パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1021: マンコミュファンさん]

>>1018 eマンションさん
そう池袋楽しいですよね。アニメ屋も多くて。もとはアキバですが。楽しすぎて池袋にたくさんある予備校の浪人生の多浪率も高いそうですね。そんな楽しい所に住んだら、人生の浪人になりそう。

[1022: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1023: 匿名さん]

>>993 評判気になるさん
代官山空きテナントだらけだけど、どこの世界線の代官山に行ってきたの…？

[1024: マンコミュファンさん]

>>1023 匿名さん
フォレストゲートだけども

[1025: 通りがかりさん]

ご年配同士で池袋がいいとか、渋谷がいいとか、さも若者を代弁するかのように語るのはやめましょうよ。みっともない。

[1026: 通りがかりさん]

そもそも東池袋が好きで笹塚は対象外の方は投稿しなくていいのでは
マンコミ的にはネガでも投稿盛り上がったもの勝ちですけどね

[1027: eマンションさん]

池袋は肥やし臭い練馬大根ナンバーエリアですから論外です。

[1028: 検討板ユーザーさん]

京王線のマンションスレでなんで渋谷vs池袋論争になるんだ。。？

[1029: 匿名さん]

>>1028 検討板ユーザーさん
笹塚自体に街の魅力が大してないから話すことないんでしょ
どっかに依存しないと生活が完結しない小規模街だもん

[1030: 口コミ知りたいさん]

>>1029 匿名さん
笹塚の話はずっとしてますよ。どこからか馬の骨のわからない人が池袋や埼玉の話をし始めてからおかしくなったのですから。

[1031: eマンションさん]

>>1028 検討板ユーザーさん

そもそも池袋は対象外なので全部あとで削除依頼出しましょう。

[1032: 通りがかりさん]

>>837 口コミ知りたいさん

道路事情

[1033: 口コミ知りたいさん]

>>824 マンション掲示板さん
周辺立地
は中野は完結型
で笹塚は周辺連続型

[1034: マンション掲示板さん]

>>606 通りがかりさん
ササハタハツ

[1035: 検討板ユーザーさん]

>>440 匿名さん
スーパー

[1036: eマンションさん]

>>836 評判気になるさん

街の特徴

[1037: 匿名さん]

笹塚駅の乗降客数は23年度で70,603人
JRだと新小岩70,736人とほぼ同水準
東京メトロだと中野坂上70,705人とほぼ同水準だけど大江戸線に分散してるからこれ以下
西武だと近いのが石神井公園の74,675人でこれ以下

駅力としてはこんなもん
まぁ妥当なところでしょ

[1038: 匿名さん]

>>1037 匿名さん
乗降客数世界一の新宿に隣接しているのに笹塚が7万人というのは何となくショボいね。もちろん新宿駅とは用途が全然違うのは百も承知だけど。いずれにしても笹塚は新宿へのアクセスは抜群なのは間違いない。逆に渋谷方面とは断絶があるよね。

[1039: 口コミ知りたいさん]

>>1038 匿名さん

この辺りは(初台、幡ヶ谷、笹塚、代田橋)駅間が近い、隣接路線(小田急線、丸の内線、井の頭線)も近いので、人口密度が高い割には乗降客数は分散するからね。

[1040: 検討板ユーザーさん]

>>1039 口コミ知りたいさん
勝手に分散させてて草
他の路線や駅使う人はもはや笹塚民じゃないだろｗ

笹塚と幡ヶ谷で0.9km離れてるけど、大体の山手線一駅間くらい
大崎の話してて五反田と分散するから～とか普通言わんし、そんなこと言うやついたら物知らなすぎたよね

[1041: 名無しさん]

>>1040 検討板ユーザーさん
ん？駅密度の話をしたのは石神井公園と比較していたからでは？笹塚近辺は石神井公園に比べたら駅密度高いからね、上原や東松原近いからね。あと五反田は浅草線と池上線の乗り換えあるから乗降客数増えるのと、都営新宿線乗り換えは新線新宿なので笹塚ではカウントされないから(千代田線乗り換えカウントする代々木上原は25.7万人と出る)、新線新宿の乗降客数の数割をカウントしても15万は行くでしょ。乗降客数のカウントの仕方も知らないで何言ってんのか？

https://x.com/shinagawajp/status/1387379558458880001?s=46

[1042: 通りがかりさん]

>>1037 匿名さん

石神井公園持ち出してる時点で東京の地理感覚がない。
ターミナル駅からの距離感で言えば千歳烏山で77,686人が比較対象として妥当。笹塚と同距離で乗り換え駅比較すると小竹向原で170,737人で大体同規模の人数になる。(練馬だと合計18万で同距離の明大前の乗り換え含めて20万人と同規模になる)

[1043: 匿名さん]

さすがに石神井と笹塚はイメージも雰囲気も利便性も全然違うね。好き嫌いはともかく少なくとも競合する事は無い。笹塚近隣住民からすると石神井はどこそれ？という感じ。

[1044: 通りがかりさん]

