれば笹塚の評価が「地味」でいられるはずが無い。そういう意味で今はリーズナブルな分、今後の伸び代は非常に大きいと思います。だからこそ定借は論外、資産性のある所有権にすべきですね。せっかくローンを組んで買うのに資産にならないのは非常に勿体ないです。
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| No.1832 |
>>1831 口コミ知りたいさん
確かに所有権なら、即買いすべきところだろうね。 でも、定期借地権だから、将来、土地の価値が上がって行くと、今度は、地代が値上げされるよね。 ますます、ランニングコストが高くなり、住人はお金をむしり取られて、最後は、住人から金を貪りつくしたデべ（＋管理会社他）は、解体開始数年前になると、無慈悲に住人の追い出しにかかる。おそらく、解体計画は期限10年前くらいになると、出ていけプレッシャーがかかるのだろう。 住人から資金を絞りつくした土地という資産は地主に無傷で戻る。 デべは、甘い汁を吸い取ったあとで、地主にはさらに、同じモデルでもうけ話を仕掛けるのだろう。これを永遠と繰り返す未来が見える。 |
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| No.1833 |
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| No.1834 |
定借70年と言っても、解体計画を考えると、実質安心して住めるのは60年だね。
おそらく、最後の10年前には、みんな転居計画を出せとか言われるんだろうね。 そういえば、ここの管理形態の特徴として、管理組合活動が代行で三井がやるんだよね。それって、一瞬便利なようだけど、つまり、最後に出ていけと言われて反対活動とか出来ないように管理組合の自治制を実質的に制限する仕組みだね。 ま、土地については、確かに、元々自分たちのものではないし、100％所有権のあるマンションと比べたら、自治権も一部制限されるのも仕方ないのか。 |
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| No.1835 |
借地じゃなかったら買ってた。それに尽きる。
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| No.1836 |
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| No.1837 |
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| No.1838 |
>>1836 評判気になるさん
ところでここの地主さんでだれですか？ お友達にないたいです。 多分、一生クソ仕事なんてしないんでしょね。 孫の代まで安泰。 ７０年も貢いでくれる金融リテラシーのない 労働者諸君のおかげで。しかし報われないね。 |
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| No.1839 |
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| No.1840 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.1841 |
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| No.1842 |
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| No.1843 |
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| No.1844 |
こちらから徒歩数分の上原では、グラメが坪単価１５００万で分譲されるようですね。業界王者の三井不動産のパークタワーマンションが坪単価７００で買えるのは定借とはいえ、激安過ぎて慈善事業のレベルですね。
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| No.1845 |
>>1840 匿名さん
あほか ここは港南とか豊海を検討している人 が来るところじゃないのよ 既存のマンションなら、パークコート千代田富士見にちかいかな エントランスには機動隊のバスが常駐しているし公安の人もたくさん 待機しているよ おまけに三井の岩沙さんもすんでいるよ |
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| No.1846 |
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| No.1847 |
>>1845 販売関係者さん
政府関係の要人や大使館関係者がいるのでしょうか？ |
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| No.1848 |
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| No.1849 |
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| No.1850 |
>>1849 eマンションさん
加えて日本語の怪しいひとが多いな |
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| No.1851 |
最近のマンションの急騰で、なんちゃっての人がやたら増えたな。ここはちょっと顕著かもしれない。
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| No.1852 |
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| No.1853 |
>>1852 マンション検討中さん
堅実な投資家は何年計画で売るの？ 定期借地権マンションは、10年位以降は、どんどん値下がりするよね。 実需層は、高いランキングコストは、どう思うの？ 明らかに所有権マンションより数万円高いよね。 |
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| No.1854 |
>>1853 マンコミュファンさん
駄目か。定期借地権 |
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| No.1855 |
