パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1268: マンコミュファンさん]

>>1267 eマンションさん

定期借地権のマンションは、住宅ローン組んでギリギリで買う様な人には向きません。毎月の支払いが高額になるので、要注意です。

[1269: 匿名さん]

>>1265 匿名さん
返還まで残り10年を切ったら、不動産ではなく
負動産。子供や孫は放棄するでしょう。

[1270: マンション検討中さん]

>>1267 eマンションさん

そもそも50年も先の解体費用なんて
分からんよ。不確定要素が多すぎ。

[1271: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
いや定借なら負動産になることはないよ。建て替えできない立地の悪い区分所有権の方が負動産だと思う。

[1272: 坪単価比較中さん]

>>1271 匿名さん
根拠を示していただけるとありがたいのですが。
数年前、東急で同時に武蔵小杉・綱島・南町田の3駅の駅前に
タワマンが分譲されましたが、南町田だけ大苦戦しました。
その理由は定借だったせいとおもわれます。
まだまだ理解がないようです。

[1273: 購入経験者さん]

>>1256 マンション検討中さん
期限の定めのない更新が前提の借地権や地上権のマンションでも、ローンは借地権の残存期間でしか組めません。定期借地権ならそれよりも担保力は劣るため融資付けは非常に厳しいと思います。という事は購入希望者がいても資金調達が難しくなり、売主にとっては売りにくい物件であり、売却のためには値段を下げるしかなくなります。それが取引事例として相場になり蓄積されるため加速度的に値段が下がる可能性があります。

[1274: eマンションさん]

定借のリセールの悪さは、定借が一般的ではなく現在だと、何が何でも定借はNG! という人が多いことも一因だとは思ってます。
なので、今後定借物件が増えて一般的になればその影響はちょっとマシになるかもなーと思ってました。
それでも、買えるなら所有権にしますけど。

[1275: 匿名さん]

>>1272 坪単価比較中さん

定借というよりも南町田が相場が安くて都心から遠い理由もあると思う

[1276: 匿名さん]

>>1267 eマンションさん
月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。

[1277: 通りがかりさん]

>>1276 匿名さん

モデルルーム行ったら仕様も昔とあまり変わらないというか値段は高くなるばかりで解体積立費のこともあって夢を見るまでもなく、夢から覚めました

[1278: eマンションさん]

>>1261 匿名さん
いつまで経っても定借は合理的、所有権に勝るところがあるとか盲信して喧伝する奴が限り無理だよ

[1279: 通りがかりさん]

>>1278 eマンションさん
でも実際、立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産性が高いのは事実だと思うぞ。

[1280: マンション検討中さん]

>>1279 通りがかりさん
まさかだけど、ここ立地良いとか思ってる？
相対的に見てだよ

[1281: 検討板ユーザーさん]

>>1280 マンション検討中さん
新宿駅勤務にとっては至便
大手町駅勤務だと神保町で乗り換え一回(もしくは上原まで行って千代田線)

[1282: 評判気になるさん]

>>1270 マンション検討中さん

ここは70年

[1283: 通りがかりさん]

>>1274 eマンションさん

いずれこれからのマンションでいかにイニシャルを見せるかで定借が増えるのでそうなった時に定借でも立地の良し悪しで差が分かれます。ただし一般層向けには定借、富裕層向けには所有といったような大きな金額の差が付けられそうですが。

[1284: 名無しさん]

>>1281 検討板ユーザーさん
その条件を満たす駅が笹塚だけだと思ってるのちょっとおめでたくない？

[1285: 通りがかりさん]

新宿近くて大手町or東京アクセス良い街
乗り換えなしでもこれだけあるし、乗り換え許すとめちゃくちゃありそう

四ツ谷
新宿御苑
四谷三丁目
新宿三丁目
中野
高田馬場
代々木公園
代々木上原
明治神宮前
千駄ヶ谷
代々木

[1286: マンション検討中さん]

>>1285 通りがかりさん

上記一等立地で三井不動産のタワーマンションを分譲となれば、雑魚は絶対に買えないでしょうね。
好例がパークコート神宮北参道ザタワーで庶民は買えません。

[1287: マンション検討中さん]

あ、中野と高田馬場は３等立地なので除外ね

[1288: 匿名さん]

笹塚は高級住宅街だし間違いなく一等地なのでは。

[1289: マンコミュファンさん]

>>1285 通りがかりさん

普通に笹塚以外もあるでしょ

池袋
原宿
目黒
丸の内線全部
小田急線・千代田線部分

この中だと笹塚しか買えないのでは
あとは方南町とかあるけど環七の外なので検討外

[1290: 匿名さん]

中野とどっこいぐらいでしょ笹塚は

[1291: 検討板ユーザーさん]

>>1282 評判気になるさん

えっ70年ちょうどみんな土に帰ってる頃ですね。

[1292: 検討板ユーザーさん]

>>1289 マンコミュファンさん
丸の内線も新宿以西はだいぶ東京駅遠いからなぁ。。

[1293: 評判気になるさん]

>>1287 マンション検討中さん
お前は四等レベルの人間なのに烏滸がましいなｗ

[1294: 匿名さん]

>>1286 マンション検討中さん
駅直結の中野と東中野買えるよね
結局笹塚なんかの定借買う奴って予算ない組でしょ？
そのくせにあーだこーだ理由付けて自己擁護してる奴多すぎて草

