ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ板橋浮間舟渡についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/ukimafunado/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155173

所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分
　　　（記載の駅徒歩分数は、一部公有地を通過するルートとなります）
間取：2LDK～4LDK
面積：56.16m2～83.79m2
事業主・売主：阪急阪神不動産株式会社
事業主・売主：西日本鉄道株式会社
事業主・売主：総合地所株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：598戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上7階/地下1階建
用途地域：工業地域、準工業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地
駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、
　　　　　　　　来客用9台、来客・宅配兼用3台）
自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、
　　　　　　　　　　傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
バイク置場：14台
ミニバイク置場：46台
サイクルポート：305区画

竣工時期：2026年3月下旬（予定）
入居時期：2026年3月下旬（予定）
販売開始予定：2024年12月上旬（予定）

バルコニー1面積：10.24m2～20.13m2
バルコニー2面積：5.08m2～6.46m2
サービススペース面積：2.52m2～3.24m2
テラス面積：11.6m2・12m2
専用庭面積：24.94m2～34.95m2
ルーフバルコニー面積：15.43m2～39.08m2
アルコーブ面積：2.13m2～7.88m2
建ぺい率：47.45％（認可時）
容積率：199.70％（認可時）
建築面積：10,260.21m2（認可時）
延床面積：48,322.57m2（認可時）

TOKYO EARTH PROJECT
23区、うるおいの新世界へ。

人類が誕生する前から、大いなる自然の源となり、
あらゆる生命にうるおいを与えてきた水と緑。
「TOKYO EARTH PROJECT」
それは、水と緑に囲まれた街の瑞々しさに感動し、新たに創造された緑にやすらぎ、
地球と人生そのものを輝かせる時間や場所をつくる、全598戸の壮大な環境創造プロジェクト。
新宿まで20分の駅徒歩５分に生まれるうるおいの新世界で、
もう一度、自分らしい人生を創造しよう。

- 敷地面積21,600㎡超
- 全598戸
- JR埼京線「浮間舟渡」駅徒歩5分
-「新宿」駅直通20分 「池袋」駅直通14分 ※1

※1:「新宿」駅/「池袋」駅へJR埼京線利用、「東京」駅へJR埼京線利用「赤羽」駅で
　　JR高崎線に乗り換え。
　　所要時間は「ジョルダン」をもとに作成しています（2024年5月時点）。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/qnq35ycigXyjs1GV8

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[323: 名無しさん]

>>321 匿名さん
荒川が氾濫したら首都圏が終わるので氾濫しないように相当川底を掘ってると聞いたことがあります。怖いのはもっと小規模な河川ですね

[324: 匿名さん]

最近は下水幹線が整備されてるので都内の河川が氾濫することはないですよ。

[325: 匿名さん]

>>318 通りがかりさん

成立するか分かりませんが、北赤羽の中古ヴェレーナ パレドプラージュが坪340万円で販売されているようなので、新築駅近大規模が坪330万円に下がる可能性は低いと思います。

[326: マンション掲示板さん]

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。

[327: マンコミュファンさん]

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。
あと、浴室ダウンライトなしです、コストカットが酷い。

[328: 匿名さん]

都内の駅近でこれだけ広大な土地が残っていたこと自体が珍しいですよね。戸数は多いですが、この価格感ならあっさり完売すると思いますよ。

[329: マンコミュファンさん]

先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。
2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。
1階2階は流石に安いと思ってましたが…

[330: eマンションさん]

>>322 マンション検討中さん
えーっと過去じゃなくて現在の周辺の中古相場なんですけど

[331: マンション検討中さん]

あと荒川のですがリスクないことはないです。ただ溢れるにしても少し溢れる程度だと思います。今まで見てきた感じだと。もちろんそれ以上降ればんかんないけど

[332: マンション検討中さん]

モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど

[333: マンション検討中さん]

あと割安とか言ってる人たちは買うんですか？本当に買う人なら割安とか言わずにとりあえず黙って買うと思うんだよね。ここで大人数割安と教えて抽選倍率上がって買えなかったってなったら困るよね？多分買わない人たちかそういうのわからない人かどっちかだよね？

[334: eマンションさん]

条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。

モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。

値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です

[335: 口コミ知りたいさん]

>>330 eマンションさん
えーっと「新築」と比較しないと意味が無いって書いてますよね？中古相場と比べても新築プレミアムあるんだからあまり意味が無いかと。周辺（または広域で見ても）新築相場で比較すればここは割安かと。

