ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ板橋浮間舟渡についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/ukimafunado/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155173

所在地：東京都板橋区舟渡1丁目13-2、3、4、5、7、14 全6筆（地番）
交通：JR埼京線「浮間舟渡」駅 徒歩5分～6分
　　　（記載の駅徒歩分数は、一部公有地を通過するルートとなります）
間取：2LDK～4LDK
面積：56.16m2～83.79m2
事業主・売主：阪急阪神不動産株式会社
事業主・売主：西日本鉄道株式会社
事業主・売主：総合地所株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：598戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上7階/地下1階建
用途地域：工業地域、準工業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地
駐車場：196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、
　　　　　　　　来客用9台、来客・宅配兼用3台）
自転車置場：594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、
　　　　　　　　　　傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）
バイク置場：14台
ミニバイク置場：46台
サイクルポート：305区画

竣工時期：2026年3月下旬（予定）
入居時期：2026年3月下旬（予定）
販売開始予定：2024年12月上旬（予定）

バルコニー1面積：10.24m2～20.13m2
バルコニー2面積：5.08m2～6.46m2
サービススペース面積：2.52m2～3.24m2
テラス面積：11.6m2・12m2
専用庭面積：24.94m2～34.95m2
ルーフバルコニー面積：15.43m2～39.08m2
アルコーブ面積：2.13m2～7.88m2
建ぺい率：47.45％（認可時）
容積率：199.70％（認可時）
建築面積：10,260.21m2（認可時）
延床面積：48,322.57m2（認可時）

TOKYO EARTH PROJECT
23区、うるおいの新世界へ。

人類が誕生する前から、大いなる自然の源となり、
あらゆる生命にうるおいを与えてきた水と緑。
「TOKYO EARTH PROJECT」
それは、水と緑に囲まれた街の瑞々しさに感動し、新たに創造された緑にやすらぎ、
地球と人生そのものを輝かせる時間や場所をつくる、全598戸の壮大な環境創造プロジェクト。
新宿まで20分の駅徒歩５分に生まれるうるおいの新世界で、
もう一度、自分らしい人生を創造しよう。

- 敷地面積21,600㎡超
- 全598戸
- JR埼京線「浮間舟渡」駅徒歩5分
-「新宿」駅直通20分 「池袋」駅直通14分 ※1

※1:「新宿」駅/「池袋」駅へJR埼京線利用、「東京」駅へJR埼京線利用「赤羽」駅で
　　JR高崎線に乗り換え。
　　所要時間は「ジョルダン」をもとに作成しています（2024年5月時点）。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/qnq35ycigXyjs1GV8

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[223: 匿名さん]

板橋区北部も10年前ならファミリータイプが5000万くらいで買えてたから、今はだいぶコスパ悪くなったよ。

[224: 通りがかりさん]

三田線はしれっと大手町まで1本だからな
新板橋と板橋で乗り換えが若干離れてるのは不便だが
あと都営地下鉄だからオシャレ感皆無の無機質的な感じがまたいい
車内放送で広告が付く所も大阪メトロとの共通点を感じる

[225: 通りがかりさん]

浮間舟渡が最寄りだが三田線の蓮根を使って大手町に通勤というのも出来なくはないという話
池袋で丸の内線に乗り換えるより場合によっては早い？

[226: 匿名さん]

大手町なら、埼京線で赤羽、東京上野ラインに乗り換えて東京駅のほうが早くていいよ。

[227: 匿名さん]

そもそもここから蓮根駅って歩いて30分かかる。

[228: 匿名さん]

マンマニ予想 坪300

[229: eマンションさん]

低層階なら坪300はありえますね。

[230: eマンションさん]

>>225 通りがかりさん
大手町なら赤羽乗り換えが定番なのは置いておいて、蓮根か志村三丁目に行くなら自転車でだね、徒歩はキツイ。
三田線は混雑度緩めなのが好き。

[231: 匿名さん]

