パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2498: マンション検討中さん]

>>2460 匿名さん
相手にする必要もない人の話をスルーできるのだからおすすめですよ～

[2499: eマンションさん]

>>2496 匿名さん
4%の利回り取れますか？（表面ならともかく実質利回りは不可能では）

人に貸すということは現金一括で買うんですよね？
流動性や税金、利回りを考えれば高配当株か、インデックスファンド買った方がよっぽど良いような……

[2500: マンション比較中さん]

>>2464 匿名さん
モデルルームスカスカなんですか？
検討する価値がないと思っているあなたがなぜそれを知っているのだろう？
検討しているのかな？（笑）

[2501: 匿名さん]

少なくともパークコート渋谷ザ・タワーのリセール単価、賃料をチェックしてから買った方がいいですよ。中古マンションは相対評価だから、ここの中古が渋谷ザ・タワーを上回ることは考えにくいから。

[2502: 口コミ知りたいさん]

>>2500 マンション比較中さん

初日にMR行きましたが十分混んでましたよ。自分含めて20代もそれなりにいました。

[2503: 匿名さん]

定借は残存期間関係なくローンおりにくい。
新築時は提携ローンあるから通りやすいけど、中古になったら全く違う。

年収2千万円あっても1.5億ローン通らない世界が定借

[2504: 匿名さん]

情弱な若者世代が嵌められて買ったら一生埋まらない差が出来る。

数年後に結婚して子供出来て2～3LDKに買い換えようとした時、定借の売却価格では他物件買うことなど出来ないということ

[2505: 匿名さん]

むしろ立地の悪い所有権を買う方が一生後悔しますよ。不動産は立地が何より大事。定借であることは立地の違いと比べたら全く問題にならない。

[2506: 評判気になるさん]

>>2499 eマンションさん
4%の利回りは無理だと思いますが、不動産投資は低リスクで高いレバレッジがかけられるのが圧倒的メリットです。株式やインデックスでもレバレッジは可能ですが、圧倒的にリスクが高まります。不動産投資と身構えなくても、自宅を住宅ローンで購入するだけでも自分に対する賃貸事業となり、同じ事が可能です。だからこそ資産の棄損が無い物件が絶対であり、定借は避けるべきなのです。

[2507: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
所有権マンションを解体する場合は修繕積立金を活用します。大規模修繕は15年周期ですが最後の修繕は解体するため必要ありません。そのため15年分の積み立てを解体に回せます。解体のための積み立てが無いというのは間違いです。

[2508: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
所有権でも共有持ち分は微々たるものだから資産性が乏しいというのは誤りです。そもそもマンションの資産価値は持ち分を反映したものではありません。微々たる持分なのになぜほとんどのマンションで1億以上の値段が付くのでしょうか？都心には築60年近いマンションも多くありますが数千万はします。いわゆる土地と建物価値による積算評価ではほとんど値段が付きませんが、現実は数千万です。所有権であればこそこういった事は当たり前ですが、定借であれば残存期間で加速度的に減価します。

[2509: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
一般論としてマンションの建て替えが困難なのは事実ですが、これは立地による資産性の問題も大きいです。タワマンは好立地に集中しており（好立地だからこそ土地の高度利用の必然性が出てタワマンが建つ）このような条件なら建て替えの可能性は十分あります。一方、定借では絶対にあり得ません。

建て替えは規模を大きくし、余剰住戸を販売し、建築費を稼ぐのが一般的ですが、建て替えによる個別住戸の資産価値の上昇分も考慮する必要があります。都心の築古マンションは坪300万程度ですが、新築は1000万近くします。つまり建て替えれば坪あたり700万の資産価値向上が見込めます。
一般的に建て替え事業の総コストは坪350万程度ですから、700万の含み益から捻出できます。最終的には住人は1円も自己負担せず、差し引きで坪あたり350万の含み益を得て新築住戸が手に入る事になります。この条件であれば建て替えた方が明らかに得なので多くの人は合意するでしょう。

