ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ板橋浮間舟渡についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/ukimafunado/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155173

所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分
　　　（記載の駅徒歩分数は、一部公有地を通過するルートとなります）
間取：2LDK～4LDK
面積：56.16m2～83.79m2
事業主・売主：阪急阪神不動産株式会社
事業主・売主：西日本鉄道株式会社
事業主・売主：総合地所株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：598戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上7階/地下1階建
用途地域：工業地域、準工業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地
駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、
　　　　　　　　来客用9台、来客・宅配兼用3台）
自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、
　　　　　　　　　　傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
バイク置場：14台
ミニバイク置場：46台
サイクルポート：305区画

竣工時期：2026年3月下旬（予定）
入居時期：2026年3月下旬（予定）
販売開始予定：2024年12月上旬（予定）

バルコニー1面積：10.24m2～20.13m2
バルコニー2面積：5.08m2～6.46m2
サービススペース面積：2.52m2～3.24m2
テラス面積：11.6m2・12m2
専用庭面積：24.94m2～34.95m2
ルーフバルコニー面積：15.43m2～39.08m2
アルコーブ面積：2.13m2～7.88m2
建ぺい率：47.45％（認可時）
容積率：199.70％（認可時）
建築面積：10,260.21m2（認可時）
延床面積：48,322.57m2（認可時）

TOKYO EARTH PROJECT
23区、うるおいの新世界へ。

人類が誕生する前から、大いなる自然の源となり、
あらゆる生命にうるおいを与えてきた水と緑。
「TOKYO EARTH PROJECT」
それは、水と緑に囲まれた街の瑞々しさに感動し、新たに創造された緑にやすらぎ、
地球と人生そのものを輝かせる時間や場所をつくる、全598戸の壮大な環境創造プロジェクト。
新宿まで20分の駅徒歩５分に生まれるうるおいの新世界で、
もう一度、自分らしい人生を創造しよう。

- 敷地面積21,600㎡超
- 全598戸
- JR埼京線「浮間舟渡」駅徒歩5分
-「新宿」駅直通20分 「池袋」駅直通14分 ※1

※1:「新宿」駅/「池袋」駅へJR埼京線利用、「東京」駅へJR埼京線利用「赤羽」駅で
　　JR高崎線に乗り換え。
　　所要時間は「ジョルダン」をもとに作成しています（2024年5月時点）。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/qnq35ycigXyjs1GV8

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[403: マンション検討中さん]

浮間舟渡
良い点
便利さはないが静かで住みやすい
浮間公園がある。
一応ベルクスマルエツの買い物施設はあり
駅前に松屋マックモスバーガーまつのやあり
埼京線で池袋新宿まですぐ。赤羽で乗り換えれば東京も割と近い

悪い点
飲食店がかなり少ない
買い物できるところが少ない
ハザード真っ赤
各駅しか止まらず昼間はかなり少なく感じるというか少ない


最低限はありますがほんと何もないところです。
家族で自炊メインの人にはそこまで気にならないが近くで外食を頻繁にしたい人には向かない（いやマックモス松屋でいいですっていう人はべつ。）

色々言いましたが家族で住みやすいところではあります

[404: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム行く方は午後の方がいいでしょう。
モデルルームの前に浮間公園や新河岸東公園(下水道局の屋上)を見学されることをおすすめします。

終わった後にベルクスに行かれると良いと思います。
すごい良いスーパーで、北赤羽や遠くの人は本蓮沼あたりからも来られています。

[405: マンション検討中さん]

広域で検討中で、見学に行って参りました。
一応都内ですし、通勤時間も許容範囲なので期待して行きましたが、予想以上に町工場といいますか、殺伐とした感じあり見送りました。
安ければ妥協出来た感もありますが…
都内で新築が良いって方は貴重な選択肢かと思いますので、現地行かれることをおすすめします

[406: マンション検討中さん]

割安とは言えないけど棟内では条件いいから新築で探してる人はまあとりあえず買ってけみたいかなあ。

[407: マンコミュファンさん]

今までの相場を考えてたらどこも買えないのは事実。
上がってるのはここだけではないし。

例えばハザードリスクを重視して都下を選んでも、新築なら立川までは坪400前半が当たり前だから。
荒川超えて埼玉に下っても川口、戸田公園もここと同じかそれ以上だし。
通勤時間を犠牲にして立川の先へいくか、埼玉を受け入れて川口や戸田公園にするか
駅力とハザードマップに目をつぶってここにするか。
極端な話だけど、何かを得るには何かを諦めないといけない。

