ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ板橋浮間舟渡についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/ukimafunado/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155173

所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分
　　　（記載の駅徒歩分数は、一部公有地を通過するルートとなります）
間取：2LDK～4LDK
面積：56.16m2～83.79m2
事業主・売主：阪急阪神不動産株式会社
事業主・売主：西日本鉄道株式会社
事業主・売主：総合地所株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：598戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上7階/地下1階建
用途地域：工業地域、準工業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地
駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、
　　　　　　　　来客用9台、来客・宅配兼用3台）
自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、
　　　　　　　　　　傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
バイク置場：14台
ミニバイク置場：46台
サイクルポート：305区画

竣工時期：2026年3月下旬（予定）
入居時期：2026年3月下旬（予定）
販売開始予定：2024年12月上旬（予定）

バルコニー1面積：10.24m2～20.13m2
バルコニー2面積：5.08m2～6.46m2
サービススペース面積：2.52m2～3.24m2
テラス面積：11.6m2・12m2
専用庭面積：24.94m2～34.95m2
ルーフバルコニー面積：15.43m2～39.08m2
アルコーブ面積：2.13m2～7.88m2
建ぺい率：47.45％（認可時）
容積率：199.70％（認可時）
建築面積：10,260.21m2（認可時）
延床面積：48,322.57m2（認可時）

TOKYO EARTH PROJECT
23区、うるおいの新世界へ。

人類が誕生する前から、大いなる自然の源となり、
あらゆる生命にうるおいを与えてきた水と緑。
「TOKYO EARTH PROJECT」
それは、水と緑に囲まれた街の瑞々しさに感動し、新たに創造された緑にやすらぎ、
地球と人生そのものを輝かせる時間や場所をつくる、全598戸の壮大な環境創造プロジェクト。
新宿まで20分の駅徒歩５分に生まれるうるおいの新世界で、
もう一度、自分らしい人生を創造しよう。

- 敷地面積21,600㎡超
- 全598戸
- JR埼京線「浮間舟渡」駅徒歩5分
-「新宿」駅直通20分 「池袋」駅直通14分 ※1

※1:「新宿」駅/「池袋」駅へJR埼京線利用、「東京」駅へJR埼京線利用「赤羽」駅で
　　JR高崎線に乗り換え。
　　所要時間は「ジョルダン」をもとに作成しています（2024年5月時点）。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/qnq35ycigXyjs1GV8

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[831: マンコミュファンさん]

>>830 マンコミュファンさん

このつもりで見に行ってガッカリしてる人が多かった印象

[832: マンコミュファンさん]

大丈夫きっと安くなるし売れないよ。デベもしょうがないなって1000万値下げするからね。どこのマンションもサラリーマンに厳しい価格になってる中、ここだけは値下げ来る筈だからね

[833: 名無しさん]

>>832 マンコミュファンさん

デベの手先やん笑

[834: 匿名さん]

浮間舟渡はベルクスに買い物に行くからよく行くんだが、ここを住環境がいいと思う人の感性を疑うよ。

[835: 名無しさん]

>>826 マンコミュファンさん

ちなみに安くなるとしたらどの位の安くなりそうですかね？300くらいに落ちたら検討できるんですけどね汗

[836: マンション検討中さん]

坪300切って欲しい！！！！！

[837: 中広域検討者]

>>836 マンション検討中さん
マンマニやスムラボで330って言ってるのに300はないだろ。

[838: マンコミュファンさん]

>>837 中広域検討者さん

330でも高いわ。　1000万高いって言ってる人もいるし浮間舟渡なんて初めて聞いたって人もいるし、この掲示板もデベ見てるんだからもっと反映されないとおかしいだろ。

[839: eマンションさん]

>>837 中広域検討者さん

マンマニは相場に照らせば300が妥当だけど最近の高値傾向なら330って意見だから300でもあながち間違ってない。
でもこの物件はそれすら超える単価感。

[840: マンション検討中さん]

相当ズレてる値段設定
そのくせ設備使用も周辺環境もイマイチなんだよな

[841: マンション検討中さん]

マンマニさんがシティハウス志村坂上を竣工2年経った今取り上げているのはこことの比較もありそうです。
駅距離と規模と共用施設（ジオ有利）、ハザードと設備や周辺環境（向こう有利）を考えると同じような条件で、単価が似ています。すみふですら条件の悪い1階は310まで下げてますね。

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん
あそこは駅までの高低差がすごいですよ。
高低差なければ、あの値段では買えないと思いますが

[843: 口コミ知りたいさん]

坪300切りねぇ、、、
風呂トイレなし、キッチン洗面台なし、収納なし、クロスなし、で良いならそのくらいで売ってくれるんじゃない？

[844: マンション検討中さん]