[336: マンコミュファンさん]

>>335 口コミ知りたいさん
新築って入居したら中古になるんですよ？
それとも新築ただ単にに新築としては安いって話ですかね？
その先のリセールも含めての話をしてました

[337: 匿名さん]

引き渡し時期以降の金利動向については想定しておいた方がよいですね。
右肩上がりの金利が今後の物件価格にどう影響を与えるか。
少なくともその周辺の小規模低仕様マンションよりは「まだマシな部類」であることは
確かですし、残債割れする可能性もそれらに比べたら低いでしょう。
子育て中でエリアを離れられないご家庭などにとっては
貴重な大規模新築ですから、悪くない選択になる可能性もあると思います。

[338: マンション検討中さん]

単純に中古と新築比較してませんよ当たり前ですけど。ジオが中古になった時にそれくらいで動くということですよ。
もちろんジオのが大規模ですし優位性はありますからイニシア以上の値段で動きますけど

[339: 匿名さん]

>>336 マンコミュファンさん
マンションの建物寿命はせいぜい50年から70年ぐらい。埋立地なら塩害もあるからもっと短い。中古なら築浅と比較しないと意味がないですよ。

[340: マンコミュファンさん]

>>339 匿名さん
イニシア（築8年）の相場がジオ築8年のときの相場です。上にも言いましたがジオは浮間舟渡ではナンバーワンぇすからイニシア築8年単価よりは高く推移します。

[341: マンション検討中さん]

このままマンションが右肩上がりに推移し続ける前提なら結果的に割安でしたって話なら全然あると思うけど今現在割安の販売ですとはならない。相場ならではあると思う。逆になにと比較して割安と判断してますか？

[342: マンション検討中さん]

建物の寿命とかじゃなくて単純に8年後の未来なんだよ。

[343: 通りがかりさん]

戸田公園のデュオヒルズより高いってのはどうなんでしょうか？
東京アドレスがどうしても欲しいって人は論外でしょうが、快速止まり、お店も多い戸田公園と利便性低いが東京の浮間舟渡では値段は変わらないものだと思ってました

[344: 通りがかりさん]

私もモデルルーム行ったけど手が出なかったので1階か2階を検討するといったら何百万も下がるわけではないと言われました。
3階以上はともかく10年売れ残るのでは？

[345: マンション掲示板さん]

>>340 マンコミュファンさん

浮間舟渡のNo. 1はアイタワーですよ。

[346: 名無しさん]

>>345 マンション掲示板さん

駅距離＝ナンバーワンではないですよ

[347: 匿名さん]

話を伺い、自分が想像してた価格の2割増しくらいだったので、とりあえず7000万以下なら考える…と言いましたが、取り付く島も無い感じでしたね…
買えないことはないですが、この価格ならもうちょっと生活費削って赤羽にします。

[348: 匿名さん]

赤羽も相当値上がりしてますからね。ここが割安なのは間違いないでしょう。

[349: マンション検討中さん]

アイタワーがナンバーワンだと思われるなら今すぐに買った方がいいですよ。坪250万で買えますよ。築古いけどナンバーワンならジオ浮間舟渡の価格とまでは行かなくてもかなり上昇するはずですよ。自分はナンバーワンとおもってないですけど

[350: マンション検討中さん]

こういう割安とかいう人間がいるからデベがどんどん高値追求していくんだよなあ。
何度も言うけど高い高すぎるとか言ってないからね。割安ではないと言ってるだけ

[351: マンション掲示板さん]

現在それこそイニシアに住んでいて買い替え検討していますが、同じマンションの方にモデルルームにて見かけました。
業者の査定では買い値より2割ほど上がっているようですが手残りで500万ほど。7000万オーバーだと正直キツイです

[352: マンション検討中さん]

売却のことも含めて安いと判断してるのかどうか

[353: マンション検討中さん]

ただほかの新築に比べて安いとかなら甘いよ

[354: マンション検討中さん]

自宅と程よい距離の大規模物件のため、現在戸建ての両親のためにいいかなと思ってチェックしてましたが、予想よりお高かったなと印象です。
マンマニさん予想の坪330だったらよかったなー、と。現実に価格が出てしまってるので仕方ないですが。

