パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
所有権タワマンが倒壊する災害なら定借タワマンも同じように倒壊するよね。定借が壊れない保証はどこにも無いんだから。その時に残存期間が短ければ権利的にも建て替え出来ないし、建て替えや修繕する合理性も見出せず放置される可能性が高いよ。災害リスクという意味でも定借はリスクが高い。

[1092: マンション検討中さん]

定借マンションが、過去に地主との協議で定借から所有に移行したケースってないんですかね？住民全員と地主との合意形成のもとで追加で売却分だけ徴収するとか。

[1093: マンション比較中さん]

>>1090 匿名さん
定借こそ災害など予想外のアクシデントに対応できない可能性がある。損傷しても建て替えで解決する事は論外だし、もうすぐ壊すのにコストをかけて直す必然性も生まれない。その時、住環境はどうなる？資産価値はどうなる？

また直す、直さないで、意見が分かれ大揉めする可能性もある。どうせ壊すんだからカネを出したくないという人も出るだろうし。
災害までいかなくても日常の修繕や清掃でも同じ事が起きるかもしれない。時間の問題で壊すのが確実なら、ガラス一枚割れても電球が切れてもそのまま、そもそも大切に使って維持していこうという動機付けが失われる。
残存期間が短くなるほどにそういうリスクが高まり、そうなれば当然資産価値もガタ落ち、廃墟化の可能性もあるだろう。

[1094: マンション比較中さん]

>>1092 マンション検討中さん
定借はまだ20年くらいしか歴史が無いので私はそのようなケースは知りませんね。ただ地主と管理組合が合意できれば定借から所有権に変更は可能なのではないでしょうか。

一般の借地権マンションであれば建て替えのタイミングで所有権に移行する事例は結構あります。例えば地主も区分所有者も自身の権利をデベロッパーに買い取ってもらい、等価交換で新しい住戸を得るという手法です。同じ事は定期借地権でも不可能ではないと思います。

[1095: マンション検討中さん]

>>1093 マンション比較中さん

主旨はごもっと。賛同すべき点が多いです。

定借が50年から70年に引き伸ばされたのも、住宅ローンの50年物が登場して、50年借りて返し終わった途端に解体されちゃうのでは夢も無いので、変更されたのでしょう。

でも、当たり前だけど、住宅ローンの期間は、残存期間未満になるわけだから、築40年とかになると、35年ローンは物理的に組めないわけで、色々な意味で、熟成したマンション同志になった暁には、定借と所有権では、議論の余地がないほどの評価差がつくのは必至。

だから、70年後のことなんて、今から考えなくていいという主張は誇張であって、むしろ一般的な住宅ローン35年後くらいを想定して購入するかどうか考えた方がいい。

35年後は二束三文的な資産価値しか残らない可能性があるが、最初の35年間がHappyなら良いという人は買いだろう。逆に、孫の世代まで資産を多く残したいと思う人は、定借は買ってはいけない。

[1096: 匿名さん]

結局のところ、定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件。
資産形成には一切寄与しない。これならいつでも自由に引っ越しできる一般の賃貸物件の方がメリットがある。災害でも隣人ガチャでも安心。「買う」意味が何なのかよく考えよう。

[1097: 匿名さん]

>>1094 マンション比較中さん
定借では、期間が来れば何の権利も無くなるので無理なのでは。一般の借地権は更新出来れ権利があるけど。

[1098: 匿名さん]

定借が賃貸の前払いなのは間違いないね

35歳で2LDKを1億円くらいで買って90歳まで長生きしたとして、、、
　１億円/(12ヵ月×55年)＝15.2万円/月
これに解体積立金とかインフレ率を加味した時にどう評価するか

メリットがある人って賃貸で独身老人になった時に貸し渋りリスク回避とかかなぁ

[1099: 匿名さん]

天涯孤独の人用物件です。

[1100: マンション検討中さん]

