グラン・ヴェルディ牛田本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラン・ヴェルディ牛田本町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.shinwa-fudousan.com/verdy/gvushitahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155139

所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1235-9、1235-11、1235-13（地番）
交通：広電バス「牛田本町」バス停　徒歩3分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.50平米～124.25平米
売主：株式会社信和不動産 株式会社信和ホーム
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

非分譲の１戸ってなんだろうね？


総戸数 25戸（※非分譲住戸1戸含む）
販売戸数 24戸
間取り 2LDK+S（9戸）・3LDK（15戸）
販売価格（税込） 5,398万円（1戸）～6,818万円（1戸）
最多販売価格帯（税込） 6,100万円台・6,200万円台（各4戸）
住居専有面積 71.50㎡（12戸）・76.43㎡（12戸）

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

最上階ではないでしょうか。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
それはわかってますよ（笑）

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

非分譲が最上階ということまでご存知なのでしたら、それ以上に何が知りたいのでしょうか

[46: マンション検討中さん]

ビッグウェーブ前の旧JR貨物社宅跡地のマンションはここの価格が基準になるのだろうか。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
あっちは財閥系だしアトム近いから全体的にこっちよりも間違いなく高くなります。

知らんけど。

[48: マンション検討中さん]

>>47 匿名さん

間違いなくで知らんけど
はねえべ

[49: マンション掲示板さん]

>>47 匿名さん
販売する頃には今以上に資材や人件費が上がってだろうからそうなるでしょうね。
ただここは25戸しかなく賃貸にしてでもさばくでしょうが、ビッグウェーブ前のマンションは相当数の戸数でしょうから、牛田、財閥と言えど苦戦するだろうね。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
財閥ってどこ？

[51: 口コミ知りたいさん]

>>49 マンション掲示板さん
敷地全部ではなく、敷地の一部が分譲マンションとの噂をききました。

[52: 名無しさん]

>>51 口コミ知りたいさん

敷地の残りは何になるのでしょうか？
スーパーや医療モールは隣にあるし、マンションの1階ならともかく、別にコンビニは土地代高すぎてコスパ悪いよね。

[53: 匿名さん]

>>41 匿名さん
一番安い部屋でも坪250万円くらいするんですね。
おそらく平均で坪275万くらいですね。

[54: 口コミ知りたいさん]

牛田エリアNo.1マンションはここ、ヴェルディ牛田本町

[55: 検討板ユーザーさん]

>>54 口コミ知りたいさん

昨日縄張りしてました。
いよいよ本体着工ですね！

[56: マンション検討中さん]

>>55 検討板ユーザーさん
縄張り？
ヤクざかよー
ヤリカタって言えよー

[57: eマンションさん]

所詮ベルディ
何買ったの？
ベルディだよ。
そうなんだ…「聞いてごめん」

[58: マンション検討中さん]

>>57 eマンションさん

どこのマンションも買えないやつのひがみか？

[59: 買い替え検討中さん]

車の出入りがやや難しい場所ではありますが、全戸平面駐車場はさすが。
分譲は駐車場の有無でリセールバリューが全然違うので、そこは助かるところ。

ただ25戸しかないので戸数が多いマンション（タワマン除く）に比べて一戸あたりの修繕負担が大きくなる。
いかに管理組合にお金をためておくかだが、その点で駐車場0円は将来の修繕時にかえってネックになりそう。
管理組合の運営がやや不安な物件ですね。

あと、１フロア２戸でエレベーターのドアが自分の部屋側だけ開くとのことですが、
エレベーターから部屋までの空間が実質自分専用の空間になるのでしょうか。
プライバシーという点ではいいでしょうが、
その空間が他人の目が届かない密室みたいになるなら安全性の観点で怖いですね。
階段がどのような配置になるのかも気になる。

[60: マンション検討中さん]

>>59 買い替え検討中さん

まあ駐車場に関しては、機械式のメンテに比べればアスファルト舗装とライン引きの更新の方がはるかに安いんじゃね？

[61: 匿名さん]

一般的に駐車場収入は管理費に全額充当されます。（一部修繕積立金に充当される場合もあります）
その管理費から機械式駐車場のメンテ代を捻出するわけですから結局駐車場の使用料が巡り巡って駐車場のメンテ代に使われているという解釈も間違いではありません。

今回、駐車場使用料が0円ということですが、別にこれは管理費が不足するということではなく、逆に駐車場に空きが出ても管理費を安定して徴収できるとしたメリットがあります。

こちらは月額管理費が19,800円・21,200円と高く、これは他の（駐車場0円ではない）マンションの管理費収入に例えるなら、『管理費の中に駐車場代が含まれている』と考えるとわかりやすいです。

