アルファステイツ小田原ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ小田原についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/odawara/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155150

所在地：神奈川県小田原市中町一丁目11番8他（地番）
交通：JR東海道新幹線・JR東海道本線・小田急小田原線・伊豆箱根鉄道大雄山線「小田原」駅徒歩9分
間取：3LDK
面積：67.40㎡～77.20㎡
売主：穴吹興産株式会社 三信住建株式会社
施工会社：中村建設株式会社・山本建設株式会社 特定建設工事共同企業体
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

10年後の売却はプラスになる可能性はあるのかな？
10年後のローン残債より安くはなる可能性は低いとは思うけど！
管理費等あわしたらどうなるかな

[22: マンション検討中さん]

>>21 匿名さん
他のマンションもそうですが、
その時の小田原の街の状況によりますね。
それと10年じゃなくても、15年でも20年でも
売れるマンションは売れます。
マンションは戸建てと違って耐用年数が長く減価償却期間が長いですから。

[23: 口コミ知りたいさん]

>>21 さん

>>21 匿名さん
他のマンションもそうですが、
その時の小田原の街の状況によりますね。
それと10年じゃなくても、15年でも20年でも
売れるマンションは売れます。
マンションは戸建てと違って耐用年数が長く減価償却期間が長いですから。

[24: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん
あのサブスク平日9:00～17:59限定なので全く使えないですよ
行き帰りロマンスカー使おうと思ったら新宿滞在できるのが最長で6時間半程度（11:05新宿着～17:40新宿発）です
時短勤務でもかなり厳しい

仮に新宿勤務でも片道1時間かからないので新幹線通勤のほうが現実的かと
土日含めて乗り放題だし通勤時間帯は10分に1本（ロマンスカーは1時間に1本）列車がきます
定期代も乗車券部分は出してくれる会社が多いのでは？
そうすると月3万円程度の手出しですむので毎日ロマンスカー乗るよりは安上がりですね

肝心のマンション価値ですが、小田原はかなり市政に左右されるでしょうね
都心への通勤のしやすさとかポテンシャルはあるのに子育て支援とかいまひとつなので…

[25: 匿名さん]

小田原から東京への通勤って現実的なんですか？

調べると、新幹線だと約35分。
JRだと1時間22分。
不可能ではないですけど・・・

>>土日含めて乗り放題
定期券を作ってしまうのもアリですね、ただ、東京都内でも江戸川区とか葛飾区とか安いマンションはありそうな気もしちゃいましたけど・・・

[26: マンコミュファンさん]

>>25 匿名さん
西葛西とかだと比較的安いですがそれでも新築でここのマンションと同じスペック求めるなら7000万以下ではもう買えませんね
ちなみにホームズによると小田原駅周辺3LDKの家賃相場17万に対して西葛西駅は23万でした
賃貸なら新幹線定期で3万足が出ても+3万住居費が浮く計算です
都内では当たり前の苛烈な通勤ラッシュもなく広いシートでゆったり座って通勤できるので十分選択肢になりえますね

もちろん都内でも勤務地によって条件は変わりますし購入となれば資産価値とかも考えなければいけないのでそう単純ではないですが・・・

[27: マンション検討中さん]

小田原の最近の新築マンションは全て完売御礼で、売れ残りがない状況と言う事はある程度は人気ぎあり資産価値があると考えてもいいのかな！？？

[28: 口コミ知りたいさん]

今のところはそうかもしれませんが、これから建設予定のマンションがいくつも控えてるので供給過多になりそうだと地元の不動産屋が言ってましたね
隣の開成町のほうが子育て世代には人気みたい

[29: マンション検討中さん]

ドンキ前以外で建設予定のマンション情報ってどこかでてますかね？
駅徒歩10分以内であれば資産価値安全圏かなとも思いますがどうなんでしょう

[30: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん
錦通りと国際通りにそれぞれ建設予定の看板が出てた気がします
あとは西口再開発でレーベンの反対側にも建てる構想があったはずですが市長変わってどうなったのか・・・
というかレーベンも未だにテナント埋まってないのがもうね

[31: 匿名さん]

