パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1031: eマンションさん]

>>1028 検討板ユーザーさん

そもそも池袋は対象外なので全部あとで削除依頼出しましょう。

[1032: 通りがかりさん]

>>837 口コミ知りたいさん

道路事情

[1033: 口コミ知りたいさん]

>>824 マンション掲示板さん
周辺立地
は中野は完結型
で笹塚は周辺連続型

[1034: マンション掲示板さん]

>>606 通りがかりさん
ササハタハツ

[1035: 検討板ユーザーさん]

>>440 匿名さん
スーパー

[1036: eマンションさん]

>>836 評判気になるさん

街の特徴

[1037: 匿名さん]

笹塚駅の乗降客数は23年度で70,603人
JRだと新小岩70,736人とほぼ同水準
東京メトロだと中野坂上70,705人とほぼ同水準だけど大江戸線に分散してるからこれ以下
西武だと近いのが石神井公園の74,675人でこれ以下

駅力としてはこんなもん
まぁ妥当なところでしょ

[1038: 匿名さん]

>>1037 匿名さん
乗降客数世界一の新宿に隣接しているのに笹塚が7万人というのは何となくショボいね。もちろん新宿駅とは用途が全然違うのは百も承知だけど。いずれにしても笹塚は新宿へのアクセスは抜群なのは間違いない。逆に渋谷方面とは断絶があるよね。

[1039: 口コミ知りたいさん]

>>1038 匿名さん

この辺りは(初台、幡ヶ谷、笹塚、代田橋)駅間が近い、隣接路線(小田急線、丸の内線、井の頭線)も近いので、人口密度が高い割には乗降客数は分散するからね。

[1040: 検討板ユーザーさん]

>>1039 口コミ知りたいさん
勝手に分散させてて草
他の路線や駅使う人はもはや笹塚民じゃないだろｗ

笹塚と幡ヶ谷で0.9km離れてるけど、大体の山手線一駅間くらい
大崎の話してて五反田と分散するから～とか普通言わんし、そんなこと言うやついたら物知らなすぎたよね

[1041: 名無しさん]

>>1040 検討板ユーザーさん
ん？駅密度の話をしたのは石神井公園と比較していたからでは？笹塚近辺は石神井公園に比べたら駅密度高いからね、上原や東松原近いからね。あと五反田は浅草線と池上線の乗り換えあるから乗降客数増えるのと、都営新宿線乗り換えは新線新宿なので笹塚ではカウントされないから(千代田線乗り換えカウントする代々木上原は25.7万人と出る)、新線新宿の乗降客数の数割をカウントしても15万は行くでしょ。乗降客数のカウントの仕方も知らないで何言ってんのか？

https://x.com/shinagawajp/status/1387379558458880001?s=46

[1042: 通りがかりさん]

>>1037 匿名さん

石神井公園持ち出してる時点で東京の地理感覚がない。
ターミナル駅からの距離感で言えば千歳烏山で77,686人が比較対象として妥当。笹塚と同距離で乗り換え駅比較すると小竹向原で170,737人で大体同規模の人数になる。(練馬だと合計18万で同距離の明大前の乗り換え含めて20万人と同規模になる)

[1043: 匿名さん]

さすがに石神井と笹塚はイメージも雰囲気も利便性も全然違うね。好き嫌いはともかく少なくとも競合する事は無い。笹塚近隣住民からすると石神井はどこそれ？という感じ。

[1044: 通りがかりさん]

>>1043 匿名さん
笹塚や幡ヶ谷と雰囲気が近いのは三軒茶屋とか246の田園都市線沿いとかで、首都高が国道の上を通っている点と(幡ヶ谷は田園都市線と同じで地下駅)一歩入ると住宅地や個人商店が密集している点。発着が新宿と渋谷が住民の嗜好が違うけど街の雰囲気はよく似ている。どちらも車需要が高い。

西武の石神井公園が近いのは、小田急の祖師ヶ谷大蔵とかで高架駅降りるとすぐ密集住宅地になるので、商店街が長く続いてニッチな店が多い。池袋と新宿で違うけども。駅近にある公園だけ見たら井の頭公園のある吉祥寺を二回りこじんまりとした感じにはなる。

[1045: 通りがかりさん]

>>1033 口コミ知りたいさん
中野は新中野、中野富士見町、中野新橋、東中野、中野坂上と中野と付く駅名が多いにも関わらずそれぞれ独立している。新中野は鍋横、中野富士見町は立正佼成会、中野新橋は元々赤線地帯、東中野は落合とか大久保や早稲田方面に抜ける感、中野坂上は山手通りとか西新宿に近い。