>>1097 匿名さん

期間が来れば何の価値も無くなる定期借地権。当然70年となればその間に相続も発生するが、残借地権の期間が短いと相続人は大変なような気もするけどどうするのだろう。

[1101: 匿名さん]

こういう物件が相続対象になったら大変。
これだけいらないとは言えないし。
相続税も払わないとだし。

[1103: 匿名さん]

定期借地権は相続額評価を抑えられるので、相続税対策としても優秀ですよ。

[1104: 通りがかりさん]

>>1103 匿名さん

それは言いようで、相続税を抑えられたとしても、定借築築古で売れない上に、維持費と相続税を払わないといけない。

[1105: 匿名さん]

>>1103 匿名さん
相続対策というのは、時価は高いが課税評価は低い、このギャップを利用して納税額を抑えるもの。乖離が大きいほどメリットは大きくなる。タワマン節税がまさにこれ。
だけど時価の低い（資産価値の無い）不動産の課税評価が低いのは当たり前でしょ。これは相続対策でも何でもない。バカじゃないの？
時価と課税評価のギャップが存在しないんだから。

[1107: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
基本的に定借は買ってはダメな物件なんだよ。
天涯孤独で残す人がいなくても、死ぬまでこの定借物件で自立して過ごせる可能性は低い。最後は病院だったり施設に入ったりする人がほとんど。多くは自宅を売却してその資金で施設に入るから、その時に値段が付かない、いつまでも売れないというのはヤバいよ。
天涯孤独だからこそ家族に頼れないし、経済的に自立できる資産形成を考えておく必要がある。
天涯孤独じゃなくても、転職、離婚、再婚、死別、病気で売る必要が出てくる可能性は大いにあるだろうし。その時に売れない可能性が高いのは最大のリスクだよ。

[1108: 匿名さん]

残り年数が15年とかになると自然と相場観ができるんじゃないかな
定借は前払い賃貸だから、最後には賃貸相場×残年数の売買金額に収束していくかと思う
笹塚なら負動産にはならないから賃貸に出せばよい
相続しても得もなけりゃ損もないと思う

[1109: 匿名さん]

リゾート物件みたいに古い上物がある土地だと解体費用もあって実質マイナス評価みたいになるけど、定借ならその心配がない。相続を考えたらメリットしかない。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
相続でのメリットって、価値のある物件を引き継いで利益が出る事でしょ。価値の無い物件を貰ってもなんのメリットもないよ。相続する時に所有権物件だったら全く違う世界が見られるわけで・・・。

[1112: 匿名さん]

>>1110 匿名さん
定借で初期コストが抑えられるから他の資産に回す余裕もできる。これだけの好立地に70年住める権利はかなり魅力高いですよ。

[1113: eマンションさん]

>>1112 匿名さん

定借なのにそんなにお得じゃないと前に書いてあるけど。

[1115: マンション検討中さん]

>>1112 匿名さん
この人は基本的な読解力や理解力が無いんだろうね。

「定借はこれだけの好立地に70年住める権利は魅力的」っていうけど、所有権だったら永久に住めるし資産価値も目減りしないんだけど。しかもその価格差は1割しか違わない。

「定借は初期コストが抑えられる」「余ったカネを別の資産に回せる」ってのも、ほとんどの人はローンを組む。安い定借を買っても、所有権との価格差に相当する資金を購入時点で手にできるわけではない。他の資産に回せる余剰資金は購入時に手に出来ない。これが出来るのは現金で買える者のみ。ローンなら毎月の返済額が所有権に比べてわずかに安くなるだけ。

もし現金一括で払える資力があるなら、相対的に安い定借を買えば一定の余剰資金を購入時に残せるけど、そんな人はほとんどいない。
借りて買った方が金利や税制優遇、レバレッジという観点で明らかに有利というのもあるし、もしそれだけまとまった資金があるならそれを頭金にして4倍くらいの融資を受けて、価値が一切目減りしない所有権マンションを4戸くらい買える。1戸は自宅として残り3戸を貸せば3戸分の家賃収入が得られる。返済が終われば4戸が全て自分の資産（数億円規模）になる。

