パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
所有権タワマンが倒壊する災害なら定借タワマンも同じように倒壊するよね。定借が壊れない保証はどこにも無いんだから。その時に残存期間が短ければ権利的にも建て替え出来ないし、建て替えや修繕する合理性も見出せず放置される可能性が高いよ。災害リスクという意味でも定借はリスクが高い。

[1092: マンション検討中さん]

定借マンションが、過去に地主との協議で定借から所有に移行したケースってないんですかね？住民全員と地主との合意形成のもとで追加で売却分だけ徴収するとか。

[1093: マンション比較中さん]

>>1090 匿名さん
定借こそ災害など予想外のアクシデントに対応できない可能性がある。損傷しても建て替えで解決する事は論外だし、もうすぐ壊すのにコストをかけて直す必然性も生まれない。その時、住環境はどうなる？資産価値はどうなる？

また直す、直さないで、意見が分かれ大揉めする可能性もある。どうせ壊すんだからカネを出したくないという人も出るだろうし。
災害までいかなくても日常の修繕や清掃でも同じ事が起きるかもしれない。時間の問題で壊すのが確実なら、ガラス一枚割れても電球が切れてもそのまま、そもそも大切に使って維持していこうという動機付けが失われる。
残存期間が短くなるほどにそういうリスクが高まり、そうなれば当然資産価値もガタ落ち、廃墟化の可能性もあるだろう。

[1094: マンション比較中さん]

>>1092 マンション検討中さん
定借はまだ20年くらいしか歴史が無いので私はそのようなケースは知りませんね。ただ地主と管理組合が合意できれば定借から所有権に変更は可能なのではないでしょうか。

一般の借地権マンションであれば建て替えのタイミングで所有権に移行する事例は結構あります。例えば地主も区分所有者も自身の権利をデベロッパーに買い取ってもらい、等価交換で新しい住戸を得るという手法です。同じ事は定期借地権でも不可能ではないと思います。

[1095: マンション検討中さん]

>>1093 マンション比較中さん

主旨はごもっと。賛同すべき点が多いです。

定借が50年から70年に引き伸ばされたのも、住宅ローンの50年物が登場して、50年借りて返し終わった途端に解体されちゃうのでは夢も無いので、変更されたのでしょう。

でも、当たり前だけど、住宅ローンの期間は、残存期間未満になるわけだから、築40年とかになると、35年ローンは物理的に組めないわけで、色々な意味で、熟成したマンション同志になった暁には、定借と所有権では、議論の余地がないほどの評価差がつくのは必至。

だから、70年後のことなんて、今から考えなくていいという主張は誇張であって、むしろ一般的な住宅ローン35年後くらいを想定して購入するかどうか考えた方がいい。

35年後は二束三文的な資産価値しか残らない可能性があるが、最初の35年間がHappyなら良いという人は買いだろう。逆に、孫の世代まで資産を多く残したいと思う人は、定借は買ってはいけない。

[1096: 匿名さん]

結局のところ、定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件。
資産形成には一切寄与しない。これならいつでも自由に引っ越しできる一般の賃貸物件の方がメリットがある。災害でも隣人ガチャでも安心。「買う」意味が何なのかよく考えよう。

[1097: 匿名さん]

>>1094 マンション比較中さん
定借では、期間が来れば何の権利も無くなるので無理なのでは。一般の借地権は更新出来れ権利があるけど。

[1098: 匿名さん]

定借が賃貸の前払いなのは間違いないね

35歳で2LDKを1億円くらいで買って90歳まで長生きしたとして、、、
　１億円/(12ヵ月×55年)＝15.2万円/月
これに解体積立金とかインフレ率を加味した時にどう評価するか

メリットがある人って賃貸で独身老人になった時に貸し渋りリスク回避とかかなぁ

[1099: 匿名さん]

天涯孤独の人用物件です。

[1100: マンション検討中さん]

>>1097 匿名さん

期間が来れば何の価値も無くなる定期借地権。当然70年となればその間に相続も発生するが、残借地権の期間が短いと相続人は大変なような気もするけどどうするのだろう。

[1101: 匿名さん]

こういう物件が相続対象になったら大変。
これだけいらないとは言えないし。
相続税も払わないとだし。

[1103: 匿名さん]

定期借地権は相続額評価を抑えられるので、相続税対策としても優秀ですよ。

[1104: 通りがかりさん]

>>1103 匿名さん

それは言いようで、相続税を抑えられたとしても、定借築築古で売れない上に、維持費と相続税を払わないといけない。

[1105: 匿名さん]

>>1103 匿名さん
相続対策というのは、時価は高いが課税評価は低い、このギャップを利用して納税額を抑えるもの。乖離が大きいほどメリットは大きくなる。タワマン節税がまさにこれ。
だけど時価の低い（資産価値の無い）不動産の課税評価が低いのは当たり前でしょ。これは相続対策でも何でもない。バカじゃないの？
時価と課税評価のギャップが存在しないんだから。

[1107: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
基本的に定借は買ってはダメな物件なんだよ。
天涯孤独で残す人がいなくても、死ぬまでこの定借物件で自立して過ごせる可能性は低い。最後は病院だったり施設に入ったりする人がほとんど。多くは自宅を売却してその資金で施設に入るから、その時に値段が付かない、いつまでも売れないというのはヤバいよ。
天涯孤独だからこそ家族に頼れないし、経済的に自立できる資産形成を考えておく必要がある。
天涯孤独じゃなくても、転職、離婚、再婚、死別、病気で売る必要が出てくる可能性は大いにあるだろうし。その時に売れない可能性が高いのは最大のリスクだよ。

[1108: 匿名さん]

残り年数が15年とかになると自然と相場観ができるんじゃないかな
定借は前払い賃貸だから、最後には賃貸相場×残年数の売買金額に収束していくかと思う
笹塚なら負動産にはならないから賃貸に出せばよい
相続しても得もなけりゃ損もないと思う

[1109: 匿名さん]

リゾート物件みたいに古い上物がある土地だと解体費用もあって実質マイナス評価みたいになるけど、定借ならその心配がない。相続を考えたらメリットしかない。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
相続でのメリットって、価値のある物件を引き継いで利益が出る事でしょ。価値の無い物件を貰ってもなんのメリットもないよ。相続する時に所有権物件だったら全く違う世界が見られるわけで・・・。

[1112: 匿名さん]

>>1110 匿名さん
定借で初期コストが抑えられるから他の資産に回す余裕もできる。これだけの好立地に70年住める権利はかなり魅力高いですよ。

[1113: eマンションさん]

>>1112 匿名さん

定借なのにそんなにお得じゃないと前に書いてあるけど。