[1046: 検討板ユーザーさん]

>>1033 口コミ知りたいさん

対して笹塚は元の町名が幡ヶ谷笹塚町だったので、現在の西新宿五丁目側の渋谷本町(元々は幡ヶ谷本町)まで広いエリアで幡ヶ谷だった。その名残で現在もササハタハツとなっていて、その東西方向の連続性と、世田谷道や茶沢通り中野通り通して代々木上原や下北沢や駒場方面と南北方向での連続性がある。

[1047: 匿名さん]

確かに笹塚は都心との距離感とか雰囲気は三茶と似ているね。車のアクセスも便利な地域だけど、ほとんどの人は車を所有していないんだよね。それがこの地域の特徴かもね。

[1048: 口コミ知りたいさん]

>>1047 匿名さん
車だと、深夜タクシーがどちらも便利な点も似ている。甲州街道は新宿出ると山手通りと中野通りに立体交差があるのと信号が少ないので早い時は5分で笹塚に着く。246も渋谷出ると、道玄坂と旧山手通りを立体交差で通過して三茶まですぐ。(その手前の渋谷の山手線の高架潜るあたりが深夜超渋滞するのは違うけどw)なのでハードワークだが、生活感のない都心より、副都心の次の駅くらいの立地を選ぶ20代の会社員とかは多い。

[1049: 評判気になるさん]

>>1041 名無しさん
ごめん何言ってんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れも理解できないなら黙っててくれる？
1人で明後日の方向向いてるよ

[1050: 評判気になるさん]

>>1049 評判気になるさん
ん？駅力の比較で石神井公園の乗降客数を比較に出した
→そもそも石神井公園と笹塚だとターミナルからの距離も周辺の駅密度も違う
→駅密度の話をしたら五反田の乗降客数を比較で出してきた
→そもそも乗り換え駅とそれ以外で人数カウント方法が違う

というターミナル駅からの距離と密度の違い、と乗り換え駅とそれ以外の違いの2点から比較として誤ってると言ってるだけでは？

[1051: 評判気になるさん]

乗降客数比較の話してるのに、街同士が比較してるって話してる人たちはどういう思考回路してるんだか分からんね。

ついこの前も池袋～駒込より京王線は高いんだとか嘘言って、具体例出されてコールド負けしてたじゃん。
ちょっとマンション買うのに必要なリテラシー無い人多すぎじゃないの？
そりゃ上で出てた新小岩や石神井公園レベルの駅力しかない街の定借タワマンを希少立地だとか言って三井に嵌め込まれるわけだわな。

[1052: マンション掲示板さん]

>>1051 評判気になるさん
だからその乗降客数の比較がそもそも誤ってると言ってるのだけどずっと理解できていないようでは？
笹塚の乗降客数が都営新宿線乗り換え客含めてないので小さく出ると言ってるけども言っている意味が分からないのか？リテラシーがないのはどちらだろうか。

そもそも新小岩と石神井公園と笹塚は全く比較対象として被らないけど、数字だけ(そもそも笹塚のは見かけ上だが)見たらそりゃ近いだろうね。定性的指標が実感として分からないから定量的指標しか見れないのは、実需の選び方としては残念では。

[1053: 口コミ知りたいさん]

>>1051 評判気になるさん
東京上って来たばかりなのか？地理感覚が無いから、笹塚と新小岩と石神井を平気で比べられてしまうのだろうな。互いに生活圏も商圏も別だし、普段行く場所も全く被らないし。

[1054: 匿名さん]

笹塚という街は好きだが定借は嫌い。わざわざ買うメリット無い。

[1055: マンション検討中さん]

ここ、定期借地は妥協するとしても、解体積立金が、とても高いですね。
借地賃料は大半を前払いしていて安いと宣伝しておきながら、解体積立金が高すぎて、そのメリットが感じられない。

この高額な解体積立金は妥当なのだろうか？
ただでさえ、土地の資産価値が購入者にとってはゼロなのだから、それに見合ったら価格になっていないとげんなりする。

[1056: 匿名さん]

所有権でも建て替え時の解体費用は同じぐらい必要ですよ。70年経って積立不足で建て替えられないマンションに住むのは嫌だよね。

[1057: マンション検討中さん]

