パークホームズ城北中央公園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ城北中央公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2122/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155137

所在地：東京都板橋区桜川2丁目103番2、5（地番）
交通：東武鉄道東上線「上板橋」駅　徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.10㎡～85.68㎡
　　　※トランクルーム面積0.40㎡～1.15㎡を含み、フロアストレージ面積除く
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：37戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上7階
用途地域：第１種中高層住居専用地域
駐車場：総戸数37戸に対して敷地内平面5台（来客用駐車場1台、身障者用駐車場1台含む）
駐輪場：総戸数37戸に対して51台
バイク置場：総戸数37戸に対して4台

竣工時期：2025年4月下旬（予定）
入居時期：2025年6月上旬（予定）
販売予定時期：2024年7月中旬販売予定

バルコニー面積：4.59㎡～10.13㎡
敷地面積：1,316.27㎡
建築面積：761.51㎡
延床面積：2,996.01㎡

Park Scape
公園と住まいと、ともに。
どこまでも心地よく、のびやかに。

城北エリア最大の広さと豊かな自然、多彩な運動施設が揃う
「城北中央公園」では、健康づくりや成長と交流の機会など
様々なひとときを享受できます。そして、この公園を共にする
ライフスタイルに最大限応える住まいとして、
「パークホームズ城北中央公園」では、自然を生活に取り込むデザインを
外観や共用部、プラン、設備仕様など随所に実現しました。

- 生活の質を高める自然豊かな運動公園「城北中央公園」徒歩4分 (約290m)
- 東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩9分 (約670m)
-「ルーフバルコニープラン」「専用庭プラン」を豊富に採用
- 小中一貫教育を実施している
　「桜川小学校(約580m/徒歩8分)・桜川中学校(約410m/徒歩6分)」が通学校

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/RL2DYm3nQQeiY6Te8

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

ここの様な間取りのハーフバルコニー？って採光とかどうなんでしょうか？
北向の住戸とかさらに日が入らなくなったり？
正面に高い建物が無ければあまり問題ないのでしょうか？

[102: マンション掲示板さん]

>>101 匿名さん
周囲の建物は戸建ですし、ループバルコニーのある部屋が5階以上を販売するみたいなので、東西の抜け感があるでしょうから東と西の日差しが確保できれば、基本的には午前、午後と大半の時間帯は陽が当たるのではないでしょうか。日当たりって東向きは基本午前中、西向きは基本午後って感じですし。

[103: マンション検討中さん]

現地はまだ見てませんが池袋サロンで日照シュミレーションを確認した限りでは>>102さんのおっしゃる通り日当たりは良好のようですよ

それからディスポーザーとバルコニーの仕様が上板の物件より劣る旨のコメントに事実と反する悪意だ吹聴だと噛みついてた人がいましたがサロンで確認したところディスポーザーはやはりついてないそうです

他にサロンを訪問して印象に残ったのは貝殻をまぶしたとても品の良い外壁（HPの画像より実物は白いです）そして本物の木材を使った軒天は素晴らしいですね

[104: マンション検討中さん]

シュミレーションじゃなくシミュレーションでしたね

[105: 匿名さん]

>>102さん
>>103さん
ご丁寧にありがとうございます。
我が家はルーフバルコニーはあまり必要性がなく、３階までの住戸(バルコニー狭め)を検討していましたが、確かに上層のお部屋は抜け感もあって採光も良さそうですよね。
ディスポーザーは小規模マンションなので、付いていなくても仕方がないかなとは思います。
バルコニーが劣る、はもしかすると我が家が検討しているような３階まで(バルコニー狭め)の、一部の住戸を指して言っていたのかもしれませんね。上層階はむしろ立派ですし。
シミュレーションで日当たりまで確認できるのはいいですね。まだ来場できてきないので、来場の際によく確認してみます。

[106: マンション検討中さん]

>>103 マンション検討中さん
それ勘違いしてるで。その人は全体的に仕様が劣るって言っちゃったから突っ込まれまくったんやで。実際、外装仕様とか玄関前置き配ボックス？とか浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ、二重床二重天井とか比較していくと、上板橋が優位に立てるのってディスポーザーと規模感くらいやん。

