パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[782: 匿名さん]

>>776 口コミ知りたいさん
名前を変えて連投して、必死にタワマンを否定するのは何故？別に嫌いなら住まなきゃいいけど、明らかに間違った認識だから正しているんですけどね。タワマンの集金力、スケールメリットを理解していないですね。

[783: 匿名さん]

>>778 匿名さん

埋め立て地で3.11で液状化歴がある江東区湾岸とか最悪ですね。

[784: 匿名さん]

好立地のタワマンは問題ないと思うよ。問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマンだと思う。

[785: 匿名さん]

>>783 匿名さん
液状化って騒ぐ人がいるけど、支持層まで杭が入っているからタワマンは地盤の強弱、液状化など基本的に関係ないの。これは戸建ての考え方なのね。地震や液状化で傾いたタワマンある？火災、地震、台風、あらゆる災害において最もリスクが低いのはタワマンですよ。どれだけの技術だと思ってるの？タワマンにダメージが及ぶ時には戸建てなど吹き飛んでますよ。常識的にわかりそうなものだけど。

[786: 匿名さん]

>>782 匿名さん
スケールメリットがあるのはデベ側。
タワマンと一般マンとのデベ側の利益率の差ご存知ですか？！
カモにされてるのですよ。

[787: 匿名さん]

過去の震災でも、液状化で古い高層ビルが倒壊した事例はたくさんあるからね。劣化が進んだ建物に住むのは避けたほうが良いですよ。

[788: 匿名さん]

>>777 匿名さん
タワマンはこれ以上床が増やさない、最悪の場合、法改正で容積率既存不適格になり、床が減るなどして、多額のキャッシュが必要になり、3/4の合意が得られないのが現実かと。
ここは定借なので問題ないですが。
定借タワマンはありですね。

[789: 匿名さん]

>>787 匿名さん

液状化で古い高層ビルが倒壊した事例なんて見たことない。具体的な事件を教えてくれ。

[790: 匿名さん]

>>784 匿名さん

問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマン、つまり豊洲とか有明ですね。

[791: マンション検討中さん]

>>773 匿名さん

常識ですとか言い切ってるので建設か不動産業界の方かと思いますが、それなら今のタワマンの建築坪単価ご存知ですよね？
そりゃ10年前は坪100～150でも建てられたのでスケールメリットでなんとかなりましたが、人件費爆上げで今や坪250～300が当たり前。これに解体費とコンサル、デベロッパーのマージンも必要。
タワマンの建て替えとなると容積の余裕も無いから、広さが平均80平米位のタワマンで戸あたり1億集めても足りず、例えば建て替え後に割り当てる床面積を3分の2にするなどして、残りの3分の1をデベロッパーが販売して成り立つかどうかってレベル。

たしかに8割の人が同意すれば実現出来るけど1億投資しても新たな住まいは50平米位に狭くなって2億で売れるわけでもない。
こんな計画に同意するもんかね？？

[792: 匿名さん]

>>782 匿名さん
嫌いではないです。不都合な事実に目をつぶらないで欲しいだけです。不動産屋さんに騙されないでほしいだけです。
30年後、もしくは震災があった時、私の言ってることがわかると思うので頭の片隅に入れておいて下さい。

[793: 検討板ユーザーさん]

>>791 マンション検討中さん
デベロッパーですが、タワマンの建替なんて、誰も手を出さない。
再再開発は、なんの旨みもない。売り逃げさせてください。

[794: マンション検討中さん]

>>792 匿名さん
投資用ですし、築30年前には売りますし
修繕や建替、次の世代など、どうでもいいです。
ご丁寧にありがとうございます。

[795: 匿名さん]

>>791 マンション検討中さん
私は単なるマンション好きで不動産屋ではないんだけど（一応不動産投資家だけど）、明らかにあなたのコメントには間違いがある。
まずスケールメリットというのは、小規模マンションに比べてタワマンはスケールメリットがあるという意味ね。大規模で集金力があるからこそ、共用部の維持やら修繕やら、タワマンを維持できるという側面があるわけ。ジムとかゲストルームとか、こんな共用設備は必要無いという意見はひとまず置いといて、小規模マンションではコストがかさんで維持出来ないの。これがタワマンのスケールメリット。

