プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[646: 匿名さん]

「○○だ。なぜならそれが自分の見解だからだ。」
「××は間違っている。なぜなら自分はそう思わないから。議論にならないから出ていけ」
これは、検討板では議論・意見の交換ではなく、荒らしになってしまいます。

[647: 口コミ知りたいさん]

>>642 匿名さん
そうですか。
>>643
10年単位で売れ残る所有権マンション聞いたことありませんので空室リスクのリスクが意味わかりかねます
>>644
田舎だ郊外だと松ヶ崎のことを言っている方が違和感ですが。
北大路と比較するととおっしゃってますがそもそもあなたは中京マンションと比較されておりますよね。
京都は大規模マンション数が少ないんですから大規模マンションについての比較に二条や北大路が出てくるのは自然かと思います。
>>645
売れ残ったとしても という仮定の話です。転売目的住戸ではありませんのでリセールは跳ねないけど安定すると申しております。
>>646
松ヶ崎田舎っていう人はそもそも検討物件に入ってこないでしょう?
私はこの物件についてポジティブポジですが、ネガティブな方は、感情論が多い気がします。こちらがこうじゃないかということに対して内容が90度変わった反応が返ってきますし。。。
マンション反対運動について感情的感覚になるのは理解できますが、管理費修繕費が大規模マンションのほうが危険とか、超長期間売れ残りリスクとか現実からかけ離れすぎではないかと。

[648: 匿名さん]

[非表示]の出番でしょうか。
機能をよく理解していないので

[649: 通りがかりさん]

>>647 口コミ知りたいさん
少なくとも私は建設反対派ではなく、購入検討中の者です。建設反対派は掲示板になんか書き込んでも意味ないのでやめた方が良いです。一方でポジティブポジであることは否定しませんが、他の方の書き込みが感情論ばかりとは思いません。そんなこと言えば松ヶ崎が都会との主張も感情論では？北大路や二条よりも田舎なのは感情論でもなく事実でしょ。ポジティブ意見もネガティブ意見も私は聞きたいです。

[650: 口コミ知りたいさん]

>>649 通りがかりさん
都会ではないですし、田舎でもありません。住宅地です。
また元レスの方は、二条や北大路より田舎という比較としての書き方はされておりません。

[651: マンション掲示板さん]

>>650 口コミ知りたいさん

住宅地だと思いますが、松ヶ崎駅は商業施設に乏しい田舎駅。駅直結でもない、大規模マンション、高い。売れるかみんな心配なのは当然ですよ。

[652: 口コミ知りたいさん]

田舎にも都会にも郊外にも離島にも住宅地はあります。住宅地ってそらそうでしょう。
新興ではないですが、既存のそんなに栄えていない/比較的静かな駅が最寄りの住宅地でまだわかりませんが、高価そうな話しか聞こえてこない。

[653: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
松ヶ崎ってずいぶん前に人口8,455人の記録あり、2023年時点で7000人程度。この地に394戸の大規模マンション、約1,000人前後として、総人口の15%のマンションが建つとなればそれはキャパ超えてる可能性高いと思いませんか？　「素人目にみて」心配されてるんですよ

[654: 評判気になるさん]

>>653 匿名さん
私もこれを心配しています。松ヶ崎は世帯数は4200くらい、そのうち核家族世帯は1800くらいのようです。394も需要があるのかなと。売れ行きが悪いと値下げすると思うので、定価購入をためらいます。ちょうど公式ページに通常プランがたくさんでたので、これがどれくらいの勢いで売れるかですね。

[655: 匿名さん]

>>654 評判気になるさん
地元需要が少ないので、TVCMなどで需要を取り込もうとしているのでしょうね

[656: マンション検討中さん]

>>654 評判気になるさん

間取りでましたね！
私も購入したいですが、慌てて買ってしまっていいのか、ためらっています。

[657: 口コミ知りたいさん]

価格間取り出てきました3LDK6200万円台から
70平米の部屋の価格ならかなりいい感じの価格ですね!!

