パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2680: 購入経験者さん]

>>2679 マンション検討中さん
それなら幡ヶ谷を待った方がいいよ。
オリンパス跡地と秀和幡ヶ谷レジデンス周辺の建て替え案件が控えてる。

[2681: 匿名さん]

今のうちに秀和幡ヶ谷を買って、建て替え計画に乗るという方法もありますね。いつになるかは分からないけど、そう遠くない将来にあの辺は再開発になると思う。駅舎も老朽化しているし。

[2682: 匿名さん]

建て替えはかなり不確実性が高い。当たれば良いけど外れる確率も高いから新興企業株を買うようなものですよ。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
確かに。ただ幡ヶ谷に関してはかなり確率は高いと思いますよ。立地もいいし、用地も確保されてるし、老朽化という課題もある。デベとしても確実に利益が出る案件。しかも所有権。この違いはデカイですよ。少し待てるなら無理に笹塚の定借に突っ込むより幡ヶ谷の開発を待つべきと思う。

[2684: 名無しさん]

>>2669

揺れの規模が小さい場合、新耐震と旧耐震では被害に大きな差は生じていないが、揺れが大きい場合は旧耐震の被害が相対的に大きくなり、その差は有意性が明確になる。ただし、地盤によっては揺れの程度と関係なく新耐震マンションにも大きな被害が出ており、軟弱な地盤の上に建てられれば新耐震マンションであっても安全性が高いとは言えない。

旧耐震マンションでも立地が吟味され、米ケ袋のように地盤の堅固な高台に建築されている場合には被害が少ないというのは注目するべき事実である

[2685: 匿名さん]

被災度が高くなっているのは、この地区が川や湖沼が数多く存在する軟弱な地盤で、固い地盤より揺れやすい性質を持っているからである。また軟弱な地盤は土地が沈化または隆起することで、マンションの敷地や外構部分に大きな破損を伴うことが多くなる。被災した15棟はすべて新耐震基準マンションであることからも、建物の耐震基準より地盤の良し悪しの方が被災度に対する影響が大きいことがわかる。

[2686: 検討板ユーザーさん]

地震の震動によって杭基礎に破壊が生じ、1/54（縦54に対し横1の割合）の傾きが生じた。この傾きはその後の余震で1/45まで拡大している（ケンプラッツwebより引用）。福室周辺には「中破」のマンションが他に2棟あり、比較的被害の大きい地区となっている。被害が大きい要因はこの地域の地形的特徴にある。このエリアは七北田川が下流に向かい南から東に蛇行していて、川が運んだ砂が堆積してできた沖積層の軟らかい地盤である。地盤の弱さが被害に繋がったと考えるのが妥当であろう。

[2687: 匿名さん]

東日本大震災では倒壊したマンションこそ皆無であったが、非耐力壁に深いクラックが入って鉄筋が剥き出しとなり、「中破」判定を行ったマンションが15棟あった。これらのうち12棟は新耐震基準によって建てられたマンションであった。東日本大震災においては、新耐震と旧耐震の耐震性能の差よりも、その土地の地盤や地質の良し悪しがマンションの被害の度合いを決定したことは本稿の分析から明らかである。地盤や地質、地形の問題は最も注意を払うべき問題であると言えるだろう。
また、今回の調査結果からは免震や制震装置が設置されているマンションの地震対応能力が高かったことが確かめられた。

[2688: 匿名さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
まあ所詮定借ですから

[2689: マンション検討中さん]

>>2677 検討板ユーザーさん
確かに、免震の方が、揺れ自体が元の揺れから減衰するので、住んでる人には優しいですね。

DFS制振装置は、所詮、元の揺れが上層階で何倍にも大きく揺れるこを抑制する装置であって、元の揺れの大きさを小さくするものではないので。
ま、単なる耐震の高層タワーに比べたら、そりゃ、かなりましですけどね。

[2690: マンション検討中さん]

