プラウド大阪城ってどうでしょうか？

[大阪城マニアさん]

大阪城と対峙する物件がまた新たに登場です。
天守閣正面に位置する「プラウド大阪城」について語らいましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131380/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

共通概要
所在地 大阪府大阪市都島区片町1-4-14
交通情報 東西線 「大阪城北詰」駅 徒歩6分
Osaka Metro谷町線 「天満橋」駅 徒歩10分
京阪電気鉄道京阪本線 「天満橋」駅 徒歩10分
Osaka Metro長堀鶴見線 「京橋」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 724.52 m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第R05確更建築GBRC00035号
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート地上12階
建物竣工時期 2025年9月下旬（予定）
入居（引渡）時期 2025年10月下旬（予定）
総戸数 30戸（広告募集対象外住戸9戸含む）
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
駐車場 29台
月額使用料:未定
駐輪場 29台
月額使用料:未定
バイク置場 3台
（バイク：１台、ミニバイク：２台）
月額使用料:未定
売主 野村不動産株式会社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド大阪城インフォメーションセンター
TEL：[phone]
定休日：火・水・木

[322: 検討中]

>>321 マンション検討中さん

「グランフロント大阪オーナーズタワー」は、大阪駅北ヤードの再開発進展に伴う、相場上昇でしょう。

　本件は、地域再開発が伴っているのではない。「サンクタス大阪城」が、新築時売値の3倍以上で売れるかと言えば、疑問です。

　ワシは、ほぼ毎日、大阪城を散歩して、この辺りを通って帰りますけど、今朝など、寝屋川の流れは停滞して、イヤな匂いを避けられんかった。

　本件が大規模なタワマンなら、地域の不動産価格を大きく引き上げるパワーも期待できるのやろけど・・・

[323: 検討中]

>>321 マンション検討中さん

＞相場が全く違う時代の分譲価格と比較して今の価格は高すぎると言ってる奴は寝ぼけてるのかよ笑



【取引事例比較法の定義】
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

　　ワシは寝ぼけておるので、少しは目を覚ましたい。　
　ついては、「地域要因、個別的要因」を比較して、１１年間で価格が３倍にも上昇したような「多数の取引事例」をご教示下され。
　もちろん、「必要に応じて事情補正及び時点修正」をせんといかんがね。

[324: ぺったら]

サンクタス大阪城については本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい。REINS 情報ではないので細かな交渉が入った場合は反映されないので確実ではありませんが、値下げして出した様子はないのでほぼ確かとおもいます。新築が4660まんえんなので、2.11倍。坪当たり456まんえんですね。
この先プラウド大阪城を追っかけて3倍に行くかどうかはわかりません。あまり売らないし（たぶん私も売らない）ので取引事例が限られていますが、上昇傾向にあるのは確かみたい。

[325: 検討中]

>>324 ぺったらさん

サンクタス情報をありがとうございます。　小生、散歩で通る際、いつもこのマンションに売りが出たら、多少無理してでも買いたいと思っていたところへ、本件の売出を知り、本件に注目したのです。

　しかし、予期以上の価格で、断念したところです。　とは言え、依然として、関心はあります。　ネガティブな意見を投稿しているのは、いわば「買いたい弱気」というところでしょうか。

　本件を、純然たる実需で、第１次取得という方はほとんどいないと思うので、しょせんは「空中戦」。

　一般的な「常識」は通用しないのかも。

　しかし、タワマンのように公開空地ができるわけでもなく、東側隣地境界との空間はほとんどなく、現状の環境下では、少なくとも、平米200万円クラスのマンションの立地とは小生には思えない。

　直近７月のサンクタス取引事例をご教示いただきましたが、７月に「契約」なのか、「引き渡し」なのかは知りませんが、今回の金利引き上げ、株価暴落の以前の取引だとすれば、現時点では、多少は事情が変わってきていると思います。

　いずれにしても、今後の金利、不動産市況、株価の推移と共に、本件の今後の値付け、売れ具合には強い関心を持ち続けたいと思っております。

[326: 検討板ユーザーさん]

>>325 検討中さん
ここは、東京圏の富裕層（セカンドハウス、相続対策）やアジア諸国の富裕層を顧客ターゲットにしています。いわば京都市内の数十戸規模の別荘用高級板状マンションと同じ位置づけだと思います。タワマンのような共用施設こそありませんが、設備仕様を勘案すると納得出来る価格ではないでしょうか。

[327: 検討中]

>>324 ぺったらさん

「サンクタス大阪城」についての、「LIFULL HOME'S 掲載履歴」を見ると、過去の例では、価格は、概ね、平米100万円程度。

2019年1月～2019年3月に、1億1000万円という例があるが、これは14階（最上階）で、82.14㎡。
直近の例では、2021年12月に、5480万円（61.13㎡、７F）、2019年10月～2021年2月に、7490万円（71.24㎡、12F）。　「掲載例」であるから、この価格で契約されたわけではないだろうが、これより上回ったということはないだろう。

　もちろん、新築と中古、経年の差はあるとしても、小生には、本件売出価格に比べて、ごく穏当な価格に思える。　直近例は2021年12月だから、まだ3年も経っていない。

　たしかにこの3年間で、かなり不動産価格は上昇しているが、「本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい」だとしても、3年半前の7490万円に比べれば、約1.3倍、まあ納得できる数字です。

[328: 検討中]