>>1853 マンコミュファンさん
MR行けばあり得ないくらいの高利回りなのが分かるし 収支はシミュレーションしてくれるし ランコスも他の新築所有権と変わらない事は教えてくれるよ。 ま。中央線北の忌み子アンチゾンビは中央線結界から南下しようとすると浄化され消滅するからMRI 行けないのは気の毒ではあるがｗ |
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| No.1856 |
>>1855 検討板ユーザーさん
いまの時点でそういうのあまり公にしないで欲しいな |
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| No.1857 |
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| No.1858 |
>>1857 eマンションさん
誰もが同じ人生のステージ、保有資産、価値観で生きてるわけじゃないのよ 定借マンションだって単により良く生きるための一つの手段に過ぎないし 自身唯一の成功事例に固執したいのはわかるけどね 些末な話 |
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| No.1859 |
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| No.1860 |
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| No.1862 |
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| No.1863 |
MRも行きましたが、結論「見送り」とさせていただきます。
理由としては、定期借地権であることのデメリットを上回るメリットが少ないことですね。やはり定期借地権は厳しいですね。。地代や解体準備金を含めたランニングコストがあまりに厳しいです。前払い地代にして、月々の支払いを軽くしようとしていますが、依然高いです。 ただ、場所はいいかと。新線の始発、商業施設の充実、果てではあるものの渋谷区アドレス等々。逆にこれだけ果てでも渋谷区の支援を受けれるのは、助かりますよ。 買える人はおめでとうございます。よくよく考えて購入されるといいかと。他のピン立地の定期借地権建物とは一味違う立地かと思います。 |
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| No.1864 |
>>1863 マンション検討中さん
ランコスは他の所有権と変わらないし、 メリットは渋谷区アドレス最大規模かつ駅直結で至便な立地をあり得ないくらいの高利回りで新築取得できる点ですよ。 今は議員でもポンポン開示請求する時代です。 あまり嘘八丁を述べるのは自身に不利益をもたらしますよ。 |
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| No.1865 |
>>1864 匿名さん
あ、すいません、高いって言ってるのは所有権と比較して高いと言う話ではなく、個人的な予算に対してです。 あと、ランニングコストが所有権と変わらないなら、所有権建物でいいじゃんって話聞いて思いました。 |
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| No.1866 |
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| No.1867 |
>>1866 eマンションさん
あのね。各階ゴミ置き場すらない築１０年のワンルーム主体のノーブランド賃貸と、業界の雄三井不動産が贈るパークタワーブランド。MRは賃料控えめに出してるけど、普通に1.3から1.5倍でも余裕で借り手がつくっつーの。 |
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| No.1868 |
>>1867 匿名さん
そうなんですよね。だからこそなんでメルクマールがこんなに取れてるのかって不思議なんですよ。私はメルクマールもパークタワー笹塚渋谷と比べてるというより、メルクマールと都心3区の賃マンとかオフィスとかと比べてメルクマールってそんな坪単価取らるのかって思ってるんですよね。実績はそうなのかもしれないですけど。 |
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| No.1869 |
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| No.1870 |
メルクマール住んだことあるけどめっちゃ良かったですよ。3分前に部屋出たら電車間に合うし、作りもほぼタワマン。あと各階ゴミ置き場もありますよ。各階オートロックまである。デメリットは電車の音が聞こえちゃうってとこだね。
ノーブランドって書いてる人いるけどここと同じ三井不動産が手がけた物件ですよ。 |
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| No.1871 |
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| No.1872 |
利回りいいと思ってるなら自分で買えばええのに。
なんで競争増やすようなことしてしまうのか |
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| No.1873 |
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| No.1874 |
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| No.1875 |
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| No.1876 |
>>1862 口コミ知りたいさん
こちらも９９%駅直結だし。 |
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| No.1877 |
皆さん、笹塚＆幡ヶ谷の将来性を評価されているようですが、それならTPH代々木大山レジデンスを検討されない理由はなんでしょうか？ こちらは駅前タワマンなので、それを評価されている、という事でしょうか？ 素直な疑問でして。
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| No.1878 |