安い定借を現金購入して手元に残した余剰資金（せいぜい1千万ちょっと）を運用するより、後者の方がはるかに効率が良い。しかも購入した定借物件はどんどん価値が目減りしていく。現金一括で買える人は少数だし、いたとしても現金購入のメリットが無いんだよ。まとまったカネを持っている人ほどこんなバカな事はしない。

[1116: マンコミュファンさん]

2024年地雷物件四天王
月島四丁目
文京小石川
青山高樹町
渋谷笹塚

[1117: 匿名さん]

>>1116 マンコミュファンさん
まさに地獄の定借だ。
でもタワマンに住みたいとか、リテラシーの無い奴が大挙するんだろうな。

[1118: eマンションさん]

こんな定借タワー買うくらいなら、まだ十条とか大山の方がマシというレベルなんだよな

それか新築の中野ステーションレジデンス借りるとか高田馬場のラトゥール借りるとか、わざわざ定借リスクなんて取らなくても住居としてなら良い選択肢も他にあるのにね

[1119: 匿名さん]

>>1118 eマンションさん
街の比較では渋谷区の笹塚が勝っていると思うけど、個別物件の比較ではPTK渋谷笹塚は大山や中野の所有権の足元にも及ばない。とにかく「定借リスク」って事だね。ほんとに良い事って何もないよね。
デベロッパーと地主が儲けるだけの詐欺商品。リテラシーの無い奴がカモにされるだけ。

[1120: マンション検討中さん]

新宿に1駅です→別に他にもある
地下鉄直通です→都営新宿線…

この交通アクセスだけ見るなら、高田馬場や中野坂上ですら笹塚より全然上だからね
なんならご自慢の新宿渋谷両方とも直で行ける十条の方が上まである

高尾山や味スタ、東京競馬場には行きやすいけどそれくらいでしょｗ

[1121: 通りがかりさん]

>>1119 匿名さん

本当に、デベと地主にとっては大変合理的なスキームだね。笑

しかし、その分イニシャルコストが半額になるならありだと思うが、1割くらいしか安くないなら、真面目に考え直すなおすかな。解体積立金も非常識に高い気がする。
真面目に買おうとしているんだけど、残念だ。

[1122: 匿名さん]

>>1117 匿名さん
タワマンかどうかより、立地の方が遥かに重要。忌避施設が集まるようなエリアのタワマンは定借よりもリセール悪いですよ。

[1123: 評判気になるさん]

>>1118 eマンションさん

中央線北の中野とか馬場とか、笹塚の足元にも及ばんだろｗ

[1124: 口コミ知りたいさん]

>>1122 匿名さん
>>1123 評判気になるさん

いや、定借の将来における資産価値の下落や出口の取りにくさ、管理不全リスクを考えれば、近隣の忌避施設なんて取るに足らない問題でしょ。仮に近くても所有権なら銀行の融資は何の問題もなく付くから資産価値も維持される。定借ならどんなに立地が良くても銀行が融資しなくなる。
所有権と定借で天国と地獄。雲泥の差があると思いますよ。

[1125: 評判気になるさん]

それはそうですね。
所有権なら3割高値でも売れるので
所有権への変更を三井不動産へ要望しましょう

[1126: 口コミ知りたいさん]

定借マンションは、デベ側からすれば土地を仕入れる必要がなく建築だけだから、それこそイニシャルを大幅に抑えられるメリットがある。
地主側はマンションを建ててもらう事で何もせずに70年間確実な地代を受け取り、最後はキレイに出て行ってもらえる。その後は土地の再活用が出来る。もし仮に地主が自前で建築するとなれば建築費の調達だったり、長期的な管理や空室リスクもあるから結構大変。でも定借なら寝てるだけで地代が途切れる事なく70年間落ちてくる。
ホントに定借は地主とデベのためにある詐欺的なスキームだよ。購入した区分所有者が彼らの養分になって必死に支える構造。馬鹿げてる。