小田原に長年住んでいる者です。

まず都心へ通学、通勤している人は多いです。鈍行を使う場合は小田原駅から確実に座れます。在宅ワークを週に数日出来るような人なら新幹線でなく鈍行でもしんどくないかと。
大学に行くのに都内に引っ越す人は殆どいないと思います。それくらい小田原市民にとって横浜や都内は近い感覚です。普通に買い物に行きます。

立地はちょっと小田原駅からは距離があるので、歳をとったらきついですね。
あと神奈中のビルがこれから解体されますが、ここにもしもマンションが建つと、一気に眺望が悪くなります。

エポの跡地のレーベンのマンションは駅近ですが、向かいのドンキのビルもかなり古いので近い将来立替が予想されます。
そうなるとそこにもマンションが建つ可能性大です。ここもレーベンが水面下で動いてるかも？！
ここにマンションが建つと、エポ跡地のマンションの眺望が一気に悪くなります。

という訳で、マンションの東から南側に老朽化したビル等が無いか調べてから購入を検討しないと、購入時は海が見えたのに、数年後にはマンションとお見合い状態になる可能性があります。

小田原は今までマンションが少ないため（小田原城より高い建物はNGの為、タワーマンションが建てられないので今まで大手デベロッパーが手をださかかった）、移住したくても住むマンションが無いという問題をかかえてきました。
しかし小田原に古い建つビルはほぼ50年くらい経つので、コロナ禍あたりからマンション建設ラッシュが始まりました。
なので周りの建物の築年数は調べた方が良いと思います。

尚、最上階や東南、南西の角部屋はオモテで販売される前に、銀行等の紹介で売り切れていることが多いです（立地の良いレーベン小田原みたいな）

良い部屋を狙いたいなら、銀行や税理士などあちこちに声をかけて紹介してもらえるようなつきあいをすると良いです。

[32: 名無しさん]

>>31 匿名さん
エポ跡地からみてドンキビルは西側なので眺望への影響は軽微では？
強いて言えばマウントビューが望めなくなりますが

[33: 口コミ知りたいさん]

>>32 さん

そうですね。城山の山々が見えなくなるでしょうね

海もお城も見える南西の上階の角部屋が1番高額な部屋になるでしょうね
東南部屋も上階は海が見えて人気かと思いますがお城が見えませんね
お城ビューに拘らなければ東南角部屋もいいですね

エポ跡地のお話なのでこれで終わりにします。

[34: 匿名さん]

31さんの投稿、内容が濃くて地元ならではの情報を得られた気分です、ありがとうございます。

それにしても、銀行や税理士さんの知り合いを今から作るのはなかなか困難ではあるかなと思いました。
厳しい現実ですね・・・

茅ヶ崎に住んでいた頃、たまに小田原へ行きましたが、31さんの言われる通りそんなに遠い感じはしませんでした。
普通に横浜東京方面に通える感覚というのは、その通りだなと思います。

[35: マンション検討中さん]

現地見てきました。
取り壊し完了、これから基盤を建てていく段階でした。
向かいにマンションもありますが古さが目立つ建物が多いですね。スーパーや薬局も近く、生活しやすそうです。駅徒歩10分とは思えないくらいのんびりした場所でした。

[36: 評判気になるさん]

>>34 匿名さん

小田原生まれで長年住んでいましたが、今は都心住まいです。

実際住む場合は諸々細かいことをシミュレーションしてからがいいでしょう。
（もちろんそうすると思いますが‥）

私は実際大学に片道2時間半近くかけて小田原から通いました。
往復だと4時間以上ですね。
新幹線使って都心通り越して通ってる人もいました。

就職後は新幹線で3ヶ月ほど通勤しましたが、その後都心に引っ越しました。
新幹線、最終が23時前なので、それ逃すと在来線で自宅到着が翌日です。
（今と違ってリモートワークなど無い時代なので、参考にならないかもしれませんが。）
ちなみに当時在来線は15分に1本程度だったかな。
1本逃したあとは、15分後です。
今は各方面合わせると随分本数が増えたので、途中で乗り換えればかなり便利になりました。
ただ、、時間はかかります。