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| No.1879 |
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| No.1880 |
>>1879 マンション掲示板さん
いえ、ササハタは開発によるアップサイドの可能性がありうるエリア、住専の大山町にそのような開発はない&名のある高級住宅地として既に価格が高い、ということかと。 |
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| No.1881 |
>>1877 評判気になるさん
規模感の違いも大きいと思います。 良くも悪くもですが、落ち着いた住宅街と賑やかな繁華街。そしてそこに建つタワマン。多分代々木大山レジデンスとこの物件は競合しないと思います。 そして既に指摘が出ていますが、ササハタハツはあと10年すれば評価が激変している立地ですね。幡ヶ谷の駅前も再開発の噂が絶えません。 |
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| No.1882 |
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| No.1883 |
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| No.1884 |
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| No.1885 |
>>1884 匿名さん
その根拠とかエビデンスは？ |
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| No.1886 |
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| No.1887 |
>>1883 マンション比較中さん
凄い利回り。地方の木造1棟アパートレベルの利回り。実質利回り8%なら12.5年で投資回収出来て、残存期間60年以上利益を出してくれます。 都心駅近マンションでこの利回り取れるなら、即買いですね。 |
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| No.1888 |
>>1877 評判気になるさん
TPH代々木大山レジデンスは、閑静な住宅街で所有権という位置づけですね。 何といっても、所有権だし、それなりの価値は高いですね。 ただし、まあ、公園で球技している子供たちがうるさいので、日時によっては、それほど、閑静ではありません。 また、あちらは、代々木上原からの帰り道の最後が、心臓破りの坂が続くので、真夏とか、真冬とか、ベビーカー押すのは辛いですよ。もちろん、車いす押すのも。 |
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| No.1889 |
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| No.1890 |
流石に実質８%はホラですが、６%くらいは出る可能性がありますね。建物がショボいメルクマールでさえ港区内陸都心並みに出ているので、三井不動産のパークタワーが駅直結の立地に立つとなると、凄まじく賃料が取れる可能性もあります。日本第二位の富豪が住んでいる超高級住宅地も目と鼻の先ですしね。
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| No.1891 |
表面利回り12%ってどういう計算をすればそうなるんだ。。？60平米1億円でも月100万取れると言っている？
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| No.1892 |
なんか、かなり逝っちゃってる感じのアゲアゲの投稿者が相変わらず跋扈していますが、それらを除くと、まともな投稿者の数がかなり減りましたね。
みんな、何処へ行ったのでしょう？ |
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| No.1893 |
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| No.1895 |
>>1892 匿名さん
まともな投稿者は、この時期になったら存在を消してひっそり買います。 当たり前でしょ、わざわざ倍率上げる必要ない。 せいぜい販売開始後の倍率聞いて後悔してください( ´∀｀ )ちなみに今から慌ててももう間に合わないよ～ でも後悔しないよね～ 定借に興味ないものね～ |
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| No.1896 |
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| No.1897 |
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| No.1898 |
1人2人ミュートしたらこのスレ、スカスカになっちゃったな
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| No.1899 |
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| No.1900 |
>>1899 ご近所さん
SASATUKA NOBODY |
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| No.1901 |
>>1898 評判気になるさん
そうですよね。明らかに冷やかしで無意味な投稿を非表示にすると、残った投稿は２割程度。逆に静かすぎて不気味だが。 |
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| No.1902 |
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| No.1903 |
>>1901 マンション検討中さん
どうやら、まともな検討者の中で、定期借地権のデメリットはわかったうえで、それでも、購入を検討している少数派が残って、デメリットのが大きすぎると思った人は他へ行ったのでしょうね。 |
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| No.1904 |