[1127: 名無しさん]

>>1123 評判気になるさん
こういう何にもわかってない奴が地雷物件買って相場を上げてくれるから、ありがたい話だよね

デベ、地主、ポジション持ちにとっては神様的存在
本人は良いものを買えたと満足
マンコミュでは話に事欠かない
登場人物がみんなハッピー

[1128: 匿名さん]

>>1123 評判気になるさん
私鉄単独駅とかJR主要路線主要駅の中野高田馬場より遥かに格下、というか比べるのも烏滸がましいだろｗ

新小岩レベルの駅だってちょい前に明らかになってたじゃんw

[1129: マンション検討中さん]

>>1120 マンション検討中さん

新宿から一駅ってそんなにないのでは

西新宿、新大久保、大久保、中野、都庁前、代々木、東新宿、四谷、新宿三丁目、渋谷、南新宿、初台、笹塚

この中で一番安いのが笹塚で地下鉄直通のオマケがついてくるという話

[1130: 口コミ知りたいさん]

>>1129 マンション検討中さん
本線でも新宿まで４分かかるんだから中央線以外なら2駅取っても良いよね

そして安ければ良いというのは単なる予算制約か妥協
それはマンションが良いとは全く別のお話だよ

[1131: 評判気になるさん]

>>1130 口コミ知りたいさん

時間じゃなくて駅数は大事では。途中駅あると混むので。京王新線の始発で始発駅を考慮すると、上の駅のリストから都庁前と中野と渋谷しか残らなくなる。

安さは実需層向けの立地としては良いのでは。

[1132: 評判気になるさん]

>>1128 匿名さん
中央線の上と下で明確に違う。さらにいえば甲州街道の北と南でも違う。東京上ってきたばかりの人だと土地勘がないのでわからないかもしれないけど。

[1133: 通りがかりさん]

>>1126 口コミ知りたいさん
外国籍が購入して相続税パスしながら一族で住み続けて解体する頃にはトンズラして解体費払わずに左様ならできるのでは

[1134: 名無しさん]

>>1120 マンション検討中さん
中野は再開発が頓挫、高田馬場は早稲田の学生が騒がしく汚い、渋谷や新宿に直結しているはずの十条の街が垢抜けていないというか賃貸でも住みたくない感じがあるのだが

[1135: 検討板ユーザーさん]

>>1134 さん

中野も高田馬場もある意味笹塚よりも便利です。十条は都心から離れており、論外ですが。
あとは練馬ナンバー地区の中野区中野か新宿区高田馬場、品川ナンバーの渋谷区笹塚は皆様が決めれば良いことです。
まぁ、豊洲に住む江東ナンバーのクルマように、この人、品川ナンバーの中央区にマンション買えなかったんだぁ～と言う悲壮感は残りますが。
有楽町線乗ると面白いです。練馬ナンバー地区側の文京区民は論外として、銀座一丁目や新富町で降りる内陸中央区民、月島で降りる川向う中央区民、その先は品川ナンバー地区ではなくなるって、地獄の沙汰も金次第って感じです。

[1136: 匿名さん]

そもそもタワマンの築60年以降とかってどういう状態なんだろうね。
ハードウエアの耐久性もそうだし、周囲の社会環境としても。一応形は維持されているかもしれないけど、相当にボロくなってるのかな・・・。定借だとその頃の状況が一番気になるね。

[1137: 匿名さん]

明大前とか笹塚あたりの1970年代築のマンションは結構あるけど駅チカなら確実に1000万～3000万円程度の値段がついてるな
いまより建築技術が低い時代のものが50年以上たっても値段が付いてるレベルだから最新のタワマンなら大丈夫なんじゃないか

[1138: 匿名さん]

>>1135 検討板ユーザーさん
湾岸はアドレスによってピンキリ。港区の埋立地の方は忌避施設が集まっているから臭いもあるし、埼玉より安かったりしますよ。

[1139: 匿名さん]