小田原育ちの人にとっては、
都心近くに行くのに時間がかかるのが当たり前なんです。
私も学生時代、日々4時間以上を通学に費やしました。今なら考えられませんが笑
新幹線や在来線があるので時間がかかっても通えるは通えます。
ですので、通勤通学してる人は多いです。
‥ただ、時間はかかります。

[37: 検討板ユーザーさん]

都内でも勤務地によるでしょうね
品川とか丸の内なら新幹線1本で片道30分とかなので平均より短いくらいです
小田原の一番の魅力は新幹線自腹分を差し引いても住居費が安いこと
とはいえコロナ禍以降小田原のマンションも値上がりしていますが…

[38: 匿名さん]

36さん、37さん、具体的な例を知ることができました、ありがとうございます。

通勤通学に時間がかかるのは、考え方次第でもあります。座れたら仮眠、読書、勉強するのにちょうどいい時間だと思うし、ペットボトルで飲み物持参してのんびり過ごすのもいいかもしれないです。座席にもよるかな。

あと、都心寄りの街と比較すると、ゆったりのんびりした雰囲気があるのもホッとできると思います。やはり他の場所と同じで、何を優先するかで決まっていくのだろうと思います。

[39: マンション検討中さん]

3次募集開始したけど2次は完売御礼の文字なし。最上階が空いてるってDMきたのは驚いたな

[40: 匿名さん]

都内まで座っていける、快適に行けるならいいですが、それよりも交通費がとてもかかるという点が気になるかな。
会社側で全額交通費を負担してくれるというのならいいですが、一部支給になった場合、かなり金額的には家計の負担になりかねないですよね。
あとは、夏休みや連休の時など指定席の予約はとれるのでしょうか？

[41: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
全額は無理でも在来線（東海道線）の定期代くらいは出してくれるところが普通ですね
そうすると小田原～東京間の新幹線定期で月約3万円の持ち出しになります
ただ、同じくらいの時間（35分）で東京駅まで座れる始発駅となると南浦和駅くらい？
1LDKの家賃相場は南浦和が平均12.5万にたいして小田原8.8万。月3万の持ち出しがあったとして12万程度なので特別負担にはならないのでは？
始発駅といっても座るためには早めに並ぶ必要がありますしね
新幹線（こだま）はラッシュ帯が全席自由なので台風とかで遅延してるとき以外に座れないことはまずありません

ちなみに新幹線定期では原則自由席のみですが、自由席が満席の場合にかぎり差額を払えば指定席も座れます

[42: マンション掲示板さん]

>>41 マンション検討中さん

上り:ひかり140%、こだま100%
下り:ひかり140%、こだま80%

↑
参考までに今年のGW後半初日の自由席乗車率データを見つけました
小田原はほぼこだましか止まらないので連休でも基本的には座れそうですね

[43: 評判気になるさん]

新幹線通勤してるけどすでに言われてるように通勤費一部自腹でもそれ以上に住居費が抑えられるから
トータルの負担は都内から通ってたときよりもむしろ減ったよ
というか新幹線快適すぎてもう満員電車なんて乗れない

唯一小田原からの新幹線通勤の欠点を挙げるとすれば
通勤時間帯以外はこだまが30分に1本しか来ないこと
毎日決まった時間に帰るなら問題ないがそうでない場合、駅に着く時間を逆算しないと最大30分待たされることになる

[44: 評判気になるさん]

やっぱり3LDKの需要ってそこまでないのでしょうか。最近完売が続いていた小田原で売れ行きいまいちなのが気になっています。

[45: 匿名さん]

マンション価格の相場を考えると新幹線通勤はそれほど負担にならないそうですが、奥様も同じように働いている場合、また子供さんが通学、通勤で新幹線を使うとなるとかなりの痛手ではないでしょうか。
職場が近い、在宅勤務、リタイアされた方には良いマンションだと思います。

[46: 評判気になるさん]