賃貸ブランドですが駅1分6階南西角部屋44平米2LDK富士山ビューが6000弱で出てますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76540940/ |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
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| No.1908 |
1898ですが、1901と1903しか見えてないw
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| No.1909 |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
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| No.1912 |
築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。
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| No.1913 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
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| No.1916 |
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| No.1917 |
立地が悪い所有権より、立地の良い定借の方が資産性高いからね。結局不動産は立地が全てなんですよ。
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| No.1918 |
立地に加えて大事なのブランド。
富裕層は三井不動産のパークブランドやガーデンヒルズブランドを指名買いするから、三井不動産の物件でポジション取ることが何より大事。 |
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| No.1919 |
ちょっとおかしい感じの人いて怖いな
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| No.1920 |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
>>1921 eマンションさん
埋立地の話は誰もしていないし比較対象にもならない |
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| No.1923 |
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| No.1924 |
>>1907 マンコミュファンさん
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76032436/ では駅9分三菱高層階所有54平米1億vs駅4分三井中～高層階定借60平米1.2億だったら？ |
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| No.1925 |
ステイタスだったりドヤれるのは明らかに大手ブランドのタワマン。ただある程度の長期で見ると定借より所有権の方が確実に強い。ショボい小規模マンションでも定借と比べれば残るものは多くなる。資産性という観点で、笹塚予算1億なら駅近の狭小ボロ家（ほとんどが土地値）を買っても良いかもしれない。
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| No.1926 |
定借はリセール最悪だからやめておけ。
ダイレクトウインド角住戸の坪600万だったパコ渋タワーですら、この不動産バブルにもかかわらず坪900万ちょっとにしからならない。 同程度の価格帯だった所有権の白金ザスカイは今では坪1500万 |
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| No.1927 |
>>1919 マンション掲示板さん
だってまともな人ＮＯＢＯＤＹ ＩＮ ＳＡＳＡＴＵＫＡですから。 |
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| No.1928 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
>>1924 匿名さん
立地にもよるけど、もちろん駅4分三井でしょう。 ところで三菱54米で一億ってどこよ。 ど田舎の武蔵小杉とか武蔵野だったら間違いなく笹塚ですね。 なんせこっちは会長案件ですからね。 |
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| No.1931 |
>>1914 マンション検討中さん
同感ですね。 真面目にうざいですよね。この人。単純ミスではなくてわざと書いてますね。 名称を、わざと、パークコートと書いて、混同させて、買わせたら詐欺罪が成立します。 |
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| No.1932 |
そうえいば、年利８％で儲かると書いていた人がいたが、それが確実なら、三井は、はなから莫大な営業コスト掛けて分譲なんかしないで、全部賃貸に回す。笑
結構、最近、三井は大規模賃貸案件も担当している。 何故、三井は売るのか、売った方が自分たちのリスクが減って、さらに儲かるからに決まっている。 |
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| No.1933 |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
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| No.1936 |
>>1934 口コミ知りたいさん
確かに価値観は自由だけど、ほとんどの人が資産性は気になるでしょ。逆に資産性を無視するなら賃貸でも良いのでは。まあ資産性が乏しいのを承知の上で敢えて定借を買うという選択ならご自由に。ただ多くの人はそういった価値観ではないのも事実。知らないで買ってしまい、こんなはずではなかったとなるのが一番不幸。 |