>>1132 評判気になるさん
その理論だと荻窪や吉祥寺より高井戸や久我山の方が上ってこと？
東京に長く住んでる方は発想が違いますねｗ

東京に長く住んで頭が化石になってる人より、地方から新しく来た人の方が、時流に即した情報を持って正しく理解してるわけだよ

京王線沿線は除くという※を知らないのもしゃーない

[1140: マンコミュファンさん]

>>1135 検討板ユーザーさん
こういう頭昭和みたいなのまだ生存してるのな

[1141: マンション検討中さん]

駒込大塚にマンション価格で負け
中野の再開発は1個しかなくて頓挫とかいう妄想で現実から逃避し
Xではヤバすぎてネタにもされず
そんな笹塚は今日もナンバープレートで自己満足に浸っています

[1142: 名無しさん]

>>1139 匿名さん
ん？中央線の上下を比べているのであって、中央線は比べてないでしょう、そりゃ西武新宿線より井の頭線の方が上でしょう。
あと荻窪も吉祥寺も高井戸も久我山も甲州街道より北側だけどもね、本当にお上りさんは地理感覚がないんだなw

代々東京に住んでいるから新興エリアに浮ついた場所に住まなくても土地や不動産持っているのでね。お上りさんは地元にいてもいられなくなったか、地元から追いだされてやってきたのか知らないけど、はるばる遠くまでおこしやすw

[1143: 匿名さん]

>>1141 マンション検討中さん
そもそも駒込大塚は比較対象エリア外
中野板見ると再開発頓挫で白けてるし
Xそもそもやってない
いいんじゃない？品川ナンバーで？

[1144: マンション掲示板さん]

まあ笹塚の定借を買うくらいなら、初台の再開発ができるまで待つか、幡ヶ谷の駅前のオリンパス跡地の開発を待つか、でも良いと思うが。

[1145: 匿名さん]

>>1144 マンション掲示板さん
笹塚と初台は既に再開発の計画が出ていますが、幡ヶ谷の計画は決まっているんですか？オリンパスの跡地というのは誰の所有なんですか？

[1146: マンション検討中さん]

ここは、一番いい部屋は、4億円か。
将来、確実に資産価値が0円になることが確定しているものに、4億円出すのって、結構勇気がいるね。

まあ、1億円までだったら、70年間で0円になっても賃貸と同等と思えば、ありなのかなあ。もちろん、その間、それ以外に、管理費と解体積立金と賃料払い続けるわけだけど。

なんか、割が合わない気もするけど。

[1147: マンション掲示板さん]

>>1144 マンション掲示板さん

初台ツインタワーは庶民は買えないよ

[1148: 匿名さん]

初台はここの倍ぐらいするんじゃないかな？明らかに笹塚はお買い得。

[1149: 通りがかりさん]

>>1142 名無しさん
お前の功績じゃなくて、先祖の実績に縋ってるただの世間知らずだったかー
そりゃ文章読解能力もないし、渋谷区ってだけで全部価値あるとか思い込むのも無理はない

線路の上下とか古い価値観に縛られた頭昭和民は、令和の時代に生きるの大変だね
頑張って定借買って、三井と地主にお布施して70年土地に縛りつけられてくれ

[1150: マンション検討中さん]

>>1149 通りがかりさん
まあ東京に上ってきたばかりの地方人は、代々不動産を維持し続けることがどれだけ大変なのか分からないだろうね。初代なわけだし。相場観や土地勘や人脈もないのに、今の時代のとか言うあたり、そのまま情報鵜呑みにする情弱ミーハーなのだろうけども。

あと書いてるけど笹塚から初台のあたりだからここでなくても良いわけだからね。

[1151: 匿名さん]

>>1148 匿名さん
いや、単に値段が安いだけで完全に「安物買いの銭なくし」。まあこの意味が理解出来ない奴が買うのは間違いないだろうね。養分へどうぞエントリーしてください。お幸せに。

[1152: 検討板ユーザーさん]

