プラウド大阪城ってどうでしょうか？

[大阪城マニアさん]

大阪城と対峙する物件がまた新たに登場です。
天守閣正面に位置する「プラウド大阪城」について語らいましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131380/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

共通概要
所在地 大阪府大阪市都島区片町1-4-14
交通情報 東西線 「大阪城北詰」駅 徒歩6分
Osaka Metro谷町線 「天満橋」駅 徒歩10分
京阪電気鉄道京阪本線 「天満橋」駅 徒歩10分
Osaka Metro長堀鶴見線 「京橋」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 724.52 m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第R05確更建築GBRC00035号
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート地上12階
建物竣工時期 2025年9月下旬（予定）
入居（引渡）時期 2025年10月下旬（予定）
総戸数 30戸（広告募集対象外住戸9戸含む）
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
駐車場 29台
月額使用料:未定
駐輪場 29台
月額使用料:未定
バイク置場 3台
（バイク：１台、ミニバイク：２台）
月額使用料:未定
売主 野村不動産株式会社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド大阪城インフォメーションセンター
TEL：[phone]
定休日：火・水・木

[101: マンション検討中さん]

頭悪すぎて笑う
お前の評価なんか誰も必要としてないから気づいて

[102: 匿名さん]

野村不動産は強気だと思いますよ。
以前高層階を買わないかとお誘いがありましたが、その時は坪700弱でした。
あまりにも高過ぎるのでお断りしましたが。
低層階でも坪300はないと思います。

[103: 通りがかりさん]

>>101 マンション検討中さん

おまえが頭悪いやろ
今市内でかなり端いっても坪250くらいはするで。
大阪城の近くやったらまわりの環境がよくなくても坪300くらいするやろ

[104: マンコミュファンさん]

>>102 匿名さん
え?ここの高層階が坪700？1億超え？流石高いなぁ

[105: マンション検討中さん]

坪500以上でも一人買う人がいれば良いのですから、野村としてはそれくらいの値付けは当然してくると思います。坪300にしても抽選になって利益が減るだけですから。

[106: 周辺住民さん]

今朝の日経に東京・大阪の新築マンションの値上がり率は世界一だと言う記事が出てましたね・・・

[107: 通りがかりさん]

坪700万になりました。

[108: 匿名さん]

700万て、、、すごいですね。
都島区最高値のマンションですかね？

[109: eマンションさん]

>>107 通りがかりさん

それは本当ですか？ソースはありますか？

[110: マンション検討中さん]

高過ぎ。
他を当たります。

[111: 検討中]

>>103 通りがかりさん

いろいろと検討して、やはり坪270万円から、最高でも300万円というところではないかという感想になりました。

既に契約済みの9戸、買い手は中国人らしいのに、売り出しの21戸まで中国人が出てきては、まったくイメージは悪い。

そもそも、そろそろ中国人の買いエネルギーも衰えてきているはずやし、これから金利が上がっていけば、日本人一般の買い手も減衰してくるはず。　引き渡しの2025年10月頃には、ローン金利もかなり上がっているのではないか？

[112: 通りがかりさん]

>>111 検討中さん
ただ資金がない人の願望なのかもしれませんが、こんな実際の相場とかけ離れた思い込みをする人は投資に向いてないですね。

[113: 検討中]

>>112 通りがかりさん

まあ、野村不動産がどういう値付けをしてくるものか、興味深い。　この立地、環境で、上町台地上のタワマン並みの値が通用するものか？？？？

[114: 検討中]

>>112 通りがかりさん

　立地・環境が今一つである上に、中国人比率が高くなりそうなのが気になります。これで、坪300万円が限度と言うのが、「実際の相場とかけ離れた思い込み」なんですかね。

[115: 匿名さん]

>>104 マンコミュファンさん
いえいえ。軽く２億越してましたよ。
野村不動産は大阪城view永久保証のプレミアム感を全面的に押してます。
都島区でありながら、プラウド大阪城のネーミングにしたのもそのためでしょう。
中国の方もそのプレミアム感で買ってるのではないでしょうか。

[116: 通りがかりさん]