[1295: 名無しさん]

>>1277 通りがかりさん
解体積立費が高くてもその分修繕積立金が低ければ良いと思うのですが、ここの修繕積立金はどのくらいでしょう。どうせ解体するのだから少しは安いかなと期待しているのですが。

[1296: 口コミ知りたいさん]

笹塚は良い街だけど定借はダメ。
それなら三等地の所有権の方がまだ損がない。

[1297: 匿名さん]

買うなら買うで十条大山小岩よりも完全に資産性は劣後するって理解納得した上で買わないと、子や孫にガチで負の遺産を送りつけることになるからねぇ

[1298: 匿名さん]

十条も大山も小岩も人気の高いエリアですからね。

[1299: マンション検討中さん]

>>1295 名無しさん
10年目で初年度の修繕積立費の2倍になる計画で70平米だと、解体積立費含めて7-8万くらいだったかと

[1300: 検討板ユーザーさん]

>>1297 匿名さん
相続拒否の場合もあるかと
その場合は売り払うのだろうけど、売れなかった場合、タ◯した場合に解体積立費が積み上がらないリスクもあり得るわけで

[1301: 口コミ知りたいさん]

>>1299 マンション検討中さん
こんな金額、正気の沙汰じゃない。壊すのが確実なものに何千万も投資して、解体費用を積み立てるなど・・・。どういう感覚で買うんだろう。

[1302: 匿名さん]

定借のタワマンに住まわされる子供の気持ちになって想像してみようよ。子供の頃はいいけどさ。
子どもが30歳くらいになって、相続すると思ってた実家のマンションが定借で残り35年とか判明したら本当にキツくない？ なんで父親これ買ったの？？ってならない？

[1303: 匿名さん]

>>1302 匿名さん

相続しなければ良いだけ

[1305: 評判気になるさん]

>>1304 匿名さん
忌避施設定期Botさんは清掃工場にお帰りください

[1307: マンコミュファンさん]

>>1303 さん
負債認定してるのではなく、所有権対比でショボい値段しかつかないって話をしています

[1308: 口コミ知りたいさん]

定借擁護がゴミで定借物件が忌避施設そのもの。1か所にまとめて閉じ込めましょう。

[1310: 買い替え検討中さん]

定借のこの物件には将来性は感じないけど笹塚という街は確実に発展すると思う。超都心がこれだけ加熱してもはや一般人は入り込めない。笹塚あたりの準都心くらいにシフトしてくる事は容易に想像できるよね。それでも将来の人口減を考えると環七より内側が安全とは思うが。

[1311: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方の感想を聞きたいです

[1312: マンション検討中さん]

>>1310 買い替え検討中さん
再開発によって東京の重心が東によることで、笹塚くらいだと郊外みたいな位置付けになるリスクもあるかもなぁとは思いました。

[1313: マンション掲示板さん]

>>1312 マンション検討中さん

なりませんよ。雲黒斎埋立地へお帰り下さい。

[1314: 通りがかりさん]

>>1313 マンション掲示板さん
40歳ぐらいですか？

[1315: 評判気になるさん]

>>1312 マンション検討中さん
確かに築地～晴海の再開発など、東京の重心が東に寄る事はありえますね。
でも笹塚周辺で見ると、渋谷、新宿の100年に一度の再開発があり、あと10年もすれば一段落です。そうなるとやはりその周辺にシフトするんじゃないかなと感じていますが・・・。もちろん湾岸の発展は否定しません。いずれにしても都心部により比重が移るのは間違いないでしょうね。

[1316: 匿名さん]

>>1303 匿名さん
マイナスだけ放棄はできません。
他の金融資産があるのが普通。

[1317: 評判気になるさん]

>>1312 マンション検討中さん
初台も再開発、幡ヶ谷も噂あり、ササハタハツは鉄板だと思いますよ。簡単に廃れるとは思えません。定借は微妙ですがね。

[1318: 匿名さん]

>>1316 匿名さん
立地の悪い所有権はマイナスになり得るけど、期限の定めがある定借ならマイナスになることはないですよ。

[1319: マンション掲示板さん]

まあ、ここは立地的には笹塚一だから悩ましいね。
三井不動産が所有権にしてくれれば超絶鉄板なんだが

[1320: 匿名さん]

>>1318 匿名さん
いつまで続ける気？ホント暇な奴だな。

[1321: 通りがかりさん]

>>1319 マンション掲示板さん

笹塚一とかいう世界一価値のないNo.1

[1322: 名無しさん]

う◯こ界の頂点

[1323: 通りがかりさん]

>>1320 匿名さん
築70年で建て替えできない立地の悪い所有権の方がよほどリスクでしょう。

[1324: 周辺住民さん]

>>1323 通りがかりさん
ていうか仮に７０年後建て替えできても購入者には権利がないので
関係ないのでは。

[1325: 検討板ユーザーさん]

>>1323 通りがかりさん

ここを検討している時点で比較しているのも地方や郊外ではなく、駅近や大規模、タワマンが多いと言うのを前提にコメントしましょうよ。
今なら中野や豊海、港南辺りでしょうか、それらが建て替えできない立地とは思えませんが。