>>1137 匿名さん
そうなんですよね。所有なら、その位の価値はある。しかし定借では値段が付くのかな。

[1153: 口コミ知りたいさん]

>>1152 検討板ユーザーさん
この辺りは築50年超物件多いですからね、それでもそれなりの値段はついてます。立地が良いと言うことでしょう。

[1154: 匿名さん]

>>1145 匿名さん
幡ケ谷の再開発は具体的な発表はまだありません。
ただ駅前の秀和幡ヶ谷レジデンスの周辺（ローソンの敷地）、オリンパスの跡地は広い土地があり、既に不動産会社が取得していますので、ほぼ確実に高層マンションが建つはずです。色々と検討しているのではないでしょうか。秀和幡ヶ谷レジデンスは近々建て替えになりタワマンに化けるかもしれません。

[1155: 口コミ知りたいさん]

自称東京に代々住んでるとか言って、戦後もしばらく郊外のただの寒村でしかなかった渋谷区でイキってるの草

こいつが一番歴史も地理も無知極まってるのがほんと皮肉効いてる

[1156: マンション検討中さん]

>>1154 匿名さん
秀和幡ヶ谷は建て替えると容積減るので、隣接敷地と一体開発しないと建て替えできないですね。

[1157: 匿名さん]

>>1155 口コミ知りたいさん
渋谷区が寒村も何も、甲州街道通っているし場所も初台とか新宿駅寄りだったから、周辺に大名屋敷とか江戸時代の宿場町だったけどもねえ、京王線は大正時代には開通しているし、その頃はすでに町で、昭和初期で既に渋谷区だから戦後は寒村って事実誤認も甚だしい。
あと何もなかったとしても戦後じゃなくてせめて明治初期とか江戸時代とか、エリアももっと外側な、聞き齧りで知識も間違っててダメダメで、何も知らないで無知極まっているのはお前だな、バカバカしい

[1158: マンション検討中さん]

>>1154 匿名さん
噂で聞いた話はオリンパス跡地はタワマンとは行かないまでもそれなりの規模になるようですね。こちらは幡ヶ谷駅2分で目の前がライフなので立地は至便でしょう。

[1159: 販売関係者さん]

新宿区渋谷区は千代田区港区ほどではないけど、昔からかなりの立地だよ
新宿ならおとめ山周辺下落合、市ヶ谷高台、神楽坂上、御苑周辺内藤町など多数
渋谷なら代々木上原西原大山、代官山西郷山周辺、南平台、松濤、神山町、元代々木、広尾、常盤松周辺など多数
山手線内側で皇居３キロ圏の高台は全て昔からの高級住宅街
板橋区加賀、北区西ヶ原、目黒区三田青葉台、大田区山王久我原などたくさんある

[1161: 匿名さん]

>>1156 マンション検討中さん
聞いた話だけど、幡ヶ谷駅（ゴールデンマンション）は京王、隣の道路と線路も京王、URの跡地（日鉄興和）、秀和幡ヶ谷レジデンスと、幡ヶ谷駅から秀和までは地続きで4者しかいないんですよね。うまくまとまれば相当大がかりな駅前開発が出来そうな気がします。

[1162: 匿名さん]

>>1161 匿名さん
京王と日鉄興和はすぐに話がつきそうだけど、問題なのはゴールデンマンションと秀和幡ヶ谷レジデンスの数百人の区分所有者をどうまとめるかだよね。建て替えの四分の三の合意がすぐに得られれば良いけど、実際には時間がかかるのでは？特に秀和幡ヶ谷の管理組合は週刊誌に出る程、悪い意味で独特だったからね。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん
ゴールデンマンションは現時点で東京都の沿道要耐震補強建物でグレーかブラックだった気がするので、建替え必要ですが、建て替えるとなると京王新線のトンネルや駅含めて建て替える必要があるので難工事になりそうですね。1970年代に京王線・新線含めて地下化したので、都市化がかなり早い時期から行われているのですが。

