プラウド大阪城ってどうでしょうか？

[大阪城マニアさん]

大阪城と対峙する物件がまた新たに登場です。
天守閣正面に位置する「プラウド大阪城」について語らいましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131380/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

共通概要
所在地 大阪府大阪市都島区片町1-4-14
交通情報 東西線 「大阪城北詰」駅 徒歩6分
Osaka Metro谷町線 「天満橋」駅 徒歩10分
京阪電気鉄道京阪本線 「天満橋」駅 徒歩10分
Osaka Metro長堀鶴見線 「京橋」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 724.52 m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第R05確更建築GBRC00035号
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート地上12階
建物竣工時期 2025年9月下旬（予定）
入居（引渡）時期 2025年10月下旬（予定）
総戸数 30戸（広告募集対象外住戸9戸含む）
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
駐車場 29台
月額使用料:未定
駐輪場 29台
月額使用料:未定
バイク置場 3台
（バイク：１台、ミニバイク：２台）
月額使用料:未定
売主 野村不動産株式会社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド大阪城インフォメーションセンター
TEL：[phone]
定休日：火・水・木

[342: 検討中]

>>340 匿名さん

＞過去の経験から、現在は定借で契約しているものと推測します。

～現状、賃貸稼働中で即時収益化可能～
・契約開始日：２０１３年１１月２２日
・月額賃料：２００，０００円（共益費なし）
・敷金預かり：１９０，０００円（２０２４年７月１日現在）

　とあります。

　定借なら定借と明記するはずで、明らかに、そうではありません。

[343: 検討中]

>>342 検討中さん

このサンクタス物件が掲載されているのは、at HOME です。

情報公開日 2024年8月8日 次回更新予定日 2024年9月2日

とありますから、まだ、売れてはいないようです。

オーナーチェンジで、上記の条件では、売却は難航するでしょうね。

なお、プラウドはこのサンクタスとは品質が違うと、盛んに強調する方がおられますが、本件が多少は仕様が優れているとしても、立地はサンクタスの方がかなり優位。
眺望は、ほとんど変わりない。

マンションは、基本的に立地が最大の評価要素でしょう。

富裕層ではない、貧乏人である小生には、それほど（大幅価格差を正当化するほど）の差異を理解できない。

そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

[344: ぺったら]

>>343 検討中さん
ご指摘の「顕示的消費」において、何が顕示的で何を消費ととらえるかはそれぞれのもっている価値観や文化に依存するため、難しい点ですね。大阪城が見えるのも、竹の棒にしか過ぎない千利休が使った茶さじが一千万円というのもまあ顕示的ということもできますし。顕示的というか客観的というか、どうなんでしょう。
現在も国外に住んでいて、四十年以上各所で不動産取引をしてきた経験からいえば、日本では人口減の影響で、これから非常に激しい二極化が始まると予想しています。床面積が広くても特徴のない物件は需要減によって二束三文で投げ売り、一方、特別な価値（価値というのは顕示的であることが多い）のある物件は、牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。
この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。
日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。タワマンでも前に新しいのが建つ可能性がある場合は眺望はないのとおなじ。床面積はそれほど影響しませんし、新築中古も価格は変わりません。

[345: 検討中]

>>344 ぺったらさん

>牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。

たしかにおっしゃる通りだと思います。　小生は、高価なブランド品が好きではないと言いましたが、多分に、貧乏人の僻みでしょう。

　不動産に近い例としては、高級自動車があるのでしょう。　外国製高級車は、経年後もむしろ価格が上がったりするようですから。　

＞この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。

　たしかに、本件は、「収益還元法」的な「常識」が通用しない、「空中戦」で争われるのかもしれません。

＞日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。

　小生は、ほぼ毎日、大阪城公園からこの辺りを散歩しています。

　片町橋からTV大阪方面（京橋ブリッジ）を望むと、寝屋川沿いに相当数の中規模マンションが建っています。正直なところ、高級マンションとは言いかねる感じです。

　これらの取引価格は、多分、プラウドとは比較できないレベルでしょう。　プラウドとの並びにも、駐車場など、将来的には（中型）マンションにもなりそうな土地は多少は見受けられます。