ここは70年後には更地にして返さなくてはならない、とは言え壊れたエレベータなども直さないと70年ももたない。
経済価値としては築20年辺りから急激に下がり始め築50年あたりでほぼゼロになると想定しています。
それ以降は仮に70平米15万位で貸せたとしても、管理費修繕費、借地料、解体積立で毎月10万以上出ていくでしょうから、賃貸用としても成り立ちません。
まっ、私は地元なので5～10年だけ住む為に買いますけどね。
流石に築10年なら賃料35万は固いし、まだまだ売れるでしょうと楽観視。

[1326: マンション検討中さん]

>>1303 匿名さん
相続放棄する選択肢が入るようなクソ案件買うの？
自己矛盾しすぎじゃない？笑

[1327: 口コミ知りたいさん]

>>1299 マンション検討中さん
ありがとうございます。
かなりの金額ですね。これに管理費を合わせると月１０万くらいか。物件価格と月１０万の家賃だと考えると、普通の賃貸を借りた方が良いのかな。

[1328: 坪単価比較中さん]

「管理+修繕積立+ネット+地代+解体準備」でおおよそ1050円/平米でした。
10年後に修繕積立費が2倍になるとおよそ1300円/平米で、65平米の部屋なら毎月約8.5万円。
本体の方はそこまで高いと思いませんでしたが、ランニング費用と合わせて考えるとちょっと躊躇するレベル…というかほぼ諦めました。

[1329: マンション検討中さん]

>>1311 マンション検討中さん
笹塚駅近で生活に便利そうなので検討していて、オープンして直ぐに行きました。周りは家族連れが多く、ただ来ていたお父さんたちは皆疲れているように思いました。20代は自分だけのようでしたが、1LDKは次期とはいえ若い世代に人気が出ているらしいです。本当かは不明ですが何せ抽選になるとかで。しかし、例の解体積立費250円/平米・月と10年後に2倍になる修繕費を含めたランニングが高いのと、モデルルームは相当改造していて実際の広さが分かりづらく、図面見ると4畳の細長い部屋が複数あるとかで実際はかなり窮屈に思います。十年前に新築で買った実家マンションより設備や広さ諸々が劣るのと、あまり目新しさがなくパスしました。このランニングコストなら賃貸の方がマシですね。

[1330: 通りがかりさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
あと定借は、賃貸に出す時にローン切り替える時に組みにくいとか。ランニングの高さ考えると、賃料高くせざる得ないけど、それで埋まるのかという。

[1331: マンション検討中さん]

>>1327 口コミ知りたいさん
普通に幡ヶ谷、笹塚あたりに住みたければ、タイミングと場所上手く合わせると築25年以内の広めでそこそこ良い値段の良物件出てきますよ。賃貸で人気エリアですぐ埋まるのでタイミングが重要ですが。買って利益が出る物件と賃貸のままの方が実は得だった物件あると思いますが、ここは後者になるかと。

[1332: マンション掲示板さん]

>>1329 マンション検討中さん

確かに私もかなりランニングコストが互いと感じました。
修繕費が10年後に２倍になるとのことで、買ってから10年くらいならリセール価値高いと思っていたのですが、これだと、10年後は、ランニングコストが高すぎて、売れない気がします。

[1333: マンション検討中さん]

>>1332 マンション掲示板さん

ちなみに、65平米でも、一番小さい駐車場も借りると、最初の10年でランニングコストはざっくり1300万円、次の10年以降は1500万円ずつ発生します。もちろん、住宅ローンは別です。

こりゃ、真面目に、毎年じゃぶじゃぶ経費払える経営者じゃないと住むのが厳しいマンションですね。

[1334: マンコミュファンさん]

東玉袋のツインタワーなんて買って貸したら毎月２０万円の赤字ですよ。こちらは利回り取れますね。

[1335: 口コミ知りたいさん]

>>1333 マンション検討中さん

さらに、建物の固定資産税が毎年数十万掛かります。
だから、10年単位で見るとそれぞれ数百万円は余分お金が出て行きます。

このマンションは、どう考えてもランニングコストが高いので、多少イニシャルが安いと感じて飛びつくと、後で痛い目に合いそうですね。

[1336: 匿名さん]

>>1335 口コミ知りたいさん

痛い目に合うのは、東玉袋ですよ。
添付のように毎年大赤字になります。

こちらは買って貸してもフローは黒字ですよ。

[1337: 匿名さん]

簡単な算数すらできない、中央線北のバカネガが粘着していますが、皆様騙されないようにね。

[1338: 評判気になるさん]

>>1336 匿名さん
毎回同じこと言ってて学習しないなー
お前が既に致命傷なんだろ
ずっと東池袋に嫉妬しすぎて哀れと惨めの塊

[1339: モデルルーム行ってきた]

MR行ってきました。
情報共有します。
なかなか素敵でした。
対応よく、さすがは、三井。担当者の教育が行き届いていますね！

なお、正直に言って毎月の費用は高いです。
解体積立金などが高いのは定期借地権の宿命として諦めるとしても、純粋な管理費と修繕積立金だけで、明らかに、リビオタワー品川よりも高いです。

似た様な規模と管理レベルだと思いますがね。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1338 評判気になるさん

すみません、こちら都心。渋谷区になりますので
中央線北の豊島かっぺ民はおかえり願えますか…？

[1341: 匿名さん]

東池袋も笹塚も住環境が良くて人気の高い街ですよ。

[1342: マンコミュファンさん]