その他の（駐車場0円ではない）マンションの［管理費＋駐車場使用料］はこちらのマンションの管理費と大差無いはずです。

駐車場使用料が0円というのは決してコスパが良いということでも、管理費が足りなくなるということでもなく、管理費を高額に設定し駐車場に空きが出た際の管理費徴収不足を未然に防ぐ効果があります。

[62: eマンションさん]

>>57 eマンションさん
立地良く、良いマンションと思いますがね。

価値観でしょうか。

[67: 管理担当]

[NO.63～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[68: マンコミュファンさん]

あらあら消えちゃったね～

[69: 口コミ知りたいさん]

>>62 eマンションさん
結局は価値観だね。
マツダの車を好きという人もいれば、マツダなんてと思う人もいる。
好きな人が買えば良い。けど、ベルディ、、と思う人も一定数いるのも否定できない事実。。

[70: 評判気になるさん]

ベルディって呼んでた人はよく分からないコメントだけして消えたな

[71: 匿名さん]

>>61 匿名さん

駐車場代を設定しているマンションでは車を利用しない世帯はその分費用負担が軽くなるけど、ここの方式だと車を利用しない世帯にはメリットがほぼないね
他の住人や部外者に貸したりして賃料徴取できるならいいんですが

[72: マンション掲示板さん]

>>69 口コミ知りたいさん
羨む立地なマンションであることは間違いありません。
購入にあたり最大の懸念は、北側マンションの存在だと思います。
採光、圧迫感、後から来る者の既得権者への遠慮。

[73: 匿名さん]

最大の懸念は小規模過ぎる点かな
市街地でもないのにひよろ～っとしたペンシル型なのは貧相すぎる
ペンシルタイプが気にならないのは隣接した両隣に同等の建物があるときだけ

戸数が少ない分管理費や修繕積立金はそこそこ上がっていくと思うが、
ここに5000万出せる世帯ならそんな事は気にならんでしょう
羨ましい限り

[74: マンコミュファンさん]

>>73 匿名さん
5000万じゃなくて
6000万ですよ?

[75: 名無しさん]

71.50平米のヴェルディに、最低5,398万円
普通なら迷うよね。
これが高いか安いかは人それぞれだろうが、今後、牛田のマンション価格はこれが基準になるだろう。

[76: マンション掲示板さん]

>>75 名無しさん
竣工前どころか、今年中に完売と予測。
根拠はありません。

[77: 匿名さん]

チラシ配り始めたりCM見かけるようになると苦戦してる証になるが、そんなことしなくとも20戸くらいはさっさと売れるっしょ

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん
2.3年前に完成した、北側、西側マンションより
1000万以上高いですね。
恐るべし。

[79: マンション掲示板さん]

>>78 マンション掲示板さん

立地同等？

[80: マンコミュファンさん]

結局立地だからね、このマンションはすぐ売れるね。
財閥に比べたらクオリティはそりゃアレだけど、ヴェルディならそこまで悪くないと俺は思う。
価格が強気過ぎで驚いたけど、これだけ支払える人達なら民度も良いだろう。
今後も＊＊家族が入り込めない価格で物件が出続けて牛田の良さが損なわれない事を切に願っている。
＊＊系は視界にすら入れたくないから賃貸も分譲も全部高くていい。
県営も市営も作るな。
そういうのを今後も淘汰し続けてくれたら最高に嬉しい。

[81: マンション検討中さん]

>>80 マンコミュファンさん

財閥系ってクオリティそんなに高いのでしょうか？
建材の質も上がってるのでそんなに大きな品質の差が出るのかがよく分かりません

使っている機器類のランクが高い等はあるのかもしれませんが、財閥系と地場で明確に差が出る部分とはどういったところなのでしょう？

[82: eマンションさん]

>>81 マンション検討中さん
室内仕様、設備、外観、植栽など比較する部分はたくさんありますが、ここの全戸平面駐車場完備は、私好きです。
それが原因で、マンションやめて戸建にしてる人、多いと思います。
私個人的には、機械式、タワー共にマイナス材料です。
なぜならいちいち面倒くさいから。

[83: 名無しさん]

>>82 eマンションさん

駐車場は平面が楽ですね
子供やベビーカー出して機械式に駐車する奥様方とか見てると大変そうです

[84: 匿名さん]

定年後暇を持て余す自称カスハラ偏屈爺ですが
金はあるので老後用に山から降りてここを買いますよ
よろしくお願いします

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

もっと広島駅近に出来る物件が良いのでは？

[86: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん

今と比べたらここでも十分広島駅に近くなんですわ（笑

[87: eマンションさん]