>>2689 マンション検討中さん

やっぱり、パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて悩みます。

・免震＞制振
・全熱交換（最上階）＞壁ぽこ方式
・館内スーパー確定＞未定
・徒歩3分＞＝徒歩4分
・館内医院＞無し
・個別宅配＞フロア宅配
・所有権＞定期借地権
・ランニング＞解体費あり

ここが、勝っているのは、立地だけですか？＿

[2691: 検討板ユーザーさん]

>>2690 マンション検討中さん

立地　世界のShibuya>>>ウンコ臭すぎ小杉
眺望　豊島、渋谷、新宿方面が一望>>>僻地眺望
駅動線　ほぼ駅直結>>>>>駅遠
生活利便　生活利便施設直結>>>下駄のスーパー以外は幹線道路渡る必要あり
売主　圧倒的王者三井不動産>>三菱地所
施工者　スーゼネ大林>>>>フジタ（大規模タワマン１社でやった実績ある？経営難で大和に買収されたとこやろ、大丈夫か？）

[2692: マンション検討中さん]

>>2628 検討板ユーザーさん
薄黄色＝0.1～0.5m
しかも中野通り側だけだから問題にはならんだろ
水害やばそうっていうのは本町とか八幡のあたりのことを言うんだよ

[2694: 口コミ知りたいさん]

>>2664 口コミ知りたいさん

笹塚はゲリラ豪雨で内水氾濫で道路に水溜りができても、標高が高いのですぐに水が引きますからね。問題が深刻なのはもっと谷地形や窪地形になっているところや渋谷川沿いの低地ですよ。

[2695: マンション検討中さん]

>>2638 マンション検討中さん
過去レスにあるから無視されてるんだと思うんだけど…

私が調べた範囲では
・今のところ何も決まってない（少なくとも発表されてない）
・だけど「広場＋低層の建物」案が過去に出てた（防災・避難区画にする）
・URは新規募集停止しているという噂（真偽不明）
・21は権利がめっちゃ複雑で難航しそう＆住友はめっちゃゴネそう

とりあえずこの物件が完成するまで動きなさそう＆完成してからもしばらく動きなさそう，と思ってる。
メルクマールができたのが2015年→ここが2027年
と考えると，B地区完成するのは2040年とかになるのでは？

[2696: マンション検討中さん]

TPH代々木大山とプレミスト代々木大山の並びの最高裁判所宿舎は建て替えならんか？笑

[2697: マンション掲示板さん]

>>2690 さん

・免震と制震は形状比や立地から一概には言えない
・地盤武蔵野台地標高40m以上/多摩川沿い低地海抜8m
・単一路線だが全ての電車が一駅5分で新宿駅で本数多く遅れにくい京王線/複数路線だが特急か急行のみで相互乗り入れで遅れやすく渋谷駅が深いの東横線か遅延の多い本数少ない湘南新宿上野東京ライン
・既に駅前に複数スーパーとクリニックがコンパクトに集約/駅前に複数スーパーが幹線道路跨いで分散
・近くに代々木公園と玉川上水緑道/近くに等々力緑地と多摩川河川敷
・都心までサイクリング/羽田沖までサイクリング

[2698: 検討板ユーザーさん]

広場＋低層の建物
とありますが、実際にはこんな容積無駄遣いは出来ないとので、タワマン+マンホールトイレ付きの公開空地が落とし所ですね。

タワマンできるとしたら大口地権者の住友が担う可能性が高い。渋谷区+駅直結+住友となると、坪単価１０００超えは確実、高級ラ・トゥールになる可能性すらありです。

[2699: マンション掲示板さん]

ムサコJRの駅遠だからなぁ。。ここから代々木上原くらいの時間かからないかな

[2700: 通りがかりさん]

>>2692 マンション検討中さん
もうどうでもいいですが、ハザードがない、ということに対してのレスとして、「ハザードマップに色はついている」という指摘ですので。
ここはタワマンですし被害としてはあまりないと思いますよ。
玄関周りと一階の掃除くらいでしょう。
武蔵小杉みたいにさすがに地下に電源関係置いてないでしょうし