[658: マンション掲示板さん]

>>657 口コミ知りたいさん

送り火が見えるかとか、日当たりで値段が変わるんですかね？思ったよりいい感じの値段で驚いでいます。

[659: 通りがかりさん]

たしかに思ったよりは手の届く値段な気がします。
ただ6200万が下限と考えると、3階以上で日当たり良好となると7000万ほどは必要になったりしますかね…
70平米の大多数が6000万代前半で買えればそれなりに需要はありそうな気がします。

[660: 通りがかりさん]

>>659 通りがかりさん

予定最多販売価格帯は7000万を超えて7300万円台となってます。

[661: マンション掲示板さん]

かなり良心的な価格できましたね。素晴らしい。

[662: 口コミ知りたいさん]

恐らく形が3なので、真ん中の棟が値段抑えめで北と南が高くて西向きがその間ぐらいかと思います。
戸数多いのでリーズナブルな部屋と良い部屋で価格がくっきり分かれているかと。

[663: 匿名さん]

64.01m2～85.57m2 6,100万円台～9,700万円台
から単純に計算すると→ 314万円/坪 ～374万円/坪

コロナ前の二条の価格帯がこれくらいだったような。
こんなものかと感じるのは、これまで高面積高価格帯のものを見せる戦略に載せられているような気もしますが。

[664: 評判気になるさん]

うお

[665: マンション比較中さん]

管理費：250円/m2
修繕積立金：139円/m2
この規模で外廊下だったらもう少し管理費安くても良い気もするが、ディスポーザー付きなのと敷地面積の広さ&売りの植栽の豊かさからくる維持費を考えると今の新築としたらマシな方かもね。

[666: 匿名]

>>663 匿名さん

さすが長谷工やすい。
やはり間取りが田の字でいまいち。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん
間取りクランクイン玄関が多いので個人的にはアリかな

[668: マンション検討中さん]

お庭があったり、それぞれ棟に名前がついていたり、いいなと思います。
思ったより、お値段も抑えられていて安心しました。
勝手に高値を想像していただけに。

[669: 検討板ユーザーさん]

>>667 マンション検討中さん
クランクイン、多かったですか？間取り田の字のばっかりだなと思って間取りは諦めていたので、期待度あがりました

[670: 匿名さん]

>>669 検討板ユーザーさん
私は、間取りがどうのこうの以前に、安価な団地のように棟が隣接するような感じで建て並んで（わずかな間に作られた植栽で体裁をよく見せようとしているけど、立て並んでいる事実には変わりがないと感じる）、約400戸もの戸数を作るんだから、もっと安くないとなと感じている。

ただ、入居上、もっと気になっているのは、防災上の問題点で、やはり棟が立ち並びすぎて、非常時の避難経路等に問題が大きいとの専門家らの指摘があるらしいことです。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
その専門家の指摘は気になります。
詳細を教えてください。できれば、一次情報の場所がわかると助かります。

[672: eマンションさん]

>>670 匿名さん
団地感って話がよく出ますが、5階建てで配置的にも3方向道路なので、いまいち団地って感覚がわかんないです。メイツ西大路とかのほうが団地跡地だけあって団地ですが実物見たらそんな感じしないですし・・・・。

避難経路はとても気になるので　らしい　とか言わないでエビデンス欲しいですね！！

[673: マンション比較中さん]

マンションに住んでて避難するケースってそんなにありますか？

[674: 匿名さん]

>>673 マンション比較中さん
頻度の問題じゃありません。

[675: 口コミ知りたいさん]

脱線しますが、648さんを非表示にしたら651から655だけぽっかり非表示になりました。
仕様を読むと同じ投稿者をそれ以降非表示にするようですので、自作自演されてるのかな?