>>1056 匿名さん
所有権なら、ぼろくてもそのまま住めるよ。定期借地は必ず壊して返却しないといけない。意味が全く違う。

[1058: マンション検討中さん]

所有権が有利とか、建て替え時には土地の値上がりで手出しなしで高資産価値の新築が手に入るとか言ってる連中はお花畑。過去の話。
利便性の高い場所に住んで稼ぎたい人こそ、相対的に安く手に入り生涯の計算の立つ定借マンションで確実な生活の見通しを買い、資産形成は余裕資金を使って他の手段で行うのが賢い選択。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000033.000097827.html

[1059: 匿名さん]

>>1057 マンション検討中さん
古いタワマンが直下型地震で倒壊したら、家族の命に関わりますよ。

[1060: 匿名さん]

>>1056 匿名さん
70年もすれば確実に地価は上がり、マンション価格も上がる。例えば50年前に渋谷のマンションはいくらだったと思う？多分数百万だけど今は築50年になった同じマンションが数千万するよね。上昇した含み益で建て替え費用は捻出できる。必ずしも住民が建て替え費用を自己負担する必要はないんだよ。というか、自己負担しなくて良い場合に限り建て替えが出来るとも言える。でも定借物件ではそういうボーナスは絶対にない。

[1061: 匿名さん]

>>1058 マンション検討中さん
定借が安く買えるのは確かだけど、そこまで安くないよね。だから余剰資金は所有権と定借でほぼ変わらない。生活の見通しを買うっていうけど、所有権も定借も変わらないよ？所有権なら値段も落ちないどころか上がるだろうし。そして所有権は返済分が積み立てられて資産になるけど、定借はそうはならないよ。

[1062: マンション検討中さん]

>>1060 匿名さん

同感ですね。土地代が高いところほど、所有権の方がいいに決まっています。
それは全く異論なしです。

その上で、ここは、定期借地にして、買取価格を安くして、さらに、土地代を前払いすることで、ランニングコストも安くしたとバラ色のことを言ってるわけですが、私の疑問は、解体積み立てが高すぎないか？ということです。

659世帯で割り算して、この価格が本当に妥当なのでしょうか？
70年間も、毎年、世帯平均約25000円として×659×12×70≒140億円ですが、70年間、きちんと運用したら、年利2％でも、えらい大金になりますが。解体するだけの費用ってそんなに掛かるのですか？

[1063: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん
現時点での解体費が前提なら「高い」と言えますね。解体費は坪10万です。この物件は延床面積2万3千坪。解体費は23億です。ただインフレも考慮する必要がありますし、積み立てですから住民の資産と言えます。余剰分は返還されるはずです。不足するよりは、という事かもしれません。

[1064: マンション検討中さん]

>>1063 匿名さん

まあ、解体費用が余ったら返却されるなら文句はいいませんが。三井が中抜きで暴利を貪らないことを期待します。

[1065: 匿名さん]

>>1064 マンション検討中さん
70年後にどうなるか、って話ですからね。あまりあてにしない方が良いと思います。周辺のマンションが値上がりしているのに、自分の定借マンションがパッとしない、値段が下がって行くというのは私は耐えられませんね。

[1066: eマンションさん]

定借は売却が難しいからダメ
ただこれから東京の土地は間違いなく上がっていくから新築は定借の割合は増える
そうなればローンもそれに合わせて必ず組めるようにはなるが、築35年くらいまでが限界
築50年を超えて残り年数が少ないマンションは誰も買わない
ただ周りの土地の価格は上がっていくから築古の所有権マンションとの価格差は激しくなる
結論は永住か築20年前後以内で売る予定がない場合、安くない限り定借は買わない方がいい
三田ガーデンヒルズや千鳥ヶ淵くらいの最高立地なら定借でもいいだろうけどね

[1067: 匿名さん]

定借をローンで買う人なんているのかな。

[1068: eマンションさん]

>>1067 匿名さん

確かに、考えてみるとシュールな図ですね。
何十年もローン払い続けて、最後は自分の資産はゼロって割にあいませんね。
所有権なら、土地と言う資産だけはローン払い終われば残りますからね。

[1069: 名無しさん]

>>1066 eマンションさん

ここ定借じゃなくて所有だとさらに3-4割くらい上がりそう

[1070: 名無しさん]

>>1066 eマンションさん
あとは当時の銀座タワーとか格安で一等地の定借があった時代はメリット大きかった

[1071: 匿名さん]

