パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1238: 口コミ知りたいさん]

>>1235 マンション掲示板さん
渋谷周辺だと生活に必要なスーパーが周りになくデパ地下か少し遠くのスーパーかまいばすみたいな小さいスーパーになるので
その点笹塚はライフサミットクイーンズ成城石井その他専門店業務用と複数スーパーあるので買い物には困らないです

[1239: 匿名さん]

>>1238 口コミ知りたいさん

スーパー程度ならネットスーパーがあります。
今の時代、ネットスーパーの方が自分で買い物に行くより便利ですよ。

[1240: 口コミ知りたいさん]

>>1239 匿名さん
肉や魚は自分の目で鮮度を確かめたいものですからね、ネットでは無くリアルで買いに行きます

[1241: 匿名さん]

>>1240 口コミ知りたいさん

1338に書いてあるライフやサミットのスーパーレベルとの比較なら、ネットスーパーで十分。
ネットスーパー使ったことない人の意見ぽい。

[1242: 匿名さん]

ネットスーパーは重いものとか加工食品ぐらいしか使わないな。魚とか無理じゃない？

[1243: 口コミ知りたいさん]

>>1234 通りがかりさん
笹塚がごときで宇田川町どうこう語るのは草
ここの検討者、論点ズレというか何と何を比較した話とか理解出来ない人多すぎなのなんで？
検討者のリテラシーがその程度ってこと？

[1245: 匿名さん]

スーパー直結なのは大きなメリットだったんだけどな
独身だからスーパー直結なら老後に足悪くなってもギリ生活できるし良かったんだ
独身高齢者の貸し渋り対策としても定借は前払い賃貸と思えばコスパ良いし・・・
でも定借なのに坪単価高いしスーパーも無いし良いところがどんどん減っていく

[1246: 匿名さん]

スーパーが敷地内にあるとGやネズミの温床になったりしますよ。近くにあるのは良いけど近すぎるのも避けた方が良い。

[1247: マンション検討中さん]

>>1245 匿名さん

私は無理にスーパーにしなくても、各フロアから直結EVがメリットになる商業施設なら別に何でもいいですが、でも、三井はまだスーパー誘致諦めていないみたいですね。

[1248: マンション検討中さん]

>>1243 口コミ知りたいさん
最初にパークコートの話したのは1232なんだけど…
噛みつく相手間違ってるだろ

[1249: マンション検討中さん]

>>1247 マンション検討中さん

あ，やっぱりまだ未定なんですね。
別のところでスーパーはイオンに決まったって見かけたんで。

[1250: 口コミ知りたいさん]

>>1249 マンション検討中さん
歩いて1分のところにクイーンズあるから、イオン入るくらいならクイーンズに買い物行った方がよい

[1251: 評判気になるさん]

>>1250 口コミ知りたいさん

そうですね。
1番いいのは、クイーンズが1階に引っ越しして欲しいですね。

[1252: 匿名さん]

スーパーはこれだけ充実していれば敷地内には要らないかな。

[1253: 名無しさん]

ここにするか、パークハウス武蔵小杉にするか、悩んでます。武蔵小杉のが安いですか？
あっちはスーパーは事実上確定しています。

[1254: マンション検討中さん]

>>1253 名無しさん

連投で失礼しますが、駅から徒歩分数はほぼ同じようなもんですが、武蔵小杉の方が少しだけ開けた土地にゆったり建ってるのに対して、笹塚はずばり線路沿いで、やや、ガチャガチャした土地という印象を受けます。

好みの問題ですが、みなさんのご意見は？

[1255: ご近所さん]

>>1254 マンション検討中さん
なんか全然環境が違い過ぎ。
ムサコはファミリー向け。
のどかでいいところです。
多摩川でのんびり散歩やジョキングが楽しめます。
また塾や熊哲のバレーｽｸｰﾙや英国政府公認の英会話スクールもあります。

[1256: マンション検討中さん]

ここは、定期借地でなければ、真面目にいいところだと思う。
しかし、定期借地権をどう評価するか。以下のサイトは参考になる。４つのデメリットが挙がっている。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

１　永遠に住み続けることはできない
２　売却が難しい
３　ランニングコストが割高
４　住宅ローンが組みにくい

１～３はそうだろうが、４番は本当なのか？
新築では心配はないと思うが、問題は、３５年後に売却する時、購入者が住宅ローンを組めないと、結果的に、売れないということになりかねない。

実際はどうなのだろう？＿

[1257: 通りがかりさん]

>>1256 マンション検討中さん
土地持分なくて担保価値が絶対的に少なくなる分、銀行は融資厳しくしますよ。
上物なんて減価償却する分だけ銀行は担保価値見出しませんからね。
だから定借は短期で売るか、子孫の人生も賭けて心中するかの2択しかないわけで、デベがなんと言い繕うともリスクの塊。

[1258: 匿名さん]

住宅ローンの場合、銀行融資は資産価値より返済能力を見るから、定借か所有権かは関係ないですよ。

[1259: マンコミュファンさん]

>>1258 匿名さん

新築のときはね

[1260: マンション掲示板さん]

>>1258 匿名さん
本気でそう思ってるなら君めちゃめちゃヤバいよ
常識を知らなすぎる

[1261: 匿名さん]

