プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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北山通に再び東京建物「Brillia（ブリリア）」が!! 松ヶ崎には「住友不動産」登場、大規模物件(394戸)の「プレミスト京都松ヶ崎／大和ハウス工業他」【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[686: マンション検討中さん]

>>685 通りがかりさん
もちろん審査は通っているのでしょうけど、法律ギリギリで通していると、実際には危険があることも多いですよ。そもそも法律には必ず不備があるので問題が発覚する度に修正されていくものだと思います。現在の法律に違反してないから安全というわけではないので、実際に購入する人が、図面や建物を見て納得できるかどうかが大事なのではないでしょうか？　別の建物を無理やり繋ぐことで1棟として許可を受けているということに不安を抱く人は多いと思いますよ。私は購入を検討していますが、図面情報では判断できないので、建物を実際に見学できるようになってからにしようと思っています。

[687: 評判気になるさん]

>>686 マンション検討中さん
そもそもなんですが、大規模マンションって100％複数棟を繋ぎ合わせる形で作られていますよね?
逆になぜここだけそんなに気にされているのでしょうか?
避難経路だけ気になるなら出入口が近い住戸をお選びになれば良いだけではないでしょうか?

[688: 匿名さん]

>>685 通りがかりさん

>>670 匿名さん　及び　>>677 匿名さん　です。

今回のような状況で「1棟」として申請されたものを、そのまま「1棟」として指定確認機関が認めたことを、建築基準法やこれまでの判例等にもとづいて問題視しているのだと思います。つまり、今回の弁護士たちは、建築基準法やこれまでの判例等から、この物件を「1棟」とすることはできず、違法と考えられると指摘しているのだと思います。

[689: 通りがかりさん]

>>685

なんの根拠を持って法律をギリギリでとうしていると仰っているのでしょうか？

建築基準法や消防法は、単に「最低限の基準」を定めたものではなく、建物の安全性や耐久性、居住環境を包括的に確保するための厳格な基準です。この基準を満たすためには、建築確認申請時に設計図や構造計算書が詳細に審査され、厳しい基準をクリアする必要があります。
建築基準法上、「1棟」として認められる基準は厳格に定められており、単に物理的に建物を繋げば認められるものではありません。構造計算や耐震性、避難計画などが総合的に審査され、適合している場合にのみ「1棟」として認められます。
また、法律が改正される背景には、過去の災害や事例から学び、より高い安全性を追求する目的がありますが、現在の法律に基づき建築確認を得た建物は、その時点での最新の知見と基準を反映したものであり、安全性に問題があるとは言えません。

[690: 通りがかりさん]

上記訂正
>>685ではなく686でした。

[691: 匿名さん]

話題に事欠きませんね。
それだけ興味を持っている人が多いということでしょう

[692: マンション検討中さん]

>>689 通りがかりさん
686です。問題があるかないかはその時の法律に従うので，審査に通ったから安全性に問題がないとはいえないという意見です。言い換えると，私は，685さんが指定されている，現在の建築基準法や消防法，また関連する審査が絶対的に正しいとは思っていないということです。年々，改正されていくので，最近建てられた建物は以前の建物よりも安全になっているはずですが，逆に考えると，今後，より安全な方向に改正されると考えられます。そして，未来の建築基準法や消防法では，このマンションは認められない可能性はあります。例えば，どこかの火災や事故で問題が指摘されて「1棟」として認められる基準が変更されることはあると思います。もちろん不遡及の原則があるので，基準が変わっても，法律上，このマンションが問題になることはないと思います。ただ，688さんの指摘のように，これが１棟として認められないという専門家の意見があるなら，現在の法律でもギリギリをついてきているということだと思うので，実物を見てから判断しようと思っています。

[693: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん
それだけ不信感をもったら、とてもじゃないが買う気にならんでしょ。別の物件をあたったほうが賢明。

[694: 検討板ユーザーさん]

>>693 匿名さん
同感…(防災面はもちろん大事ですし、問題提起していただいたことには感謝します。)安全性に問題がないとはいえないと言えば全ての建物がそうなのでは…ここまで気になられているのであれば、実物を見てから…も同じ話の繰り返しになるのではないでしょうか…。松ヶ崎の場所が気に入ってるのであればこれから出来る住友不動産のマンション等の小規模マンション(1棟問題とは無関係そうな物件)をおすすめします…

[695: 名無しさん]

>>692 マンション検討中さん
極論戸建てより100%安全なのがRC造なマンションなので、それでも不安なら民家が密集している京都ではなく、もっとゆとりのある敷地の直接道路に出れる庭付き1階に住むしかありませんね。
防災は大事ですが、一棟として建っている建物は数多くありますし、それ全てが危険かもしれないと言ったらきりがないので。
実物見ても結論変わらないと思いますよ。ちなみに私がもし営業マンなら来てほしくないタイプのお客でしょうね。カスハラにならないようにお気をつけを。