>>1066 eマンションさん
通常の借地権は土地は借りて、建物は自己所有。そういう意味では定期借地権は土地の返還に期間の定めがあるだけで同じように見えるんだけど、結局は建物も壊さないといけないから建物も所有出来ず借りているのと同じなんだよね。普通の借地権なら更新出来るし建物が存続する限り半永久、地上権なら建て替えも出来るけど、定期借地権だけはアカンわ。みんなそれを理解しているから銀行は融資しないし、少し古くなると買おうという人もいない。結果として値段は下がり、極めて売りにくい物件になる。ホント、わざわざローン組んで買うようなものじゃない。同じ借入を所有権に向けるだけで資産形成は雲泥の差になるよ。一応自分も警鐘の意味で言っておくよ。

[1072: 匿名さん]

まあ定借は築25年くらいまでがリミットなんじゃないかな。それ以降は一気に売りにくくなるはず。第二世代として次に25年住めば築50年。いよいよ雲行きが怪しくなる。25年目に手を出す人も限られるはずだよ。そして築25年の定借物件がそれなりの価格で売れるという事なら、同立地の築25年の所有権物件は多分3～4割は値上がりして十分なキャピタルも取れるという事だからね。住宅ローンは最も簡単確実で再現性の高い投資とも言えるわけで、それを定借に向けるのは勿体ないよ。

[1073: マンション検討中さん]

>>1000 検討板ユーザーさん
NADiffなつかしい！
って思ったら恵比寿に移転してたんですね…。
板に全然関係ないけどいいこと知れたわ…。

ちなみに私にとって池袋はガチ中華の街。上野か池袋の二択。

[1074: 匿名さん]

仮に定借で3000万安く買えたならその分をSP500に回して25年寝かせることもできる。イニシャルが安いのは大きなメリットだよ。

[1075: 匿名さん]

>>1073 マンション検討中さん
ようやくNADiffの話題拾ってくれる方が出てきて良かった…。

池袋中華ガチですが最近は高田馬場～早稲田の間のガチ中華が凄いですね。早稲田の中国人留学生が多いエリアなので。

[1076: eマンションさん]

>>1074 匿名さん
これですねえ
https://x.com/gsmg8mtzjyxmfsq/status/1835120338440798296?s=46

[1077: マンション検討中さん]

>>1074 匿名さん
定借はイニシャルが安いっていうけど、今の定借はせいぜい所有権の85％くらい。大して安くない。所有権1億なら定借は8500万。
そして定借はせっかく返済をして積み立てた8500万はみるみる棄損して、最終的に無になってしまう現実がある。この下落率と差額1500万を運用するのとどちらが得だろう？所有権は長期的には1億以上になる可能性が高い。
しかも借入するなら、定借を買った場合でも、最初の時点で1500万の運用原資の現金が手元にあるわけでもない。定借は毎月の返済額が所有権に比べて少し少ないから、それを積み立てて行くだけ。効率は決して良くないし、何より最後は投下した8500万が消滅しちゃうんだから。

[1078: マンション検討中さん]

>>1076 eマンションさん
預金とマンションの利回りを比較しているけど、この話は何千万も現金を保有しているのが大前提でしょ。普通はそんな人はいないよね。マンションはローンで買えて、それがレバレッジになるわけで。
仮に8500万の現金を保有しているなら4億の物件を買って、それに見合う利回りが得られますよ。住宅ローンのレバレッジを無視していますね。

[1079: 匿名さん]

>>1059 匿名さん

新築買ってもいずれ古くなるんだからそんなデタラメ書いて煽るくらいならタワマンなんか買わなきゃ良い。

[1080: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
タワマンが倒壊する時は戸建てや一般マンションなんて壊滅して跡形もなくなってるるよ。相対的には災害にはタワマンがよほど安全。
この話をすると、やれ電力が、やれ上下水が、と言う奴がいるんだけど、十分に対策されているし、一義的にはまずは建物の安全が保たれ、生命と財産が守れるかだろ。日本の家は地震対策としてそういう進化をしてきたわけだし。倒壊した家でライフラインが～とか騒いでも何の意味も無いのは明らか。当たり前の優先順位が理解出来ない奴が多いんだよ。

[1081: 匿名さん]

>>1080 匿名さん

大地震でタワマンが倒壊するって言ってる奴、今まで1例もそんな事例が無いのに何を根拠に言ってるか謎だわ。ドラマの日本沈没を見てそう思ってるんだろうか？

[1082: 評判気になるさん]