>>114 検討中さん
それはあなたの都合でしょう。。

モデルルームへ行く必要がないことだけはお伝えしておきます。
まさに、お呼びでない。

[117: 検討中]

>>115 匿名さん

＞野村不動産は大阪城view永久保証のプレミアム感を全面的に押してます。

　「サンクタス大阪城」は、もっと天満橋、中央区に近く、立地としては本件より上ですが、そんなに高価な価値づけがなされているのでしょうか？

　また、本件並びには、今後、マンション化が進みそうな物件がかなり見受けられますが、本件がそれほどの価格になるのなら、これらの地価は一気に上昇することになる？？？？

　本件の東隣には賃貸（？）マンションがありますが、それほどの高額な評価となっているのですかね？

[118: 検討中]

>>116 通りがかりさん

＞モデルルームへ行く必要がないことだけはお伝えしておきます。

モデルルームは設置されないと聞いていますがね。

[119: 検討中]

>>118 検討中さん

いずれにしても、この12階建ての中級マンションが2億円を超え、ほとんどが1億円以上なんてことになったら、本件は一躍有名物件になるでしょう。

何年か前、東京皇居近くに三菱地所が高級マンションを売り出したように記憶します。

それは、いかにも「高級」という印象だったが、それと対比して、周囲環境、中国人住民比率の高さから見て、本件が、最低でも1億円に価するとは思えないが。

まあ、野村が、どういう価格付けで売り出してくるのか、興味はある。

私自身は、中国人住民比率だけで嫌悪を催しますけどね。　

[120: 評判気になるさん]

>>118 検討中さん
展示用モデルルームはVRですがオフライン案内ですよ。

[121: 匿名さん]

>>111 検討中さん

基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。
多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。
人口が減るので上がりは緩やかにはなるでしょうけど

[122: eマンションさん]

>>117 検討中さん
「不動産は立地」と言われている事を「同じ立地だから隣の物件も同じ価格になる」と勘違いしてませんか？

[123: 検討中]

>>122 eマンションさん

>「同じ立地だから隣の物件も同じ価格になる」と勘違いしてませんか？

不動産の価格算定の多くは近隣比較で算定されているはず。

また、収益（賃貸価格）還元法で考えても、７０㎡クラスで１億円を超えると、年利５％で、年間賃貸料５００万円。月額４０万円を超える。　これは、近隣のマンションと比較して、異常。

東側に、木造最大とか言う、賃貸マンションが建設中ですが、ここの家賃が４０万円、５０万円と言うのは.考えられん。

[124: 検討中]

>>121 匿名さん

＞基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。

こんなん、過去のバブルで何度も聞いたセリフ。

＞多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。

　中国人など外国人買いの勢いが鈍化と言う点もあるが、金利上げは大きい。

　金利が上がっていけば、一般の給与所得者など、１億円近い額を出せるわけがない。

　金利を無視して、元金だけで考えても、3600万円を30年で借りて年間返済額は120万円。　金利が少し上がるだけでこれはすぐに倍になろう。　そこへ、管理費、修繕積立金、固定資産税。　さらに、車を使うのなら、駐車場費.税金で月5万円はかかるだろう。

　今の不動産価格は、完全に投機レベル。そのレベルをはるかに上回る異常な価格設定をするとは、考えられんが・・・・・　はじめから、富裕層だけをターゲットにするつもりか？？？？

　まあ、小生には、いくら何でも、平米１００万円が限度としか思えない。

[125: 検討中]

>>124 検討中さん

近くで建設中の賃貸マンション（「都島プロジェクト」）を見ました。

賃貸料は１５万円台からとなっており、一般よりは少し高いか、という程度。

ここで、本件が突出した売買価格を設定して、売り切ったとしても、中国人住民比率の多さから、トラブル・マンションとなりかねないのではないか？

富裕層などと言っても、しょせんは成り上がり、成金。　ホテルがわりに使われれば、生活騒音はもちろんのこと、エレベーターなどの共用施設でのトラブルが予見される。

これで、最低でも１億円などと言う異常な価格付けを行うなら、野村不動産は、売却後のモラルを問われるだろう。

リーズナブルな価格なら我慢できる、というわけでもないが、坪３００万円程度が限度。それ以上で売りつけるのなら、野村不動産の商業モラルが問われることになろう。

[126: 匿名さん]