このご時世ですから、いくら安いと言われる長谷工でも坪当たり少なくとも150万は建築費かかってると思うんですね。
(私の予想は150～180くらい)
それに土地代とデベの利益載せたら坪300越えもおかしくないとは思います…

3年前くらいまでは坪100万あれば長谷工は立派なマンション建てれたと思います

[845: 匿名さん]

坪400切るレベルで出てくるなら余裕で完売すると思うぞ。近隣の築浅中古も同じぐらいの水準で動いてる。

[846: マンション検討中さん]

>>845 匿名さん

お、また出てきたな。
そろそろ具体的な物件名教えてくれよな

[847: 匿名くん]

>>838 マンコミュファンさん
この掲示板を反映させるなら上400～下300、真ん中とって350で。雑な話だけど何となくリアル。

[848: マンション掲示板さん]

>>845 匿名さん
直近の近隣の築浅はヴェレーナグラン赤羽北フロントの坪330、しかも高層階でしたが他にありますかね？
一向に出てこない坪400の近隣中古とかグレードが高いとか明らかにおかしい擁護が出てくる状況は逆に不信感を煽ります。
予定価格のままだと値段は少し高くて仕様は残念気味、今後市場が追いつく可能性はある。検討者としてはそれで買うかどうか判断するってだけですよね。

[849: 検討板ユーザーさん]

>>847 匿名くん
レンジ含めリアルな気がします。
シティテラス赤羽は1階と6階で坪70くらいは違うので、1階一部住戸は坪300近いものがあっても不思議ではないなと。

[850: eマンションさん]

まあ今の価格で600世帯なんて売れるわけがない。
困るのはデベだし擁護派の通り坪360～390で出せば？
中古相場との乖離があって残債割れしやすい物件に8,000万近い予算を組める優秀層がホイホイ飛びつくとは考えにくいと思うけど。

[851: 匿名さん]

2次取得で検討していてMR訪問したが、消去法で選ばれる新築マンションという印象。23区×駅5分の響きはいいがテンションは上がらない。
駅周辺を歩いてみたが公園側の方が雰囲気がよく、本物件がある側は町工場とか処理施設が多く住宅街という感じではない。特に物件の隣の処理工場が気になる。そして学校が遠い。
眺望面ではリバービュー×パークビューは5Fじゃないと享受できない(5Fでもちょっと微妙…)。リバービューは川の堤防とそれを挟んだ工場が、パークビューは前の敷地の太陽光パネルが気になる。
仕様は今の時代だと仕方ないという感じ。ただせめて手洗いカウンターとローシルエットトイレ、ソフトクローズくらいはお願いしたい。またスパンの狭さも気になる。3LDKなのにリビングと横の洋室を含めて5.5mはモデルルームでも狭く見える。
共有施設が多くアピールしていたがそんなに利用機会はなさそう。中古で売る時に、他の物件との差別化要素くらいに思っておくのが吉か。あとは配棟計画がギチギチなのが気になる、ゴミ置き場遠い。

平均坪単価370はかなり戦略的につけられたものと見た。東京に家ほしいけど新築しかありえない。でも新築はどこも高すぎるからここでいいや、という人が選ぶ物件。

[852: 評判気になるさん]

>>851 匿名さん

すごく同意見です。

[853: 匿名さん]

>>851 匿名さん
概ね同意します。
こちらのマンションが建って植栽などが整うと雰囲気は良くなると思いますがあくまでも工業地域。
エントランス前の産廃粉砕施設があるかぎり音と粉塵は発生しますし。
中間処理粉砕施設が稼働している時間に見に行くのと日曜に行くのでは全然印象が変わるでしょうね。

[854: 名無しさん]

>>851 匿名さん

要は新築であることがウリのマンション

[855: eマンションさん]

>>851 匿名さん
2次取得は目が肥えてるからこの感想になるのも仕方ないと思う。
・仕様のバランスがチグハグ
・ナロースパン
・ゴミ置き場が遠い
というのは私も気になったが、

851さんも言っているように、平均的な収入の人が買える23区内の新築マンションは現状ここしか残されていないので、なんだかんだで時間をかけながら売れていくのでしょう。1次取得は新築じゃなきゃ嫌だという人はかなり多いので。少し前まではプラウド小竹向原があったのですが…

[856: 通りがかりさん]

>>844 マンション検討中さん

根拠は？

[857: マンコミュファンさん]

べつにすぐうれなくても数年かけて売れればそれでいいしな

[858: 評判気になるさん]

広くは刺さらないけど買う人はいるんだろうな
完売目指して頑張ってくださいね

[859: eマンションさん]

1年前ならプラウドシティ小竹向原の北向きとか低層階が同じくらいの価格で買えたのにね。高い高いと言って、いつの日か買えたはずの新築が買えなくなるんだな。

[860: 口コミ知りたいさん]