検討し始めたてで借地権が不安で、教えていただきたく・・・　所有権で1億円借入で35年のローンを支払い終わったタイミングでは、築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残りますが、それって1億円の価値はあるんですかね？物価上昇とはいえ限界があるような・・・
あと、高層マンション建替えって、解体＋新築でうん百億ってかかるような気がしていますが、そのお金ってどこから捻出できるんですかね？

[1083: マンション検討中さん]

>>1082 評判気になるさん

既出。過去スレどうぞ。
>>795
>>803

[1084: 名無しさん]

>>1080 匿名さん

タワマン危ないって言ってる人が高台で区画も広く取れてて火災の延焼もなく、免震仕様の低層高級マンションに住んでるなら納得ですね。
確かにそんなマンションと比べると背が高い分リスクは高くなるけど5億も10億も出してそんな所に住めるのは限られた人だけ。一般人が1～2億程度で災害や犯罪から家族を守れる家となるとタワマンは有力な選択肢ですね。

[1085: 通りがかりさん]

>>1083 マンション検討中さん
ありがとうございます！既出でごめんなさいでした。
もしお分かりになれば・・・この方は、建替えをすれば含み益が生まれるからそれを建替え費用に充当する…というお話ですが、含み益って現金化してないですよね？解体屋とかゼネコンって誰から現金もらって仕事するのでしょうか・・？所有者が将来売却して、利益が生まれたらお支払します、なんて無理ですもんね・・・？

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 通りがかりさん
通常は建て替え組合が設立され、大手デベが関与して権利交換が行われるのが一般的です。誰が解体屋やゼネコンに支払うのかと言えば関与する大手デベですね。権利交換において、建て替えに要する事業費分をデベが取得します。ですから含み益が出る建て替え事業であれば、マンション側が現金を用意する必要はありません。

[1087: 匿名さん]

>>1082 評判気になるさん
「1億の所有権マンションを買って、ローン完済後は築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残るが、1億円の価値はあるか？」

これは現時点で築35年のマンションがどのような価格で流通しているか、その物件が新築時にいくらだったか調べればすぐに分かります。都心なら35年前と比較してほぼ例外なく値上がりしているはずです。

基本的にマンションの価値は取引事例と収益還元で決まるので、土地の持ち分（敷地権）の大小が流通価格に反映されません。土地と建物を個別に算定し合計する計算は無意味です。

35年前だと価格が高騰したバブル期ですが、それでも値上がりしているはずですし、50年70年という期間であれば資産インフレが確実です。基本的に人が集まる好立地の不動産は一時的な調整やショックはあっても長期トレンドでは上昇し続けます。事実、過去50年間でも不動産価格は右肩上がりです。デフレが続いたこの30年は特殊でしたがそれでも相対的に利益が出ている。人口減少が確実だからこそ、一部の好立地に人が集中し、土地の希少性、人材の希少性、住宅需要が更に高まり不動産も高騰するのです。

同じ渋谷ですが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の分譲時は「夢の100万円マンション」と呼ばれ大人気でした。それが少し前に建て替えられ、現在は3億円程度で取引されています。また建て替えが決議された直後から古い状態でも新築同等の数億円で流通しました。

つまり70年とは（30年～50年でも）資産が育つには十分すぎる期間であり、好立地で更なる利益が見込めるなら建て替えは当然の流れという事です。ただ残念ながら定借物件は最後は返却と解体で成長余地がゼロですからこういった事は絶対に起きません。地主が新たに建てて儲けるだけで区分所有者に利益は回らない構造です。もちろん70年後の返還に立ち会う人は少数でしょうが、基本的にこのような構造が常にある以上、担保価値や取引価格は伸びず、売りにくくなるのは当然です。

せっかくリスクを取ってローンを組むのに、目減り、消滅が確実なものに投資するのは非常に勿体ないし、資産になるものに投資すべきという事だけは言いたいですね。

[1088: 評判気になるさん]

結局は地主が最強だって事だな。持つ者は更に資産を増やし、持たざる者は養分となり資産を更に減らす事になる。永続的に所有権が保証され半永久的に活用できる地主と、地代を吸い取られながらも期限の到来で取り上げられ無一文になる賃借人。残念だがこれが現実だわな。。

[1089: マンション検討中さん]

地主の中村屋だってこの土地を取得したのは宮益坂ビルヂングが建ったのと同じ70年以上前。当時いくらだったかは知らんけど、その当時に今のようにタワマンの地主になって地代を受け取る立場になるとは予想すらしていなかっただろう。育つ資産に投資するという視点は非常に重要。