[676: 職人さん]

>>675 口コミ知りたいさん

非表示を選択すると以下の確認メッセージが出ます。
私もですが、ぷらいべーとモードで投稿しています。そのせいでしょうね。

「この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。」

[677: 匿名さん]

>>670 匿名さん です。
　私がコメントした防災上の問題に関しては購入希望者にとって非常に重要なことと感じたので、ここを見に来られる方の中に聞いたことがある方もおられるのではと思ったのですが、上京区にある一級建築士事務所に所属の建築士や、京都第一法律事務所など複数の法律事務所からその所属弁護士など数名の専門家たちが指摘に関わっているとのことです。
私自身は、建築や建築関係の法律の専門家ではないので、的確に説明できるか不安がありますが、私は先に、本物件は団地のように棟が隣接して建て並んでいると表現致しました。しかし、実は、本物件の近くにある高野団地と比較すると、棟の隣接具合は本物件のほうが高いです。これは、デべ側が、本物件を1から11号棟まで、棟番号を付けているののにもかかわらず、このマンション計画の許可を取るにあたって、本物件は１棟であるとして申請していることによります。マンションを建てるにあたって、防災上、環境保全上、あるいは通行安全上、マンションはちゃんと道幅のある道路と接していなければなりません。そうでなければ、防災上という点においては、避難などに支障をきたすことになりますし、消防車などの緊急車両も近づけません。したがって、それぞれの棟はちゃんと幅がある道路と接しなければならないのですが（この物件であれば幅６ｍ以上とされるとのことです）、この物件を1棟とすることができれば、法律上は内側にある建物はちゃんと幅のある道に接しなくても違反にならなくなります。高野団地の場合は、それぞれの棟を、ちゃんとそれぞれの棟として計画設計されていることもあって、棟同士の間に道が確保され、それなりに間隔があります。しかし、本物件においては、内側にちゃんと道を作れば、当然その分面積をとられるため、建物の面積を減らさざるを得なくなりますが、販売戸数を減らすのがいやなためなのか、それぞれ棟番号が付いた建物を一部連絡通路のようなものを付けるなどして繋ぎ全部の建物で1棟であるとして申請をしており、内部に防災上などの観点から必要な道路が確保されていないというのが、まず指摘内容の一つだと思います。
　このことに関しては、このことにより、本物件の建物間のスペースが高野団地などの比べても狭くなってしまっており、特に北側の棟の低層階は日当たりや風通しが悪くなる可能性もあるのではないかと思っております。
　さらに道路を確保するにあたっても、袋小路は好ましくはなく、避難方向は2方向以上が確保されるべきですが、その観点でも、十分な道路がないだけでなく、避難方向が実質的に2方向確保されてるとはいいがたいスペースがある。そして、１棟扱いにしているため建物内での避難経路が長くなることも考えられ、さらに建物を繋げるために付けた部分は地震などの折には建物との段差や崩壊を招きやすく非難の際の障害要因を増やすことになる。などのことも指摘されていたと思います。
　なお、これらの指摘を説明する資料が京都市の建築計画の審査関係のところに提出されているとのことです。
　購入を検討しているものとしては、大変気になる情報なので、できたらその提出された資料を私も見てみたいと思っており、本件に関して私より詳しい知人に資料が手に入るようにお願いしてありますが、開示してくれるかは分かりません。
さらに、詳しい情報が手に入りましたら、できるだけお知らせしようと思っています。

[678: マンション検討中さん]

>>677 匿名さん
詳しく有り難うございます。
避難経路と、緊急車両の経路がないとのことですね。
この件で関係ありそうなのはI棟とH棟でしょうかね。日当たりについては、H棟が月歌の庭が幅小さめなので弱そうですがバルコニー北向きの部屋なので、もともと悪いのを承知した上で送り火に全振りなんでしょうかね。
避難経路については、庭があるので通行に支障はないように思いますが、緊急車両はこういう場合どうされるケースが多いんでしょうね。市内で中心に庭がある物件ですとパークシティ桂ジオがパッと思い浮かびましたが・・・。全ての棟が6m以上の道路に接しないといけないのであればあちらも一棟で申請されたのかな？

[679: 職人さん]

>>677 匿名さん
長文での情報ありがとうございます。
「京都市の建築計画の審査関係」に提出されているとのことなので、問題あれば改善はされそうですね。
#個人的に理解のためにchatGTPに要約してもらいました。
-----
この文を以下のように要約できます：