>>324 ぺったらさん

たしかに、サンクタス１１F・２LDK、9850万円で売りに出ていますね。

しかし、これオーナーチェンジのようです。

年間予定賃料収入；240万円
利回り；2.43％

とあります。　利回り；2.43％では苦しいでしょう。　このサンクタス価格でも、収益還元法基準からすると、価格が高すぎると言うことでしょうね。

本件の近くに建設中の「都島プロジェクト」と称する賃貸マンションの賃料も、たしか13.5万円からになっていました。

本件の売出価格が、いかに異例だかがわかります。

[329: 検討中]

>>328 検討中さん

オーナーチェンジと言うのですから、現に賃借人がおり、賃貸料を上げるのも、かなり難しいということでしょうか？

年間予定賃料収入；240万円て言うても、修繕積立金、固定資産税の負担、さらに修繕費のオーナー負担など考えたら、２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。ましてや、これからは金利が上昇することはほぼ確実。

この条件で購入した人がいるとは、小生には考えづらいですね。

[330: ぺったら]

>>329 検討中さん
>２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。

プラウド大阪城はローンを借りて買うような物件ではなく、相続税対策の可能性が高いでしょう。実際東京の港区のタワマンの利回りはそのくらいですね。つまり収入を得る必要はないので利回りなどはどうでもよく、むしろ重要なのは資産価値の保全、つまり経年による価格低下が最も避けることです。その場合、床面積があるファミリータイプなど居住に焦点を置いた物件は不適です。重要なのは他にない特徴があって将来もそれが保証されていることと、建物の質が健全であることですから、本物件はその需要に合わせているとおもいますね。人口減の環境で、相続税対策として特に駅から近くもない一棟アパートを建てるなどよりもはるかに安心・安全だとおもう人がいるんだとおもいます。たぶん。
相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

[331: 匿名さん]

>>326 検討板ユーザーさん
その通りです。
ここはサンクタスとは全く位置づけが違うことを理解できないアホが「安くなるべきだ」とずっと叫んでいるだけです。
今の大阪市内の相場でこの仕様と眺望の希少性から妥当な価格設定です。余裕で完売するでしょう。

そしてリセール価格はその時の相場が分からない限り読めるわけありません。

[332: 検討中]

>>330 ぺったらさん

　説得力ある、納得できるご意見です。ありがとうございました。

　本件の、今後の値付け、売れ行きには、引き続き注目していきたいと思います。

[333: 検討中]

>>330 ぺったらさん

＞相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

　そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

　ところで、サンクタスのオーナーチェンジ売出物件について言えば、データでは、新築購入者は購入後の早期に賃貸していますから、当時の購買価格では５％以上の賃貸利回りになったわけですね。

　しかし、今から、賃借人付きで、この利回りで、この価格で購入する人がいたのだろうか？

　サイトでは、まだ売出は削除されていないようです。

　不動産業者に電話すれば、簡単に判明することですが・・・

[334: マンション検討中さん]

賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

[335: ぺったら]

>>333 検討中さん
>そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから。
先日タワマンを使った相続性に関する裁判の最高裁判決が出ました。
https://www.otc.or.jp/pages/mmg/m2208_2.html
これをみればわかるように一定額をもっている人は相続税をいかに回避しようかと必死なのです。かなりの高額物件を購入し、課税回避ではなく正当な投資であるという体裁を早急に作り、税務署に言い訳ができるようにしなければなりません。
だから利回りや金利はほとんど関係なく、希少性があれば買うのです。

[336: 検討中]

>>334 マンション検討中さん

＞賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

　現在の借家法は、戦後の住宅難時代の立法であるという原形が維持されており、そう簡単なものではありません。

　簡単に解除できるのなら、そうして、リフォームなりして、あらためて売りに出せばよいのでしょう。　オーナーチェンジなどという形をとることもない。

　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　

[337: 検討中]

>>335 ぺったらさん

＞そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから

　そうだとしても、転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格で、ということになるはずやと言いたかったのですが・・・

　

[338: 検討中]

>>336 検討中さん

＞　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　ワタシの体験は、賃貸契約が21年前、その後6年間経過後、賃貸人（当方）から、半年前に契約解除通知を出したのですが、結局は、かなりのトラブルになってしまった。

　不動産の賃貸契約については、賃借人からの申し出による解除ならともかく、賃貸人からの申し出は、かなりのトラブルを覚悟する必要があると思います。

　自分も、まだあまり知識がなかったのですが、仲介業者がまったく頼りにならんかった。　そして、（相当程度は仲介人が招いたものであったにもかかわらず）いざトラブルになると、逃げてしまう。

　その後も、不動産の売買で、仲介業者に接触する機会も多いのですが、その法律知識の貧寒さ、見識のなさ、に呆れることが多かった。　

　

[339: マンション検討中さん]

>>337 検討中さん
> 転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格

もちろんそうで、高値掴みをしたい人はいませんが、いつが底値かがわかるのなら不動産でも株でも誰も苦労しないわけです。
本物件の転売価格が分譲価格から上がるか下がるか、どちらかに賭けろといわれたら、私なら上がる方に賭けますね。ただ私の場合は相続対策だけではなく利回りも重要なので、残念ながらかえません。

[340: 匿名さん]

>>338 検討中さん

過去の経験から、現在は定借で契約しているものと推測します。

[341: 検討中]

>>340 匿名さん

>現在は定借で契約しているものと推測します。

定借なら、その契約期間満了を待って、退去してしてもらい、空き部屋にして、ハウスクリーニングなり、リフォームなりして売り出すべきでしょう。

オーナーチェンジとなると、賃借人が居住のままで、買い手は内見も出来ないまま買い取ることを要求されます。

それでは、よほど利回りが良い物件でないと買えないでしょう。