プラウド大阪城ってどうでしょうか？

[大阪城マニアさん]

大阪城と対峙する物件がまた新たに登場です。
天守閣正面に位置する「プラウド大阪城」について語らいましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131380/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

共通概要
所在地 大阪府大阪市都島区片町1-4-14
交通情報 東西線 「大阪城北詰」駅 徒歩6分
Osaka Metro谷町線 「天満橋」駅 徒歩10分
京阪電気鉄道京阪本線 「天満橋」駅 徒歩10分
Osaka Metro長堀鶴見線 「京橋」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 724.52 m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第R05確更建築GBRC00035号
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート地上12階
建物竣工時期 2025年9月下旬（予定）
入居（引渡）時期 2025年10月下旬（予定）
総戸数 30戸（広告募集対象外住戸9戸含む）
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
駐車場 29台
月額使用料:未定
駐輪場 29台
月額使用料:未定
バイク置場 3台
（バイク：１台、ミニバイク：２台）
月額使用料:未定
売主 野村不動産株式会社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド大阪城インフォメーションセンター
TEL：[phone]
定休日：火・水・木

[82: マンション掲示板さん]

>>80 マンション検討中さん

そうする方がコスト面以外でも都合よく販売できるからですよ。
相手は販売のプロフェッショナルですので気をつけてください。
ホームページひとつ見てもわかります様に特にここは現実とはかけ離れ過ぎていますね。
お金に余裕があり大坂城が好きで好きで仕方なく、それ以外は拘りは無い方にはいいと思います。
しかし私は真隣りの賃料が大変安いアパートを借りる事を本当にお勧めします。

[83: 匿名さん]

駐車場の台数はほぼ全戸分確保しているようなので、抽選になるということも避けれそうですね。
ただ30戸に対して２９戸なら全戸分確保すればよかったのにと思います。
駐輪場も２９台ですから、一台は確保できますが、これも２９台なのはなぜでしょう。
広告募集対象外住戸9戸あることが台数に影響しているのかしら。

[84: 通りがかりさん]

大阪どは中心６区の次にいいのは都島区か城東区やで

[85: 通りがかりさん]

あべのの方がいいよ

[86: 検討中]

関心があるので、何回も現地を見に行っています。　たしかに、市中環境はあまりよくないし、スーパーも遠く、生活に便利とは言い難い。　要は、価格がどうなるか。

[87: 名無しさん]

坪300万ではきかないでしょうね

[88: 検討中]

>>83 匿名さん　市中で、駐車場は全戸分など無用でしょう。　ちなみに、自分は購入を検討中ですが、車など持つ気はない。　買物は便利だとは言い難いでしょうが、少し遠いながら、南森町には光洋があり、天神橋にはライフもある。　また、京橋はもちろん、地下鉄都島周辺までも、自転車なら、それほどの距離でもない。　それよりも気になるのは、既に中国人が募集対象外住戸を購入済み（？）だと言うことから、中国人の住民比率が高くなること。

[89: 検討中]

>>87 名無しさん　なんとか坪300万円（平米90万円程度）で収めて欲しい。　平米100万円を超えるなら、かなり買い気が減退します。

[90: 検討中]

>>43 検討板ユーザーさん　坪400というのは、かなりきつい。買い意欲が減退します。この環境で、高級マンションと言うのは少し無理か？　

　なんとか、平米100万円を大きく超えない価格であることを願う。

[91: 検討中]

>>54 匿名さん　たしかに、坪400を超えるのなら、買い気は相当に減退しますね。　中古で、谷町4丁目あたりで買う方がよっぽどコスパがよい。

[92: 検討中]

>>91 検討中さん　8000万円以上も出すなら（70㎡台）、大阪市中央区のもっと生活至便な地域で、中古築浅物件がかなりありますよね。　プラウド大阪城、かなり関心が高まっていたんですが、いろいろ考えると、少し熱が冷めてきました。まあ、価格次第です。　8000万円未満（70㎡台）で買えるのならかなり前向きに考えますが・・・・

[93: 検討中]

>>92 検討中さん　下記の「投票」では、坪400万円台が有力で、300万円台はかなり可能性が低いようですが、70㎡台で8500万円を超えるのなら、選択肢から外します。

8500万円、9000万円を出すのなら、上町台地上で、もっとグレイドが高いものを中古で買います。

[94: マンコミュファンさん]

>>93 検討中さん
よく見ろ、それサンプルや

[95: 検討中]

>>94 マンコミュファンさん　たしかに「サンプル」でした（笑）。

いくら何でも、ここが、「坪400万円台が有力で、300万円台はかなり可能性が低い」なんてことはありませんよね。

まあ、平米100万円、坪330万円を超えないことを期待してます。

[96: 評判気になるさん]

>>92 検討中さん
中央区、生活至便とかより大阪城の眺望、最前線のポジションが刺さる人が買う物件かと
そもそもセカンドや法人名義で買う人しかいないと思います

[97: 匿名さん]