ある物件に関して、防災や法的な問題点が複数の専門家から指摘されており、以下の内容が主な懸念として挙げられています：

1.棟の隣接問題
・この物件は複数の棟に分かれているように見えるが、開発者はすべてを「1棟」として申請しており、棟ごとの間隔や必要な道路が確保されていない。
・その結果、建物間のスペースが狭くなり、日当たりや風通しが悪化している可能性がある。
2.防災上の課題
・建物が「1棟」とされているため、法律上、内側の建物が道路に接していなくても違反とならないが、これが避難や緊急車両の接近を妨げる。
・避難経路が長くなることや、建物を繋ぐ部分が地震時に崩壊しやすい点も問題視されている。
3.提出資料について
・指摘内容に関する資料が京都市に提出されているが、入手可能かは不明。購入検討者として重要な情報であり、さらに詳しい情報を収集する予定。

要するに、この物件の設計は防災や住環境の観点から不適切とされる点があり、購入希望者にとって重大な懸念材料となっている、という内容です。

[680: 購入経験者さん]

>>679 職人さん
販売時に高野第三住宅を購入したことがあります。あそこの特徴は、専有部分の面積と敷地の持分面積がほぼ同じということです。つまり、一戸建てにして敷地一面に並べることができるくらいの面積があります。このマンションの敷地の持分面責は専有部分の面積の広くても数分の一（ひょっとしたら数％）程度でしょう。そのために、棟間隔を十分取ることができなくなったということではないでしょうか。

[681: 職人さん]

>>680 購入経験者さん
おっしゃる通りです。
土地単価が高いのでやむを得ないことだと思います。
加えて法的に問題ないを前提に、個人的に妥協できるかです。

[682: マンション掲示板さん]

>>680 購入経験者さん
容積200％で200％ギリギリまで建っているので基本的には専有面積と共有部分の持ち分の1/2が土地の共有持分になるんではないでし ょうかね?
敷地面積21,611.01㎡を純粋に394で割っても54㎡ありますんで、数％とかありえないでしょう。
デメリットとしては固定資産税高くなりそうだなって感じですね・・・。

[683: 匿名さん]

>>682 マンション掲示板さん
マンションが80m2なら40m2の土地の権利がついてくるということですね。松ヶ崎だと40m2の土地は2000万円くらいなので、80m2のプランが8000万なら建物が6000万ということになります。

[684: マンション掲示板さん]

>>683 匿名さん
厳密に言うと、書いてる通り共有持分含んだ面積の1/2なので80平米の部屋なら50平米ぐらいが持分土地面積
あとこの手の建物代がいくらって話>>387この辺で既に話されていて、他のマンションでもそうなるんで、あんまり意味のある数字ではないかな。

[685: 通りがかりさん]

>>670
この方が何を言いたいのかが全くわからないです。この物件が「1棟」として申請されている点は、建築基準法に基づき適法な手続きを経た結果で、日本の建築基準法では、「1棟」として申請される建築物の基準は、設計図や構造計算の結果に基づき、建築確認申請時に地方自治体または指定確認検査機関によって審査されます。建築確認済証が交付されている場合、その設計が法令に適合していることが確認されたことを意味します。
建物間の間隔や日当たりについては、都市計画法や建築基準法で規定されており、これらを満たさない物件であれば建築確認を得られません。
建築基準法第42条では「接道義務」に関する規定が設けられており、通常、建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、「1棟」として認められる建築物はこの接道義務を免れる場合があります。その場合でも、建築確認申請時に避難経路や緊急時の安全性に関しては審査が行われ、適切な対策が講じられていることが確認されているはずです。
避難や緊急車両の接近については、消防法の規定に基づき、防火区画や消火設備、避難経路が確保されていることが義務付けられています。これらの規定に違反している場合、建物の使用許可が下りないため、現在販売されている物件がこれに違反しているとは考えにくいです。

[686: マンション検討中さん]

>>685 通りがかりさん
もちろん審査は通っているのでしょうけど、法律ギリギリで通していると、実際には危険があることも多いですよ。そもそも法律には必ず不備があるので問題が発覚する度に修正されていくものだと思います。現在の法律に違反してないから安全というわけではないので、実際に購入する人が、図面や建物を見て納得できるかどうかが大事なのではないでしょうか？　別の建物を無理やり繋ぐことで1棟として許可を受けているということに不安を抱く人は多いと思いますよ。私は購入を検討していますが、図面情報では判断できないので、建物を実際に見学できるようになってからにしようと思っています。

[687: 評判気になるさん]

>>686 マンション検討中さん
そもそもなんですが、大規模マンションって100％複数棟を繋ぎ合わせる形で作られていますよね?
逆になぜここだけそんなに気にされているのでしょうか?
避難経路だけ気になるなら出入口が近い住戸をお選びになれば良いだけではないでしょうか?