>>1339 モデルルーム行ってきたさん

なお、プレミアムフロア以外は、天井カセットエアコンもないし、部屋によっては、リフォームで対応することも厳しい部屋もあるとのことで、今時のハイスペックタワマン期待する人は、プレミアムフロア一択ですね。

お金に余裕がある人なら、今からなら、オプションは豊富だし、金に糸目つけなければ内装も豪華に出来そうです。

ま、ただ、最終的に、ここは、価値ゼロになるので、全て償却する前提でやらないとダメですが。

[1343: 匿名さん]

設備は10-20年もすればボロボロだからフルリフォームすれば良いんじゃない？20年後にフルリフォームしてもあと50年は使える訳で。

[1344: 名無しさん]

>>1333 マンション検討中さん
定借で一見安く価格を朝三暮四に見せているだけですね

[1345: マンション検討中さん]

定借で土地の分の固定資産税を払わなくて済むと動画では言ってますが、どのくらい安くなるのかわかりますか？賃料・解体準備積立金と帳消しというわけにはいかないですよね。

[1346: 匿名さん]

解体積立金は所有権でも必要なので定借だけ掛かるコストではないですよ。

[1347: eマンションさん]

>>1346 匿名さん
嘘つけ

[1348: マンション検討中さん]

>>1302 匿名さん
７０年後の築７０年のタワマンって、どんな感じなのかな？
下手に所有権有りの築７０年のタワマンを相続して壊す費用を捻出するより、地主に返した方がいいのかも。

[1349: 匿名さん]

築70年のタワマンも立地が良ければ建て替えられるだろうけど、立地が悪いと建て替えられずに誰も住まなくなって廃墟化するかもしれない。毎月の維持費を賄うだけの賃料が取れなくなったらアウト。立地が悪いタワマンはそうなるリスクがある。

[1350: 評判気になるさん]

>>1349 匿名さん
その通りですが、渋谷区あたりではほぼあり得ない想定でしょう。タワマンで賃貸が成立しないという事は、周辺の戸建ても空き家だらけになるような状況でないと考えられません。渋谷区では築60年近いマンションでもごく普通に人が住んで賃貸も売買も活発にありますから70年でも廃墟化はまずないと思います。それどころか十分に建て替えが成功する立地だと思います。

[1351: 評判気になるさん]

>>1345 マンション検討中さん
定借は土地は所有していないから、土地の固定資産税という名目で請求される事は無いけど、この固定資産税は地主がまとめて負担し、さらに地主の利益を乗せて、地代という形で定借の区分所有者に請求している。つまり地主の利益が乗る分だけ通常の金額よりも高く支払わされているという事。こういう所も定借はむしろ損をしている。だまされちゃダメ。目を覚ました方が良い。

[1352: マンション掲示板さん]

>>1345 マンション検討中さん

むしろ、全然固定資産税のが安いです。
固定資産税は、売買価格ではなくて、公的な評価額から算定されます。実売額よりは遥かに安い額を前提に課税されます。

ここは、何百万円も前払いさせられた上に、さらに、毎月、2-3万円もとられます。年間24-36万円。
おそらく、純粋な資産税より倍以上高いでしょう。

[1353: 通りがかりさん]

>>1352 マンション掲示板さん

ちょっと否定的なトーンになったので追伸です。
私は、定期借地権の費用モデルを否定はしません。要は、超長期の前払い賃貸モデルであり、イニシャルが十分安いならokです。

果たして、ここはどうでしょうか？

なお、所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定である点だけは議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

[1354: eマンションさん]

>>1353 通りがかりさん

お前、もう帰っていいよ。
東玉袋よりは明らかにお得です。
ここは賃料もラ・トゥールを参照できるから多く取れる。

[1355: 匿名さん]

>>1353 通りがかりさん
「定借は超長期の前払い賃貸モデル」
その通りだと思うが、それなら一般の賃貸物件の方がメリットがあるのではないだろうか。ローンに縛られる事もなく、隣人ガチャや災害の心配もない。転職や子供の誕生、独立などに合わせて自由に引っ越しできる。
「超長期で借りる」メリットは何なのだろう？

[1356: マンション検討中さん]

>>1354 eマンションさん
お前ごときに買えるエリアでもないくせにいつまで執着してるの？ホント可哀想な人間だなお前
何がラトゥール参照できるだよｗ
嫉妬と無知に頭支配されて訳分からんことばっか言ってるぞ
早く外に出て働けよ

[1357: マンション検討中さん]

>>1350 評判気になるさん
70年後に建て替えビジネスなんて残ってるんだろうか？人口も減少していくのに。
言いたいのは、７０年後の話などだれも予想がつかないこと。現在の状況が続くことを仮定した議論は無意味な気がする。まあ、暇つぶしにはいいかもしれないが。
今から７０年前と言うと、昭和29年。まだ戦後と呼ばれ木造住宅が主流だった時代。誰が今日のタワマン群を予想しただろう。
70年後どうなっているのか楽しみだけど、ここで話しているの大多数は生きてないかな。

[1358: 名無しさん]

分譲も廃墟化とその解体費用がかかるリスクは数十年後にはあり得るってのは正しいと思うんですよね。（高いか低いかは知らない)
そうならないようにしっかり管理して延命するし、立地が良ければ建て替え（で、実質解体コストなし)もあり得る可能性高いでしょう。よくないけど社会問題になっていたら自治体に解体コストの一部を押し付けられる可能性もある

