パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[802: マンコミュファンさん]

>>794 マンション検討中さん
投資用が増えていくと修繕が立ち行かなくなるので、いずれ居住者以外は多めに修繕費払ってもらうみたいなことになりそうですね。

[803: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん
所有者が自腹で建て替え費用を負担しなければならない状態だと建て替えはほぼ不可能でしょう。マンションは建て替えによって資産価値が向上しますが、負担する建築費以上の含み益が出なければ合意が得られません。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築時の価格差が大きい（建て替えによって資産価値が大きく上がる地域、つまり地価が上昇している資産性の高い地域）という事が条件になります。

都心部だと、後者の条件だけで建築費が捻出できるケースが多いので、必ずしも大きく建てる必要はありません。もちろん板状からタワマンにするなど、大きくなればもっと有利ですが。逆に少し小さくなっても、新築価格がこれだけ上昇しているので、うまく行くケースもあります。
合意形成や権利交換の難しさはありますが、地価が上昇している都心であれば建て替えは現実的な話です。所有者からすれば建て替えた方が明らかにメリットがあり儲かるわけですから。
調べればすぐ分かりますが、都心5区では建て替え案件は至る所であります。というか、都心でしかマンションの建て替えは不可能でしょうね。

[804: マンション掲示板さん]

>>799 匿名さん
必死ですね。タワマンのハイエナ投資家さんですか？！
ここは定借なのでこのような議論は意味ないですが
ご参考までに。

築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
それは、イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。
50%以上は実需でローン組んで生活しております。
ですので、建替は基本、床が増えるか、新駅などの特需、今より土地の価値が上がらないと厳しいです。立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。

また、タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
ハイエナ投資家さんらが、3/4以上いてずっと所有してくれれば、適正な維持管理はできますが、超一等地でない限り、そんなタワマンはない。

[805: 匿名さん]

>>803 匿名さん
所有者がみんな投資家ならですね。

[806: 名無しさん]

>>803 匿名さん
都心5区の建替は総合設計などで容積緩和受けております。

[807: 評判気になるさん]

>>806 名無しさん
どこ？

[808: 匿名さん]

>>804 マンション掲示板さん
＞築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
→いいえ。都心部では建て替え案件、再開発案件は多数あります。

＞（建て替えが出来ないのは）イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。50%以上は実需でローン組んで生活
→何度も言いますが、建て替え前と新築時の価格差が含み益となり、そこから建築費が捻出されますので、所有者の費用負担はありません。そういう条件（得られる含み益が建築費を上回る条件）でないと建て替えは出来ないという事です。

＞立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。
→いいえ。マンションの場合は売買の際に土地と建物を区別しないため、土地と建物の値段を個別に考える事は無意味です。地価が上がるエリアであればマンション価格も上昇します。土地と建物を区別するのは戸建ての考え方ですが、ここ10年のマンション価格の上昇は戸建てを大きく上回っています。つまりマンション市場においては土地、建物を個別に評価する意味は無いという事です。

＞タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
→いいえ。戸数が多くなればスケールメリットが働き、一世帯当たりで見ると同規模のサービスがより格安の負担で維持できるようになります。修繕積立金と管理費が10万以上というのは余程広い部屋でないとあり得ません。一般的なファミリー向けであればせいぜい5万まで、修繕積立金単体では平均で3万くらいです。
数百万の一時金とはなんの金ですか？そんなもの徴収されませんよ。
修繕積立金は積み立てられる区分所有者の資産ですから、適切に運用されるなら多少高くてもマイナスに考える必要はありません。それこそ建て替えの事業にも使われ、最終的に区分所有者がその利益を享受できるのですから。

あなたのコメントから明らかに知識が不足しているのが分かります。「必死ですね」との指摘ですが、あなたこそ何故そんな必死に、明らかな誤りを押し通そうとするのですか？

[809: 匿名さん]

>>806 名無しさん
その通りですね。公開空地（緑地）を設けたり、防災拠点を造ったり、公共施設を入れたり、特例によって容積率の緩和を受けより大きく建築するケースも多いです。見方を変えると、行政もマンションの建て替えをなるべく推進したいという思惑もあります。
マンション側からすれば追い風ですので、立地さえよければ建て替えは非現実的な話ではありません。

[810: 匿名さん]

>>808 匿名さん
必死なの面白いですね。付き合いますよ。

都内での建替は容積緩和によるもの。
タワマンはフルボリュームのため、緩和はない。
むしろ、あなたのようなハイエナ投資家を排除するため、法改正から容積規制が出ることが予想される。

先の武蔵小杉のように築10年以内で8万するため、1000世帯もあれば若干のスケールメリットがありますが10万は将来的にはする。興味のない施工会社が作成した、適当な長期修繕計画を解読してあげましょうか？！
建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず、一時金を徴収する管理組合は出ております。

あなたはここを購入しないのですよね？？
定借であり、ハイエナ投資家さんとしては興味ないですよね？
荒らさないでください。
所有者という表現も気になります。実需でここでの生活を楽しみにしている「住民」はあなたのように住宅を金と見てないです。

[811: 通りがかりさん]

>>809 匿名さん
だから、タワマンでは緩和ないって。

[812: マンション掲示板さん]

築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。タワマンもどこまで上がることやら。武蔵小杉も既に8万まで上がっているタワマンもありますからね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_74920938/

[813: 匿名さん]

>>810 匿名さん

今エレベーターが高騰しているので将来エレベーター更新とかなるとだいぶ高くつくと思います。エレベーターに限らず修繕費全体が高くなっているので、経年に加えて、どんどん上がっていきますよ。

[814: 評判気になるさん]

>>808 匿名さん
タワマンは外壁足場が組めない、エレベーターが特殊、カーテンウォール、特殊な防災設備、共用部過剰などから、
戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。かつ、超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり事故リスクや1000世帯もの住民からのクレーム対応などから、どこのゼネコンも改修工事をしたがらない、このため競争原理が働かず、言い値の工事費でさらに高騰する。
添付は少し古く、築浅時の管理費ですが500戸以上はスケールメリットがなくなる基準と言われてもおります。
高層ビルと比較されている方もおられますが、オフィスと住宅は収益規模が全く違います。
ご参考までに。

[815: 匿名さん]

タワマンのあらゆる設備は20年も経てば不具合もたくさん出てきますからね。車も古くなるほどメンテにお金が掛かるのと同じで、どこかで建て替えないと本来の機能を維持できなくなってきます。

[816: 評判気になるさん]

定借タワマンですでに解体済みの事例はあるのでしょうか。

[817: 匿名さん]

>>815 匿名さん

建て替えまで何年かかる？70年後なんて生きて無いわ。

[818: マンション検討中さん]

煽るつもりはないのだが、こことパークシティ中野で、ここを選ぶ理由ってあるのか？　あれば教えてほしい。渋谷区という見栄を張りたいくらいしか思い浮かばない。立地的には中野と同じく新宿圏だが。

[819: マンション掲示板さん]

>>818 マンション検討中さん

安いじゃん

[820: マンコミュファンさん]

>>818 マンション検討中さん

車持ちなら首都高利用で笹塚

[821: マンション検討中さん]

>>819
調査不足でした。坪単価で100～200万安いならここもありですね。
インフレの時代になりつつある割に70年定期借地権は過小評価されていると思っています。

>>820
なるほど。甲州街道近くというのもメリットかもしれませんね。