大手町のどのへんかによって使う路線が変わる。
東京駅近なら赤羽乗り換えJR
お堀寄りなら板橋乗り換え新板橋から三田線
大手町ど真ん中なら池袋乗り換え丸ノ内線

[232: eマンションさん]

都営地下鉄の醍醐味ってのは大阪メトロみたいに駅名の後に広告を読み上げる所なんだよ
「なんばウォーク三番街南通りコンタクトのアイシティ、時計代換金製品骨董品ブランド品買取なんぼ屋なんば店15B出口直結アミューズメントのなんばhipsへお越しの方は次でお降り下さい」「ekimoなんばNAMBAなんなん前です」the next station is namba.station number M20.「お部屋探しのミニミニFC西中島南方店へお越しの方は次でお降り下さい」など駅周辺に何があるかが分かる所が都営地下鉄を利用する魅力ですよ。

[233: 評判気になるさん]

ここ買うならジオ板橋大山の方がよくないか？

[234: マンコミュファンさん]

>>233 評判気になるさん
ジオ板橋大山は借地権ですよ…

[235: 匿名さん]

マンマニ氏が記事になさっています。

彼の予想価格：
平均坪単価約330万円　70㎡換算約6980万円

まあそれくらいする御時世ですよね。
5千万台で低層階が買えるなら買いたいです。

[236: 名無しさん]

予想坪単価330万円ですか。
過去レスにあった検討者の方々の予想よりは、やや安いと言う感じでしょうか。

[237: 口コミ知りたいさん]

過疎ってるなあ人気ないのかな？

[238: eマンションさん]

>>235 匿名さん

都内アドレスで330で新築買えるなら良い方じゃないでしょうか。都内とは思えないほど目に優しい価格なのは駅力の無さと、利便性に乏しい立地だからでしょう。割り切って買うなら良いのではないでしょうか

[239: 検討板ユーザーさん]

>>238 eマンションさん
あくまでマンマニさんの予測なのでどこまで当たるかわかりませんが…

[240: 匿名さん]

坪330ならあっさり完売しそう。もっと高いのでは？

[241: 評判気になるさん]

>>240 匿名さん
私ももっと高いと思います。
いくらハザードがあっても23区内の駅5分で330万だったら安すぎますよね…

[242: マンコミュファンさん]

>>241 評判気になるさん

専門家から見たらその程度の評価という事かと。実際はもっと高く売り出すと思いますが。

[243: 匿名さん]

>>242 マンコミュファンさん
マンマニさんって専門家なの？

[244: 購入者]

>>243 匿名さん

マンションのマニアの方だと思います。

[245: 口コミ知りたいさん]

>>244 購入者さん

一応それを生業として飯食ってるので専門家なのでは？

[246: 名無しさん]

価格高騰が続く中で、2LDKさんマンマニさんの予想価格より1割ほど高く販売開始されたマンションも珍しくなかったと思います。敢えて少し抑えめの予想にしてるのかもしれません。
「最低限このくらいはしますよ」と言う意味合いであれば、予想としてとあるべき姿ですかね。

[247: マンション検討中さん]

マンマニさんの価格予想を見て、浮間で330は有り得ないだろ！と思いましたが、高層階だと有り得なくもないかな？と思ってきました。
ただ、低層に限って言うとグッと単価下がってくるような気もします(隣駅のヴェレーナは低層階を魅力あるスキップフロアにしてカバーしてたような)

ハザード的には川に挟まれた中洲部分で、越水したら当面の間、水が引かないことを考えると坪250以下も十分ありえるかと思います

[248: 匿名さん]

昨日みたいな豪雨のときは、こんな低い土地は怖いよね。
上の階なら部屋は浸水しないが、水に浸かったマンションなんて資産価値台無し。

[249: 匿名さん]

>>248 匿名さん
たいして水位は上がらなかったよ。
昨日みたいな局地的豪雨の時は中小河川のほうがヤバい感じ。
もし広域で時間100ミリの雨が降り続いたらここもアウトだろうけど、現実としてありえない･･･と願う。