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| No.1937 |
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| No.1938 |
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！ マンションマニアなら迷わずパークシティ中野にしますよ！ 規模感、JR中央線、所有権ということでパークタワー渋谷笹塚と比べて条件が良いですし、笹塚がとても便利な街なのは存じておりますが個別事情として笹塚にこだわる理由はないので。 解散。 |
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| No.1939 |
中野とだったらよっぽどのことない限り中野優先で申し込むかなぁ。とはいえ中野も抽選あって買えないリスクも相当にある気がするので、ここ自体の検討は続ければいいと思いますが
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| No.1940 |
>>1938 匿名さん
おい マンションマニア 大体ね、所有権が定借より上という 考え自体が古いよ あんたの頭は３０年前の土地神話のころから 進歩していないよね。 今年は巳年です。変化・進歩・成長・脱皮しないと 生き残れないよ。 |
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| No.1941 |
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| No.1942 |
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| No.1943 |
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| No.1944 |
よくわからんけど
マンマンって都心のパークコートすら持ってないんでしょ 情弱の信者は玉袋とか中野みたいな中央線北の僻地掴んでれば良いよｗｗ |
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| No.1945 |
表面利回り２%とかいう?超絶割高価格でなｗｗ
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| No.1946 |
1940-1945同一人物でしょこれw
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| No.1947 |
>>1938 匿名さん
実際、悩む。 パークシティ中野ザタワー は所有権で、駅直結か。 イニシャルコストはちょい高めだが、ランニングは安い。 三井も、しかし、カニバリ気にしないのか？！ ちょうど、新宿から西に同じくらい移動した場所で、 中野と笹塚 所有権と定期借地権 うーん。 これって、笹塚の方が、何か勝っているといえる点って何かありますか？ |
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| No.1948 |
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| No.1949 |
>>1948 マンコミュファンさん
>むしろ中野が優位な点は所有権であることだけ。 確かにその通りですが、所有権か定期借地権かがとんでもない違いなんですよ。 地位（じぐらい）から言えば中野なんて笹塚に比べるとクソ。でも笹塚の定借というのはどうしようもない。値下がり、売りにくさなど、長期で見ればデメリットしかない。カッコつけたいだけで選ぶなら良いですが。逆に言えば笹塚の定借はそういう人間が選ぶマンだと思います。 |
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| No.1950 |
こんな感じですかね？
規模 中野>＝笹塚（中野の方が大きいけど2棟） 商業利便 中野＝笹塚？ 飲食 中野（駅500m店舗数: 802) >> 笹塚（261） デザイン 中野＝笹塚 路線 中野（中央線、東西線）>> 笹塚（京王線） 行政区 笹塚（渋谷区) > 中野（中野区) 駅距離 笹塚 > 中野 権利 中野（所有権）>>> 笹塚（定借) 後発マンション 中野（住友、野村）>> 笹塚 眺望 笹塚>中野 地権者 笹塚>>中野（地権者住戸多) 施工 笹塚（大林組) > 中野（東急建設) |
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| No.1951 |
>>1950 匿名さん
大きく異論はないです。ただ、 行政区 笹塚（渋谷区) >>>中野（中野区) くらいじゃないですか？ 渋谷区と中野区では世間のイメージはまるで違う。一応渋谷区は都心5区の「都心」ですが、中野は練馬や板橋方面と見られて同一視されてしまいます。実際の生活環境ではなくイメージとして。 後発マンション 中野（住友、野村）>> 笹塚 というのも、笹塚では初台や幡ヶ谷の再開発がほぼ確実視されています。今後の地域の発展性という事だと、ササハタハツは渋谷新宿の商圏に完全に入り込めると思いますが中野はどうでしょうね。 あと、笹塚は渋谷新宿はもちろん、六本木、恵比寿、代官山、下北沢方面へのアクセスも良い。 これらのポイントは中野よりも笹塚が相当に優れていると思いますが、定借がそういったメリットを完全に消し去ってしまいますが・・・。 ただし定借でもランドマーク性のある物件が笹塚に建つ事で、笹塚自体の価値はさらに上がるとは思います。 |
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| No.1952 |
>>1947 匿名さん
まずステータスが違いすぎ 広尾・代官山・恵比寿・松濤・のような 街は中野にない。 施工会社の格が違いすぎ 東京スカイツリー施工をはじめ最高の技術力のある大林組施工。 中野は世田谷で不良工事をして立て直しを命じられた3流ゼネコン東急建設施工。 まだまだあるね。 |
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| No.1953 |
>>1952 小堀敏夫さん
それと専有面積が笹塚のほうが広いし、階数や規模も高いし大きい。 あと、三井ブランドでは、格下のパークシティ。 パークシティは三井では、大規模な団地タイプに割り当てられるブランドです。まだまだあるね。 |