　土佐堀通りをはさんでも、相当数の中規模マンションが並んでいます。　これらの高層階は、プラウドやサンクタスのように、大阪城公園を望んで、前にまったく遮蔽物がないというわけでは無いにしても、大阪城への展望を享受できている物件も多いと思います。

　また、京阪電車高架線の周囲には、タワマンも可能かという土地もあります。将来、ここらあたりにタワマンが建てられれば、公開空地の整備と併せて、周辺一帯の不動産価値は急上昇する余地もあるか、と思いながら散歩しているところです。

　いずれにしても、本件の今後の値付けと売れ行きには注目しています。いくら本件が一般物件の範疇外だとしても、今後の金利、（一般）不動産市況、株価の動向が問題でしょう。

　

　

[346: 匿名さん]

Cタイプの室内完成予想図を見てみると、大阪城ビューの方角は木調のハイサッシとウッドデッキが採用されているようです。
こちらのウッドデッキはフェンスがついていませんが、あくまでも眺望目的であって外には出られない仕様ですか？

[347: 通りがかりさん]

>>343 検討中さん
その論理でここはサンクタスと同じくらいの価格になるべきだと騒いでるのか。
ここは、サンクタスのような賃貸マンショングレードの物件は眼中にない層が大阪城を見るためにとりあえず買っておく物件ですよ。
希少性を全く理解できてない。

[348: 職人さん]

ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

[349: 検討中]

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　その通りですね。

　まあ、貧乏人の僻みであることは承知の上ですけど、こんなマンションを相続税節税のために使うなど、”富裕層”なる種族のサモシサを嘲りたくなります。

　ところで、本件とは比較の対象ではないと、また嘲笑を受けそうですけど、本件の東に新築された賃貸マンション「リブウッド大阪城」賃借人募集が始まっていますね。

　リーズナブルな価格です。

[350: 検討中]

>>343 検討中さん

＞そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

（YouTube）大谷がロレックスを拒否！？大谷の時計の秘密に米メディアも驚愕！

10年で1000億円という契約金、そしてCM関係では、金が流れ込むように入ってきているであろう大谷選手が購入しようとした”豪邸”が12億円。

他方で、本件のような、隣地との境界も余裕をとれていないような中型マンションに、相続税対策だかで、2億円もつぎ込むと言う”富裕層”なる連中のサモシサ。

徴税当局は、相続税に関しては特に厳しいと聞く。当然だろう。　もっともっと厳しくやって欲しいと思う。

[351: 検討中]

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？

「シエリア大阪上町台パークタワー」は、まだ中古物件をあまりみかけませんが、「ザ・ファインタワー大手町」は、少しづつ、売り物も出てきているようですね。

＞眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　北側は、難波宮公園が直前で、遮蔽物がないのが魅力でしたね。　私、当時は東京在住やったんですけど、完成後に残っていた一部屋を内見しました。

　相当に買い気はあったんやけど、相続対策にセカンド、いうような”富裕層”ではないんで、諸事情により、断腸の思いで断念しました。

[352: 検討中]

>>351 検討中さん

すっかり、ここの板に住み着いてしもうて、余計なことばっかり書き込んでおりますが、今までご無沙汰してた「シエリア大阪上町台パークタワー」「ザ・ファインタワー大手町」の板に目を通したら、ここで見かけた記憶がある”論客”さん方のネームを発見して驚いたなぁ。

　こうした方々は、どういう立場なんやろか。　業界人？　マンションマニア？

[353: 検討中]

いま、苦楽園2番町に下記の物件が売りに出ており、１億２千万円。

本件と比較して、あまりに安い。　本件を購入すれば、かなり高額な管理費、修繕積立金に加えて、多分かなり高額な駐車場費。

セカンドとしても、はるかにこの苦楽園物件が優ると思う。

本件と比べて、あまりにも均衡を失する。

～眺望・日当たり良好！！２０１０年１２月建築・車庫２台分有（車種による）～
◇眺望・日当たり良好!!
◇2010年12月建築
◇土地面積245.22m2　建物面積154.23m2
◇LDK約30.2帖(折り上げ天井あり)　4LDK
◇前面道路(公道)幅員　約6.9ｍ
◇苦楽園みはらし公園北側の閑静な区画の住宅地
◇オール電化住宅
◇シャッター付掘り込み車庫2台分あり(車種による)