[107: 匿名さん]

周りのレベルが高いと子供も自発的に勉強するようになったりするので、図書館が近いのは良いですね。

[108: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
たしかに、全体的に比較すると仕様自体はこちら方がトータル的には上ですね。各部屋のバルコニーも隔板で区切るのではなく独立してますし。言われてみれば、実際に真剣に検討してる人がみたら、ツッコミどこらがあったんでしょうね。現に劣るって言った人は何も言い返せてないですし。

[109: 評判気になるさん]

>>107 匿名さん
何というか、子育て環境は改めて大事だと感じますよね。図書館、体育館とかはあったら嬉しいですね。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>106 マンション検討中さん
規模感と駅近がリセールには大切な要素だと思うので、
出口を考えると上板橋の方が手堅そうですね。。
ただ、永住ならこちらも良いので悩みます。

[111: マンション検討中さん]

>>105
PH上板橋はディスポーザーが標準装備なので確かに仕様が劣る部分ではあります。ただ我が家は（戸建てですが）現状そもそもその装備がないので特段デメリットには感じてません。

バルコニーはルーバル付き住戸以外はワイドタイプでないのでこちらについても上板橋より劣るのかも知れませんが好みもあるのかと。池袋サロンに行くと実際のサイズを床に3Dで投影して体感できますので足を運ばれてみてはいかがでしょうか。居室や水回りも含めてリアルサイズのフロアーを歩いてみるとわかりやすいですよ。

[112: マンション検討中さん]

>>111
追伸となりますがもし上板橋の方の物件も検討されていらっしゃるなら池袋サロンで素材の実物を見比べることができます。同じPHでそれぞれに個性があり同エリアで同時期で発売されるのは珍しいと担当の方が仰ってましたので併せて検討されてもいいかもしれませんね。

[114: 管理担当]

[NO.113と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[115: 評判気になるさん]

>>110 検討板ユーザーさん
正直、どっちも残債割れとかはないと思うから、手堅いと思います。あとは求めるものによって選択肢が変わる感じですね。うちは子供がまだ小さいので、資産性も大事ですが住環境(学校への距離感とか周囲に公園とか)は重視したい要素です。資産性だけを考えるなら上板橋ですかね。こちらも周囲にライバル物件がそもそも少ないから売却はしやすいでしょうね。

[116: 通りがかりさん]

上板橋に住んでる者ですけど、8000万弱が価格帯のボリュームゾーンだと手が出ないですね
ここ4.5年で1000万くらいは価格上がってますね、肌感ですが

[117: マンション検討中さん]

3LDKだと7500万の少し上スタートって感じでしょうか。ウチはバルコニーを半分にして居室を横にせり出させてる基本プランが足かせで少し悩みどころです。それ以外のデザインや規模感はとても好きですが。

[118: 匿名さん]

>>116 通りがかりさん
上がりましたよね。南口駅前再開発も工事はどんどん進んでるから天井が見えませんね。

[119: 評判気になるさん]

SUUMOでお値段の幅が少し出てましたね。
7000万円～とのことですが、一番狭い54㎡で7000万円と考えるとそこまで割安というわけではないですね。

[120: 匿名さん]

>>119 評判気になるさん
坪430くらいの計算になりますかね。85平米の部屋は500くらい。なかなかですね。

[121: 評判気になるさん]

こちらの方がお安いと聞いていましたが、上板橋の方とあまり変わらない感じですよね
この駅距離でなら上板橋のほうがいいかな、となる人が出てきそうですね

[122: 通りがかりさん]

駅距離は上板橋より遠い、ディスポーザーは無い、バルコニーが小さいなど明らかに仕様が劣る点はありますが、こちらは二重床で天然木の軒天など長所もあります。価格も拮抗してるとなれば上板橋というエリアを買うつもりで、後は希望住戸に順番や抽選の巡り合わせでどちらのマンションに巡り会えるか、ウチはそんなスタンスで両者を検討しています。

[123: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん
オンラインで価格聞きましたが、68㎡で7500万円台だから坪370位では？50㎡台は6000前半みたいな話だったから、そのあたりで坪390程度かと。三井は販売予定価格高めに出す傾向があるから、実際はもう少し安くなる気もするけど。