完売と言っても近隣のリナージュが完売したのは今年に入ってからでしたよ（竣工は5月）
入居できるの再来年でしょ？まだまだ時間あるし値下げ待ちの人も少なくないかと
まぁここに限らず最近の3LDKマンションは狭い造りだなとは思います
80平米は欲しかったですね

[47: 評判気になるさん]

>>45 匿名さん
いや、奥さんも同じように都内でフルタイムで働いてるなら新幹線通勤でいいでしょ
なんで夫が新幹線OKで妻はだめなのよ

子供は各家庭の方針によるけど基本は在来線でよくない？
それこそ地方出身者が東京の学校に通いたいなら下宿するのは普通のことだし

[48: 評判気になるさん]

リナージュは早い段階で値下げ踏み切って完売したようですがここはどうでしょうね

[49: 匿名さん]

値下げはどうなんだろうなぁ。
たぶんしていても口外は出来ないように契約するだろうし
自分で交渉してみて感触で見ていくしかないように思います。

結構、夜のこだま下りとか特急湘南とかは通勤ライナー的に使う方は多いですよね。
会社から出るのか、自腹なのかはわからないけど
必ず座って快適に帰宅できるのは普通にいいと思います。
東海道線のグリーン車だと着席できるかは運次第だし…。

[50: マンション掲示板さん]

まぁ値下げするってことは売れ残りの不人気部屋（高すぎた価格設定）ってことですから
できるだけ交渉したほうがいいけど値下げに応じてくれない＝需要旺盛とポジティブに捉えることもできます

[51: 匿名さん]

43さんのご意見がすごく現実感があって、その通りだなと思える部分もありました。ですよね、満員電車で1時間立ち乗りなんて考えると、新幹線でコーヒーでも飲みながら読書したり好きなことや仕事の一部をしながら移動できるって素敵すぎます。しかも「通勤費一部自腹でもそれ以上に住居費が抑えられる」なんて素晴らしい真実でしょうか。目からうろこな気持ちになりました。想像だけで考えてはいけないなと学びました。

[52: 匿名さん]

>>47 評判気になるさん
旦那1人が都内へ新幹線通勤で、仮に定期代の差額の持ち出しが月2万だとすると定年まで30年間として720万。この額なら都内に買うよりは定期代差し引いても割安どけど夫婦2人で新幹線通勤なら1440万。交通費自腹分以上に住居費が抑えらるとはならなくなるよね、物件も10年前の都内湾岸価格でけして安くはないし。

[53: 検討板ユーザーさん]

https://toyokeizai.net/articles/-/843962?page=2

小田原市が関東人口減少市区町村の12位にランクイン。10年後には行政サービスが更に悪化しそうですね、ない袖は振れないので。

[54: マンコミュファンさん]

>>53 検討板ユーザーさん
減少「数」だと大きい自治体ほど不利ですね
「率」なら157位/350で中間より少し下くらい

まぁ今の市政のままだと人口流失が加速しそうではあります

[55: 検討板ユーザーさん]

>>52 匿名さん

ここのマンションの価格帯5000万弱～みたいなので
同じ条件（駅徒歩10分以内、3LDK）で6500万未満で買える新築が都内にあるってことですか？どこですそれ？

[56: マンション掲示板さん]

>>55 検討板ユーザーさん
徒歩10分以内は足立区や江戸川区のマイナー路線ならたまに5000万円台で出てますよ。
まあ財政状況が悪く子育て支援も都内と比べて壊滅的な小田原に新幹線マンションみたいに駅直結でもなく5000万の高値掴みをするのは吉とでるか賭けですね。

[57: eマンションさん]

>>51 匿名さん
小田原や横須賀って県内じゃ横浜や川崎に家買えない人が住む町ってイメージなんだけど駅前だと価格は別格になるんですね、と言っても徒歩10分だけど。
新幹線代の差額を夫婦で2～30年払い続けるのは共に都内大手なので許容範囲なんですが、問題は運休です。東海道新幹線、台風や天候の影響でよく止まりますので。
在来線では1時間半以上です、コーヒー飲みながら優雅に通勤なんて営業さんの目からウロコ(笑)なステマに騙されず、遠距離通勤のデメリットもよく考えないといけませんね。