一方、定借は時期が来たらどんな状態でもバラすし、その解体費は住居者が担ってくれるので、ボロマンションが消える近隣住民とか再開発事業者からしてみるとありがたいですよね。70年後の未来のためにお金を使ってくれてるみたいなものなので。

[1359: 名無しさん]

70年後だと、海面上昇そこそこ現実的に見えてきてそうなので海抜の高い西側は相対的に好立地になってそうな気もする。どうでもいいですけどね

[1360: マンション検討中さん]

>>1355 匿名さん

長期で借りれる最大のメリットは、まあ、単純に言えば、少なくとも７０年間は、大家さんの都合で出ていけと言われる心配は全くない精神的安定が一番かな。

あとは、まあ、とりあえず、建物は自分のものなので、居室内リフォームなどの自由度が高いってことは通常の賃貸に比べたらずっとベターでしょう。

その意味では長期に出ていけと言われる心配がなく、かつ、リフォーム可能な賃貸マンション。それが、定期借地権マンションでしょう。

[1361: マンション検討中さん]

>>1358 名無しさん
定借自体は否定しませんが、あまりにも地主が有利
で購入者はリスクありすぎ
なら、リスクの少ない賃貸のほうがいいにでは

[1362: 評判気になるさん]

>>1359 名無しさん
晴海とか豊海が文字通り海に還って行く。自然に還って行く美しい本来の東京の姿に戻る。

[1363: 匿名さん]

>>1361 マンション検討中さん
立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が有利だと思いますよ。

[1364: マンション検討中さん]

旧耐震とどっこいどっこいな定借

[1365: 匿名さん]

>>1360 マンション検討中さん
なるほど、確かにリフォームできるメリットはありますね。
あと、追い出されない点。

でもたったそれしかメリットが無い（個人的にはどうでも良い）のに、1億近いローンを組んで35年拘束されるというのは何とも馬鹿げていますね。

[1366: 匿名さん]

メリットはありますよ。
ここは所有権なら坪単価１０００超えで庶民は買えないので、坪単価７００は定借なりのお値打ちプライスです。庶民もギリギリ手が届きますね。売るときも居住価値は非常に高いので、取得金額以上に売れるでしょう。

[1367: 通りがかりさん]

笹塚で坪1000万なんて誰も買わないから定借で良かった

[1368: eマンションさん]

>>1366 匿名さん
そもそも事業として成り立つようなプロジェクトでないレベルの物件ってこと？
購入者にリスクも転嫁してババ引かせてるだけじゃんｗ
そもそも所有権で坪1,000万円なんか行く立地じゃないだろ何寝言言ってんだｗ
ここより遥かに格上の西原で外廊下だったとは言えいくらだったと思ってんだよ

[1369: 匿名さん]

>>1364 マンション検討中さん
笹塚は立地が良いから資産価値高いですよ。立地の悪い所有権だと旧耐震よりも資産価値低いかもしれないけど。

[1370: 検討板ユーザーさん]

>>1348 マンション検討中さん

>下手に所有権有りの築７０年のタワマンを相続して壊す費用を捻出するより、地主に返した方がいいのかも。

所有権タワマンは古いだけで、メンテしていれば、無理やり70年で家を失うリスクがない。定借は最後の数年前には強制的壊されて住めない。その差はデカい。

さらに、渋谷区内の駅近は、土地代は確実に値上がりして、凄い価値になっている。仮に所有権だったなら、ここの立地なら、解体費用は持つから売って欲しいと言う話はいくらでも出るよ。

もちろん、郊外とか、駅から遠い物件は、いつまで経っても、取り壊されないもしないままの所有権マンションも出るとは思う。

でも、仮にこのマンションが所有権だったなら、そんな心配は要らなかったよ。

[1371: 匿名さん]

>>1370 検討板ユーザーさん
所有権だと建て替えしないと危険なくらい劣化しても建て替えられないリスクがある。特に塩害のある埋立地は50年ぐらいで修繕不可能になって建て替えになるかもしれないけど、建て替え資金が捻出できないとそのまま放置されてしまう。買い手も借り手もつかないからただ廃墟化するだけだよ。

[1372: 名無しさん]

>>1370 検討板ユーザーさん

何より心理的な理由で、所有権マンションは、しっかりメンテして少しでも長く持たせて住もうというインセンティブが皆に働くが、定期借地権は、どうせ壊すから、無駄な費用を掛けてメンテしたくないと考える。
将来、追加負担みたいな自体が生じた際に問題になるリスクがあることは、念頭においておいた方がいい。

[1373: 匿名さん]

>>1372 名無しさん
建て替えできない所有権タワマンの方が追加負担を払えないリスクが高いと思うのだが。小石川は立地が良いから高い賃料を取れるけど、立地が悪い所有権は賃料が安いから追加負担金を捻出できない。

[1374: 住民さん8]

ここなら賃料平米７０００は取れそうですね。

[1375: 通りがかりさん]

70年後の解体費用なんていう踏み倒せそうなものをわざわざ積み立てるのアホらしくないですか？

[1376: マンション検討中さん]