[250: 匿名さん]

治水工事が進んでるのでこの辺は問題ないですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番危険だと思う。

[251: eマンションさん]

ウェビナー参加した人おる？
リバービューがいいけどエントランスから遠くね？それ考えるとパークビューなのかな

[252: 匿名さん]

埋立地は最初から論外です。

[253: マンション掲示板さん]

ウェビナー参加しました。
確かに南西向きのリバービューと東向きの公園ビューはいいですね。特に公園ビューは夜は施錠されているので、夜中に公園で騒がれるというリスクはゼロだと思います。
敷地奥の方だと駅徒歩含めると10分以上かかると思います。
そもそも徒歩5～6分っていうのも下水道局の敷地通っての時間だと思います(公の土地なので、この歩道が無くなることはないと思います)

[254: 検討中さん]

現在近隣のマンションに住んでいて買い替えを検討しています。
浮間舟渡は長らく大規模マンションの供給がないので、中古相場はだいぶ控えめかと思いますので、この物件の影響で相場が上がること期待しています。
昨日の大雨でも浮間は全く問題ありませんでしたが、5年ほど前の大雨時(多摩川が決壊し、二子玉川や武蔵小杉が浸水した時です)は堤防直下まで水が迫りました。
ですので、水害リスクについては覚悟しておく必要はあるかと思います。
水害リスクと埼京線の混雑を飲めれば、すごい便利な立地だと思います。
日中であれば、新宿17分、東京駅も23分で着きます。
日中は毎時6本しか電車がないので、同じ価格で利便性を求めるのであれば、隣駅の戸田公園の方がいいかもしれません。

[255: 評判気になるさん]

荒川は100年氾濫してない訳だから、変に安く売り出されることは期待できないでしょう。
むしろ護岸の氾濫対策の設計が適切であることを証明し続けている。

それでも他の土地と比べると買い求めやすい価格なのは明らかでしょうから、買うなら広めのプランを選びたいですね、4LDKとか。

[256: eマンションさん]

一番駅から近いのはH棟なのかね？
リバービューとパークビューはわかるがH棟はかなり小さいのに第一期でだすってことは何かしら条件いいからだよね？分かる人おる？

[257: 名無しさん]

>>256 eマンションさん

1番西側じゃないでしょうか？
全面が都有地なので前建てリスクは低いとおもいますが、条件がいいかと言われるとわかりません

[258: 匿名さん]

板橋区の中でも浮間舟渡はマイナーなイメージなので、あまり知られているような街ではないので、
案外穴場なのかもしれません
アクセスは埼京線利用できますからそれほど不便ではないというメリットがあります。
ただ、立地に関しては荒川ののすぐ近くということでハザードマップで見ると、水害被害がある可能性は否めないので
そこは怖い部分ではありますね

[259: eマンションさん]

みんなはパークビューとリバービューどっち狙う？
眺望だけならリバービューだよね

[260: 匿名さん]

>>259 eマンションさん
夏の午後は陽射しと川の照り返しで暑そうですけどね。
冬は逆に暖房いらずかと。

[261: 匿名さん]

今の時期なら、現地で夏場の照り返し的なものは確認しやすいかもですね。
家の中から見るのとは違っても大体の雰囲気はわかるから…
階数によっては異なってくるとは思うので、
そういうのも想定しながら見ていければいいのかなぁ。
冬場暖かいのも確かにそうかも・・・

[262: eマンションさん]

Twitterとかだと話題にされてないけど竣工前完売できるのかね

[263: 匿名さん]

板橋区民だけど、浮間舟渡は工場や倉庫エリアという認識だよ。

[264: 匿名さん]

パークビューというのは東向きの棟のことになりますか？個人的にはリバービューかなと思いました。リバービューの方だと階数に関係なく開放感がありそうですし、西南向きで対面に大きな建物も無いので日当たりはほぼ一日中良さそうな感じがします。バークビューだと東向きになるので朝はとても気持ちが良さそうだけど、午後は日が当たらなくなると思われます。でもその分価格が低いかも？これだけ棟があると、部屋選びに迷ってしまうのでは。。。