　

[354: ぺったら]

>>353 検討中さん
苦楽園2番町って、バスにのっていくところですよね。
田園調布や六麓荘と同じ理由で、利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。
大半の日本人は相続税対策で買うので逆ですよ。

[355: 検討中]

>>354 ぺったらさん

>田園調布や六麓荘と同じ理由で、利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。

たしかに、田園調布もやや衰退気味と言いますね。

　今後の人口減、少子化の中で、戸建て、マンション・・・どういう変化を見せていくものか？？？？

　なお、前記の苦楽園2番町の物件が１億２千万円、大谷選手が買おうとしたLA郊外の”豪邸”が１２億円、それと比較して、本件物件の１億数千万円だの２億だのというのは、小生のような貧乏人から見ても、相当な不均衡だと感じるだけです。

　小生は、ほぼ毎日、不動産サイトを眺め、上町、谷町付近を含む他の物件の最新情報を見ています。そして、ほぼ毎日、大阪城の周囲から本件の周辺を散歩しています。　その上で、片町を歩きながら感じる実感です。

　

[356: 検討中]

>>354 ぺったらさん

＞大半の日本人は相続税対策で買うので逆ですよ。

　いくらなんでも、それはないでしょう。

　「大半」は、まず居住価値を重点として買うのでしょう。

＞利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。

　「利益を生まず、損失ばかり」て、本件とどういう違いがあるのですか？

　　居住価値を無視するんですか？

[357: ぺったら]

>>356 検討中さん
>大半の日本人は相続税対策で買う＞いくらなんでも、それはないでしょう。
確認することができないので推測に過ぎませんが、私は相続税対策の可能性が非常に高いと思います。たとえば３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？　現時点では、ここの土地の評価額など大したことはありませんし。

>「利益を生まず、損失ばかり」て、本件とどういう違いがあるのですか？
苦楽園2番町のほうが利回りが高いとはおもえません。借り手を見つけることさえ大変でしょうし、換金性は圧倒的に低い。というより、そんなことを考えて購入する物件ではないでしょう。もちろん環境面でこちらを選ぶ人もいるはずですが。

>居住価値
とは具体的に何のことか分かりませんが、それこそ好き好きです。私は今日は国外の自宅にいますが、300坪もあり環境としては苦楽園に近いでしょう。でも老後はやっぱり日本の自宅マンション（阪神間でサンクタス大阪城ではありません）に帰る予定です。阪神の山手にいた知り合いの多くは山を下りてきています。

[358: 検討中]

>>357 ぺったらさん

ここで議論しても何の意味もありませんが

＞たとえば３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？　

「３億の現金をもっている人」は、少数で、「大半」ではありません。

＞換金性は圧倒的に低い。というより、そんなことを考えて購入する物件ではないでしょう。

　当然でしょう。

＞阪神の山手にいた知り合いの多くは山を下りてきています。

　それは、そうでしょうね。

[359: ぺったら]

>>358 検討中さん
>「３億の現金をもっている人」は、少数で、「大半」ではありません。
文脈の理解に難がおありのようで、大半といっているのは、ここを買うであろう人の大半で、全国民の大半ではありません。
質問を繰り返すと「３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？」です。

[360: マンション比較中さん]

>>354 ぺったらさん

夙川 苦楽園の ツマガリのクッキーを買いに行きましたが、

普段場所の不便なエリアのように思います。

阪急電車ありますが、朝夕はすごいラッシュのようです。

空気や自然や美味しいパンに恵まれていますか、一理大阪市内の方が

利便性が高いのは揺らぎません。

[361: 匿名さん]

＞346
間取りを確認すると大阪城側のバルコニーは開口部がついていないようですし、眺望のみを楽しむデッキのように思います。
全ての間取りで採用しているものではなさそうですがモデルルームで見学できるといいですよね。