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
確かにゴールデンマンションは見るからに老朽化しているのが分かるよね。外壁もボロボロ、クラックだらけ、内部の共用部も、エレベーターも・・・。地下の飲食店なんてマクドナルドを除いてホントに昭和40年代のままだよね。
公共性のある駅だから倒壊して駅や甲州街道が使えなくなるというのはマズい。遅かれ早かれ、幡ヶ谷駅～秀和幡ヶ谷までのエリアは再開発されると思いますね。再開発の必然性も高いし、地主も少ないから比較的やりやすそう。そういう意味では幡ヶ谷の今後の伸び代は大きいと思います。

[1165: 検討板ユーザーさん]

>>1164 匿名さん
幡ヶ谷ゴールデンマンションは東京都の方でP39に載ってますね、ランクⅡなのでグレー

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/29/docume...

渋谷区が出している方の資料だと載っていないですが甲州街道沿いに初台～笹塚にランク2、3のグレー、ブラック物件が多く見られるのでまとめて再開発して欲しいですね。
https://files.city.shibuya.tokyo.jp/assets/12995aba8b194961be709ba8798...


秀和の方は、例の管理組合があったので管理状態は築年数の割にかなり良いですね。

[1166: 名無しさん]

>>1165 検討板ユーザーさん
ランク2、3→ランク1、2のブラック、グレー

[1167: マンション検討中さん]

>>1165 検討板ユーザーさん

渋谷区の方見るとここまでランク1、2が多いと非常時に甲州街道不通になる恐れも出てきますね

[1168: マンション比較中さん]

>>1163 匿名さん
確かに地下に線路と幡ヶ谷駅があるから工事は大変そう。
ただ、逆に言えば京王新線の線路と並行して京王線の線路と道路も脇にあるから、土地は連続して余っているんだよね。その隣がURと秀和幡ヶ谷だから。結構有望な場所だと思いますね。

[1169: 通りがかりさん]

>>1168 マンション比較中さん
さらに首都高の高架やその基礎があるので大変ですね。

[1170: 名無しさん]

渋谷区も老人にばかり金使ってないでインフラ再整備に使って欲しいですね。

[1171: 周辺住民さん]

幡ケ谷駅周辺は古いペンシルビルも多いからまとめて地上げ出来れば良いですね。将来的には激変の可能性はありますね。

[1172: 名無しさん]

>>1170 名無しさん

幡ヶ谷周辺は甲州街道沿いに老人地主の旧耐震ビルやマンションが多いので、耐震不適格物件は災害時に甲州街道を塞ぐので、まとめて接収して再開発しましょう。

[1173: マンション検討中さん]

笹塚、初台ときているなら、次は幡ヶ谷で間違いないでしょう。土地もあるわけだし。今のうちに幡ヶ谷で仕込んでおいた方が良いですよ。ゴールデンマンションとか秀和幡ヶ谷とか今がチャンスです。北朝鮮ですが・・・。

[1174: マンション掲示板さん]

>>1173 マンション検討中さん

秀和幡ヶ谷は管理状態が良いので耐震性のみクリアできれば、今から買って気長に再開発待てるのだろうけど、築50年の旧耐震SRCは耐震性どうだろうか、旧耐震RCよりかは旧耐震SRCの方がマシだとは思うが。

[1175: マンション検討中さん]

>>1174 マンション掲示板さん
秀和幡ヶ谷の両隣とも広い土地が空いているし、意外に早く建て替えになるかもしれないですよ。日鉄興和側も秀和幡ヶ谷のオーナーも両者にメリットがあるはずなので・・・。それなりに建て替えは現実的なのではと思います。

[1176: 匿名さん]

めちゃくちゃ高くなるような予感しかしない。

[1177: ご近所さん]

>>1176 匿名さん
秀和幡ヶ谷の建て替えで、ちゃんとしたタワマンならPTK渋谷笹塚を完全に凌駕するだろうね。確実に所有権だろうし。坪800万～1000万くらいかな。