[265: eマンションさん]

現地みてきたけど右も左も一本入った道も町工場だらけじゃん、、、
トラック多そうだから子育て世帯には危なくないか。

[266: 匿名さん]

埼京線が利用できる立地。駅にも近いなと思いましたが
川沿いということもあり、臭いとかも気になるし、川の氾濫も気になります。
言い出したらキリがないとは思いますが。。。価格が安かったとしてもと感じますね。

[267: eマンションさん]

川はそこまで匂いしなかったけど浮間公園が沼臭かったね。
でも堤防はガッシリしててあれ超えてこなければ大丈夫そう。
川は立派だからビューは良さそう。
町工場はトラックとかもあるし、正直汚らしい感じで嫌悪感。

[268: 匿名さん]

昔は工場街でしたが、埼京線が開通してからはマンションも増えてきて住環境良くなってますよ。上流に貯水池がしっかり整備されてるので大雨でもこの辺は安心です。

[269: マンション検討中さん]

駅から物件までの細い道が夜は怖いですね

[270: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
平均坪単価約360万。
モデルルームは72.22平米5階相当。
予定価格7,900万円台。
基本天2,500mm
直床二重天井。
ディスポーザ有。
食洗機有。
ドアキャッチャーはリビングのみ。
可動式ルーバー面格子有。
共用部分はハンズフリーラクサスキーだが住戸ドアは鍵差し込んでのサムターン。
ソフトクローズはキッチンは入っているが、クローゼット等の引き戸はソフトクローズなし。
機械式駐車場は幅1,850mm。
こんなところです。
価格もそうですが機械式駐車場の幅がかなり残念でした。

[271: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

坪360って本当ですか？
もう予約キャンセルしようかな汗

[272: 検討板ユーザーさん]

私も本日行って参りました。
社会情勢的に致し方ないものの納得の価格とは言い難く、些か興醒めしました。
B棟C棟のリバービューからの眺望は桜並木がみどころと謳われておりました。
しかし、5階想定のモデルルームのベランダに写された映像では、川を超えたど真ん中に浮間水再生センターと言う巨大な施設が鎮座しており苦笑しました。
ハザードと周辺の環境にしては強気な価格設定の印象を受けました。

[273: マンション検討中さん]

>>271匿名さん
5階だと坪単価約370万円。
3階だと坪単価約350万円。
平均で坪単価約360万円です。
角部屋が特に単価乗ってる訳ではないので角狙いならありかもです。
逆に中住戸がこの単価なので割高と言えると思います。

[274: 匿名さん]

駅5分でもあり、立地の良さを考えるとかなり割安な水準だと思います。倍率高くなると思う。

[275: 口コミ知りたいさん]

1階と2階は坪単価いくらくらいでしょうか？

[276: マンション検討中さん]

>>275口コミ知りたいさん
記憶違いだと申し訳ないのですが、1階と2階は予定価格の開示がなかったと思います。

[277: 通りがかりさん]

>>276 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます。
ちょっと難しいのでモデルルームキャンセルします。
悲しい。

[278: 匿名さん]

ここの立地で坪360ならかなり安いと思いますよ。埼京線のもっと北の駅でも同じぐらいしますし、中古相場と比べても割安だと思う。

[279: マンコミュファンさん]

>>278 匿名さん

もっと北の駅ってどこでしょうか？
大宮とか武蔵浦和の比較しているのならば、お門違いかと

[280: 通りがかりさん]

坪30-50万割高ですよね。
安いとか言ってる人はマンマニさんと2LDKさんのコメントみてこい。
俺は買うのやめた。
モデルルームもキャンセルする。

[281: 検討板ユーザーさん]