>>86 マンション検討中さん

エキキタのザ・プレイス広島、如何でしょう

[89: マンション検討中さん]

>>87 eマンションさん

広島駅も新しくなるしとても魅力的ですね
しかしここよりは値段も張るでしょう

[90: 評判気になるさん]

>>84 匿名さん
スーパー、ドラッグストア、銀行、100円ショップ、病院、なんでも近くにありますもんね。
明後日、コンビニセブンイレブンも開店します。

[91: 匿名さん]

これな
https://ptj.sej.co.jp/arbeit/recruitment/jobfind-pc/job/All/1324486/

[92: 匿名さん]

でも、やっばりベルディはやだ。
ベルディは

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん
なんで？

[94: 名無しさん]

>>89 マンション検討中さん

かなり差があるでしょうね

[95: 名無しさん]

>>86 マンション検討中さん
売れ行きどうなんでしょう？
気になります？

[96: eマンションさん]

>>93 匿名さん
なんでだろうね

[97: 名無しさん]

高すぎワロタ。コスパはよくないかな。

[98: 名無しさん]

ヴェルディに対するイメージが「地場で安かろう悪かろう」と言う方なのでしょう
フローレンスも同様の扱い

[99: マンション検討中さん]

>>97 名無しさん
販売状況どなたかご存知ないですか？

[100: マンション検討中さん]

やっぱり地元の会社だけあって良心的な価格設定なんでしょうね。
これが高いとか言うならこのエリアじゃもう中古しかないよ。

[101: マンション比較中さん]

>>78 マンション掲示板さん
値段発表されてて見てびっくりしました。

近年値上がりしてるのは確実だけども、
このヴェルディとすぐ横のクレアのように
立地もすぐ隣だし、
全戸角住戸・1フロア2邸・車寄せ・2wayエレベーター
など、
ここまでわかりやすく比較できることはあまりなかったので、
この価格差が今時代の値段の上がり幅なんだなと…

クレア4,400万円～、ヴェルディ5,400万円～

おそろしや

[102: 匿名さん]

広島のマンションバブルはいつまで続くのか…

[103: マンション掲示板さん]

>>101 マンション比較中さん

そうして並べると共通点多いですね！
ブランド力、ペンシルタイプなシルエット、洋室の引き戸採用なども共通点です。

管理費や修繕積立金も比べてみると妥当性を計る上での目安になりそう。
現状の料金に差があったとしても規模も仕様もほぼ同じマンションなので管理コストや修繕にかかる費用もそう変わらないはずですし、ゆくゆくは管理費や修繕積立金もより適正な方（時勢的には高い方？）に揃ってくるように思います。

[104: マンコミュファンさん]

>>102 匿名さん

普通に人件費も建材費も上がってるし、平野の土地は少ないのでまだまだ続くでしょ
バブルと思わない方が良いかもね

[105: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
好立地のマンションはバブルではないです。

[106: 通りがかりさん]

>>101 マンション比較中さん
分かり易い比較を言うなら
『全戸平面駐車場』
を忘れてはいけません。

[107: 口コミ知りたいさん]

>>106 通りがかりさん

分かりやすい共通点ね

[108: 通りがかりさん]

>>107 口コミ知りたいさん
ここの売りの上位が
平面駐車場です。
タワー、機械式苦手な人、多いです。

[109: 匿名さん]

こうして共通点を挙げると主だった項目で差があるのは価格のみって感じですねー

見た目がグランに見えないのに価格がグランなのは物価高だから仕方ないのかな。クレアの方も一応ザ・プレミアムを付けて売ってたのを思い出しました。

[110: マンション比較中さん]

>>106 通りがかりさん
そうだ、その1番のポイント忘れてました！w

うちも購入する際の絶対条件が平面駐車場でした。
平面が数台用意されてても、
抽選になったりする物件もあったので
やはり平面が確実に確保できるのはありがたいですね。

財閥系のブランドは抽選で平面駐車が外れたらキャンセルできますよって
とこもありましたが…どこもそうなのかな…？

[111: マンション比較中さん]

>>109 匿名さん
ヴェルディはやや郊外を主戦場にしているイメージあるので、
牛田本町みたいな人気の住宅街に建てるともなると
グランが付くのでしょうね…

クレアが速攻で完売してたので
クレアの成功例に寄せてった結果
全体的にすごく似てるのかもしれませんね。
（たまたまかもですが）

さっき過去のクレア検索したら
エレベーターの図の表現がまったく一緒だったから
すごくお手本にしてそう。笑

[112: マンション検討中さん]