[696: 買い替え検討中さん]

まあ、法令に従った耐震基準のマンションであっても、
今後発生する地震に耐えられるとは限りませんからね。
法令がおかしい、改善すべきだということはあるかもしれませんが、
個別のマンションに対して、話題にすることではないですね。

[697: マンション検討中さん]

>>695 名無しさん

デベの方の投稿だと思いますが、そういう言い方は品格を問われますよ。第3者ですが、そういう方から購入したいと思いわれませんよ。

[698: 通りがかりさん]

>>692
未来に法律が改正される可能性を踏まえることは自由ですが、その改正内容や基準は現時点では不確実であり、「将来の法律では問題になる可能性がある」として現在の建物を不安視するのは過剰な憶測に過ぎません。
専門家の中で1人でも異なる意見を持つ専門家がいた場合、それを根拠に「専門家の間でも問題視されている」と結論づけるのは誤りです。専門家の意見は多様であり、一部の意見が全体の総意を代表するわけではありません。特に具体的な根拠やデータに基づかない主観的な意見を掲示板で取り上げ、不安を煽る形で「問題がある建物」と主張するのは暴論だと考えます。
法律を遵守して設計・審査されている建物において現行基準以上の安全性を求めることは個人の判断として尊重されますが、それを公の場で断定的に主張し、不安を広めるのは適切ではありません。

[699: 匿名さん]

>>689 通りがかりさん
建築基準法の第一条には『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定め』と、最低の基準であることを明言してませんか？

[700: 検討板ユーザーさん]

>>699 匿名さん
流石にそれで論ずるのは無理があるかと
具体的に建築基準法よりどの程度優れているかなんてもの、省エネ性能や耐震性能ぐらいしか表示しませんし、基準もありませんから。
避難経路防災計画に特に優れた物件なんて聞いたことない。自家発電とか防災倉庫がいいところでしょ

[701: 買い替え検討中さん]

>>699 匿名さん
最低の基準というのは、これを満たさなければ違法ということ。
最低限の不十分な基準と言っているのではない。

[702: 匿名さん]

こんなこと素人が議論してもしょうがない

[703: マンション検討中さん]

>>698 通りがかりさん
私の文章を冷静に読んでもらえばわかると思いますが、断定的には主張してはないです。私の意見として書いています。また、このマンションに問題があると断定しておらず、どんな法律でも抜け穴や見落としがあるので、問題が見つかる度にどんどん改正されていくものであるという意見を述べた上で、現在の法律に従っているから絶対大丈夫という断定的な主張に対して、私はそうは思わないので、現物を見てから判断したいという意見をいっています。１棟だけのマンションなら想像と実物がそこまで乖離しないと思いますが、このマンションは敷地の真ん中に棟があるし、非常時だけはなく、普段の動線や景観が図面から想像しにくいです。実物を見てどの棟の何階ににするかを検討したいと思っています。

[704: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
実物見ないと判断できない人であれば竣工後に棟内モデルルームなりが設定されればそれと実際の造りをみて判断すれば良いよね。それが部屋位置なり希望間取りなりの優先順位より高ければ売れ残り住戸でも納得して買えた方が良いんだろう。
今は売り手市場なので竣工前の青田売りが主流だけど、普通は一生涯でそう何度も住まいを買う事はないんだから、無責任な他人の意見より自分と家族が納得出来る方が大切。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
ありがとうございます。このマンションなら建設前に完売することはないでしょうから、待ってみます。服も試着できるし、車も試乗できるので、マンションも、大部分の部屋は、実際に建ててから販売開始にしてもらいたいですね。

[706: マンコミュファンさん]

>>705 マンション検討中さん
一応言っておくと、最近の情勢的にほぼ確実に竣工後のほうが販売価格が上がるっていること。竣工後残っている部屋は、人気のある部屋ではないこと。
このマンションが欲しいならこの辺りは留意した上で、竣工後まで待たれるのを推奨します。
特に大規模マンションだからほしいと思っているなら今後替えが効かないので。

[707: 買い替え検討中さん]

親切な方が多いですね。
多分ですが、期ごとに人気の部屋は抽選になります。
抽選に漏れると次の期とかそれ以前に優遇(価格以外)されることがあります。
そうやって、部屋の選択にこだわりがあって、購入意欲の高い人に満足度が高い部屋が割当たっていきます。
これまでの個人的な経験なので、今回に当てはまるかはわかりません。

[708: マンション検討中さん]

抽選になっているとは聞かないですがどうなんでしょうかね。今HPにでている５階のプレミアムは売れ残っているし、ファミリー向け6件も掲載が継続されているので、抽選になるほどの人気ではないのかなと。