[124: マンション掲示板さん]

1億3千万の部屋があることに驚いた。
ph上板橋は89平米のルーバル付きでも１億ちょっとだったはず。

[125: マンション検討中さん]

戸境壁のコンクリート部は200mmとしっかり厚みを確保してますね。ここはクロス直ばりでしょうか。それとも空気層を設けた二重壁なのかが気になります。

[126: マンション検討中さん]

現地見て初めて知ったけど、東側に面してる道路が思ったより南側に向けて下る感じになるから、南側の戸建とここの一階は結構高さに差がありました。周りは住宅街だから静かなのが暮らしやすそうでよかったです。贅沢言えばもっと駅から近ければなおいいですが、うちは予算との兼ね合いでここはいいなと思いました。(私のしゅこんではありますが笑)

[127: マンション検討中さん]

現地見に行きましたが、信号待ちがあるので徒歩11-12分と考えていた方が無難です

[128: マンション検討中さん]

>>127 マンション検討中さん
あれ？歩道橋使うルート見てないの？

[129: 口コミ知りたいさん]

>>122 通りがかりさん
地元の方はそういう風に考える方も多そうですね。

[130: 口コミ知りたいさん]

>>127 マンション検討中さん
歩く速さにもよりますがイイダの角を左に鋭角に進み川越街道をわたるルートだと信号待ちしても10分で着きましたよ

[131: 通りがかりさん]

>>130 口コミ知りたいさん
多分同じルートです。私(３０代女)実際に測ったらそんな感じでした。

[132: マンション検討中さん]

マンマニさんも何軒もの分譲マンションに住んできた経験で語ってたけどやっぱり開口部の広さが採光と風通しに効いてくるんだよな。
ここもワイドタイプのバルコニーでリビングの窓が広々としてたら文句無いんだけどな。
ルーバル住戸は高くて買えないし上板の一期四次を検討しようかな。

[133: マンコミュファンさん]

>>132 マンション検討中さん
バルコニー幅は確かに大きさには差があるけど、窓の開口部の大きさに差はないかと。あとは好みで選ぶ感じでしょうね。長谷工お得意の田の字型の間取りが好きなら、あちらでしょうから。

[134: 通りがかりさん]

>>132 マンション検討中さん
うーん、上板橋もワイドスパンってわけではないからなぁ…。ここと上板橋の中部屋じゃあ差は感じられなさそう。かと言って、上板橋の角部屋が1期4次で出たところでここよりは絶対高いわけで。悩みどころですね。

[135: 坪単価比較中さん]

買うなら設備面は個人的にちょっとオプション変更したいですね。
・キッチン　シンクキャビネットは二段に分かれてるソフトクローズ引き戸にしたい。開き戸だと賃貸っぽくなるから、せっかく分譲買うなら　8～10万円？
・洗面台　シャワー水栓にしたい。掃除とか楽　6～7万円？
・バスルーム扉　タオル掛け取り付けたい　2万円？

あと、バルコニーへのサッシですけどHPデザイン見る限り高さがありそうですね。
外観デザインに下がり天井が無いので2100～2200くらいあるのかしら？

[136: 匿名さん]

洗面台はシャワー水栓じゃないんですね。
今時だとだいたいがシャワー水栓になっていると思っていたのですが、
オプションで変えられるのであれば有料でも変更したいですね。

[137: マンション検討中さん]

パークホームズだからオプションを追加しなくてもデフォでそれなりの仕様になると思ってだけど。バス扉にタオル掛けすらついてないんですね。
時代なのかな～

[138: 匿名さん]

洗面台のシャワー水栓は、あまりマンショングレードと関係ないと思います。数年前の某パークコートはシャワー水栓ではなかったです。あと、浴槽のフタがない、鏡がない、洗濯干しのバーがないのがデフォルトでした。勿論、無料オプションで付けられましたが、使い勝手よりデザイン性、高級感優先がデフォルトといった感じ。

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん

それは例外中の例外では？

[140: マンコミュファンさん]

