グラン・ヴェルディ牛田本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラン・ヴェルディ牛田本町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.shinwa-fudousan.com/verdy/gvushitahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155139

所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1235-9、1235-11、1235-13（地番）
交通：広電バス「牛田本町」バス停　徒歩3分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.50平米～124.25平米
売主：株式会社信和不動産 株式会社信和ホーム
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

非分譲の１戸ってなんだろうね？


総戸数 25戸（※非分譲住戸1戸含む）
販売戸数 24戸
間取り 2LDK+S（9戸）・3LDK（15戸）
販売価格（税込） 5,398万円（1戸）～6,818万円（1戸）
最多販売価格帯（税込） 6,100万円台・6,200万円台（各4戸）
住居専有面積 71.50㎡（12戸）・76.43㎡（12戸）

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

最上階ではないでしょうか。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
それはわかってますよ（笑）

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

非分譲が最上階ということまでご存知なのでしたら、それ以上に何が知りたいのでしょうか

[46: マンション検討中さん]

ビッグウェーブ前の旧JR貨物社宅跡地のマンションはここの価格が基準になるのだろうか。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
あっちは財閥系だしアトム近いから全体的にこっちよりも間違いなく高くなります。

知らんけど。

[48: マンション検討中さん]

>>47 匿名さん

間違いなくで知らんけど
はねえべ

[49: マンション掲示板さん]

>>47 匿名さん
販売する頃には今以上に資材や人件費が上がってだろうからそうなるでしょうね。
ただここは25戸しかなく賃貸にしてでもさばくでしょうが、ビッグウェーブ前のマンションは相当数の戸数でしょうから、牛田、財閥と言えど苦戦するだろうね。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
財閥ってどこ？

[51: 口コミ知りたいさん]

>>49 マンション掲示板さん
敷地全部ではなく、敷地の一部が分譲マンションとの噂をききました。

[52: 名無しさん]

>>51 口コミ知りたいさん

敷地の残りは何になるのでしょうか？
スーパーや医療モールは隣にあるし、マンションの1階ならともかく、別にコンビニは土地代高すぎてコスパ悪いよね。

[53: 匿名さん]

>>41 匿名さん
一番安い部屋でも坪250万円くらいするんですね。
おそらく平均で坪275万くらいですね。

[54: 口コミ知りたいさん]

牛田エリアNo.1マンションはここ、ヴェルディ牛田本町

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 口コミ知りたいさん

昨日縄張りしてました。
いよいよ本体着工ですね！

[56: マンション検討中さん]

>>55 検討板ユーザーさん
縄張り？
ヤクざかよー
ヤリカタって言えよー

[57: eマンションさん]

所詮ベルディ
何買ったの？
ベルディだよ。
そうなんだ…「聞いてごめん」

[58: マンション検討中さん]

>>57 eマンションさん

どこのマンションも買えないやつのひがみか？

[59: 買い替え検討中さん]

車の出入りがやや難しい場所ではありますが、全戸平面駐車場はさすが。
分譲は駐車場の有無でリセールバリューが全然違うので、そこは助かるところ。

ただ25戸しかないので戸数が多いマンション（タワマン除く）に比べて一戸あたりの修繕負担が大きくなる。
いかに管理組合にお金をためておくかだが、その点で駐車場0円は将来の修繕時にかえってネックになりそう。
管理組合の運営がやや不安な物件ですね。

あと、１フロア２戸でエレベーターのドアが自分の部屋側だけ開くとのことですが、
エレベーターから部屋までの空間が実質自分専用の空間になるのでしょうか。
プライバシーという点ではいいでしょうが、
その空間が他人の目が届かない密室みたいになるなら安全性の観点で怖いですね。
階段がどのような配置になるのかも気になる。

[60: マンション検討中さん]

>>59 買い替え検討中さん

まあ駐車場に関しては、機械式のメンテに比べればアスファルト舗装とライン引きの更新の方がはるかに安いんじゃね？

[61: 匿名さん]

一般的に駐車場収入は管理費に全額充当されます。（一部修繕積立金に充当される場合もあります）
その管理費から機械式駐車場のメンテ代を捻出するわけですから結局駐車場の使用料が巡り巡って駐車場のメンテ代に使われているという解釈も間違いではありません。

今回、駐車場使用料が0円ということですが、別にこれは管理費が不足するということではなく、逆に駐車場に空きが出ても管理費を安定して徴収できるとしたメリットがあります。

こちらは月額管理費が19,800円・21,200円と高く、これは他の（駐車場0円ではない）マンションの管理費収入に例えるなら、『管理費の中に駐車場代が含まれている』と考えるとわかりやすいです。

その他の（駐車場0円ではない）マンションの［管理費＋駐車場使用料］はこちらのマンションの管理費と大差無いはずです。

駐車場使用料が0円というのは決してコスパが良いということでも、管理費が足りなくなるということでもなく、管理費を高額に設定し駐車場に空きが出た際の管理費徴収不足を未然に防ぐ効果があります。