アンケートのサンプルに噛みついてる方初めてみました笑
面白すぎます！

[98: 検討中]

>>89 検討中さん

　本日、本件の現地、谷町4丁目、上町、森の宮周辺を自転車で周回しました。

　難波宮跡公園の工事も進行中のようですね。

　比較的に見た結論として、やはり本件は坪300万円（平米90万円程度）と評価します。　

[99: 通りがかりさん]

>>98 検討中さん

私は周辺環境も細かくチェックし、3人の不動産関係の方の意見も
聞き、坪２70がいいところだと評価します。

[100: 通りがかりさん]

坪270は今の相場からしたら安すぎるやろ！
坪300かな！

[101: マンション検討中さん]

頭悪すぎて笑う
お前の評価なんか誰も必要としてないから気づいて

[102: 匿名さん]

野村不動産は強気だと思いますよ。
以前高層階を買わないかとお誘いがありましたが、その時は坪700弱でした。
あまりにも高過ぎるのでお断りしましたが。
低層階でも坪300はないと思います。

[103: 通りがかりさん]

>>101 マンション検討中さん

おまえが頭悪いやろ
今市内でかなり端いっても坪250くらいはするで。
大阪城の近くやったらまわりの環境がよくなくても坪300くらいするやろ

[104: マンコミュファンさん]

>>102 匿名さん
え?ここの高層階が坪700？1億超え？流石高いなぁ

[105: マンション検討中さん]

坪500以上でも一人買う人がいれば良いのですから、野村としてはそれくらいの値付けは当然してくると思います。坪300にしても抽選になって利益が減るだけですから。

[106: 周辺住民さん]

今朝の日経に東京・大阪の新築マンションの値上がり率は世界一だと言う記事が出てましたね・・・

[107: 通りがかりさん]

坪700万になりました。

[108: 匿名さん]

700万て、、、すごいですね。
都島区最高値のマンションですかね？

[109: eマンションさん]

>>107 通りがかりさん

それは本当ですか？ソースはありますか？

[110: マンション検討中さん]

高過ぎ。
他を当たります。

[111: 検討中]

>>103 通りがかりさん

いろいろと検討して、やはり坪270万円から、最高でも300万円というところではないかという感想になりました。

既に契約済みの9戸、買い手は中国人らしいのに、売り出しの21戸まで中国人が出てきては、まったくイメージは悪い。

そもそも、そろそろ中国人の買いエネルギーも衰えてきているはずやし、これから金利が上がっていけば、日本人一般の買い手も減衰してくるはず。　引き渡しの2025年10月頃には、ローン金利もかなり上がっているのではないか？

[112: 通りがかりさん]

>>111 検討中さん
ただ資金がない人の願望なのかもしれませんが、こんな実際の相場とかけ離れた思い込みをする人は投資に向いてないですね。

[113: 検討中]

>>112 通りがかりさん

まあ、野村不動産がどういう値付けをしてくるものか、興味深い。　この立地、環境で、上町台地上のタワマン並みの値が通用するものか？？？？

[114: 検討中]

>>112 通りがかりさん

　立地・環境が今一つである上に、中国人比率が高くなりそうなのが気になります。これで、坪300万円が限度と言うのが、「実際の相場とかけ離れた思い込み」なんですかね。

[115: 匿名さん]

>>104 マンコミュファンさん
いえいえ。軽く２億越してましたよ。
野村不動産は大阪城view永久保証のプレミアム感を全面的に押してます。
都島区でありながら、プラウド大阪城のネーミングにしたのもそのためでしょう。
中国の方もそのプレミアム感で買ってるのではないでしょうか。

[116: 通りがかりさん]

>>114 検討中さん
それはあなたの都合でしょう。。

モデルルームへ行く必要がないことだけはお伝えしておきます。
まさに、お呼びでない。

[117: 検討中]

>>115 匿名さん

＞野村不動産は大阪城view永久保証のプレミアム感を全面的に押してます。

　「サンクタス大阪城」は、もっと天満橋、中央区に近く、立地としては本件より上ですが、そんなに高価な価値づけがなされているのでしょうか？

　また、本件並びには、今後、マンション化が進みそうな物件がかなり見受けられますが、本件がそれほどの価格になるのなら、これらの地価は一気に上昇することになる？？？？

　本件の東隣には賃貸（？）マンションがありますが、それほどの高額な評価となっているのですかね？

[118: 検討中]

>>116 通りがかりさん

＞モデルルームへ行く必要がないことだけはお伝えしておきます。

モデルルームは設置されないと聞いていますがね。

[119: 検討中]

>>118 検討中さん

いずれにしても、この12階建ての中級マンションが2億円を超え、ほとんどが1億円以上なんてことになったら、本件は一躍有名物件になるでしょう。

何年か前、東京皇居近くに三菱地所が高級マンションを売り出したように記憶します。

それは、いかにも「高級」という印象だったが、それと対比して、周囲環境、中国人住民比率の高さから見て、本件が、最低でも1億円に価するとは思えないが。

まあ、野村が、どういう価格付けで売り出してくるのか、興味はある。

私自身は、中国人住民比率だけで嫌悪を催しますけどね。　

[120: 評判気になるさん]