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| No.1954 |
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| No.1955 |
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| No.1956 |
レス数稼ぐ変な人は自重してくれません？
一回で内容まとめろよ |
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| No.1957 |
>>1950 さん
修正しました。 規模 中野>＝笹塚（中野の方が大きいけど2棟） 商業利便 笹塚（駅からの直結動線に商業完備）>>>中野 飲食 中野（駅500m店舗数: 802) >> 笹塚（261） デザイン 中野＝笹塚 路線 中野（中央線、東西線）≒ 笹塚（京王線、都心直通京王新線） 行政区 笹塚（渋谷区) >>>>> 中野（中野区) 駅距離 笹塚 > 中野 権利 中野（所有権、利回り2%）≒ 笹塚（定借、利回り４%後半) 後発マンション 笹塚（初台プラウドタワーズ、幡ヶ谷駅近パークシティ）>>中野（住友、野村） 眺望 笹塚>>>中野 地権者 笹塚>>中野（地権者住戸多) 施工 笹塚（大林組) >>越えられないスーゼネの壁>> 中野（東急建設) |
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| No.1958 |
規模についても、エアーズとブリーズで管理組合分かれているとしたら、笹塚の方が上になります。
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| No.1959 |
>>1951 口コミ知りたいさん
丁寧にコメントありがとうございます。 渋谷区>>中野区はその通りですね。 疑問点2点確認させてください。 笹塚が六本木へのアクセスが中野より良いイメージがなかったです。基本新宿から大江戸線かなと思ったのですが、中野対比でそんなによいものですか？渋谷とかもまあ自転車とかなら近いとかはあるかもですが。 もう一点が後発マンションについてです。初台と幡ヶ谷の再開発で笹塚の価値が上がることのイメージがあまりないのですが、影響されるようなものなのでしょうか？幡ヶ谷はともかく、初台のタワーが建った時にそこから二駅郊外の笹塚の定借タワマンに影響がでるのかなと。 とはいえ、上の議論全てひっくり返してでも定借だよね？で終わるのも概ね同意です |
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| No.1960 |
笹塚優勢派が多いけど、結論としては、定期借地権はあり得ないほどダメだから、まだ、中野のパークシティが良いということですか？
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| No.1961 |
笹塚も中野も住環境が良いし人気の高いエリアですよ。
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| No.1962 |
>>1955 小堀敏夫さん
危ない人が多いのは低所得層が集まる品川駅の海側とかじゃない？笹塚も中野も民度の高いエリアですよ。 |
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| No.1963 |
>>1959 名無しさん
六本木へのアクセス（時間距離）は笹塚も中野も電車なら新宿経由でどちらもほとんど変わらないですね。ただ感覚的な点で、笹塚であれば六本木方面は手が届く距離、ごく近所という印象です。もちろん物理距離も中野より近い。原付、自転車、タクシー、バス利用では大きな差になります。実家が近所で良く知っている場所ですが、おそらく多くの近隣住民が同じような感覚だと思います。ちなみに元気なら笹塚から六本木までは自転車でも行けます。下北沢まで徒歩か自転車、井の頭線で渋谷に出て、六本木行きのバスに乗り換えるルートもあります。中野から向かうよりは時間的にも感覚的にも近いと思います。 今後の地域の発展ですが、中野もそれなりに将来性はあると思いますが、やはり都心からの距離があり、イメージ的にも中野は独立国家なんですよね。一方で笹塚は近隣の街との接続性があって相互効果が見込める。地域の人もササハタハツ、代々木、下北沢、参宮橋、東北沢、富ヶ谷あたりは面でひとつの街として見ています。代々木公園、明治神宮、渋谷、新宿に隣接し生活圏なのもデカイ。そういった点でのイメージや相乗効果は中野よりはるかに大きいと思います。単に今後の個別のマンション開発という事ではなく（もちろんそれも期待できますが）地域としての発展余地、イメージ、相乗効果がより大きいと思いますね。 ただし定借は論外。私なら中野所有権と笹塚定借の二択なら中野所有権を選びます。 権利で比較するなら中野（所有権）＞＞＞笹塚（定借）くらいではないでしょうか。 今のうちに笹塚周辺で安い中古の所有権を買っておくのも良いかもしれません。 |
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| No.1964 |
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| No.1965 |
>>1959 名無しさん
区では不動産は語れないですよ。品川駅の海側の築20年物件とか、営業の人も「腐っても港区」「臭くても港区」しか言わないけど、住みたい人は居ないわけで。 |
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| No.1966 |
>>1964 匿名さん
いや、まさに仰る通り。PKT渋谷笹塚が笹塚のランドマークになりますよ。後発として初台、幡ヶ谷でも開発がある。そして周辺の価値が更に上がると思いますね。そういう意味で地域の発展性は極めて大きいですよ。 ただ個別物件として定借は買うべきではないというのが私の持論です。ゴミです。これなら賃貸に住む方が良い。 |
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| No.1967 |
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| No.1968 |
>>1963 口コミ知りたいさん