>>1365 匿名さん

同感ですね。
定期借地を長期の住宅ローンで買うのは空しいでしょう。
だって、毎月苦労してローン払い続けて、ようやく払い終わっても、最後は何も残らないのだから。

所有権なら、なんだかんだ、高額に値上がりした土地持ち分だけは必ず残りますからね。その差は大きいです。

だから、定期借地権マンションは、住宅ローン組まないと買えないような人に向いていません。

即金で買えて、かつ、長期の賃貸前払いと思って長く住むつもりがある人が買うマンションです。

所有権マンションよりは安いイニシャルで手に入り、それでいて、居室内のリフォームは好きに出来るんだから、結構メリットを感じる人もいます。

焦点はイニシャルコストが十分安いのか？

どなたか、このマンションが所有権だったら、本来はいくらいになったのかご見識のある方教えてください。

[1377: 匿名さん]

周辺相場を考えると、所有権なら2割ぐらいは高いんじゃないですかね。

[1378: マンション検討中さん]

>>1376 マンション検討中さん

所有権なら平均@750～800ってとこでしょう。建物自体の質、仕様レベルは高いですからね。

[1379: 匿名さん]

立地の希少性を考えたら坪1000ぐらいしてもおかしくない。

[1380: 検討板ユーザーさん]

笹塚に希少性もクソもないでしょw

[1381: 通りがかりさん]

>>1376 マンション検討中さん
地代や解体積立費などのランニング、中古になった時の売れ行きはパークタワー西新宿Mを見れば参考になりそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_76124777/

[1382: 口コミ知りたいさん]

>>1376 マンション検討中さん

所有権だった場合坪700-800くらいでしょう

OR下北沢坪600
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_76093630/
TPH笹塚坪650
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76032436/

[1383: 匿名さん]

笹塚はそんなに安くないと思いますよ。

[1384: 検討板ユーザーさん]

>>1383 匿名さん
首都高と京王線に挟まれて音や振動の環境があるので

[1385: 匿名さん]

>>1384 検討板ユーザーさん
首都高とか羽田新航路の下とかは騒音激しいけど、ここは閑静なエリアですよ。

[1386: 口コミ知りたいさん]

>>1385 匿名さん

嘘つけ

[1387: 匿名さん]

品川川柳

飛行機に
空襲来たかと
祖父が言い

[1388: マンション検討中さん]

>>1378 マンション検討中さん

だとすると、イニシャルは大して割引になっていないですね。

ただ、まあ、仕様レベルは総合的に私も高めだと思います。
でも、プレミアムフロア以外は、天井高もイマイチだし、天井カセットエアコンでもないし、まさに、パークコートには成れない理由が随所にありますね。

[1389: 検討板ユーザーさん]

所有権なら坪単価９００ー１０００といったところでしょう。かなり割安ですね。

[1390: 口コミ知りたいさん]

>>1385 匿名さん
ちなみに笹塚～初台上空は羽田への進入路なので、風向き（使用する滑走路）によってはかなり低空の飛行機にお目にかかれますよ。北から南へ、甲州街道を横切るように、それこそひっきりなしに。ただ甲州街道沿いはゴミゴミしているので別に気になりませんが。高層階で方角によっては良くも悪くもかなり飛行機を意識する事になるかもしれません。

[1391: 評判気になるさん]

ここ1.5億位の間取りで2000万位が前払い賃料だったかな。
その上で地代もあるから随分高いなと思ったわ。

[1392: 匿名さん]

>>1391 評判気になるさん
いやむしろ、立地の割にはだいぶ安いと思いますよ。

[1393: マンション検討中さん]

ここと、パークハウス武蔵小杉だったら、どっちがいいですか？
向うは、所有権ですね。

[1394: マンション検討中さん]

>>1393 マンション検討中さん
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズの話です。

[1395: マンション検討中さん]

>>1391 評判気になるさん
えっ？そうなんですか。相当隠れたお金がかかるのですね。
そうすると、東池袋とぼぼ同じくらいの値段になってしまうじゃないですか。
期待していたのですが、これでは定借の意味がないのでは。しかも笹塚で。
何か見逃していますか？

[1396: 匿名さん]

だれも定借の最後までは見届けた人はいないので、全部想像ですね。まあ、それは構わないんだけど、途中で売るつもりの人には絶対に合わないことだけは確か。割とましな立地で築浅のパークコート渋谷ザ・タワーの惨状を見れば明らか。傷が浅いうちに売り抜けたから助かったが、もう定借は懲り懲り。

[1397: 通りがかりさん]

>>1395 マンション検討中さん

1.5億のうちに2000万位が前払い賃料として含まれてるって話です。
追加ではないです。

[1398: 匿名]

>>1391 評判気になるさん

あらら、全額前払いではなく、一部前払いってことでしょうか。地主の意向でしょうね。地代は値上げの際、揉めるから全額前払いが望ましいのに。パークコート神宮前なんて、裁判沙汰になってるから、中古なんて破格の安さになってる。

[1399: 通りがかりさん]

パークホームズ初台ザレジデンスが坪９００超で売れたぽいですね。
こちらははるかに格上なので、所有権なら坪単価１０００超です。

[1400: マンション検討中さん]

>>1397 通りがかりさん
そうなんですか。ほっとしました。ありがとうございます。

[1401: 匿名さん]

初台も住環境が良いところですからね。

[1402: 検討板ユーザーさん]

この前京王線は山手線北側以上だとかホラ吹いてた奴が駒込未満だって明らかになって赤っ恥逃亡したの忘れたの？

[1403: 名無しさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
初台あたりは駒込より良いけどもね