[62: eマンションさん]

>>57 eマンションさん
立地良く、良いマンションと思いますがね。

価値観でしょうか。

[67: 管理担当]

[NO.63～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[68: マンコミュファンさん]

あらあら消えちゃったね～

[69: 口コミ知りたいさん]

>>62 eマンションさん
結局は価値観だね。
マツダの車を好きという人もいれば、マツダなんてと思う人もいる。
好きな人が買えば良い。けど、ベルディ、、と思う人も一定数いるのも否定できない事実。。

[70: 評判気になるさん]

ベルディって呼んでた人はよく分からないコメントだけして消えたな

[71: 匿名さん]

>>61 匿名さん

駐車場代を設定しているマンションでは車を利用しない世帯はその分費用負担が軽くなるけど、ここの方式だと車を利用しない世帯にはメリットがほぼないね
他の住人や部外者に貸したりして賃料徴取できるならいいんですが

[72: マンション掲示板さん]

>>69 口コミ知りたいさん
羨む立地なマンションであることは間違いありません。
購入にあたり最大の懸念は、北側マンションの存在だと思います。
採光、圧迫感、後から来る者の既得権者への遠慮。

[73: 匿名さん]

最大の懸念は小規模過ぎる点かな
市街地でもないのにひよろ～っとしたペンシル型なのは貧相すぎる
ペンシルタイプが気にならないのは隣接した両隣に同等の建物があるときだけ

戸数が少ない分管理費や修繕積立金はそこそこ上がっていくと思うが、
ここに5000万出せる世帯ならそんな事は気にならんでしょう
羨ましい限り

[74: マンコミュファンさん]

>>73 匿名さん
5000万じゃなくて
6000万ですよ?

[75: 名無しさん]

71.50平米のヴェルディに、最低5,398万円
普通なら迷うよね。
これが高いか安いかは人それぞれだろうが、今後、牛田のマンション価格はこれが基準になるだろう。

[76: マンション掲示板さん]

>>75 名無しさん
竣工前どころか、今年中に完売と予測。
根拠はありません。

[77: 匿名さん]

チラシ配り始めたりCM見かけるようになると苦戦してる証になるが、そんなことしなくとも20戸くらいはさっさと売れるっしょ

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん
2.3年前に完成した、北側、西側マンションより
1000万以上高いですね。
恐るべし。

[79: マンション掲示板さん]

>>78 マンション掲示板さん

立地同等？

[80: マンコミュファンさん]

結局立地だからね、このマンションはすぐ売れるね。
財閥に比べたらクオリティはそりゃアレだけど、ヴェルディならそこまで悪くないと俺は思う。
価格が強気過ぎで驚いたけど、これだけ支払える人達なら民度も良いだろう。
今後も＊＊家族が入り込めない価格で物件が出続けて牛田の良さが損なわれない事を切に願っている。
＊＊系は視界にすら入れたくないから賃貸も分譲も全部高くていい。
県営も市営も作るな。
そういうのを今後も淘汰し続けてくれたら最高に嬉しい。

[81: マンション検討中さん]

>>80 マンコミュファンさん

財閥系ってクオリティそんなに高いのでしょうか？
建材の質も上がってるのでそんなに大きな品質の差が出るのかがよく分かりません

使っている機器類のランクが高い等はあるのかもしれませんが、財閥系と地場で明確に差が出る部分とはどういったところなのでしょう？

[82: eマンションさん]

>>81 マンション検討中さん
室内仕様、設備、外観、植栽など比較する部分はたくさんありますが、ここの全戸平面駐車場完備は、私好きです。
それが原因で、マンションやめて戸建にしてる人、多いと思います。
私個人的には、機械式、タワー共にマイナス材料です。
なぜならいちいち面倒くさいから。

[83: 名無しさん]

>>82 eマンションさん

駐車場は平面が楽ですね
子供やベビーカー出して機械式に駐車する奥様方とか見てると大変そうです

[84: 匿名さん]

定年後暇を持て余す自称カスハラ偏屈爺ですが
金はあるので老後用に山から降りてここを買いますよ
よろしくお願いします

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

もっと広島駅近に出来る物件が良いのでは？

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん

今と比べたらここでも十分広島駅に近くなんですわ（笑

[87: eマンションさん]

>>86 マンション検討中さん

エキキタのザ・プレイス広島、如何でしょう

[89: マンション検討中さん]

>>87 eマンションさん

広島駅も新しくなるしとても魅力的ですね
しかしここよりは値段も張るでしょう

[90: 評判気になるさん]

>>84 匿名さん
スーパー、ドラッグストア、銀行、100円ショップ、病院、なんでも近くにありますもんね。
明後日、コンビニセブンイレブンも開店します。