丁寧な返信ありがとうございます。 私は富ヶ谷に住んでいたのですが、確かにタクシーで六本木あたりは近い印象があります。 六本木からだと新宿ですらかなりタクシー抵抗あったので、中野は厳しいかもですね。物理距離含めての話であれば納得です。 地域の連続性も富ヶ谷と参宮橋に関しては小田急線沿いで同じ町と見ていた記憶があるので、京王線沿線もある程度そういう感覚がありそうですね。 京王線沿いと小田急線沿い（代々木参宮橋富ヶ谷東北沢)は街としては違う印象があるので全面的に同意というわけではないですが、笹塚幡ヶ谷初台が相乗効果狙えるかもというのは腹落ちしました。 |
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| No.1969 |
>>1946 マンション掲示板さん
1940-45、すべて見えません。２名くらい非表示にしましたが。。。（笑） |
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| No.1970 |
資産性がどうかわかりませんが、中野・笹塚両方をこの目で見て、住むならまあこちらかなと思いました。
中野の問題点：南側は線路沿いでうるさい（こちらも北側は同じですが、頻度は少なめ；というか南側しか見てない）、間取りが最悪（個人の好みですが）、地権者が多すぎ、地権者がいい間取りをぼぼ確保、１Lが多すぎ。 笹塚の問題点：定借、定借、定借。 まあそれでも住むことを考えれば、こっちかな。投資を考えれば違うのかもしれないけど。ランニングコストの違いは、売り出し価格の違い程度と思えます。 中野の第一期は結局見送りました。こちらは申し込もうかと思います。真剣に考えている方のご意見を伺いたいです。（ちなみに、冷やかしと思える方々は既に非表示です。どのみち見えませんのでスルーしてください） |
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| No.1971 |
>>1970 マンション検討中さん
もし笹塚の定借にするなら出口を明確にしておくべきかと思いますね。築10年～15年くらいでは近隣所有権とほとんど変わらないと思います。一方で20年を過ぎると一気に定借という事実が足を引っ張るようになる。 築20年時点で次の購入者が30年住む想定だと築50年。築50年だと完全にカウントダウンが始まり訳あり物件扱いで極端に売りにくくなっているはず。つまり築20年でも次の購入者がその先のライフプランや売却出口を考えるとかなり懸念が出てくるという事で、私なら影響を受けない築20年までに売却すると思います。 笹塚という街は民度も高く住環境も最高ですからそのメリットは間違いなくあると思いますね。 |
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| No.1972 |
笹塚も中野も資産性は間違いないと思いますよ。
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| No.1973 |
私、真剣に検討しています。
誰か知っていたら教えて下さい。 こちらのマンションは、換気は、熱交換型ですか？ 近々に実はまたMR行くので、自分でも確認できるのですが、もしも、既にご存じでしたら教えて下さい。 なお、ZEHーMって、熱交換型の換気扇を備えてなくても取れる認証ですか？ それとも、ZEH-Mと謡っているマンションは皆、熱交換型なのでしょうか？ |
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| No.1974 |
また墓穴掘ってここのスレ主の匿名ちゃんが湾岸検討板嫌がらせ投稿の主だって、得意の自白しちゃったね。さすが自爆王。イスラム過激派なら就職できそうだよ。ボケッ
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| No.1975 |
小堀敏夫って誰笑
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| No.1976 |
青葉台、南平台、松濤、神山町、上原
連綿と続く日本最高峰の高級住宅街。 そしてそのラストピース、笹塚。 |
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| No.1977 |
定借はリセール最悪だから駅近とか関係なく資産価値無い。
超上位互換のパコ渋の悲惨な現状をどうぞ。 低層のダイレクトウインド角住戸2LDKの坪600～650万のパコ渋タワーですら、この不動産バブルにもかかわらず坪900～940万ちょっと。 高層のダイレクトウインド角住戸2LDKの坪800～900万（代々木公園ビュー）は坪1000～1100万。 低層の1LDKだとダイレクトウインド角住戸と中住戸があるが、坪800万にしかならない。パークコートザタワーシリーズでは最も値上がり少ないのが定借の現状。 同程度の価格帯だった所有権の白金ザスカイは現在坪1500万 |
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| No.1979 |
パコ渋は駅から遠いし、生活利便もゴミ、トドメに南側は眺望死ぬの確定しているからね。こちらの方が圧倒的に生活しやすい。
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| No.1980 |
>>1972 匿名さん
あのね中野の施工会社どこですか？ あの東急建設ですよ。 今、不良施工で大問題になっている3流ゼネコン です。 問題の物件東急ドエル・＊＊世田谷です。 総戸数５０戸に満たない小物件すらまともに作れない 会社です。 こっちはスーパーゼネコンの大林組です。 私は複数のマンションを所有していますが、結局 長い目で見ると高くとも一流ゼネコンのほうがお得です。 |
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| No.1981 |
そういえば、パコ渋も東急建設でしたね。
近くで見ると、外壁仕上げが雑なのが分かります。 |
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| No.1982 |
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| No.1983 |
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| No.1984 |
キャピタル狙いだと定借は不利だけど、３０年４０年住んだとしても、その後を賃貸インカム想定とするなら出口も詰まないのではないでしょうか？