[1404: 評判気になるさん]

笹塚が坪1000万なら駒込は坪1300万かな？（笑）

[1405: 匿名さん]

>>1404 評判気になるさん
プラウド代々木初台7階80平米2.4億築18年駅8分
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76126879/

プラウド駒込9階80平米1.9億築19年駅7分
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_76211235/

[1406: 評判気になるさん]

>>1403 名無しさん
さすがに初台が大和郷や駒込4丁目みたいな高級住宅街を抱える駒込より良いとは思わないです。
北区側の地域と比べたら確かに初台の方が良いですけれど。

[1407: 口コミ知りたいさん]

>>1405 匿名さん
2.4億程度で豪邸街の大和郷に戸建てが買えると良いですね（笑）

[1408: 名無しさん]

>>1407 口コミ知りたいさん
そうですか。初台はロッテやスクエニの社長とか住んでますけどね。山手通り南側の代々木五丁目の大使館通りは良いですけどね。代々木公園も近いし。

[1409: 匿名さん]

>>1407 口コミ知りたいさん
大和郷に住むなら南平台とか神山町とか青葉台の方が好きかな。

[1410: 検討板ユーザーさん]

>>1405 匿名さん

Google mapで見たけどプラウド代々木初台の立地最悪だな
こんな狭い路地にボロアパートが乱立するエリアがこんな値段もするのか
情弱相手にぼったくって売り抜けられるといいな

[1412: eマンションさん]

>>1410 検討板ユーザーさん

それ言ったらプラウド駒込も線路沿いで煩そうだし横に細密住宅地あるし。

[1414: マンション掲示板さん]

>>1412 eマンションさん

比較して見たけど北区側以外はゴミゴミしていなくて高級感もプラウド駒込辺りの方があるね。

[1418: マンション検討中さん]

杉並三駅は杉並区の恥晒しだけど、初台幡ヶ谷笹塚も渋谷区の恥晒しとして新たに渋谷三駅と認定してもいいんじゃないのってこのスレ見て思ったわ

[1419: マンション検討中さん]

初台、幡ヶ谷、笹塚って町名自体が既に野暮ったくて渋谷らしくなくてダサい

[1420: 匿名さん]

>>1419 マンション検討中さん
この辺は高級住宅街だし、都心の富裕層はみんな知っている地名ですよ。

[1421: 匿名]

>>1420 匿名さん
高級住宅街に隣接する下町

[1423: 口コミ知りたいさん]

>>1420 匿名さん

白金で言う奇数番地みたいな場所
渋谷の負債

[1424: マンション検討中さん]

>>1416 マンション検討中さん
山手線内側だったら新宿御苑になるからでしょう

[1428: 名無しさん]

>>1396 匿名さん
定借は地主や行政側の都合は良い。建替えできなくて、いざという時に周辺に危害になるボロい旧耐震や築古のまま放置されるより、一定期間経ったら強制的に解体される方が、持続可能で良い。買い手側の都合は知らん。

[1431: 匿名さん]

建て替えに必要な資金が捻出できず、倒壊リスクを抱えた古い所有権タワマンに住み続けるよりは定借の方が良くないか？

[1432: 通りがかりさん]

ここは、非常用EVが二つあるけど、一つは、店舗直結だけど、こっちは、店舗開店時間以外、使えないのかな？
バス停側が、こちらのEVが近くて便利なんだけど。
店舗が早朝から空いてる業種じゃないと無理だね。

[1433: マンション検討中さん]

>>1432 通りがかりさん
図面を見る限り、非常用EVは１階は、完全に店舗区画内にあるので、店舗が閉じていると誰でも出入り出来ないでしょうね。確かに、店舗が空いていれば、バス停は、店舗用の出入り口から出入りしたら便利そうですね。
当初の想定では、スーパーマーケットが入るはずだったので、バス亭降りてスーパー入って、そのまま、直結EVで帰宅という動線はクールでしたね。

[1435: 口コミ知りたいさん]

ササ、ハタ、ハツの渋谷区の地位云々より、定借が論外なんだよ。なんでそこに気付かないの？
そりゃ渋谷区の中ではこの辺の地価が安い（渋谷区で最も安い）のは百も承知。だけど利便性は極めて高いのも事実。ステイタスを意識しなければ非常にお買い得だよ。でも定借だけは論外。これを買うくらいなら周辺の中古マンションか戸建てを買っても良いと思う。

[1436: 通りがかりさん]

https://maidonanews.jp/article/15523847

借りるより買ったほうがお得な町ランキングにササハタハツから二駅もランクイン。
借りるより買ったほうがお得≒本来価値の賃料より物件価格が現状抑えられているということ。

すなわち今まで大手デベによる大型分譲が少なく物件価格が安かったということ。これから大型分譲が相次ぐササハタハツはこれから伸びる（確定）

[1437: 匿名さん]

立地の悪い所有権の方が論外じゃない？笹塚は立地が良いから定借でも資産性はかなり高いですよ。

[1438: 名無しさん]

>>1437 匿名さん
30年後って資産性あるのかな？

[1439: 評判気になるさん]

そんなことよりランニングコスト高くないですか？ビックリしちゃいました。

[1442: 検討板ユーザーさん]