[688: 匿名さん]

>>685 通りがかりさん

>>670 匿名さん　及び　>>677 匿名さん　です。

今回のような状況で「1棟」として申請されたものを、そのまま「1棟」として指定確認機関が認めたことを、建築基準法やこれまでの判例等にもとづいて問題視しているのだと思います。つまり、今回の弁護士たちは、建築基準法やこれまでの判例等から、この物件を「1棟」とすることはできず、違法と考えられると指摘しているのだと思います。

[689: 通りがかりさん]

>>685

なんの根拠を持って法律をギリギリでとうしていると仰っているのでしょうか？

建築基準法や消防法は、単に「最低限の基準」を定めたものではなく、建物の安全性や耐久性、居住環境を包括的に確保するための厳格な基準です。この基準を満たすためには、建築確認申請時に設計図や構造計算書が詳細に審査され、厳しい基準をクリアする必要があります。
建築基準法上、「1棟」として認められる基準は厳格に定められており、単に物理的に建物を繋げば認められるものではありません。構造計算や耐震性、避難計画などが総合的に審査され、適合している場合にのみ「1棟」として認められます。
また、法律が改正される背景には、過去の災害や事例から学び、より高い安全性を追求する目的がありますが、現在の法律に基づき建築確認を得た建物は、その時点での最新の知見と基準を反映したものであり、安全性に問題があるとは言えません。

[690: 通りがかりさん]

上記訂正
>>685ではなく686でした。

[691: 匿名さん]

話題に事欠きませんね。
それだけ興味を持っている人が多いということでしょう

[692: マンション検討中さん]

>>689 通りがかりさん
686です。問題があるかないかはその時の法律に従うので，審査に通ったから安全性に問題がないとはいえないという意見です。言い換えると，私は，685さんが指定されている，現在の建築基準法や消防法，また関連する審査が絶対的に正しいとは思っていないということです。年々，改正されていくので，最近建てられた建物は以前の建物よりも安全になっているはずですが，逆に考えると，今後，より安全な方向に改正されると考えられます。そして，未来の建築基準法や消防法では，このマンションは認められない可能性はあります。例えば，どこかの火災や事故で問題が指摘されて「1棟」として認められる基準が変更されることはあると思います。もちろん不遡及の原則があるので，基準が変わっても，法律上，このマンションが問題になることはないと思います。ただ，688さんの指摘のように，これが１棟として認められないという専門家の意見があるなら，現在の法律でもギリギリをついてきているということだと思うので，実物を見てから判断しようと思っています。

[693: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん
それだけ不信感をもったら、とてもじゃないが買う気にならんでしょ。別の物件をあたったほうが賢明。

[694: 検討板ユーザーさん]

>>693 匿名さん
同感…(防災面はもちろん大事ですし、問題提起していただいたことには感謝します。)安全性に問題がないとはいえないと言えば全ての建物がそうなのでは…ここまで気になられているのであれば、実物を見てから…も同じ話の繰り返しになるのではないでしょうか…。松ヶ崎の場所が気に入ってるのであればこれから出来る住友不動産のマンション等の小規模マンション(1棟問題とは無関係そうな物件)をおすすめします…

[695: 名無しさん]

>>692 マンション検討中さん
極論戸建てより100%安全なのがRC造なマンションなので、それでも不安なら民家が密集している京都ではなく、もっとゆとりのある敷地の直接道路に出れる庭付き1階に住むしかありませんね。
防災は大事ですが、一棟として建っている建物は数多くありますし、それ全てが危険かもしれないと言ったらきりがないので。
実物見ても結論変わらないと思いますよ。ちなみに私がもし営業マンなら来てほしくないタイプのお客でしょうね。カスハラにならないようにお気をつけを。