坪350で600戸も捌けねぇだろ…どうすんだこれ…

[861: マンション掲示板さん]

>>859 eマンションさん

プラウドシティ小竹向原へのマンマニさんのコメント

繰り返しになりますがこの高いってのは感覚の話でありマーケットとして割高ではないです。周辺相場と比べての通りで割高ではないのです。商品力もかなりのものです。

感覚的には高いけど相場的には合ってるし商品力も高いって書いてる。
この物件は相場とも合ってない。商品力も別に高くない。
比較になってない。

[862: マンション掲示板さん]

てか1年前ならハルミフラッグの転売住戸買えた金額

[863: 匿名さん]

晴海フラッグの転売住戸は坪500スタートでしたよ。普通の人は抽選なのでまず当たらないです。

[864: eマンションさん]

>>851 匿名さん
自分が感じたことが綺麗に言語化されていて感謝。
広域で比較すると分からなくもない価格ではあるが、
周辺環境やプランを見ると納得感が少ない物件。

[865: 検討板ユーザーさん]

>>863 匿名さん
坪単価370万ぐらいで買えたよ
https://youtu.be/h8haE3AEgtc?si=0IV2v6x0ForIcFtE

[866: マンコミュファンさん]

>>860 口コミ知りたいさん

その疑問は思ったが
何年もかけて売る想定だろうからな
売ってる間に都内新築がどんどん高くなってる可能性あり得る

[867: 名無しさん]

SUUMOさん発行の「23区内資産性トップ100」最新号に赤羽がランクインしていない一方で、北赤羽が選ばれました。これは北赤羽がもともと安すぎ、多くの新築物件が相場を引き上げた結果、中古物件の価格上昇率が非常に高くなったことが原因と考えられます。浮間舟渡も北赤羽と似た状況だと思いますが、今後新築物件が増えれば、中古物件の価格も上昇していくはずです。また、今回の新築は近年初のもので、今後の価格上昇のきっかけになる可能性があるため、現在の中古相場と乖離しているのはしかたないです。

[868: マンコミュファンさん]

>>867 名無しさん
北赤羽の方が全然条件いいよ。上がってるマンションも多い。浮間は公園周りはいいけど、それ以外は工業感が強い

[869: マンション掲示板さん]

>>868 マンコミュファンさん

一緒だよ、一緒(笑)。

[870: マンコミュファンさん]

ヴェレーナのマンション3つでかなり上げた気がするね。隣駅だから影響無い訳ないし。

[871: eマンションさん]

>>867 名無しさん
北赤羽は過小評価された値付けだったから上がったのであって、浮間舟渡は違うでしょ。

[872: 名無しさん]

北赤羽と浮間は一緒ではない。
あちらは赤羽に寄り添う立地だが、浮間は…

[873: 検討板ユーザーさん]

ネガキャンすごいですねー…
そんなにネガキャンするなら買わなければいいだけなのにわざわざ掲示板に書き込みするあたり、近隣のライバル物件の営業マン達もたくさん来てるんでしょうね…
個人的には、全部の条件満たす物件なんて無いし何を重視して何を妥協するかですが、少なくとも晴海フラッグ買えた金額とか◯年前のこの物件買えた金額とかそんな今ごろ言ってもどうにもならないことを書くのだけは違うと思いますね笑。

[874: 検討中さん]

>>870 マンコミュファンさん

それもヴェレーナグランですからね。

[875: 匿名さん]

北赤羽も住みやすいですからね。昔から人気のあるエリアですよ。

[876: eマンションさん]

>>873 検討板ユーザーさん

違う違う。
期待してたものとはまるで違ったものが出てきたからガッカリしてる検討者が多いんだよ。

[877: 口コミ知りたいさん]

>>876 eマンションさん
どのようなものを期待していたんですか？

[878: マンション検討中さん]

>>876 eマンションさん
安くて共用部が充実してて設備仕様のいい物件？？

[879: 匿名くん]

>>873 検討板ユーザーさん
仰るとおり。ジオが売れるとそんなに困るのかなぁ。そこまでムキになって浮間舟渡を叩く理由がよくわかりません。
ここにきて北赤羽vs浮間舟渡ですか・・・。アトラス北赤羽のスタッフかな。販売代理は同じ長谷工だけど、プロジェクトとしてはライバル関係、12月のボーナスに影響するのでしょうか。

[880: 匿名さん]

現状では残念感があるけど、この大規模マンションが完成したら街が変わるよ。
隣の公園とエントランスや敷地の植栽が一体化して高級感が出てくる。建物デザインは明らかに公園からの見え方を意識してるし。
完成後を想像できない人は高く感じるのだと思う。