[408: 名無しさん]

>>389 通りがかりさん
毎時6本は少ないですよね。23区内私鉄なら利用者同程度でも毎時8～10本くらいが当たり前ですし。

[409: eマンションさん]

モモレジさんやマンションマニアさんのブログチェックしていれば、坪400出さなくとも良いマンションありますよ…
ただ、掲載されたらすぐ無くなる気もするし、買いな物件は抽選不可避ですよね。

ここは抽選なしで買えそうですね

[410: マンション掲示板さん]

最近のマンション高騰、供給数の減少で、特定のエリアではなく、
エリア問わず通勤圏内で大規模＆駅近を見る、という探し方をするひとが出てきた。
ここは都内近郊で駅徒歩5分、大規模だから広域で見た場合は条件は良く、かつその条件を満たす中では安い方だから響くひとには響くでしょう。
ハザードリスクも、広域で見てると別に色つきは珍しくない(城東はほぼ色つくし)から割り切れるかどうかという話。
大規模物件は工場跡地が多く、そして工場は海や川沿いに多いからハザードマップで色がつきやすい。
ハザードマップ○な立地は古くから開発されて土地がない、出ても大体高いから検討しにくい。

デベも板橋区の外れでこの価格？というひとはもう相手にしていないんでしょう。
都内近郊で比較した場合にここは安い！というひとをターゲットにしている。
それで完売までどれくらいかかるかは分からんが。

[411: eマンションさん]

>>410 マンション掲示板さん
相手にしてなくはないと思うよ。これだけの戸数あったら流石にその需要だけじゃ捌けないと思う

[412: 匿名さん]

埼京線各駅停車の本数は少ない訳では無いですよ。例えば東京モノレールとかだと日中は10分に1本しか走ってない。

[413: 通りがかりさん]

両隣の産廃処理施設？みたいなのが圧倒的に無理。土日だと閉まってるから平日昼間みてほしい。

[414: 検討板ユーザーさん]

ハザードにかかる低層階でも価格差がないという話があったが
本当なら低層階ばかり売れ残るんじゃなかろうか。

[415: 匿名さん]

静けさや環境を求めるなら突端部（カームガーデンやコーナーガーデンに近いあたり）が理想だけど、強烈に長い廊下を歩くのがイヤだなぁ。何十軒の玄関前を通り過ぎることになるやら。
配棟計画というのか敷地内通路とかも工夫して欲しかった。

[416: 検討板ユーザーさん]

割安！都内でこれは買い！みたいな投稿を見るとデベロッパーさんの自演かなと思っちゃいます。笑　新築8,000万円で物件を買ったとして、10年後、15年後に住み替えを考えた時に浮間舟渡という地区で物件が9,000万、1億円で売れるかと考えたら答えはNoな気がしますね。

思ったより安かったと言っている方々に満足して購入いただき、自分は縁が無かったと別の物件を探します。

[417: マンション掲示板さん]

自分の想定より1割～2割高かったので、買えませんでしたが、浮間舟渡が今後悪くなることはないかと思います。
かと言って良くならないかと。
やはり駅の南北を公園だったり下水道局が占めているということは街の発展が望めませんからね。
しかし、ガラス工場だったり、DICの工場だったり、今後商業施設やマンションが出来る可能性がある場所はあるので、期待しております。

[418: マンション検討中さん]

隣の工場が臭かったです。

[419: 検討板ユーザーさん]

>>416 検討板ユーザーさん
あの人たちも見てますが流石に自演はしなそう。
安いとか言ってる人たちは多分買わないと思いますよ。ここ安安いとかいってるならここより安いとこなんて最近でいくらでもあったわけですから流石にほかを買ってると思います

[420: 匿名さん]

>>418 マンション検討中さん

同じ感想。
臭いところに8000万だして不満もちながらすみたくない

[421: 口コミ知りたいさん]

私は鼻が悪いので何も感じませんでしたが、現地案内の時に営業の人から「なんかちょっと臭いますねぇー」と言われたので、臭かったんですね笑。
そいえば、現地案内の時にハンディファンを頂きましたが、電池式だし音大きいしで使い物になりません。うちわの方が嬉しかったなぁー