>>118 検討中さん
展示用モデルルームはVRですがオフライン案内ですよ。

[121: 匿名さん]

>>111 検討中さん

基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。
多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。
人口が減るので上がりは緩やかにはなるでしょうけど

[122: eマンションさん]

>>117 検討中さん
「不動産は立地」と言われている事を「同じ立地だから隣の物件も同じ価格になる」と勘違いしてませんか？

[123: 検討中]

>>122 eマンションさん

>「同じ立地だから隣の物件も同じ価格になる」と勘違いしてませんか？

不動産の価格算定の多くは近隣比較で算定されているはず。

また、収益（賃貸価格）還元法で考えても、７０㎡クラスで１億円を超えると、年利５％で、年間賃貸料５００万円。月額４０万円を超える。　これは、近隣のマンションと比較して、異常。

東側に、木造最大とか言う、賃貸マンションが建設中ですが、ここの家賃が４０万円、５０万円と言うのは.考えられん。

[124: 検討中]

>>121 匿名さん

＞基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。

こんなん、過去のバブルで何度も聞いたセリフ。

＞多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。

　中国人など外国人買いの勢いが鈍化と言う点もあるが、金利上げは大きい。

　金利が上がっていけば、一般の給与所得者など、１億円近い額を出せるわけがない。

　金利を無視して、元金だけで考えても、3600万円を30年で借りて年間返済額は120万円。　金利が少し上がるだけでこれはすぐに倍になろう。　そこへ、管理費、修繕積立金、固定資産税。　さらに、車を使うのなら、駐車場費.税金で月5万円はかかるだろう。

　今の不動産価格は、完全に投機レベル。そのレベルをはるかに上回る異常な価格設定をするとは、考えられんが・・・・・　はじめから、富裕層だけをターゲットにするつもりか？？？？

　まあ、小生には、いくら何でも、平米１００万円が限度としか思えない。

[125: 検討中]

>>124 検討中さん

近くで建設中の賃貸マンション（「都島プロジェクト」）を見ました。

賃貸料は１５万円台からとなっており、一般よりは少し高いか、という程度。

ここで、本件が突出した売買価格を設定して、売り切ったとしても、中国人住民比率の多さから、トラブル・マンションとなりかねないのではないか？

富裕層などと言っても、しょせんは成り上がり、成金。　ホテルがわりに使われれば、生活騒音はもちろんのこと、エレベーターなどの共用施設でのトラブルが予見される。

これで、最低でも１億円などと言う異常な価格付けを行うなら、野村不動産は、売却後のモラルを問われるだろう。

リーズナブルな価格なら我慢できる、というわけでもないが、坪３００万円程度が限度。それ以上で売りつけるのなら、野村不動産の商業モラルが問われることになろう。

[126: 匿名さん]

>>123 検討中さん
取引事例比較法の内容を知らないだけなのでしょうが、あなたの主張だと高級マンションの周辺には安い物件は存在しないことになりますね。
そんな単純な算定で決められると信じているからここが坪300以下だと思うのですね。

[127: 匿名さん]

戸数が少ないと管理費の滞納が１戸でもあるとキツいと思いますが中国人オーナーはきちんと払ってくれる方ばかりだといいですが…

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
確かに戸数の少ない物件ではリスクになりますね。
ただ、ここのアンダーが中国人ばかりというのは本当なんでしょうか。

[129: 検討中]

>>126 匿名さん

＞基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。
多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。

　こんな単純な予測を述べる貴方の主張を認めるつもりはありません。

貴方がどういう「立場」かは分かりませんが、価格を容認するのは購買者のほうです。

野村が実際に、どのような価格付けをしてくるのか、興味があります。

中国人だらけで、彼らのホテルに使われることが懸念されるような物件が、（今までの）周辺相場をはるかに上回る価格で売り出されるのなら、「その後」について売主の道義的責任が問われると思います。

[130: 検討中]

>>128 匿名さん

＞確かに戸数の少ない物件ではリスクになりますね。

　30戸のうち9戸が契約済み（？）だというのも不明朗だし、野村はその内容についてできる限りの説明を行う責任があると思う。

　私が懸念するリスクというのは、管理費等滞納という問題もありますが、日常生活におけるトラブルです。　日常的に大量の非居住人が出入りしたりして起こすトラブルが不安です。

　差別感があるわけではないが、しょせんは、彼らとは社会的倫理感が根本的に異なる。　話が大きくなるかもしれませんが、何しろ天安門事件が起こってまだわずかに35年です。

[131: 匿名さん]

中国人向けの民泊マンションになる可能性は高いですよね
中国国内独自のアプリで予約して、中国国内で中国元で決済されるから日本人には何がなんだか分からないという状態になりそうです