>>123 検討中さん
取引事例比較法の内容を知らないだけなのでしょうが、あなたの主張だと高級マンションの周辺には安い物件は存在しないことになりますね。
そんな単純な算定で決められると信じているからここが坪300以下だと思うのですね。

[127: 匿名さん]

戸数が少ないと管理費の滞納が１戸でもあるとキツいと思いますが中国人オーナーはきちんと払ってくれる方ばかりだといいですが…

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
確かに戸数の少ない物件ではリスクになりますね。
ただ、ここのアンダーが中国人ばかりというのは本当なんでしょうか。

[129: 検討中]

>>126 匿名さん

＞基本的に物価は上がり続けるからマンションも高くなってきますよ。
多少停滞したり安くなったりするときもあるとは思うけど右肩上がりに高くはなっていきます。

　こんな単純な予測を述べる貴方の主張を認めるつもりはありません。

貴方がどういう「立場」かは分かりませんが、価格を容認するのは購買者のほうです。

野村が実際に、どのような価格付けをしてくるのか、興味があります。

中国人だらけで、彼らのホテルに使われることが懸念されるような物件が、（今までの）周辺相場をはるかに上回る価格で売り出されるのなら、「その後」について売主の道義的責任が問われると思います。

[130: 検討中]

>>128 匿名さん

＞確かに戸数の少ない物件ではリスクになりますね。

　30戸のうち9戸が契約済み（？）だというのも不明朗だし、野村はその内容についてできる限りの説明を行う責任があると思う。

　私が懸念するリスクというのは、管理費等滞納という問題もありますが、日常生活におけるトラブルです。　日常的に大量の非居住人が出入りしたりして起こすトラブルが不安です。

　差別感があるわけではないが、しょせんは、彼らとは社会的倫理感が根本的に異なる。　話が大きくなるかもしれませんが、何しろ天安門事件が起こってまだわずかに35年です。

[131: 匿名さん]

中国人向けの民泊マンションになる可能性は高いですよね
中国国内独自のアプリで予約して、中国国内で中国元で決済されるから日本人には何がなんだか分からないという状態になりそうです

[132: 検討中]

>>23 匿名さん

＞周辺相場リセール等調べましたが、坪400以上ならリセールは最悪ですよ。
おそらく今が天井でしょうね。
今後金利もじわじわと上がってきますのでローン組んでまでは購入しない方がいいですね。

　同感です。

　リセールはかなり難しいと思う。　本件の並びにも、マンション適地があるし、今の不動産相場はほぼ天井圏。　一般人が実需で買えるゾーンを超えている。

[133: マンコミュファンさん]

>>129 検討中さん
民泊に利用されるリスクは大規模物件でもどこでもあるのでは？

周辺相場と違うから売主の道義的責任を問うべき、って発想は面白いですね。
不動産は買い手がいないと成立しませんが、どういう論理なのですか？
本来ならここは坪300なのに坪700で買わされたと契約後にゴネるかな笑
外国人差別する人はとんでもない人種ですね。

[134: 検討中]

>>25 匿名さん

＞グーグルマップだとここの土地はもともと特定非営利活動法人 日中信息交流促進会という組織のものだったようです。
上層階は地権者住戸という扱いなのかもしれません。

　野村不動産は、この程度の情報は公開するんでしょうな。
　多分、既に販売済みの9戸は地権者住戸という扱いだと思うが、NPO法人が地権者だったものを、特定個人を優遇（一般販売者に対して）しているとすれば、野村不動産はこの点を説明する責任があると思う。

　どちらにせよ、中国人住民の比率が高くなりそうだし、入居後の生活トラブルが懸念される。

　管理理事会の運営も難しくなるのでは？？？？

[135: 通りがかりさん]

>>132 検討中さん
そもそもこういう物件のリセールを期待して検討する時点で問題外だと思いますが…

一般人が実需で買えない物件なんていくらでもあるでしょう。
ここはそのゾーンに入る物件ですよ。
エントリーの時にも優しく教えてくれてるのにねぇ。

[136: 検討中]