>>1043 匿名さん
笹塚や幡ヶ谷と雰囲気が近いのは三軒茶屋とか246の田園都市線沿いとかで、首都高が国道の上を通っている点と(幡ヶ谷は田園都市線と同じで地下駅)一歩入ると住宅地や個人商店が密集している点。発着が新宿と渋谷が住民の嗜好が違うけど街の雰囲気はよく似ている。どちらも車需要が高い。

西武の石神井公園が近いのは、小田急の祖師ヶ谷大蔵とかで高架駅降りるとすぐ密集住宅地になるので、商店街が長く続いてニッチな店が多い。池袋と新宿で違うけども。駅近にある公園だけ見たら井の頭公園のある吉祥寺を二回りこじんまりとした感じにはなる。

[1045: 通りがかりさん]

>>1033 口コミ知りたいさん
中野は新中野、中野富士見町、中野新橋、東中野、中野坂上と中野と付く駅名が多いにも関わらずそれぞれ独立している。新中野は鍋横、中野富士見町は立正佼成会、中野新橋は元々赤線地帯、東中野は落合とか大久保や早稲田方面に抜ける感、中野坂上は山手通りとか西新宿に近い。

[1046: 検討板ユーザーさん]

>>1033 口コミ知りたいさん

対して笹塚は元の町名が幡ヶ谷笹塚町だったので、現在の西新宿五丁目側の渋谷本町(元々は幡ヶ谷本町)まで広いエリアで幡ヶ谷だった。その名残で現在もササハタハツとなっていて、その東西方向の連続性と、世田谷道や茶沢通り中野通り通して代々木上原や下北沢や駒場方面と南北方向での連続性がある。

[1047: 匿名さん]

確かに笹塚は都心との距離感とか雰囲気は三茶と似ているね。車のアクセスも便利な地域だけど、ほとんどの人は車を所有していないんだよね。それがこの地域の特徴かもね。

[1048: 口コミ知りたいさん]

>>1047 匿名さん
車だと、深夜タクシーがどちらも便利な点も似ている。甲州街道は新宿出ると山手通りと中野通りに立体交差があるのと信号が少ないので早い時は5分で笹塚に着く。246も渋谷出ると、道玄坂と旧山手通りを立体交差で通過して三茶まですぐ。(その手前の渋谷の山手線の高架潜るあたりが深夜超渋滞するのは違うけどw)なのでハードワークだが、生活感のない都心より、副都心の次の駅くらいの立地を選ぶ20代の会社員とかは多い。

[1049: 評判気になるさん]

>>1041 名無しさん
ごめん何言ってんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れも理解できないなら黙っててくれる？
1人で明後日の方向向いてるよ

[1050: 評判気になるさん]

>>1049 評判気になるさん
ん？駅力の比較で石神井公園の乗降客数を比較に出した
→そもそも石神井公園と笹塚だとターミナルからの距離も周辺の駅密度も違う
→駅密度の話をしたら五反田の乗降客数を比較で出してきた
→そもそも乗り換え駅とそれ以外で人数カウント方法が違う

というターミナル駅からの距離と密度の違い、と乗り換え駅とそれ以外の違いの2点から比較として誤ってると言ってるだけでは？

[1051: 評判気になるさん]

乗降客数比較の話してるのに、街同士が比較してるって話してる人たちはどういう思考回路してるんだか分からんね。

ついこの前も池袋～駒込より京王線は高いんだとか嘘言って、具体例出されてコールド負けしてたじゃん。
ちょっとマンション買うのに必要なリテラシー無い人多すぎじゃないの？
そりゃ上で出てた新小岩や石神井公園レベルの駅力しかない街の定借タワマンを希少立地だとか言って三井に嵌め込まれるわけだわな。

[1052: マンション掲示板さん]

>>1051 評判気になるさん
だからその乗降客数の比較がそもそも誤ってると言ってるのだけどずっと理解できていないようでは？
笹塚の乗降客数が都営新宿線乗り換え客含めてないので小さく出ると言ってるけども言っている意味が分からないのか？リテラシーがないのはどちらだろうか。

そもそも新小岩と石神井公園と笹塚は全く比較対象として被らないけど、数字だけ(そもそも笹塚のは見かけ上だが)見たらそりゃ近いだろうね。定性的指標が実感として分からないから定量的指標しか見れないのは、実需の選び方としては残念では。

[1053: 口コミ知りたいさん]

>>1051 評判気になるさん
東京上って来たばかりなのか？地理感覚が無いから、笹塚と新小岩と石神井を平気で比べられてしまうのだろうな。互いに生活圏も商圏も別だし、普段行く場所も全く被らないし。

[1054: 匿名さん]

笹塚という街は好きだが定借は嫌い。わざわざ買うメリット無い。

[1055: マンション検討中さん]