同規模の再築でもこの結果ですから、より大規模に戸数を増やせれば更に可能性が高まります。つまり資産価値が上昇しているエリアでは建て替えは現実的という事ですが、定借であれば「絶対に」あり得ません。

[2510: 評判気になるさん]

>>2483 検討板ユーザーさん
価値のある立地の物件価値は半永久的に値上がりします。
都心部にある築50年くらいの物件価格は新築当時は数百万でしたが、現在では築50年になった同じ物件が数千万になっています。放っておくだけでこの結果ですが定借ではゼロです。所有権は常に追い風、定借は常に向かい風が吹いているという事をお忘れなく。

[2511: 検討板ユーザーさん]

>>2506 評判気になるさん
全くその通りだと思います。

自分で住む家はレバレッジをかけた投資です。そして、定借を買ってしまうのは明らかに割の合わない投資です。

ひとりでもそういう間違った選択をしないでほしいです。

定借を検討すべきなのは（投資をする気がなく）賃貸と比較して質の良い物件に住みたい人だけです。

これだけ多額の住宅ローンを組める人にとっては、お金のことを考えればまるで愚かな選択で、絶対にやめた方がいいです。

ただ、こんな掲示板に書かれている私の意見なんて信頼しなくていいので、自分で情報を集めて、自分で収支を計算してください。
一生のことです。一人の人が繰り返し書き込んでいる、定借は立地の悪い所有権より得などという妄言を信じず、自分で計算してください

[2512: 評判気になるさん]

こんなデメリットしかない定借を買う人っているんですか？
いったい定借に何のメリットがあるんでしょうか？教えて欲しいです。唯一考えられるのは採算度外視でこの建物にどうしても住みたいという金持ちでしょうか。
多少安いからと言っても何も残らない。養分にされるだけ。
正気の沙汰とは思えません。

[2513: 評判気になるさん]

>>2512 評判気になるさん
全くもってその通りです。

でもこれから新築マンションは定借が増えていきます。23区内は半分くらいは定借になる可能性もあるのではないかと。
だから、定借いいじゃんみたいな意見がマスコミやSNSに増えていくと思います。
惑わされず、いま定借の中古はいくらで成約しているのか、定借はどんなデメリットがあるのか、冷静に考えてほしいです。調べれば分かります。

この物件と、リビオ文京小石川は、これからの定借時代の試金石なんですよ。
デベはこれから定借ビジネスを始めていきます。
これがうまくいくかをデベは冷徹にみています。買い手は騙されないでください。

[2514: 購入経験者さん]

別に難しい話ではないかな。
定借マンション全面否定派 ＝ 「低知識・短絡思考・低IQ」
定借マンションも選択肢派 ＝ 「低知識・短絡思考・低IQ」　or　「高知識・高思考力・高IQ・高マネーリテラシー」
理解できない、考えが及ばないのなら指くわえて見てれば良いだけのこと。ここまで様々な議論が出てるのに、ろくに読解力なく算数すらできないんだから。陰謀論とか信じてそうだし。
気持ち悪っ。

[2515: 口コミ知りたいさん]

こんなにすぐ妄言が書きこまれるのも衝撃ですが、好立地にある定借マンションの現在の価格をぜひ調べていただければ幸いです。

他の方が指摘してくださったパークコート渋谷ザタワーだけでなく、パークコート神宮前とか、神楽坂のアインスタワーとか、アルファグランデ千桜タワーとか、銀座タワーとか、ここよりもよっぽど好立地にある定借がたくさんあります。
周辺の中古とご自身で比較してみてください。
それが答えです

[2516: 名無しさん]

>>2496 匿名さん
えっ、毎年加速度的に落ちる資産をたかだか年4%の収益のために保有するって、投資として終わっていませんか？

[2517: 匿名さん]

頭沸いてる定借ホルダーが1人だけいて草

定借ヤバイのを認知されたくなくて必死だな。

定借のパコ渋タワーは渋谷駅8分の地盤良い高台立地で坪700～900万。
所有権のブランズ渋谷タワーは坪2500～3000万