>>133 マンコミュファンさん

＞周辺相場と違うから売主の道義的責任を問うべき、って発想は面白いですね。
不動産は買い手がいないと成立しませんが、どういう論理なのですか？
本来ならここは坪300なのに坪700で買わされたと契約後にゴネるかな笑

　30戸の内9戸も事前販売済みであること。その契約内容はどうなっているのか？

　そうした事情（重要な事項）を開示しないまま販売するのでは、説明責任の不備を問われる余地があるということです。

＞民泊に利用されるリスクは大規模物件でもどこでもあるのでは？

　発売前から、既に30％近くが中国人に販売されているとすれば、それは本件における特別な要素ではないでしょうか？

　「結果」として中国人比率が高くなったという状況とは異なるでしょう。

[137: マンコミュファンさん]

>>136 検討中さん
説明責任を重説前に問えるわけないでしょう。
他の物件でも一般販売時にアンダーの契約状況や契約戸数なんて詳しく説明されませんよ。

30%が中国人に販売済みだという根拠は？
ここの掲示板の書込み内容以外で何かあるの？

[138: 通りがかりさん]

高いと思ったら買わんかったらいい話やし売主の売りたい値段で売ったらいいやん。
買う側にあわせる意味がわからん。
誰に売ろうが売る側の自由

[139: 通りがかりさん]

高いと思ったら買わんかったらいい話やし売主の売りたい値段で売ったらいいやん。
買う側にあわせる意味がわからん。
誰に売ろうが売る側の自由

[140: 口コミ知りたいさん]

>>139 通りがかりさん
そう思います。
ゴネれば坪300になるとか本気で考える人もいるようですね。

スミフなんて一般販売済みの契約数すら教えないというのに、ここの広告募集対象外住戸が契約済みなのか不明朗だから説明責任があるとか、、ただのクレーマーです。
販売戸数や専有面積が決まっていないのは対象外住戸が契約前のものがあるということだと思いますけどね。

[141: 検討中]

>>137 マンコミュファンさん

＞説明責任を重説前に問えるわけないでしょう。

　え？？？？　重要事項説明という「儀式」の前には、重要な事項について説明を要求できないんですか？　　「会議は開かれたときには議決内容は決まっている」と言われるように、内容と言うのは、儀式の前に終わっているべきです。

「説明責任を重説前に問えるわけない」んやったら、買主は重要な事項についての内容も知らずに、いきなり重要事項説明に接して、検討もなしに決定を迫られることになる。
　
＞他の物件でも一般販売時にアンダーの契約状況や契約戸数なんて詳しく説明されませんよ。

　そんな世間の悪い例を出して、一般買主を素人扱いする（？）のは、質の悪い業者の逃げ口上でしょう。　例えば、税務調査を受けて、よそでも同じや、などと言ったら、完全な逆効果。　前からこれでいけてるというのも同じ。　それなら、それらを調べさしてもらいます、と言われますわ。

＞30%が中国人に販売済みだという根拠は？

　そやから（笑）、それを、重要事項説明の以前に聞きたいのやないですか。

たしかに、一般買主は、いわば勝手に買いたいと申し出てきた存在やけど、事前の契約済みの相手は、多分、土地買収のための誘因条件として、契約交渉の間に合意したんやろから、勝手な買主より条件を有利にしているやろというのが、当然の憶測ですや。

かんぐれば、事前契約の相手には、相当に有利な条件を提示して、その譲歩分を一般買主に被せるために、一般の売出価格が不当に高くなっていると言うことも十分に考えられる。　そうした経緯を重要事項説明（儀式）の前に、問いただしたいというのは、買主としては当然の行いやないか？　

[142: 検討中]