[422: マンション掲示板さん]

戸田公園も坪単価330とかあるな。すごい時代になったもんだ。ここから5年先、10年先を考えると安いマンションなんてオープンハウスの物件以外では出てこないんだろうな

[423: マンコミュファンさん]

この物件が、浮間公園隣接だったらこの坪単価でも誰もが納得したのではないかと思います

[424: 匿名さん]

今の坪単価も相当安いと思いますよ。

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん
では聞きますが坪単価いくらが適正ですが？
またどこをベンチマークしてその価格を出しましたか？

[426: マンション検討中さん]

安いって言ってる人の理由聞きたいなあ
理由にやっては納得するかもなんだけど。
どこもあがってるからそれと比べて安いだとちょっと弱いと思います

[427: 名無しさん]

私も安いとは全く思いませんが、仮に都心への電車所要時間だけで言えば、安いかな？と思います。(駅力やハザード、周辺環境は全く考慮しない場合)

[428: 匿名さん]

>>426 マンション検討中さん
他人に聞いてばかりじゃなく、少しはご自分で調べてみてはいかがでしょう？モデルルーム行けば懇切丁寧に販売スタッフが教えてくれますよ。
私の場合は2つ先の赤羽で今後複数再開発が計画中で、軒並み高単価（600万？）であること、駅力が弱いが23区内駅徒歩5分の大規模物件であること、で十分本件が割安と判断できます。なぜなら今後の物件は赤羽の価格がベンチマークになるので、デベも土地所有者も当然その価格をもとに物件を作っていくことになるからです。
赤羽と浮間舟渡では駅力が違う？再開発はタワーで本件は板状？そんなこと当たり前ですね。だから半値で割安なんです。確実に今後このあたりのエリアは赤羽に引っ張られて相場上昇しますし工事費も下がる要因ありませんよね？土地を買う値段も高い、建物をつくる金額も下がらないとなると、待つことに何の意味もありません。だから私は1期で買います。高いと思うならどうぞ埼玉へ行ってください。余計なライバル減るので。

[429: マンション検討中さん]

東京でないことを気にしなければ隣駅の戸田公園を検討するのもアリだなと思いました。
快速停車駅なので昼間でも1時間に8-9本あります。
駅周辺も浮間舟渡より揃っていますし。

[430: 検討板ユーザーさん]

皆さんの投稿を見ると、埼玉を下に見てる方がすごく多くて…
確かにそういう方にとってはここは最後の砦かもしれませんね笑

[431: 通りがかりさん]

>>428 匿名さん
いやだから自分は周辺中古の動き等を調べて別に割安ではないよって言ってます。割安と思うならその根拠はなんですか？と聞いてるだけです。なるほど割安ということであれば適正はいくらとお考えなんですか？私は別に特に割安とも思わずまあこんなもんだろうと思ってます。

[432: マンション検討中さん]

いやでもあなた買うんですね。買うって言ってる人にあんま色々言ってもしょうがないよね。一期条件いいからまあいいと思いますよ全然

[433: 口コミ知りたいさん]

>>428 匿名さん

赤羽が引っ張ってくれるなら、赤羽のシティテラス買った方がよくないですか？

[434: 名無しさん]

>>428匿名さん
ご自身で当物件の坪単価平均360万は割高であると記載してますよ。赤羽坪単価平均の半値が浮間舟渡の適正と記載してますので。

[435: 坪単価比較中さん]

>>430 検討板ユーザーさん
埼玉を下に見るのは常識的なことじゃない？

[436: 匿名さん]

立地も周辺環境も良いですからね。坪360ならかなりリーズナブルだと思うけど。

[437: マンション検討中さん]

何が言いたいかっていうと割安ってことはつまり買った瞬間含み益を想定してると＝になるのでそこまでではないよって言いたいわけ

[438: マンション検討中さん]

別にネガるつもりはないから。ただ安い安いって言ってるひとはちょっも落ち着いた方がいいかもやって話。この物件買うなら一期で買った方が間違いなくいい。値上げするとか言ってたけど仮に値上げしなくても先に買っといた方が有利だから

[439: 匿名さん]

周辺の中古もかなり値上がりしてるし、これだけの好立地でこの坪単価ならかなり安くないか？

[440: 検討板ユーザーさん]