そもそもこの規模でメジャー7どこも参加してないって時点で単価稼げないって大手は判断したんだろう。
デベは関西と九州の鉄道会社だし、土地をセットした長谷工に上手く嵌め込まれたのかな

[282: 通りがかりさん]

せめて6000万台だろうに。
68㎡の部屋はだすの？

[283: 検討板ユーザーさん]

本当にこれ約600戸売り切れるのか？この立地で。。
５年くらいかけて売るつもりなのかもな。

[284: 匿名さん]

マルエツ近くの中華料理屋さんは良し

[285: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

残念だけど、185がビンゴしてた。

[286: 匿名さん]

坪400は超えると思ってたけど意外と安い。

[287: 名無しさん]

帰り掛け、他の参加者の顔がみな曇ってるように見えた

[288: 名無しさん]

近隣住民なので、この価格が中古市場に影響を与えてくれるのであれば嬉しいが、おそらく中古への影響はゼロ。
周辺中古は坪200～220くらいで落ち着いている

[289: 匿名さん]

それって築古じゃないですかね？マンションは築年数が経つほどコンクリートの劣化が進むので震災リスクを考えたら避けた方が良いです。築浅はどこも高いですよ。

[290: eマンションさん]

23区内の駅徒歩5分の大規模新築マンションで坪360万なんてこのご時世、妥当も妥当な値付けでそりゃそうだよなって感じ…
これで高い高い言ってる人は残念ながら相場感が無さすぎる。他に23区内で駅5分で360万以下って他にどこか物件ある？？無くない？？

[291: マンション検討中さん]

6000万円台のつもりでモデルルームに伺ったので残念でした。

[292: 匿名さん]

ここは立地が良いからね。予算が届く人にとってはかなり割安だと思うよ。

[293: 評判気になるさん]

>>158 評判気になるさん

前回158を投稿した者です。
ヴェレーナ北赤羽は、建築費高騰と2024年問題（働き方改革）による人件費高騰をかすめたぐらいに対し、このマンションはほぼ被っているので価格差は妥当かな。

今後仮に円安による建築費下げが行われ、人件費高騰でグロスがトントンとなれば良いが、人件費高騰が勝って高くなると思う。

まだ買えるうちに買うのはいいかもしれない。

[294: 名無しさん]

特に再開発もあるわけではないし、現時点で浮間という街が今後成長するわけではないので坪360万円は微妙。大規模というだけで物件自体がスペシャルなものではないし。中古になった時、坪360万出して浮間舟渡にマンション買おうと思う人は少ないと予想します。新築プレミアムが発生しそうです。

[295: 匿名さん]

区内で相対的に安いとは言え、このへんに8000万前後出せる人が600組もいるのだろうか。

[296: 評判気になるさん]

半分は中国人が買うと思いますよ。
日本人でこの価格帯は厳しいかと。
1馬力ならちょっとしんどい価格ですし、2馬力ならもっと良いところに買うかと

[297: 口コミ知りたいさん]

>>296 評判気になるさん
23区で8000万以内の大規模物件を探してる人なら今時ここ一択だろうな、普通に売れると思う。世帯年収1500万あれば余力ある価格だし、都内の夫婦はだいたいそのくらいの世帯年収でしょう。

[298: 名無しさん]

これで高いってさあ、23区内駅近の新築マンションは一生買えないよ

[299: 匿名さん]

>>185 マンション検討中さん
坪単価をズバリ当てたアナタにはお部屋を1戸プレゼントしたい！

[300: 匿名さん]

ちょっと昔の北区とか埼京線とか浮間舟渡を知ってる人間には受け入れ難い値段。だけど若い上京者がスペックだけで判断すると抵抗感はないのだろう。
今後マンション供給の先細りが避けられない以上、この値段で数年かけて売っていきたいのだろうデベは。

[301: 通りがかりさん]