>>140 口コミ知りたいさん

＞販売戸数や専有面積が決まっていないのは対象外住戸が契約前のものがあるということだと思いますけどね。

そうやったら、その旨を、重要事項説明の前に説明してくれと言うてるだけですわ。

小池というどこかの知事が、議会で経歴について質問されたら、堂々と証明書を提示して、それを補強する内容を説明すればよいだけ、ゆうのと同じ。

こんな知事を選ぶどこかの住民もアホやけどね。

ところで、ワシ、何回も不動産（マンション）売買を経験してますけど、仲介手数料は、法規定の「上限」を受け取ることを「国が認めている」と強弁する大手不動産の社員がいました。　「上限」というのは、その数字までは受け取ることが妥当（合法）だというだけ。

　サラ金が、刑事罰に該当するまでの「上限」の金利を要求するのと同じ。

契約自由の原則で、安くするのはいくらでもかまわん（笑）。

　ある大手不動産会社で、複数の社員から言われて、どんな社員教育を受けてるんやと呆れた。

[143: 検討中]

>>142 検討中さん

＞ある大手不動産会社で、複数の社員から言われて、どんな社員教育を受けてるんやと呆れた。

今の仲介契約なんか、儀式的な重要事項説明をして、出来合いの契約書を出してくるだけ。

ろくに法律的説明もできてないので、当然のことを質すれば「うるさい客」扱いをされるだけやね。

まあ、基本的に需給関係が決めることで、「売り手市場」やったら、「お前ら、文句があるんやったら他所へ行ったら」などとほざいていられる。

そやけど、経済激変が来たときは・・・・

リーマン危機のときなんか、数か月、客からの電話もなかったと聞いております。

[144: 検討中]

>>126 匿名さん

取引事例比較法は不動産の鑑定評価で用いられる手法です。少し長いですが、不動産鑑定評価基準では取引事例比較法は以下のように定義されています。

【取引事例比較法の定義】

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。

出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

わかりやすくいうと、以下のようになります。

1.まず適切な事例をたくさん集めなさい
2.必要に応じて事情補正や時点修正を行いなさい
3.地域要因と個別的要因の比較を行いなさい
4.最後にこれらの事例を比較して価格を求めなさい

鑑定評価の実務では、多くの取引事例の中から3～4つの事例をピックアップし、取引事例比較法を適用することが一般的です。

[145: 検討中]

>>133 マンコミュファンさん

＞外国人差別する人はとんでもない人種ですね。

「差別」するのではありません。　避けたい（忌避）というだけです。

　中国は、台湾問題に関する駐日大使発言、尖閣問題などでも分かるように明らかに適性国だとワシは考えております。　天安門事件から、まだわずかに35年や。　民主国家とは到底言えんやろ。　もちろん、国と個人は、問題は別の次元やと思いますけど、ワシはできるだけ、特に重要な局面では接触を最小限にしたいと考えておるだけや。

　半島についてもそうで、大阪出身者で特に差別感は持ってないつもりやったけど、そやからこそ賃借人に在日の方を容認していもうて、ずいぶんと高い授業料（労力と時間）を払わされた。　それ以来、もう彼らとは、特に重要な局面では接触を最小限にしたいと考えております。

[146: マンション検討中さん]

立地的に貧乏人はお断りな物件なんだからここでゴチャゴチャ言ってるような人は販売対象じゃないと思いますよ。

[147: 評判気になるさん]

>>145 検討中さん
貴方みたいな人を避けたいから、仕方なくこんな一般人が買えないプレミア物件を購入したではないか？差別を美化するな。

[148: 検討板ユーザーさん]

ここはすごいのが棲みついてますね笑

[149: 名無しさん]

>>141 検討中さん
他人と野村不動産の契約内容や経緯をただの検討中の一般人に教える義務はありませんよ。

あなたの勝手な憶測を野村不動産が聞いてあなたを納得させるメリットや納得させないといけない法的根拠でもあるんですか？

新築物件買ったことないのでしょうね。

[150: 検討中]

>>16 マンコミュファンさん

>他のマンションのモデルルームでチラッと耳にしましたが、ここは土地の取得費がめちゃめちゃ高かったらしいです。

その無理した取得費を、一般契約者から「回収」する算段か？

旧地権者優遇を受ける連中は、かなり有利な条件で契約して、短期でリセールしても相当に大きな利益を出せる・・・・・

証券会社が、「大切」な客、ウルサイ客に、IPO銘柄や、新発CBをまわすのと同じか?