次に建て替えだけど、マンションの建て替え事業費（建築費ではないよ）は現在は坪250から300万くらい。建築費だけなら150～200万程度だけど、これに解体とデべの利益が必要だから、マンションが負担する建て替え事業の総額は坪250～300万。
渋谷区では築古マンションは坪300万程度、所有権の新築なら安くても800万～1000万程度で流通している。建て替えるだけで坪300万から坪800万に価値が上がり坪500万の含み益が出るの。そこから坪250万の事業費を負担する必要があるけど、含み益が坪500万あるから捻出できるでしょ。最終的な差し引きは坪250万の含み益が出て新築物件が手に入る。さらに15年間積み立てた数十億の修繕積立金があるからそれも事業費に使える。所有者からしたら完成後に住んでよし、売ってよし、貸してよし、この条件で反対する人の方が少ないんじゃないかな。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築の価格の乖離が大きい（つまり資産性が高く地価が上昇している立地）という事が必要になる。
渋谷区あたりだと、より大きな建物を建てる必要はなく、後者の築古と新築の価格差だけで建築費を捻出できるのね。立地が良ければ利益が出て建て替えも現実的というのはこういう意味なんだけど。

[796: マンション掲示板さん]

>>795 匿名さん
単なるマンション好きさんなのでアドバイスです。
立地がポテンシャルなら、
300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず
300が500へ、もしくは600が800へ
と事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく
発生する。管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
また、15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。
30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！

でも、ここは定借なんでいいじゃないですか。
建て替えではなく、使い切りなので。

[797: 匿名さん]

液状化するような地盤が弱い土地は直下型地震で揺れが増幅されるから躯体へのダメージも大きくなる。新築なら安全性高いけど、築年数の経っている中古はかなりリスク高いですよ。

[798: 口コミ知りたいさん]

予約取れなかった。残念

[799: 匿名さん]

>>796 マンション掲示板さん
＞立地がポテンシャルなら、300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず300が500へ、もしくは600が800へと事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→言っている意味が分からないな。現状では、築古は坪300万、新築は坪800万で売れてる現実があるの。供給側の業者が無理やり高額な値段を付けても、相場より高いと購入者が判断すれば誰も買わず、需給関係は成立しないでしょ。市場原理に基づいて坪800万が成約しているんだけどね。さらに新築なら抽選が当たり前で、引き渡し直後の転売住戸は2割増しくらいは当たり前だから。「悪徳で市場原理に反する」って資力の無いあなたの主観かな。それとも妬み？

＞事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→築古と新築で坪あたり500万の価格差があるなら、坪あたり250万の事業費が捻出できて、持ち出しが発生しないのは明らかでしょ。最終的には新築物件を手に入れて250万の含み益が出る。普通に考えれば分かると思うけど。

＞管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
→何で組合が高齢化するの？資産性があれば、きちんと値段がついて、住まなくなっても売る、貸すは容易に出来て次の住人に引き継がれるよ。新しい住人が入ってきて新陳代謝が生まれ、高齢者で固定化されるなんて事はあり得ないの。そして投資家こそ資産価値には敏感で大規模修繕に無関心なんて事は無いんだけどね。

＞キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
→何度も言うけど、築古と新築の価格差から事業費は捻出できるから持ち出しは無く、ローンを組む必要もない。新築物件をタダで手に入れて、含み益が坪250万出るなら反対する人の方が珍しいと思うよ。

＞15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！
→大規模修繕は15年周期だけど、最後の修繕は解体するわけだから必要ない。だから15年分の積み立てをそのまま建て替え事業に回せる。タワマン一棟1000戸として一戸3万/月の積み立てなら15年で54億円貯まる。もし足りないというなら20年目に解体する事にすれば72億円。もちろん日常のメンテナンスや修繕は必要で全部残る事はないけど、タワマンはこれだけ集金力があるの。
ちなみにマンションの大規模修繕の相場は100世帯くらいの中規模で1億円。1000世帯のタワマンで10億～15億。既に多数の実績がありますから。インフレや人件費高騰を考慮しても健全な収支になっているよ。
ネット情報の受け売りじゃなく、少し勉強すればすぐ分かる事だよ。

[800: マンション検討中さん]

>>777 匿名さん
ん超高層ビルはS造でタワマンはSRC造やRC造なので解体コストが違うのでは。そして西新宿の最古の京王プラザホテルはまだ築53年ですよ。三井ビルとかはまだ50年です。建て替える場合は現状のタワマン再開発が容積率を緩和しないと儲からないスキームでできているのでこれ以上大きく出来なくなると建て替えができなくなるでしょう。(西新宿の超高層とか、秀和レジデンス幡ヶ谷とかすでに容積率フルとかむしろ減少するとかで建て替えず)

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん

武蔵小杉のこれらのタワマンは修繕費管理費高いですね
平均的な固定費のタワマンももちろんありますが、このように固定費が上がってしまうタワマンは十分な積立なのかそれとも管理修繕計画が上手くいっていないのか、いずれにせよ固定費が上がると中古でも売れにくくなりますね。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_75863598/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_76085925/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_74130231/