この外観だと隣のクレアやそこら辺にあるいつものヴェルディと大差ないのに価格は他のヴェルディより格段に立派なので、せめて名前だけでもグラン付けて他のヴェルディとは違うんですよ感を出さなきゃ買う側に納得してもらえないんだと思う。

アルファステイツとスマート、グラディスとポレスターなんかは仕様を明確に分けてますが、ヴェルディやクレアはグランやプレミアム付いててもほぼ名前と価格しか違わないような気がしてます。（もし価格以外で明確な差があるのなら私の見落としです）

[113: マンコミュファンさん]

外観のイメージCGはこの隣のクレアホームズ牛田中 ザ・プレミアムやヴェルディ東原プルミエとすごく似てますね

[114: マンション掲示板さん]

>>112 マンション検討中さん
マンション購入は、立地で選ぶもの。
大手だから仕様グレード高いはありますが、その分価格に反映されてます。
ここ欲しい人、たくさんいると思います。
牛田で平面駐車場全戸完備。
充分過ぎるフレコミです。

[115: マンション検討中さん]

>>114 マンション掲示板さん

第一期で30戸、40戸売れる事は珍しい事ではないので20戸程度は即完売の可能性は十分にあると思いますよ。

伺いたいのはそういう事ではなく、他のヴェルディとグランヴェルディで仕様に目立った差はあるのかということです。
単に土地の仕入れ価を価格に転嫁したら立派な価格になったため名称にグランを付けたのか、それとも他のヴェルディと比べてグランは何か特別な仕様があるのかどうか。

[116: 口コミ知りたいさん]

>>115 マンション検討中さん
物件概要と平面図みたら、そのくらいのこと分かりませんが？
細かな使用云々ではなく。

[117: マンション検討中さん]

>>116 口コミ知りたいさん

ご指摘ありがとうございます。
差を見つけることができたら苦労ないのですが私が見た限りではそれは見出せず、
それなのに名称だけが違うからこちらの方々に伺ったんです。
もし私が見逃してるだけだったとしたら、
「差がない」と決めつけることは嘘を書いてることになるでしょ？

ちなみに物件概要と平面図で分かることと分からないことありますよ。
風呂・トイレ・キッチンのグレードが違ったり、玄関廊下がタイル仕様だったり、
折り上げ天井だったり、グランとその他ヴェルディでそういう差があるかを伺いたかったんです。

[118: マンション検討中さん]

そしてご指摘に従って再度、物件概要と平面図を見てみましたが差は分かりませんでした。
「グランヴェルディ」もただの「ヴェルディ」も差がないってことなのかな。
それが事実なら驚きです。

床や壁の厚さが違うとか何か違いがあってもいいと思うんだけどなー・・・

[119: 通りがかりさん]

>>117 マンション検討中さん
嘘を書いてる
で、いいのではないですか？
違いを見てわからない人にはわかりませんよ。
タイル仕様と設備グレードにこだわってたら、いいのでは？

[120: 評判気になるさん]

>>118 マンション検討中さん
設備、仕様だけが
『グラン』命名の所以でもいいですよね。
考え思想が、偏ってませんか？

[121: マンション検討中さん]

>>119 通りがかりさん

え？あなたは嘘を書くことが平気なんですか？

嘘を書くことが良いなんてはずないでしょ。
虚偽の情報がここを検討されてる方の適切な判断を妨げることになる可能性もあるし、悪質なケースでは販売妨害にもなるでしょう。

もし差があるのならグランのアピールポイントだと思うんですよ。
設備仕様に差を見出せた方がいたら教えてください。

[122: 通りがかりさん]

>>121 マンション検討中さん
匿名で、悪口言ってることに気づきませんか？
名前に文句付けるって、まあまあ失礼ですよ。

[123: マンション検討中さん]

>>120 評判気になるさん

設備仕様に差があるのかないのかを買いてくれたらそれでいいのですが、
それを知りたいことが何かあなたの気に障ったのでしょうか・・・

グランとその他ヴェルディに設備仕様の差があるのかないのかを知りたいだけですし、思想なんて大そうなことを持ち出されて「偏ってませんか？」と問われても困惑するしかないです。


> 設備、仕様だけが『グラン』命名の所以でもいいですよね。

この文書の意味はなんでしょう？
設備仕様に差がありそれが命名の所以で何も文句ないですよ。
逆に設備仕様に差がないのにグランと命名してても文句言うつもりもありません。
ただ単に設備仕様に差があるからグランなのか差がないけどグランなのかが知りたいのです。

[124: 検討板ユーザーさん]

