パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/

[2149: 口コミ知りたいさん]

>>2140 匿名さん
表面利回り4.2%とのことですが、15000万の3LDK75平米の部屋ですと、月の想定家賃は58万（入居率90%）となりますね。

今出ているのだと、
パークコート神宮北参道70平米53万、
パークタワー勝どき76平米48万でした。

部屋の条件がそれぞれ全然違うので一概に比べられないとは言え、笹塚で強気すぎる家賃設定ではないですか？

[2150: 匿名さん]

笹塚は賃料相場も高いし投資でも魅力的な価格だと思う。

[2151: 名無しさん]

>>2149 口コミ知りたいさん

横からですが利回り取れるのは東西の65では？
南向き74は近隣含め誰でも買いたくなる分高めですが、東西の65は名ばかり3LDKではあるものの1.1億は安いです。
1.15億の家賃40万で無事4.2%達成。

[2152: 匿名さん]

>>2151 名無しさん
うーん、限られた部屋なら達成可能かもしれませんが、平均的には無理ですし、そもそも笹塚の壁ドン65平米部屋に40万出す人っていますかね？

ちなみに私は75平米の北西角部屋の中層階で試算しました。
（平均坪単価とほぼ同じで、無理な間取りではない部屋。75平米を選んだのは他のタワマンと比較可能にするため）
こちらの方がマンション全体の評価としては適切かと。

[2153: 名無しさん]

すごいシンプルに平均坪単価680万のマンションなんだから、75平米で15400万。

15400万の4.2%（空室率10%）は月59万の家賃が必要。それだけの話でしょ。

笹塚じゃ無理無理。
せいぜい実質利回りは平均3%ってとこでしょ。
投資に向いている部屋がいくつかあるってだけで。

[2154: 匿名さん]

>>2153 名無しさん
いや笹塚で駅4分ならかなり高い賃料取れますよ。

[2155: マンション検討中さん]

>>2153 名無しさん

空室率10%？なんだその無理やり
月53.9万だろ

[2156: マンション検討中さん]

難しい利回り計算してるけど、それくらいの期中利回りなら普通に米国債でいいじゃん。。笑 住みながら投資との感覚なら、キャピタルゲイン取る考えなんでしょうけど、定借はやっぱりつらいよね。

[2157: 検討板ユーザーさん]

>>2155 マンション検討中さん
えっ、常に満室想定ですか？　少しも空室の期間がないつもり？
通常10%くらいの空室率を想定すると思うのですが……

まあ53.9万でも無理ですね。パークタワー勝どきやパークコート神宮北参道ザ・タワーより賃料取れるわけがないでしょう。

[2158: マンション検討中さん]

>>2156 マンション検討中さん
キャピタルゲインが狙える立地はごくわずか。それこそSP500の方が値上がりしそう。多くの土地は70年後には二束三文だろうから、それを考えたら定借の方が資産性が高いとも言える。

[2159: 名無しさん]

>>2156 マンション検討中さん
3%だろうが4.2%だろうが表面利回りですからね。
実質利回りは（金利次第でしょうが）もっと低いですよね。

自分なら米国債とかインデックスファンドに投資します。

この程度の利回りでしたら、リスクや流動性に全く見合ってないですから。

この物件は賃貸と比較して、上質な家に住みたい人が実需で買うべき物件だと思います。

[2160: 匿名さん]

ポートフォリオを考えたら、SP500と好立地の定借不動産という組み合わせはかなり資本効率が良い。

[2161: 匿名さん]

渋谷で定借買ってるのはアホというのは、パコ渋で証明済み。

パコ渋分譲時より坪単価高い笹塚に未来など無い。以上

[2162: 匿名さん]

1期1次って終わってないのにオワコン定借を無理やりポジティブ評価するやつは何？

地権者はカレー屋だけでここに書きこむわけない。
パコ渋売却中のオーナーが売れなくて、定借ネガの火消しを必死にしてるのが自然か。

定借には気をつけろ

[2163: 口コミ知りたいさん]

投資目線だとタワマンに限定するなら定借でも所有権でも利回りはどんな物件でも低いからキャピタル狙いの投資になる。ただ定借はキャピタルは望めないから投資には適さない。
実需でこの物件が気に入ったというなら分かるが、それでも値上がりの可能性は低い（少なくとも所有権よりは劣る）から資産形成も目指したいなら定借はやめた方が良い。儲けや資産形成は度外視して、純粋にこの物件に惚れ込んでいる人しか買うべきでない。

[2164: マンション検討中さん]

>>2163 口コミ知りたいさん

全くの同感ですね。

このマンションは、キャッシュで買える人で、この場所とマンションが気に入った人が資産がゼロになることを織り込み済みで買うべき物件です。

このマンションで将来儲けようとか色気で買ったら、大損すること必至です。

間違っても、住宅ローン組んで、何十年も利子払い続けても、最後の最後には、購入者には一切何も残らない。その点だけは心しておいた方がいい。

だから、この場所とこのマンションの仕様が気に入るかどうかが最大のポイントで、個人的には場所には満足。

あとは、仕様なんだが、正直言うと、プレミアムフロア含めて熱交換換気も対応していないので、近隣のTPH代々木大山レジデンスに劣るし、プレミアムフロア以外は、天井カセットエアコンでも無いし、天井高も255ということで、今時のタワマンとしては普通。場所の違いはあるが、TPH武蔵小杉タワーズの価格が気になりだした。

[2165: 匿名さん]

>>2164 マンション検討中さん
立地の悪い所有権も70年経ったらほとんど何も残らない訳で、定借と変わらないですよ。建て替えできない上物が残ると資産価値マイナスの可能性も高い。むしろ相続を考えるなら定借の方が不安要素が少ないです。

[2166: 通りがかりさん]

>>2164 マンション検討中さん
私も同じ意見です。
この物件は、賃貸より得がどうか、で判断されるべきです。
その点では、70年住む前提でしたら、買った方が得ではないかと思います。

まあ、築何十年かになったときに住みたいかという問題はありますが。特にいまこのマンションに惹かれるような人は「素敵なマンションに住みたい」という人でしょうし。

全熱交換でないのは残念ですね。空気が良いとは言えない立地なので、向きによっては窓を開けにくいです。

いずれにしても投資目的なら、リスクに対してリターンは見合わないですし、素直に所有権物件の方がよいと思います。
そもそもインカム狙いの新築区分マンション投資はもうこの時代無理だと思いますが。

実需でも、このマンションに絶対住みたい、しかも長く、という人でなければ、結構厳しいんじゃないかな……

[2167: マンコミュファンさん]

>>2165 匿名さん
立地の悪い所有権なんかと比較しないと、このマンションの良さが現れてこないという時点で終わってるのよ

そんなもん大体買うわけがないから、そんなの持ち出しても無駄で、このマンションの最大のネックである定借の劣後性には全く影響しないよ

[2168: マンコミュファンさん]

タワマンで賃貸に出すのってインカムよりキャピタル狙いでしょ？インカムはキャッシュアウト賄えればまぁよし

で、キャピタルなんか狙えるわけがない笹塚なんかの定借でそもそも賃貸投資なんて、どういう戦略なの？
こんなとこに投資するくらいなら、まだボロ戸建5軒回した方がまだマシでしょ