[1090: 匿名さん]

古い所有権タワマンは建て替えで揉めてる間に直下型地震がきて倒壊するリスクがある。定借ならそのリスクがない。家族の命を第一に考えるなら定借の方が良いと思う。

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
所有権タワマンが倒壊する災害なら定借タワマンも同じように倒壊するよね。定借が壊れない保証はどこにも無いんだから。その時に残存期間が短ければ権利的にも建て替え出来ないし、建て替えや修繕する合理性も見出せず放置される可能性が高いよ。災害リスクという意味でも定借はリスクが高い。

[1092: マンション検討中さん]

定借マンションが、過去に地主との協議で定借から所有に移行したケースってないんですかね？住民全員と地主との合意形成のもとで追加で売却分だけ徴収するとか。

[1093: マンション比較中さん]

>>1090 匿名さん
定借こそ災害など予想外のアクシデントに対応できない可能性がある。損傷しても建て替えで解決する事は論外だし、もうすぐ壊すのにコストをかけて直す必然性も生まれない。その時、住環境はどうなる？資産価値はどうなる？

また直す、直さないで、意見が分かれ大揉めする可能性もある。どうせ壊すんだからカネを出したくないという人も出るだろうし。
災害までいかなくても日常の修繕や清掃でも同じ事が起きるかもしれない。時間の問題で壊すのが確実なら、ガラス一枚割れても電球が切れてもそのまま、そもそも大切に使って維持していこうという動機付けが失われる。
残存期間が短くなるほどにそういうリスクが高まり、そうなれば当然資産価値もガタ落ち、廃墟化の可能性もあるだろう。

[1094: マンション比較中さん]

>>1092 マンション検討中さん
定借はまだ20年くらいしか歴史が無いので私はそのようなケースは知りませんね。ただ地主と管理組合が合意できれば定借から所有権に変更は可能なのではないでしょうか。

一般の借地権マンションであれば建て替えのタイミングで所有権に移行する事例は結構あります。例えば地主も区分所有者も自身の権利をデベロッパーに買い取ってもらい、等価交換で新しい住戸を得るという手法です。同じ事は定期借地権でも不可能ではないと思います。

[1095: マンション検討中さん]

>>1093 マンション比較中さん

主旨はごもっと。賛同すべき点が多いです。

定借が50年から70年に引き伸ばされたのも、住宅ローンの50年物が登場して、50年借りて返し終わった途端に解体されちゃうのでは夢も無いので、変更されたのでしょう。

でも、当たり前だけど、住宅ローンの期間は、残存期間未満になるわけだから、築40年とかになると、35年ローンは物理的に組めないわけで、色々な意味で、熟成したマンション同志になった暁には、定借と所有権では、議論の余地がないほどの評価差がつくのは必至。

だから、70年後のことなんて、今から考えなくていいという主張は誇張であって、むしろ一般的な住宅ローン35年後くらいを想定して購入するかどうか考えた方がいい。

35年後は二束三文的な資産価値しか残らない可能性があるが、最初の35年間がHappyなら良いという人は買いだろう。逆に、孫の世代まで資産を多く残したいと思う人は、定借は買ってはいけない。

[1096: 匿名さん]

結局のところ、定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件。
資産形成には一切寄与しない。これならいつでも自由に引っ越しできる一般の賃貸物件の方がメリットがある。災害でも隣人ガチャでも安心。「買う」意味が何なのかよく考えよう。

[1097: 匿名さん]

>>1094 マンション比較中さん
定借では、期間が来れば何の権利も無くなるので無理なのでは。一般の借地権は更新出来れ権利があるけど。

[1098: 匿名さん]

定借が賃貸の前払いなのは間違いないね

35歳で2LDKを1億円くらいで買って90歳まで長生きしたとして、、、
　１億円/(12ヵ月×55年)＝15.2万円/月
これに解体積立金とかインフレ率を加味した時にどう評価するか

メリットがある人って賃貸で独身老人になった時に貸し渋りリスク回避とかかなぁ

[1099: 匿名さん]

天涯孤独の人用物件です。

[1100: マンション検討中さん]

>>1097 匿名さん

期間が来れば何の価値も無くなる定期借地権。当然70年となればその間に相続も発生するが、残借地権の期間が短いと相続人は大変なような気もするけどどうするのだろう。

[1101: 匿名さん]

こういう物件が相続対象になったら大変。
これだけいらないとは言えないし。
相続税も払わないとだし。

[1103: 匿名さん]