同時期供給のパークホームズ上板橋のほうも、この辺の内装設備は同じっぽいですね。
どうせオプションでつけるならバス扉のタオル掛け二本仕様にしたいですね。デフォでタオル掛け一本仕様だと悩みますが、無いなら迷わず二本付けにしたい。
バスルーム内の物干しバーが、1本か2本かも気になるところ。

[141: 匿名さん]

>>洗面台はシャワー水栓じゃないんですね。
>>今時だとだいたいがシャワー水栓になっていると思っていたのですが、

え？そうでしたか。
洗面台自体を変更しないと、シャワー栓にならないかもしれませんね。
立地もありますが、これだけの価格帯物件としては
設備がちょっと残念かも。

[142: 口コミ知りたいさん]

>>135 坪単価比較中さん
知ってる範囲でお答えします。
洗面のシャワー水洗って伸びるやつでしょうか？であれば付いてました。
バスルームの扉にタオルバーは一本ですが付いてました。
サッシはハイサッシの方だと2400ですね。

[143: 名無しさん]

>>142 口コミ知りたいさん

135です。情報ありがとうございます！
公式に載ってる設備の写真を見てたんですが、イメージってことなんですね！
標準装備は割としっかりしてそうですね！

部屋によってハイサッシもあるんですね。2400はかなり高いのでさすがにコーナーサッシのあるプランですかね？

[144: 匿名さん]

管理費19,320円～っていうのはお高めですね…
1期どの程度申し込みあったんでしょうね

[145: 匿名さん]

>>143 名無しさん
今どきのシャワー水栓って見るからにシャワシャワしてないんです。
公式サイトに載ってる写真、あれがシャワーなんですよ。よく見ると途中に途切れ目があって、その先が引き出せます。洗面ボウルが大きめですから助かりますね。

[146: 匿名さん]

全体的に設備・仕様のグレードは高めですね。
財閥系だからなんでしょうか。
オプションで敢えて付けなければならないものもあまりなさそうですし、
機能性の高い設備ばかりなので、普通にQOLが高そう。
そして値段も高そう^^;
こればかりは当然かもしれませんが。

[147: 匿名さん]

本販売期以降の総販売戸数は22戸
ということは、もう15戸は売れてしまってるんですね。
住環境も良さそうですし、値上げもまだされていないようなので迷いますね。
管理費がお高めなのがネックですが…。

[148: 匿名さん]

売れ行きよさそうです。

気になったのが、小中一貫教育の桜川小学校、桜川中学校ですが、ここは小学校1つがそのまま持ち上がりですか？
私の地元だと、小学校2つが中学校1つになるものでしたけど。。。
私立じゃないのに小中一貫教育というのがイマイチわからなくて。。。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
小中が連携・協力しており、中学1年生を7年生と呼ぶなどの施策をしておりますが、厳密には小中一貫ではありません。桜川小の学区を核としながら、近隣の複数の小学校の学区にも重なっています。従って、中学は他の小学校からも入ってきます。

[150: 匿名さん]

全部で37戸のマンションなのに
駐車場の台数が平面 5台もあるのは割合としては多い気がしますね。
ファミリー層とかには結構有難そうなところですね。

[151: 匿名さん]

子どもがいると、どうしても車が必要な場面が出てきますからね。
5台は抽選になりそう。
倍率高くなりそうな感じですよね。
ハイルーフ車とか停められるんだろうか。

[152: マンション検討中さん]

３LDK　６８㎡　７,４３８万円(1戸)
こちらは何階か誰かご存知ですか？

[153: eマンションさん]

>>141 匿名さん
シャワー水栓、今どきじゃなくても15年以上前から普通にありましたよ

[154: マンション掲示板さん]

>>152 マンション検討中さん
2階です。

[155: 匿名さん]

デザインは団地っぽさが無くてとても素敵だなと思います。国産天然木が共用部だけでなくプライベートな空間にも使われていて他のマンションとは全く違ってマンションぽさのようなものも感じられない温もりのあるデザインになっているなと感じました。エントランスホールにはアートが用いられるようですがまだ全貌は見えていません。収納棚付きのバイク置き場がとても羨ましいです。