数十年後の市場は築50年超えのタワマンで溢れているだろうし、借りる側は相対的に少しでも築浅な物件を選ぶだろうし。 リスクが否めない定借を買うなら、数十年後にどんな立地のどんな部屋が最も需要があるかを考えて動けば良いかと。 |
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| No.1985 |
そうですね。インカム大赤字の他の新築所有権掴むより得をすると思います。
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| No.1986 |
>>1971 口コミ知りたいさん
確かに投資でなく住むつもりでも将来的にどういう状況になるかはわからないので、出口戦略も考慮に入れる必要はあるかもしれませんね。特に我々が想像できる近未来は。 でもカウントダウンが完全に始まる50年後（3年後に完成だから53年後ですね）、どういう世界になっているか想像もつかないな。ここにいる人たちはほとんどがリタイアしているのかな。今から53年前はまだ山陽新幹線もできてなかったころ。73年前と言うと第２次世界大戦の戦後と言われていた時期。その時は誰も今日の世界を予想できていなかったのだから、53-７３年後もわれわれの想像とは違う世界が来ているのでしょう。ですので、個人的にはそこまで考えても仕方ないような気がします。 |
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| No.1987 |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
>>1950 匿名さん
商業利便 中野＞笹塚 後発マンション 中野（住友、野村、東急&住友の中野四丁目西地区）＞＞＞笹塚 だと思います。 あと初台や幡ヶ谷は別の駅なのでそれを入れるのは比較としてぶれるかと。 |
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| No.1990 |
1989の補足です。
利便性の定義によりますが、さすがに街の規模が全然ちがう中野と笹塚で、笹塚の方が商業利便性が高いというのは変ではないかと…… パークシティの隣にも傘無しでいける商業棟ができ、駅にアトレもでき、新サンプラザができればそこにも大きな商業施設が入ります。 もとからセントラルパークサウスも、サンモール商店街もありますし、マルイもありますし、飲食以外のお店という定義であれば、全然レベルが違うと思います |
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| No.1991 |
>>1990 口コミ知りたいさん
その利便性・町の規模の違いと定借であるという点からの価格差があるのでは。同じ価格帯でないので比較するのもおかしい気はします。 |
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| No.1992 |
>>1991 マンション検討中さん
比較表がありましたので、客観的視点から訂正をした次第です。 この比較をした上で、価格差が妥当であるかを検討者は判断するのではないでしょうか？ 後発マンション項目についての補足ですが、行政が一括して推しているから、地元民は同じエリア感覚でいるから、といって1または２つ隣の駅に新築が供給される影響と、同じ駅に新築が供給される影響は全然違いますので、条件を揃えないと客観的比較にならないと思います。 |
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| No.1993 |
同じ三井のことだから、
少なくとも幡ヶ谷二丁目の後発所有権（パークシティになるかな）はここを遥かに超えるとんでもない価格にくるに違いない ここはそれに釣られてある程度資産価値が保つのでしょう |
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| No.1994 |
>>1989 マンション検討中さん
笹塚より中野の方が今後の発展に期待できそう。 中野に大学誘致のも成功したし、今後も文化施設 が増えそうだし、街の賑わいや発展がイメージできる。 それに比べ笹塚にはないです。 |
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| No.1995 |
>>1994 買い替え検討中さん
いいえ 笹塚にも再開発の計画が目白押しです。 熊川哲也のバレエスクールや有名進学塾の開校も 続々と予定されています。 このエリアは教育熱心なご家庭が多いですので、需要があるのでしょうか。 |
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| No.1996 |
>>1993 マンコミュファンさん
それはあると思いますー！ ただ、隣駅にできるのと同じ駅にできるのは価格への寄与が全く違いますので、そこは割り引いて評価しないといけないですね。 ましてや初台のツインタワーはもはや西新宿エリアですし、いくらササハタハツとカテゴライズしたところで、過度な期待は禁物かと |
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| No.1997 |
>>1973 匿名さん
ここは、残念ながら、熱交換換気装置はありません。MRで確認出来ます。 吸気の穴が各部屋に開いていて、ごく一般的なマンションと同じレベルです。 いわゆる、エアコン設置の際のダクト用の穴と並んで、吸気用の穴が、最初から開いていることが確認出来ます。 このあたりの仕様は、近隣のザ・パークハウス 代々木大山レジデンスの方が優れていますね。 ZEHーMは、特に、熱交換換気装置は求めていないようです。 |
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| No.1998 |
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| No.1999 |
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| No.2000 |
定借がどれだけ厳しいかはこういう比較でも分かりますね。
岩本町マンション。徒歩1分の物件が有利にもかかわらず、徒歩5分の物件に圧倒的な差をつけられてます https://x.com/zqzg3oaluqyfzr7/status/1796024549416571281?s=46 |
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