いつまで定借の話すんねん。
定借ダメなやつが蒸し返しすぎや

[1262: 匿名さん]

ここは立地が抜群に良いからね。結局不動産は立地が全て。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方が上なのですよ。

[1263: 口コミ知りたいさん]

>>1262 匿名さん

定借って何十年後に建物を解体して更地にして返すんですか？解体費用って誰が負担するの？

[1264: eマンションさん]

>>1262 匿名さん

解体費用は誰が払うの？まさか住民？

[1265: 匿名さん]

>>1264 eマンションさん

住民です。たいてい、解体積立金というのを毎月払います。

[1266: 匿名さん]

所有権でも解体費用は住民負担だから変わらないですよ。

[1267: eマンションさん]

>>1264 eマンションさん

解体積立金を毎月払いますが、ここのマンションは、かなり高いです。
土地代を前払いでかなりの額払うため、毎月の地代は比較的おさえられていますが、解体積立金はかなり高いので、毎月所有権のマンションに比べて、毎月2～3万高くなります。

[1268: マンコミュファンさん]

>>1267 eマンションさん

定期借地権のマンションは、住宅ローン組んでギリギリで買う様な人には向きません。毎月の支払いが高額になるので、要注意です。

[1269: 匿名さん]

>>1265 匿名さん
返還まで残り10年を切ったら、不動産ではなく
負動産。子供や孫は放棄するでしょう。

[1270: マンション検討中さん]

>>1267 eマンションさん

そもそも50年も先の解体費用なんて
分からんよ。不確定要素が多すぎ。

[1271: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
いや定借なら負動産になることはないよ。建て替えできない立地の悪い区分所有権の方が負動産だと思う。

[1272: 坪単価比較中さん]

>>1271 匿名さん
根拠を示していただけるとありがたいのですが。
数年前、東急で同時に武蔵小杉・綱島・南町田の3駅の駅前に
タワマンが分譲されましたが、南町田だけ大苦戦しました。
その理由は定借だったせいとおもわれます。
まだまだ理解がないようです。

[1273: 購入経験者さん]

>>1256 マンション検討中さん
期限の定めのない更新が前提の借地権や地上権のマンションでも、ローンは借地権の残存期間でしか組めません。定期借地権ならそれよりも担保力は劣るため融資付けは非常に厳しいと思います。という事は購入希望者がいても資金調達が難しくなり、売主にとっては売りにくい物件であり、売却のためには値段を下げるしかなくなります。それが取引事例として相場になり蓄積されるため加速度的に値段が下がる可能性があります。

[1274: eマンションさん]

定借のリセールの悪さは、定借が一般的ではなく現在だと、何が何でも定借はNG! という人が多いことも一因だとは思ってます。
なので、今後定借物件が増えて一般的になればその影響はちょっとマシになるかもなーと思ってました。
それでも、買えるなら所有権にしますけど。

[1275: 匿名さん]

>>1272 坪単価比較中さん

定借というよりも南町田が相場が安くて都心から遠い理由もあると思う

[1276: 匿名さん]

>>1267 eマンションさん
月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。

[1277: 通りがかりさん]

>>1276 匿名さん

モデルルーム行ったら仕様も昔とあまり変わらないというか値段は高くなるばかりで解体積立費のこともあって夢を見るまでもなく、夢から覚めました

[1278: eマンションさん]

>>1261 匿名さん
いつまで経っても定借は合理的、所有権に勝るところがあるとか盲信して喧伝する奴が限り無理だよ

[1279: 通りがかりさん]

>>1278 eマンションさん
でも実際、立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産性が高いのは事実だと思うぞ。

[1280: マンション検討中さん]

>>1279 通りがかりさん
まさかだけど、ここ立地良いとか思ってる？
相対的に見てだよ

[1281: 検討板ユーザーさん]

>>1280 マンション検討中さん
新宿駅勤務にとっては至便
大手町駅勤務だと神保町で乗り換え一回(もしくは上原まで行って千代田線)

[1282: 評判気になるさん]

>>1270 マンション検討中さん

ここは70年

[1283: 通りがかりさん]

>>1274 eマンションさん

いずれこれからのマンションでいかにイニシャルを見せるかで定借が増えるのでそうなった時に定借でも立地の良し悪しで差が分かれます。ただし一般層向けには定借、富裕層向けには所有といったような大きな金額の差が付けられそうですが。

[1284: 名無しさん]

>>1281 検討板ユーザーさん
その条件を満たす駅が笹塚だけだと思ってるのちょっとおめでたくない？

[1285: 通りがかりさん]

新宿近くて大手町or東京アクセス良い街
乗り換えなしでもこれだけあるし、乗り換え許すとめちゃくちゃありそう

四ツ谷
新宿御苑
四谷三丁目
新宿三丁目
中野
高田馬場
代々木公園
代々木上原
明治神宮前
千駄ヶ谷
代々木

[1286: マンション検討中さん]

>>1285 通りがかりさん

上記一等立地で三井不動産のタワーマンションを分譲となれば、雑魚は絶対に買えないでしょうね。
好例がパークコート神宮北参道ザタワーで庶民は買えません。

[1287: マンション検討中さん]

あ、中野と高田馬場は３等立地なので除外ね