>>123 マンション検討中さん
読解力の問題かと。
数十万円でできる専有部分設備仕様で、命名まで口出す方。
まあ人それぞれですが、本質的ではないとの私見。

[125: マンション検討中さん]

>>122 通りがかりさん

どうして悪口や文句と解釈されるのでしょうか。。
あなたのお立場は知りませんが被害妄想入ってないですか？

設備仕様に差があるのかないのかを知りたいのです。
あるなら「グラン」であることの差別化ポイントですよ。
せっかくなので十分にアピールしても良い点かと思いますし、
誰でも買えるわけではない価格なだけに設備仕様の差は
ここ「グラン」を選んだ方のステータスの一つにもなると思います。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション検討中さん

グランヴェルディの口コミに堂々と
『ヴェルディと何が違うんですか？』
と、匿名で書き込むあたり本気なら、世間知らずですね。
平面図みたらわかるまで書かれていながら‥
わからないと笑

[127: マンション検討中さん]

>>124 検討板ユーザーさん

口出してないですよ。
この書き込みを売主さんが見ることはないでしょうし、影響を受けることもないでしょう。
そもそも私が何か指示や命令しましたか？　ただ質問してるんです。


＞ 数数十万円でできる専有部分設備仕様で、命名まで口出す方。
＞ まあ人それぞれですが、本質的ではないとの私見。

もっと高額な部分で設備仕様に差があるならなおの事知りたいです。
詳しくないのですが躯体の工法や材料が違うとかずいぶんお金かかりそうですよね
仮にそういう部分に差があるなら正に「グラン」じゃないですか。
”邸宅の本流”は伊達じゃないなと感じると思います。

[128: マンコミュファンさん]

>>127 マンション検討中さん
ダメだこりゃ。

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンコミュファンさん

そんな煽り文句じゃなくて設備仕様の差を書いて欲しいんです。
最近完売した物件なら、ヴェルディ南観音、ヴェルディ天神川駅、ヴェルディ可部あたりかな？
これらと設備仕様に差はあるのかないのか。

[130: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん

いつものヴェルディと違った名前が付いてるんですよ。
売主がわざわざ名称に差をつけて販売するんですよ。

商品名に差をつけて売ってるならその差はどういうものか
知りたいと思うことが世間知らずなんでしょうか。

[131: マンション検討中さん]

たくさんレスくれるのに設備仕様の差は書かないのね

[132: マンコミュファンさん]

ワシも知りたーい！
何が違うのー？

[133: 評判気になるさん]

>>129 マンション検討中さん
設備仕様に差はありません。マンションギャラリーでさえ同じ。
管理費はバカ高いけど。

[134: マンション検討中さん]

牛田という高級住宅街にヴェルディはふさわしくない。
すぐ隣のマンション住民からの視線に耐えられるか！？

[135: マンコミュファンさん]

福山のグランは見た目がカッコいいと書き込みがあるな。
それに対して、このグランの見た目に関する投稿はヴェルディ東原や近くのクレアと似てるとか、ペンシルタイプだとか。。。うーん。

同じ１フロア２邸でもザ・グレース翠町みたいなのは高級感がありカッコいいし見せ方や撮り方もセンスあるなと感じる。
長いこと売れ残ってるので今となっては実はあちらの方が坪単価が安いかもしれん。

[136: マンション検討中さん]

そもそも論で恐縮ですが、価格の割に立地が良くないよね

[137: 名無しさん]

>>136 マンション検討中さん
価格の割に立地が良くない、というより流石に価格が高すぎ。確かに人件費や原材料費等の高騰はあるが、3年でプラス1000万も値上がりする土地、物件ではないと思う。
とはいえ価格は市場が決めるもの。
この値付で即完売するようならここの価格が基準になるし、苦戦するようなら基準が下がるでしょう。

[138: 匿名さん]

>>134 マンション検討中さん

相応しくないって…？
現状牛田にあるのはここより坪単価の安いマンションばかりですから、今後しばらくはこのマンションが牛田No.1マンションです

少なくともここより新しいマンションが建つまでは牛田地区を代表するフラグシップマンションはヴェルディとなります

[139: 匿名さん]

ってか、分譲開始してるのに、ホームページの情報少なすぎる…

情報公開せずとも反響が良いから、
このまま完売するのか…？w

[140: 通りがかりさん]

>>139 匿名さん
完成までに、完売するでしょうね。
地場最大手信和さんだけに相場感、長けておられるとおもいます。
ヴェルディで完成後、長々値下げして売ってる物件聞いたことないです。
グランの名前について、なんでグランなの？って言ってる人いますが、昔から住宅地として知られる牛田、平面駐車場全戸確保だけで、グラン名乗るに充分かと。