>>300 匿名さん
出た、「ちょっと昔の相場を知ってる」論ですね笑。タバコは昔100円で買えたのにってボヤいてるオジサンみたい…
23区に限らずどこだって相場上昇してるし、建築費も人件費もどんどん上昇してるし、そんな昔の話しても意味無いのに…いまの新築相場で他の物件・エリア・スペックと比較して相対的に高いか安いか判断すればいいんですよ～

[302: 匿名さん]

>>296 評判気になるさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸じゃない？この辺には少ないですよ。

[303: 匿名さん]

5階なら坪360万くらいになってもおかしくなさそうですね。ただ、坪360万を安いって言ってる方は長谷工の方でしょうか？安くはないでしょ。

[304: 匿名さん]

隣駅のヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイスは中国人にも結構買われていたので、ここも中国人が多そうですね。
中国人の掲示板でも話題になっているみたいです。

[305: 名無しさん]

近隣住民ですが、中国人とベトナム人、中東系多いです。
都会もそうかもしれませんが、街の相場を上げているのは間違いなく中国人ですね…

[306: 匿名さん]

この辺よりも品川駅の海側の方が中国人や東南アジア系の人多いですよ。公園で中国語が飛び交ってるのは品川駅の海側の方。

[307: 通りがかりさん]

>>306 匿名さん
品川と浮間舟渡を比較したらそうなるでしょ笑
街の規模が全然違いますよ笑

[308: マンション検討中さん]

みんなが検討辞めれば価格下がるかもよ。

[309: マンション検討中さん]

308です。350万360万自体はまあそのくらいかなあとも思いますが戸数が多いので最初こけると結構痛いはず

[310: 名無しさん]

>>307 通りがかりさん
割合として中国人や東南アジア系の割合が高いのが品川駅なんですよ。この辺が5％だとしたら品川駅は25％ぐらいアジア系外国人が占めてる。

[311: マンション掲示板さん]

値上げしていくみたいに書いてるけど600戸捌けるのか

[312: マンション検討中さん]

モデルルーム行く予定ですが、こちらで価格を見て驚いています…
しょうがないことですが、やはりどこも高いんですね…

[313: 通りがかりさん]

うちも売り急いでないから上げるって言われたけど絶対上げるほど売れないよな

[314: マンション検討中さん]

売主違えど隣駅のアトラス北赤羽も長谷工物件なので、そちらが販売開始し、売り切るまでは価格を合わせるんじゃないかなー。

[315: マンション検討中さん]

売り急いでないから上がるとか中々言ってくる会社もないよね。大体わからないですとか多分上がりそうとか上がるか全くニュアンスのとかが多いのに。

[316: 検討板ユーザーさん]

坪400ぐらいしてもおかしくないと思うけどな。かなり割安な印象。

[317: マンション検討中さん]

イニシア浮間公園坪250万くらいでザパークハウス北赤羽も坪300万行ってないからね
坪360万で出てくること自体はまあ違和感はそこまでないけど割安ではない

[318: 通りがかりさん]

実際の販売の際に価格が下がる可能性ってあるんですかね？
坪330まで下がるなら買うんですけど無理ならモデルルームはキャンセルします

[319: 匿名さん]

相場からすれば仕方ないんだろうが、それだけの金出すならハザードリスクがないところがいいな。ここって5メートルだっけ？　10メートル？　流れの勢いで家屋倒壊するエリアにも指定されてたと記憶。

[320: 坪単価比較中さん]

8000万で23区内の駅近物件が買えるのはここだけなので、割安です。隣の北赤羽のアトラスも普通に３６０をこえるでしょう。既に完売したヴェレーナは坪３００でしたっけ？ これまで見てきた限りでは、さすがに最後の救いの手では

[321: 匿名さん]

荒川の氾濫リスクは無いですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地の古い物件が一番怖いです。

[322: マンション検討中さん]

>>317 マンション検討中さん
過去物件の販売単価と比較しても何の意味も無いですよ。いま販売されている新築物件、またはこれから販売される新築物件と比較しないと何の意味も無いです。昔を語ったところで昔の安い物件を買えないのですから。