[709: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
プレミストの西院は、掲示板を見っる限りでは、抽選の話は出ていなくて、
終盤は値引きがあったような記載がありますが。さすがに学習するでしょうし。

[710: マンション比較中さん]

>>708 マンション検討中さん
64m2～85m2の一般的な間取りは40戸が３月中旬販売開始予定と物件概要にあります

[711: 検討板ユーザーさん]

>>708 マンション検討中さん
1億超えのプレミア住戸はそうでしたが、ファミリー向け等の普通の住戸は1月からモデルルーム開始、その後に販売開始なので、普通の住戸でいい間取りや場所は抽選になってもおかしくないと思いますよーバラつけばいいですけどねえ

[712: 匿名さん]

>>706 マンコミュファンさん
上がるのがほぼ確実はさすがに言い過ぎでは？資材価格高騰等はありますし、人気な部屋が売り切れやすいのは当然ですが、田の字とかのよほどの好立地でない限りは売れ行きが並で、価格が上がらないケースは全然あるかと…

[713: 匿名さん]

これ以上値段があがれば、400戸中200売れれば御の字じゃないですか。

[714: 匿名さん]

ここが投資対象になっていれば、売れそうですね。
また別の記事で、↓の方が、中堅以下のディベろぱーは自分でマンションを建てずに大手ディベのマンションを買って転売で儲けているとのことでした。

【価値観のコペルニクス的転換】2030年までにマンション高騰は終了、「大相続時代の到来」で都内でも家余りの時代に…!?

https://www.youtube.com/watch?v=3vTzjXMw25Q

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん
松ヶ崎は投資対象にならないのでは。周辺の中古マンションはwebの販売価格はさげてませんが、交渉でかなり下がりそうです。あと２～３年したらweb価格もさがると思います。

[716: 匿名さん]

国内外の富裕層の投資対象になるか否かですね。
北山の低層レジデンスは投資対象になっていますので、松ヶ崎まで波及するかに掛かっています。
このマンションのCMや広告は明かに、投資家層をターゲットにしていると思います。

[717: 匿名さん]

投資家と張り合う必要はないので，購入を検討しているファミリー層が焦って殺到しないことを祈ります。そうすれば投資の対象からも外れて実需に応じた値段に落ち着くのではないかと期待しています。実需をになっているファミリー層とデベロッパーの我慢比べではないかなと。ここ１０年は連戦連敗ですが，そろそろ逆転して沈静化してもおかしくないと思います。

[718: 匿名さん]

張り合うも何も、投資家がどのくらいいるかなんかはわかりませんし、
値段を決めるのは、ディベです。
また、値段が下がるにせよ、人気のない部屋です。
そういえば、最近まだパンダ部屋ってあるのでしょうかね。

[719: 匿名さん]

>>717 匿名さん
下げることはよっぽどのことがないとしないんじゃないかな?
先買った人への説明も必要ですから内緒で値引きすることはあっても1期から2期で値下げとかそういうことはしないでしょうね。
投資購入は多少はあるでしょうけど、松ヶ崎なら家賃20万以上は厳しいでしょうからそれでも採算取れる低層階の格安間取りぐらいだと思いますね。

[720: 匿名さん]

最近は、賃貸利回りは下がっていることもあり、転売で稼ぐのが主らしいです。

[721: 匿名さん]

松ヶ崎で８０m２の物件だと家賃２０万が限界として年２４０万、管理費や固定資産税を考えると２００万の儲け、購入価格が８０００万だと利回り２．５％になりどうしようもないですね。マンション価格は１０年で２倍近くになっていますが、賃貸価格は１０～２０年前のマンションとの競争になるから大きくはあげられないですからね。賃貸で稼げない状態はまさにマンションバブルですが、どこかで弾けるのか、弾けないほど海外からの投資が続くのか。

[722: 購入経験者さん]

年末年始もTVCMが流れてましたね。
「妙」の映像がなかったのは、さすがに年末年始にお盆のものを流すのに抵抗があったということでしょうか。

[723: マンション掲示板さん]

第二期予定販売価格（税込）　
　3LDK　76.00m2　7,200万円台～
　《駐車場優先選択権付》

いい値段ですね!!載ってない間取りですがどこのお部屋だろう

[724: 匿名さん]

>>670 匿名さん、 >>677 匿名さん 及び　>>688 匿名さん　です。

　私が、以前コメントいたしました弁護士などの専門家たちが指摘する本物件の安全上の問題点に関してですが、少し詳しい情報を得ることができましたので、お約束通り、お知らせしようと思います。

