パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1901/

所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅　徒歩4分
　　　　京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
　　　小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅　徒歩16分
　　　小田急電鉄小田原線「下北沢」駅　徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
　定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
　地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
　解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
　引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
　建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
　居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
　身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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パークタワー渋谷笹塚　現地訪問レポート【2LDK】
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[3463: 匿名さん]

販売中止なったのにまだリセール最悪な定借の話題をしてるんかｗ

[3464: 匿名さん]

運河に汚物が放流されている品川の所有権よりは定借の方がリセール良いんじゃない？

[3465: 検討板ユーザーさん]

>>3462 通りがかりさん

定期借地権の中古の売買で住宅ローンが降りにくいのも事実で、抵当権対象の価値がどんどん目減りすることが確実だから。売買価格と同じ額のローンはおりません。

なので、リセールはかなり厳しいです。
相続人が自分で住むのが1番ですが、勤務地の関係から、こんな場所住みたく無いとなった時が大変です。相続人とは買う前から相談しておくのが無難です。

なお、賃貸ニーズはあるでしょう。
ただし、相続時点で中古でリフォームは必要でしょうから、その臨時費用を超えて儲かるかどうか微妙かも。

[3466: マンション掲示板さん]

ローン払い終えたこの物件もらえるならいくらでも欲しいな。毎月４０万くらいインカムできるって最高やん。

[3467: 匿名さん]

リタイアした人がここを買うなら現金一括だろうな。
30年後ぐらいに子孫が相続するとして、自分で住んでもよし、賃貸にしてもよし。
まあでも30年後の資産価値を考えたら所有権物件のほうが喜ばれると思うけど。

[3468: 通りがかりさん]

最近のマンションは管理費高くないですか？
今住んでるマンション新築から5年くらいの住友のタワーですが、ここまで高くなかったです。
その前住んでた（10年前から５年前）は三井のタワーですが、ここの半分くはいです。

今、他の物件も色々見に行ってますが、ほんとどこも高くて…

[3469: マンション検討中さん]

>>3468 通りがかりさん

管理費が色々なマンションで高騰しています。
人件費高騰が大きな理由の１つです。

ただ、このマンションは管理費と修繕積立金以外に、解体費用積み立て金が大きいです。地代もありますが、そっちは、イニシャルにかなりのっかっているので、ランニングとしては気になるほどではありませんが。ただし、地代は将来値上げされるリスクはあります。

[3470: eマンションさん]

>>3468 通りがかりさん

本当に高いです。しかもこれから管理費は、上がる可能性すらありますよね。湾岸タワマン住みですが駐車場込みで8万弱です。

[3471: マンション検討中さん]

もちろん、管理費は物価上昇に応じて上がるでしょうね。
あと、こちらのマンションは、修繕積立金は、１０年後に、概ね２倍になる計画に既になっています。

[3472: マンコミュファンさん]

>>3468 通りがかりさん

10年以上前に買った100平米超の大規模物件に住んでますが、いまだに管理修繕が4万弱で住んでいるので、最近の物件がどこも高く見えてしまいます。

[3473: 匿名]

>>3465 検討板ユーザーさん
ここを引退後に買うとしたら基本的にはキャッシュで買う人と想定してですが。

相続人に迷惑（金銭的損失と定義）をかけるほどのことにはならないと思います。
ここをキャッシュで買えるくらいですから建物以外の相続財産も潤沢にあると考えられますので、相続税支払いや当面の維持費捻出では相続人が自分の財布を切ることはないと思います。

リセールが厳しいというのは購入価格と比べて売却価格が低いことかと思いますが、別に相続人が買ったわけではないので儲けに拘らなければ普通に売れます。

あと上の方で「土地はない」「建物は路線価に近い値段で課税」とおっしゃる方がいますが、正確には「借地権としての評価はある」「建物は固定資産税評価額で課税評価（前後するが目安として市場評価額の7割）」です。

目的が少しでも多く子供に残したいというわけではなく、自分の今後の人生満足度であるのであれば定借もありだと思います。

ただ、カツカツのキャッシュ状況だったり、ローン引かないと買えないのであれば迷惑かけてしまうかもですね！笑

[3474: 匿名さん]

品川海側って臭いイメージしかないけどな

[3475: 評判気になるさん]

品川区なら大井町線か目黒線の沿線良いよ
ほかの路線でも京王線よりはマシだけどイマイチな街が多い

[3476: eマンションさん]

>>3475 評判気になるさん
品川区は豊島区みたいなイメージでしょう。城南で渋谷区と比べて良いのは目黒区だけです。

[3477: 検討板ユーザーさん]

遅延原因の調査とは、いったいどれだけ時間かかるんだ？
明らかに調査以外の目的で時間稼ぎしているとしか思えない。

三井と大林組は何してんの？

[3478: 口コミ知りたいさん]

影響範囲の特定と計画立て直すとなるとそれなりに時間かかりそうな気もします。公表までの時間がかかるだけ、計画の影響範囲が大きいとも言えそうなので、購入者目線ではリスク（引き渡しが大きく遅れるなど)は上がり基調でしょうね。

[3479: マンション検討中さん]

>>3476 eマンションさん
そーいうこと書くと武蔵小山無理ポジが攻めてきてめんどいからやめてください

[3480: 匿名さん]

>>3479 マンション検討中さん
書いても書かなくても武蔵小山無理ポジ君は、延々と迷惑投稿を繰り返すよ

[3481: 匿名さん]

>>3476 eマンションさん

品川区、じゃなくて港区の品川に住みたい。

[3482: マンション検討中さん]

品川の話ばかりですね…

笹塚のマンションの掲示板なのに…