>>1431 匿名さん
所有権旧耐震が一番問題。早急に耐震改修しない限り周辺に対しても問題。
所有権築古は出口が少ないとは立地に愛着があれば言え住み続けられるし、立地良ければ賃貸に出せる。
定借は10年以内に短期売却する前提なら、希少性ある立地に限れば。

[1443: 管理担当]

[No.1411～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[1444: eマンションさん]

>>1439 評判気になるさん

高いですね。
でもそんなお金を気にしない代々木上原の金持ちとかが最上階買うんでしょう。代々木上原にはタワマンがないので。

[1445: 口コミ知りたいさん]

>>1420 匿名さん

バブル期に初台の大地主が日本長者番付10位以内だったはず

[1446: マンション掲示板さん]

>>1438 名無しさん
資産性をわざわざ気にしなくても良い人たちが道楽に買うような物件だと思います。

[1447: マンション検討中さん]

>>1439 評判気になるさん

同感です。
ランニングコストは明らかに高いです。
解体積立金と地代を除いて、純粋な管理費と修繕積立金だけでもかなり高額です。

ちなみに、駐車場代が入ると、みんな、毎月１０万円以上確定です。

[1448: 匿名さん]

プールとかシャトルバスのある古い所有権タワマンの方が維持費はきついですよ。ここのランニングはそんなに高くないです。

[1449: マンション掲示板さん]

>>1447 マンション検討中さん

高いので買うのを見送りました。駅近なら中古物件出ているので、そちら検討します。

[1450: 匿名さん]

ランニングは比較的安いと思うんだよな。むしろ中古の方が維持費はキツくなりますよ。

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 匿名さん

やめてくれ、せっかく撤退すると言ってるのに引き留めるんじゃない

[1452: マンション検討中さん]

>>1447 マンション検討中さん

毎月ランニングを何とか10万円以内がひとつのめどですね。
超えちゃうのかあ。凄いなあ。湯水のようにお金を出せる人じゃないと厳しいねえ。

[1453: 評判気になるさん]

>>1451 マンション検討中さん

この人定期的に忌避施設や立地が良いので上がるや安いとか都営住宅があるエリアは治安が悪いと同じBOTさんですよ。

[1454: 口コミ知りたいさん]

>>1444 eマンションさん
そうですね。なのでMR行った時に既に最上階の部屋とかは、上原あたりの金持ちが買おうとしているとかいう話を聞きました。セカンドハウスなのか、住み替えなのか、ゲストルーム用なのか。

[1455: 名無しさん]

>>1446 マンション掲示板さん

ここから東大駒場キャンパスまで徒歩圏内なので海外の裕福な留学生の親御さんが子どもの下宿先で買い与えるとかもありますからね。

[1456: 匿名さん]

売買まではレアかもしれないかど、有名校の近くは賃貸に出す時に高く貸せるというのが大きい。

[1457: マンション検討中さん]

>>1455 名無しさん

東大駒場が近いということは筑駒中高や駒場東邦中高も近いので高学力層が集まりますね。文京区より偏差値が高いですからね。

[1458: 通りがかりさん]

>>1456 匿名さん

中国人ファミリーで受験を考えている層やこの辺りの有名中高合格した層はこの辺りに住みたがりますね。湾岸でギスギスするよりもゆったり徒歩や自転車で通学できるというのは大きなメリットですから。

[1459: マンコミュファンさん]

>>1457 マンション検討中さん
ちなみに中野区側に歩けば東大付属中高も徒歩圏内です。最も直接進学先としては繋がっていないですが国立校なので学費安いのと、西新宿の超高層が一望できる広々とした校庭が有名です。

[1460: 検討板ユーザーさん]

>>1457 マンション検討中さん

あとは新宿に近いというのも進学校の生徒さんにも塾通いしやすい立地ですからね。鉄緑会も笹塚から京王線で一駅(京王新線側の出口が近い)ですぐなので、帰りが遅くなっても安心です。

[1461: 匿名さん]

>>1458 通りがかりさん
中国人が多いのは羽田に近い港区の埋立地エリアでは。笹塚には少ないですよ。

[1462: 評判気になるさん]

ここは、定期借地でかつランニングコストも高い。ただし、駅近いし便利で、大規模でブランドマンションだとすると、

パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて、どちらがお勧めですか？

どちらも、駅近の大規模ブランドマンションですが、所有権と定期借地権の違いがあります。武蔵小杉はまだ価格発表までですが、似たような価格になると言われています。

[1463: マンション掲示板さん]

>>1462 評判気になるさん
え！ムサコはこちらと同額なんですか
圧倒的にこちらがオススメです
定借とはいえ、後続は坪単価１２００くらいで出てきますから。

[1464: 口コミ知りたいさん]

>>1462 評判気になるさん
武蔵小杉は都外なので検討外ですね

[1465: 匿名さん]

>>1448 匿名さん

プールとかシャトルバスのある古い所有権タワマンの方が維持費はきつい？プールとかシャトルバスのあるタワマンと言えばワールドシティタワーズですが、管理費が激安で有名ですがそれはどう説明されますか？

[1466: 通りがかりさん]

>>1452 マンション検討中さん

でも、毎月10万円超なランニングコストが何とも思わない人が600人くらいはいると三井は考えたのでしょう。

[1467: 匿名さん]

笹塚は立地が良いし、ランニングも高い感じはしないけどな。