都心はともかく郊外はそこまで上がらない気がするので何年か出物を待つのも有りかもしれないというのが率直な感想です。

[355: マンション検討中さん]

買う方が決まってるならまつのは悪手だと思います

[356: 匿名さん]

明らかに安いでしょう。新築なのに築浅中古と比べても遜色ないレベルですよ。

[357: 匿名さん]

>>356 匿名さん

>築浅中古と比べて遜色ない
こちらはどれと比較されてますか？

[358: eマンションさん]

安いと言われている方安いと思う根拠を教えもらえませんか？

[359: マンション検討中さん]

坪単価を見るとご時世的にしかたない感はありますが、中の設備仕様を見たら割安とは思えませんでした。
ここに8000万出すなら23区内を諦めた方が幸せになれそうです。

[360: 通りがかりさん]

>>359 マンション検討中さん
同感です。タンク式トイレとか賃貸かと思いました。
給湯器がリースじゃないのが最後の良心かと

[361: マンション検討中さん]

結果安い安いっていってる人いなくなっちゃいましたね
赤羽池袋と比べて安いとかそういう話なのかな‥

[362: 匿名さん]

いやこの好立地で坪360ならかなり安いと思うぞ。

[363: マンション検討中さん]

安い思う理由を言ってよ。

[364: 名無しさん]

>>347 匿名さん

こちが高いと思うなら赤羽はとりあえず論外にしておいて下さい、赤羽は異常に高いしもう別格だ

[365: 匿名さん]

赤羽も昔から人気のある街だからね。上野東京ラインが開通して利便性も高まってる。

[366: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
坪360は正直びっくりしました。
周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。
私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……

[367: マンション検討中さん]

見学行ってきて一番印象的だったのは、zehなのにbels星4に見えた。スライドをちゃんと見えてなかったと思ってるけど、限定サイトのクオリティブック読んでも乗ってなくて。ホームページにも情報が薄いと見るとクオリティ低いことを誤魔化してるように感じています。

[368: 評判気になるさん]

マンションの価格は新築説明会、および一期二期などの期の切り替わりの時勢から価格が決定されます。

ヴェレーナ北赤羽　2022年12月価格公表　坪330万
ジオ板橋浮間舟渡　2024年 9月価格公表　坪360万

建築費、人件費の高騰の中で1年9ヶ月のインターバルを考慮すると、この物件の価格にはそれなりに妥当性はあると思います。
※不動産の価格は定点観測しないと妥当か否か読めません。

以上のことからディベロッパーも坪300万～330万は難しかったかなと思います。

浮間と舟渡地区の話で一つ、同ブランドのヴェレーナ北赤羽とヴェレーナ赤羽北ザ・マークスの価格差も当時騒がれました。

ヴェレーナ赤羽北ザ・マークス　赤羽口徒歩3分　坪290万　2021年7月価格公表
ヴェレーナ北赤羽　　　　　　　浮間口徒歩5分　坪330万　2022年12月価格公表

北赤羽に行かれた方は分かると思いますが、赤羽口の方が発展しており、何より赤羽に近いこともあり土地のレベルはザ・マークスの方が上であるにも関わらず1年5ヶ月でこの価格差になりました。
（各マンション性能には多少差異はありますが）

昨今の不動産価格は、よそ見をしていると価格の上昇に驚きます。

この物件は自然豊かでランドリールーム、ゲストルーム、カフェサロンなど共用施設が充実しているため、格安とは言えませんが望む人にはヒットするかと。
※周辺にここまで2つを備えたマンションはほぼなく、これはストロングポイントだと思います。

[369: 通りがかりさん]

>>368 評判気になるさん
360万に関してはほんとこの価格で出てきてもおかしくないと自分も思ってます
戸数がおおいので最初は少し勢いつけるために少し安く出してくるかなとか考えましたが最初から強気できたなあという印象です。ただ安いとか言ってるひとはちょっとおかしいかなあと。結果的にここからさらに上昇して安かったねってなる可能性はあると思いますが。周辺中古と結構乖離してますし同じ徒歩5分ですが北赤羽のが優位ですから

[370: 検討板ユーザーさん]

浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、
都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう
23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる
都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな

[371: 匿名さん]

この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？

[372: 名無しさん]

板橋区舟渡の土地、分譲規模、そしてこの徹底したコストカット仕様なら坪300の分譲は可能。ただ事業主の利益率管理が強欲なだけ。