>>439 匿名さん
だから周辺中古はそんなに上がってないんだってば。
こういう人はほんと全然みえてないですね

[441: 坪単価比較中さん]

>>433 口コミ知りたいさん
赤羽のシティテラスは駅遠だし、帰宅動線にスーパーがないし、繁華街と結構離れてるし、それでもサービスルームのない３LDKが坪単価５００弱で売れています。赤羽が引っ張ってくれているから、王子も、十条も、北赤羽もかなり上がりました。そしてここが出来ましたら、浮間の相場も変わっていくでしょう。

[442: 通りがかりさん]

>>437 マンション検討中さん
みんなが割安って言ってるのはキャピタル狙いの投資目的で安いってことじゃなくて、あくまで実需的な目線で周辺物件と比較して安いってことかと思いますよ。そもそもこんな郊外の物件で買った瞬間含み益なんて期待する方がナンセンス。投資目的の方はそもそもこんな郊外の物件検討しないので、「割安＝買った瞬間含み益」の解釈をしてること自体がイマイチですね。

[443: マンション検討中さん]

投資目的じゃなくてもここまで高値市況であればある程度中古になった時どのくらいで動かそうとか考えて買う方がいいですよ

[444: マンション検討中さん]

割安なら割安と適正価格の間分が含み益になるわけです。

[445: 評判気になるさん]

デベも当然プロで営利企業な訳ですから、買った瞬間含み益が出るような値付けをしないと思うのですが…。繰り返しになりますが、割安というのは他の新築物件と比較して「相対的に」割安ということかと思いますよ。
本件の値付けを仮に100とした場合で、周辺物件が120や130で販売中（または販売予定）である状態で、「本件は（相対的に）割安ですね」とみなさんおっしゃってるのだと思いますが。

[446: 口コミ知りたいさん]

ここが割安かどうかは隣駅のアトラス北赤羽の価格でそのうちわかるのではないでしょうか？
アトラスはここと比べると駅遠ですが、一駅分都心に近いわけですしいい比較対象になるかと

[447: 匿名さん]

高いの安いのという議論は永遠に交わらないので無駄だと思います。
先入観なしに首都通勤圏をフラットに見れば新宿直通20分の23区内駅徒歩5分は魅力でしょう。
他方、板橋区舟渡というアドレスを昔から知ってる人だと「下水処理場、斎場、工場街」があるから安いはずと考えるでしょう。
魅力的と思える方が買えばいいのであって、それをあれこれ言うのはお門違いかなと感じます。

[448: マンション掲示板さん]

>>440 検討板ユーザーさん

マンション価格上昇の要因は、需要や利便性と正確にイコールではありません。
そのエリア周辺の新築マンションの価格に引っ張られて、エリアに建っている土地、建物が上昇します。

従って、このエリアはこのマンションにより、これから価格が上昇するかもしれないため、今のうちに価格が上がりきっていない中古マンションを検討するのも良いのかもしれませんね。

[449: eマンションさん]

安い高いはさておき、デベロッパーはここの交通利便性を売りにすべきかと思います。
通勤時間帯でも概ね30分以内で東京、新宿どちらへもアクセス出来ます。
通勤時間に両方の街へ30分以内にアクセスできる街は都心を除くと北は浦和、南は武蔵小杉までじゃないでしょうか？
あと、家族構成を無視して利便性だけを考えると2LDKが買いかなと思います。(駅に近い棟なので)
川の方の棟だと駅まで10分くらいかかると思います

[450: 通りがかりさん]

>>448 マンション掲示板さん
それはそうですね！ただ仕込めそうな中古があまりないでさ」

[451: 検討板ユーザーさん]

>>450 通りがかりさん

確かにいい出物がないですね。
1階2階だったり、上層階の物件はすぐ決まってるイメージです

[452: 匿名さん]

ゼネコンに勤めている友人に建築費どのくらいなの？と聞いたら、ケースバイケースだから言えないとのことでしたが、
3年前から7割上がっている。3年後は今より2割くらい上がる。その後は知らんとのことでした。
マンションは土地代と建築費が主な原価かと思うので、じぁ3年後2割あがるとはならないみたいですが(土地値が変わらなければ)
建築費が数年は上がり続けるのは間違いないようです。
ゼネコンからのアドバイスで工事費上がるから、安く捌かなくとも竣工時には割安感出るから強気でいってるのではないでしょうか？