[1178: 匿名さん]

>>1177 ご近所さん
そんなに安くないと思う。坪1000超えてくるのでは？

[1179: マンション検討中さん]

定期借地は、いくら、能書きこねくり回してみても、イニシャルコストが如何に安いかどうかに掛かっている。将来確実に資産ゼロになるのだから、超長期の賃料一括前払いシステムである。

これは、高級老人ホームに入るのに似ている。
賃料は一括前払いするが、管理費は当然毎月取られる。

だから、果たして、ここは、イニシャルが安いと言えるのかどうか。そこに掛かっているが、さあ、どうだろう。

[1180: 匿名さん]

立地が良ければ定借でも資産性高いですよ。所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。都心なら土地持分も価値が高いけど、忌避施設が集まるようなエリアの土地持分は資産にならないからね。

[1181: マンション検討中さん]

>>1180 匿名さん
＞所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。

だけ？　って、数億円の価値が残るかどうかなんだ。

資産なら、地価上昇も見込めて70年後だと、今数億円の部屋なら、建て直せば10億円超えの部屋と等価交換価値があるよ。

[1182: マンション検討中さん]

>>1180 匿名さん
日鉄興和みたいなこと言ってて草

[1183: 通りがかりさん]

>>1180 匿名さん
この人いつもここは資産性が高いので上がりますよ、とか立地が良いので資産性ありますよとかBotみたいに言ってる人と同じでは

[1184: 評判気になるさん]

>>1180 匿名さん
定借も立地が良ければそれなりには評価されるよ。特に一時的なら。
ただどんなに頑張っても所有権との格差は埋められない。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。大人と子供くらい違いがあるのは事実。

[1185: 評判気になるさん]

いつまで忌避施設、忌避施設って騒ぐつもりなのかな。
具体的に忌避施設の存在によって価値が下落している所有権マンションがあれば知りたいですね。そんな物件、少なくとも都心には存在しないですから。
逆に下落している定借物件は沢山。要は忌避施設なんて所有権であれば取るに足らない理由なんですよ。

[1186: 匿名さん]

定借は資産価値に常に下落圧力が作用している。
所有権は地価のインフレを考えれば常に上昇圧力が作用している。
これは所有権の土地の持分がわずかでも、その権利は永久であり、建て替えも可能である事、つまり土地が成長する事実を市場が評価しての事なんだよ。
定借と所有権では全く作用する力が違うの。忌避施設の存在なんてはっきり言ってどうでも良い議論だな。

[1187: 口コミ知りたいさん]

>>1185 評判気になるさん

幡ヶ谷から笹塚にかけて甲州街道沿いに旧耐震マンションと事故物件がズラリと並んでいて、その多さに驚きますが、ある意味ではこれらも忌避施設で、それでもこの一帯はなかなか下がりませんね。最もその物件が事故物件になれば、つまり自らが忌避施設になれば大きく下落しますけどもね。

[1188: マンコミュファンさん]

>>1180 匿名さん

忌避施設botさんは清掃工場の横の資産性高いタワマンにお住まい

[1189: 匿名さん]

>>1188 マンコミュファンさん
都心のマンション市況からすると忌避施設や地盤なんてどうでも良いというくらい値段が上がっているんだけどね。そんなもの全くマイナス評価にならない現実がある。逆に忌避施設の存在で格安に買えるというなら人気殺到になりますよ。
少しでも物件を見ている人間ならすぐに分かる事だと思うんですけどね・・・。

[1190: マンション検討中さん]

>>1179 マンション検討中さん

全く、その通り。
定借７０年なんて、一人で住み終えて自分で後処理出来る人仙人みたいな人いないから、最後は、子孫に迷惑掛けることが前提。

残存期間が２５年くらいで相続受けて、高い管理費と解体積立金とか地代とか払いたくないけど、どうせ壊すから、大規模なリノベーションしても無駄だし、売ろうにも高く売れない。結構、相続処理する子供が大変だなあ。こりゃ。