　まず、今回の本物件の問題点（不当性・違法性）の指摘に関わっている弁護士の総勢は10名を超え、名を連ねている法律事務所も、五つに及んでいるそうです。
　したがって、いわゆる一部の弁護士の偏った意見というようなものではなく、今回の分野に詳しい多数の弁護士たちの意見となっているようです。

　そして、皆様方のご指摘もあるように、「一棟問題」は本物件だけでなく、他の物件が、いくつか裁判沙汰になっているようですが（そして一棟とは認められない判決も出ている）、本物件ほど大規模に多数の棟が絡む案件は、あまり例を見ず、建築基本法などの法令の主旨（例えば、「国民の生命・健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進にしすること」や「一敷地一建物」の原則など）や判例などから、今回の松ヶ崎の物件を適法とすることはできず、不当で違法だと指摘しています。弁護士らは、今回の認定機関である（株）日本ERIの、開発業者にとって負担にならないような視点からの審査姿勢に、大変な危機感ももっているようです。

　これらの弁護士らの指摘に関連する記事が、12月27日（金）の京都新聞朝刊に掲載されたようです。

　安全性の問題は、入居者はもちろんのこと、場合によっては、地域を惨事に巻き込む可能性があるため、優先的な対処が求められると思います。

　本物件検討に当たって、私は、以上のことを参考に、業者側に改善を求めたいと考えています。（業者側の対応によっては、残念ながら、購入を控えざるを得ないと思います。違法判断が正式に下りれば、改善せざるを得ませんが、違法でなければ良いというものではないと思いますので・・・）

[725: マンコミュファンさん]

さすが川本さんですなぁ。

[726: 匿名さん]

>>724 匿名さん
「...そうです。」「...ようです。」連発なトホホなコメントですね。｢対応によって胃は購入を控えざるを得ない｣とのことですが、こうした方はさっさと撤退して頂いた方がありがたいですね。万が一でも住民になったら管理組合でハチャメチャなことを言い出して迷惑な存在になりそう。

[727: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん
詳しい情報をありがとうございます。様子を見た方が良さそうですね。

[728: 匿名さん]

>>724 匿名さん
伝聞ばかりですね。
伝聞でないものを１つあげておきますね。
http://kyoto-matsugasaki.com/archives/4910/

[729: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん
そもそもなんですが、弁護士って読んで字のごとく弁護する人で、今回は反対派の弁護をしているわけであって。。。意見が偏るのは当然なのでは?

[730: 職人さん]

仮に弁護士が大勢名を連ねているのが事実としても、彼らが弁護士として仕事をしているわけではないですね。
社会的に地位のある人が多く参加しているというやつで、内容の正当性ではなく権威付けして正しいと印象付けようとしているのでしょう

[731: マンション検討中さん]

一団地認定受けてるって言うことだと思うのだけど、違う形で許可取ってるんかな?
上記で取ってるから安全上防火上危ないだろで重箱の隅をつついてるって形なんでしょうか?
ひっくり返すのは相当過失がないと難しいように思えますが・・・・。

[732: eマンションさん]

この掲示板でも、コメントされている、このプレミス京都松ヶ崎を「1棟」とすることが、建築基本法や都市計画法に反している問題。

京都民報

https://www.kyoto-minpo.net/archives/2024/12/29/post-30727.php?s=03

にも記事がありますネ。

12月20日開催の京都市建築審査会で、神戸松蔭女子学院大学元教授（都市計画、建築計画学）の中林 浩 氏が、以下のように主張したとの記事です。

「マンションの敷地はきわめて大きなブロック（160㍍×170㍍）で、通常の３～５倍の広さがあると説明。ブロックの内部には、広場や通り抜け道路の設置が必要にもかかわらず、棟の一部をつないで「１棟」とすることで、各棟に接する道路が不要となっていることについて、消防車や救急車などの進入にも支障を来たす構造になっていると指摘しました。その上で、「公共の福祉」「土地の合理的利用」を定めた建築基準法や都市計画法に反すると強調。「必要な道路を省き、いかに床面積を広く確保するのかを追求した計画となっている」と述べ、事業者の利益第一主義を批判しました。」

[733: マンション検討中さん]

>>732 eマンションさん
　
この掲示板の対象物件の名前をタイプミスしました。

「プレミス京都松ヶ崎」ではなく、「プレミスト京都松ヶ崎」です。

名前を間違いましたことを、お詫びいたします。

[734: 周辺住民さん]

平成18年以降、京都市建築審査会への審査請求が認められたことは一度もありません。
請求に対する過去の採決は全て却下か棄却か取下げです。
https://x.com/kitayam37817850/status/1814323145916162279?s=46&t=obSZsv...

[735: 周辺住民さん]

追記です。
本件は令和6年度　第1号事件、第2号事件、第3号事件　(左京区の共同住宅)
です。
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069177.html