ここ、定期借地は妥協するとしても、解体積立金が、とても高いですね。
借地賃料は大半を前払いしていて安いと宣伝しておきながら、解体積立金が高すぎて、そのメリットが感じられない。

この高額な解体積立金は妥当なのだろうか？
ただでさえ、土地の資産価値が購入者にとってはゼロなのだから、それに見合ったら価格になっていないとげんなりする。

[1056: 匿名さん]

所有権でも建て替え時の解体費用は同じぐらい必要ですよ。70年経って積立不足で建て替えられないマンションに住むのは嫌だよね。

[1057: マンション検討中さん]

>>1056 匿名さん
所有権なら、ぼろくてもそのまま住めるよ。定期借地は必ず壊して返却しないといけない。意味が全く違う。

[1058: マンション検討中さん]

所有権が有利とか、建て替え時には土地の値上がりで手出しなしで高資産価値の新築が手に入るとか言ってる連中はお花畑。過去の話。
利便性の高い場所に住んで稼ぎたい人こそ、相対的に安く手に入り生涯の計算の立つ定借マンションで確実な生活の見通しを買い、資産形成は余裕資金を使って他の手段で行うのが賢い選択。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000033.000097827.html

[1059: 匿名さん]

>>1057 マンション検討中さん
古いタワマンが直下型地震で倒壊したら、家族の命に関わりますよ。

[1060: 匿名さん]

>>1056 匿名さん
70年もすれば確実に地価は上がり、マンション価格も上がる。例えば50年前に渋谷のマンションはいくらだったと思う？多分数百万だけど今は築50年になった同じマンションが数千万するよね。上昇した含み益で建て替え費用は捻出できる。必ずしも住民が建て替え費用を自己負担する必要はないんだよ。というか、自己負担しなくて良い場合に限り建て替えが出来るとも言える。でも定借物件ではそういうボーナスは絶対にない。

[1061: 匿名さん]

>>1058 マンション検討中さん
定借が安く買えるのは確かだけど、そこまで安くないよね。だから余剰資金は所有権と定借でほぼ変わらない。生活の見通しを買うっていうけど、所有権も定借も変わらないよ？所有権なら値段も落ちないどころか上がるだろうし。そして所有権は返済分が積み立てられて資産になるけど、定借はそうはならないよ。

[1062: マンション検討中さん]

>>1060 匿名さん

同感ですね。土地代が高いところほど、所有権の方がいいに決まっています。
それは全く異論なしです。

その上で、ここは、定期借地にして、買取価格を安くして、さらに、土地代を前払いすることで、ランニングコストも安くしたとバラ色のことを言ってるわけですが、私の疑問は、解体積み立てが高すぎないか？ということです。

659世帯で割り算して、この価格が本当に妥当なのでしょうか？
70年間も、毎年、世帯平均約25000円として×659×12×70≒140億円ですが、70年間、きちんと運用したら、年利2％でも、えらい大金になりますが。解体するだけの費用ってそんなに掛かるのですか？

[1063: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん
現時点での解体費が前提なら「高い」と言えますね。解体費は坪10万です。この物件は延床面積2万3千坪。解体費は23億です。ただインフレも考慮する必要がありますし、積み立てですから住民の資産と言えます。余剰分は返還されるはずです。不足するよりは、という事かもしれません。

[1064: マンション検討中さん]

>>1063 匿名さん

まあ、解体費用が余ったら返却されるなら文句はいいませんが。三井が中抜きで暴利を貪らないことを期待します。

[1065: 匿名さん]

>>1064 マンション検討中さん
70年後にどうなるか、って話ですからね。あまりあてにしない方が良いと思います。周辺のマンションが値上がりしているのに、自分の定借マンションがパッとしない、値段が下がって行くというのは私は耐えられませんね。

[1066: eマンションさん]

定借は売却が難しいからダメ
ただこれから東京の土地は間違いなく上がっていくから新築は定借の割合は増える
そうなればローンもそれに合わせて必ず組めるようにはなるが、築35年くらいまでが限界
築50年を超えて残り年数が少ないマンションは誰も買わない
ただ周りの土地の価格は上がっていくから築古の所有権マンションとの価格差は激しくなる
結論は永住か築20年前後以内で売る予定がない場合、安くない限り定借は買わない方がいい
三田ガーデンヒルズや千鳥ヶ淵くらいの最高立地なら定借でもいいだろうけどね

[1067: 匿名さん]

定借をローンで買う人なんているのかな。

[1068: eマンションさん]

>>1067 匿名さん

確かに、考えてみるとシュールな図ですね。
何十年もローン払い続けて、最後は自分の資産はゼロって割にあいませんね。
所有権なら、土地と言う資産だけはローン払い終われば残りますからね。

[1069: 名無しさん]

>>1066 eマンションさん

ここ定借じゃなくて所有だとさらに3-4割くらい上がりそう

[1070: 名無しさん]

>>1066 eマンションさん
あとは当時の銀座タワーとか格安で一等地の定借があった時代はメリット大きかった