定期借地権は相続額評価を抑えられるので、相続税対策としても優秀ですよ。

[1104: 通りがかりさん]

>>1103 匿名さん

それは言いようで、相続税を抑えられたとしても、定借築築古で売れない上に、維持費と相続税を払わないといけない。

[1105: 匿名さん]

>>1103 匿名さん
相続対策というのは、時価は高いが課税評価は低い、このギャップを利用して納税額を抑えるもの。乖離が大きいほどメリットは大きくなる。タワマン節税がまさにこれ。
だけど時価の低い（資産価値の無い）不動産の課税評価が低いのは当たり前でしょ。これは相続対策でも何でもない。バカじゃないの？
時価と課税評価のギャップが存在しないんだから。

[1107: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
基本的に定借は買ってはダメな物件なんだよ。
天涯孤独で残す人がいなくても、死ぬまでこの定借物件で自立して過ごせる可能性は低い。最後は病院だったり施設に入ったりする人がほとんど。多くは自宅を売却してその資金で施設に入るから、その時に値段が付かない、いつまでも売れないというのはヤバいよ。
天涯孤独だからこそ家族に頼れないし、経済的に自立できる資産形成を考えておく必要がある。
天涯孤独じゃなくても、転職、離婚、再婚、死別、病気で売る必要が出てくる可能性は大いにあるだろうし。その時に売れない可能性が高いのは最大のリスクだよ。

[1108: 匿名さん]

残り年数が15年とかになると自然と相場観ができるんじゃないかな
定借は前払い賃貸だから、最後には賃貸相場×残年数の売買金額に収束していくかと思う
笹塚なら負動産にはならないから賃貸に出せばよい
相続しても得もなけりゃ損もないと思う

[1109: 匿名さん]

リゾート物件みたいに古い上物がある土地だと解体費用もあって実質マイナス評価みたいになるけど、定借ならその心配がない。相続を考えたらメリットしかない。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
相続でのメリットって、価値のある物件を引き継いで利益が出る事でしょ。価値の無い物件を貰ってもなんのメリットもないよ。相続する時に所有権物件だったら全く違う世界が見られるわけで・・・。

[1112: 匿名さん]

>>1110 匿名さん
定借で初期コストが抑えられるから他の資産に回す余裕もできる。これだけの好立地に70年住める権利はかなり魅力高いですよ。

[1113: eマンションさん]

>>1112 匿名さん

定借なのにそんなにお得じゃないと前に書いてあるけど。

[1115: マンション検討中さん]

>>1112 匿名さん
この人は基本的な読解力や理解力が無いんだろうね。

「定借はこれだけの好立地に70年住める権利は魅力的」っていうけど、所有権だったら永久に住めるし資産価値も目減りしないんだけど。しかもその価格差は1割しか違わない。

「定借は初期コストが抑えられる」「余ったカネを別の資産に回せる」ってのも、ほとんどの人はローンを組む。安い定借を買っても、所有権との価格差に相当する資金を購入時点で手にできるわけではない。他の資産に回せる余剰資金は購入時に手に出来ない。これが出来るのは現金で買える者のみ。ローンなら毎月の返済額が所有権に比べてわずかに安くなるだけ。

もし現金一括で払える資力があるなら、相対的に安い定借を買えば一定の余剰資金を購入時に残せるけど、そんな人はほとんどいない。
借りて買った方が金利や税制優遇、レバレッジという観点で明らかに有利というのもあるし、もしそれだけまとまった資金があるならそれを頭金にして4倍くらいの融資を受けて、価値が一切目減りしない所有権マンションを4戸くらい買える。1戸は自宅として残り3戸を貸せば3戸分の家賃収入が得られる。返済が終われば4戸が全て自分の資産（数億円規模）になる。

安い定借を現金購入して手元に残した余剰資金（せいぜい1千万ちょっと）を運用するより、後者の方がはるかに効率が良い。しかも購入した定借物件はどんどん価値が目減りしていく。現金一括で買える人は少数だし、いたとしても現金購入のメリットが無いんだよ。まとまったカネを持っている人ほどこんなバカな事はしない。

[1116: マンコミュファンさん]

2024年地雷物件四天王
月島四丁目
文京小石川
青山高樹町
渋谷笹塚

[1117: 匿名さん]

>>1116 マンコミュファンさん
まさに地獄の定借だ。
でもタワマンに住みたいとか、リテラシーの無い奴が大挙するんだろうな。

[1118: eマンションさん]

こんな定借タワー買うくらいなら、まだ十条とか大山の方がマシというレベルなんだよな

それか新築の中野ステーションレジデンス借りるとか高田馬場のラトゥール借りるとか、わざわざ定借リスクなんて取らなくても住居としてなら良い選択肢も他にあるのにね

[1119: 匿名さん]

>>1118 eマンションさん
街の比較では渋谷区の笹塚が勝っていると思うけど、個別物件の比較ではPTK渋谷笹塚は大山や中野の所有権の足元にも及ばない。とにかく「定借リスク」って事だね。ほんとに良い事って何もないよね。
デベロッパーと地主が儲けるだけの詐欺商品。リテラシーの無い奴がカモにされるだけ。

[1120: マンション検討中さん]

新宿に1駅です→別に他にもある
地下鉄直通です→都営新宿線…

この交通アクセスだけ見るなら、高田馬場や中野坂上ですら笹塚より全然上だからね
なんならご自慢の新宿渋谷両方とも直で行ける十条の方が上まである

高尾山や味スタ、東京競馬場には行きやすいけどそれくらいでしょｗ

[1121: 通りがかりさん]

>>1119 匿名さん

本当に、デベと地主にとっては大変合理的なスキームだね。笑

しかし、その分イニシャルコストが半額になるならありだと思うが、1割くらいしか安くないなら、真面目に考え直すなおすかな。解体積立金も非常識に高い気がする。
真面目に買おうとしているんだけど、残念だ。

[1122: 匿名さん]

>>1117 匿名さん
タワマンかどうかより、立地の方が遥かに重要。忌避施設が集まるようなエリアのタワマンは定借よりもリセール悪いですよ。

[1123: 評判気になるさん]

>>1118 eマンションさん

中央線北の中野とか馬場とか、笹塚の足元にも及ばんだろｗ

[1124: 口コミ知りたいさん]

>>1122 匿名さん
>>1123 評判気になるさん

いや、定借の将来における資産価値の下落や出口の取りにくさ、管理不全リスクを考えれば、近隣の忌避施設なんて取るに足らない問題でしょ。仮に近くても所有権なら銀行の融資は何の問題もなく付くから資産価値も維持される。定借ならどんなに立地が良くても銀行が融資しなくなる。
所有権と定借で天国と地獄。雲泥の差があると思いますよ。

[1125: 評判気になるさん]

それはそうですね。
所有権なら3割高値でも売れるので
所有権への変更を三井不動産へ要望しましょう

[1126: 口コミ知りたいさん]

定借マンションは、デベ側からすれば土地を仕入れる必要がなく建築だけだから、それこそイニシャルを大幅に抑えられるメリットがある。
地主側はマンションを建ててもらう事で何もせずに70年間確実な地代を受け取り、最後はキレイに出て行ってもらえる。その後は土地の再活用が出来る。もし仮に地主が自前で建築するとなれば建築費の調達だったり、長期的な管理や空室リスクもあるから結構大変。でも定借なら寝てるだけで地代が途切れる事なく70年間落ちてくる。
ホントに定借は地主とデベのためにある詐欺的なスキームだよ。購入した区分所有者が彼らの養分になって必死に支える構造。馬鹿げてる。

[1127: 名無しさん]

>>1123 評判気になるさん
こういう何にもわかってない奴が地雷物件買って相場を上げてくれるから、ありがたい話だよね

デベ、地主、ポジション持ちにとっては神様的存在
本人は良いものを買えたと満足
マンコミュでは話に事欠かない
登場人物がみんなハッピー

[1128: 匿名さん]

>>1123 評判気になるさん
私鉄単独駅とかJR主要路線主要駅の中野高田馬場より遥かに格下、というか比べるのも烏滸がましいだろｗ

新小岩レベルの駅だってちょい前に明らかになってたじゃんw

[1129: マンション検討中さん]

>>1120 マンション検討中さん

新宿から一駅ってそんなにないのでは

西新宿、新大久保、大久保、中野、都庁前、代々木、東新宿、四谷、新宿三丁目、渋谷、南新宿、初台、笹塚

この中で一番安いのが笹塚で地下鉄直通のオマケがついてくるという話

[1130: 口コミ知りたいさん]

>>1129 マンション検討中さん
本線でも新宿まで４分かかるんだから中央線以外なら2駅取っても良いよね

そして安ければ良いというのは単なる予算制約か妥協
それはマンションが良いとは全く別のお話だよ