プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[626: マンション検討中さん]

>>623 口コミ知りたいさん
よーく622のコメントを読んで頂きたいのですが、どこにも大量に売れ残るとは書いていませんよ。

空室リスクが全く問題ないと断じられていることへの違和感、加えて大規模マンションの価値はそのマンション次第ですから、このマンションを買っておけば老後も安心と言い切るのは今のところその証拠がないと言うことです。

[627: 口コミ知りたいさん]

>>625 匿名さん
そもそも実例がほぼない超超期間大量売れ残りを前提で考えるのが間違ってます。素人が大手デベ複数社が売主物件の需要と供給と価格バランスが違うと思い込んで話してるほうが違和感があります。
まだ1期でプレミアム住戸先行販売ですし、主要住戸の販売価格がまだいじれる状況でこのような意味のない前提のもと、やれ修繕費が不安だ。大規模マンション危ないとかよくわからない議論する意味なさすぎますね。

[628: 評判気になるさん]

>>626 マンション検討中さん
えーーーと空室リスクって賃貸マンションじゃないんですけど何をおっしゃってるんですか?
定借で先行きが全く見通せない下鴨のジェイグランならまだしも、所有権のマンションで空室リスクって何を言ってるんですか?
六地蔵のクラッシィですら37/648ですよ。
投資向けで賃貸運用だろうが、セカンドだろうが駐車場や駐輪場の需要は大きく変わりませんし、こういうときこそ分母が大きいお陰で駐車場とかの空車リスクが少ないものだと思いますが。

[629: 名無しさん]

リセールについて比較対象が「プレミアム地域の極小マンション」になるのはなぜですか？このマンションの価格帯であれば、烏丸御池は難しくても田の字エリアで70平米くらいは購入可能。大規模小規模関係なく、世間的に資産価値が松ヶ崎<田の字は共通認識かと。生活環境が良いとの意見には賛同しますが、リセールという視点で持ち上げることには違和感があります、、、

[630: 匿名さん]

>>629 名無しさん
同意です。
ボリュームゾーンの価格がまだわかりませんが、田の字エリアが買えるほどの価格なら
わざわざ松ヶ崎を選ぶ人は多くないように思います。
西院と同じように、ゆっくり売っているうちに、マンション相場が上がり、値ごろ感が出てくるのを狙っているのではないかと疑ってしまいます。

[631: 口コミ知りたいさん]

>>629 名無しさん
言葉不足だったかもしれませんが、
①一般的に大規模マンションは人気でリセールに問題はない。
②戸数が多いので絶対的な相場価格が形成されやすく価格は跳ねない
③大きな価格高騰を狙うならプレミアム立地のマンションが良い。
ということです。

リセールは大きく跳ねないけど安定して人気のあるマンションになりやすいが私の見解です。
そもそも田の字で買う人は松ヶ崎で買いませんし逆もしかりですから比較対象として他エリアを出しても・・・・。
松ヶ崎界隈の中ではリセールは問題ないだろうということです。

[632: 匿名さん]

>>631 口コミ知りたいさん
心配なのは、その松ヶ崎界隈のマンション市場のキャパを超えた戸数と高めの値付けではないかということです。
郊外の大型マンションでの悲惨な話は、ググればたくさん出てきます。

[633: 口コミ知りたいさん]

>>632 匿名さん
そもそも松ヶ崎は郊外ではない。上のほうなら他に大規模マンションといえばパークシティ北大路もあるけど人気物件。
次にそもそも松ヶ崎界隈の分譲自体が久しぶりなのにキャパ超えてるかどうかなんて素人目でわかるものではない。
値付けは条件良い部屋の先行販売しかしていないので高めの値付けの根拠が曖昧。
ちなみに通常住戸が坪300～350程度に収まれば今の新築マンション市場的には相場ぐらいな感覚

[634: 匿名さん]

>>627 口コミ知りたいさん
625匿名さんのコメントは購入検討者にとっても、ちょっと不安や疑問に感じる点ですし、管理費や修繕費に対する不安点も当然、購入希望者にとって重要な事なので、掲示板でコメントすることには、大いに意味があると私は思います。

[635: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
本物件は、例に挙げておられるパークシティ北大路とは規模が違って、もっと大規模。
京都駅から北側では、分譲マンションとして例がないくらい大規模物件じゃないかなぁ。それだけに、それに伴う、この掲示板で色々とコメントされているような、購入を検討するうえでの不安点が出てくるのだと思う。

[636: 口コミ知りたいさん]

>>627
管理費積立金については、書いた通りです。売れるまではデベ負担。一時金は大規模修繕までに確実に売り切れるから問題ない。（そもそもデベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）個人の負担額がトータルでみたら小規模マンションより有利

>>635 匿名さん
大規模マンションという枠組みなら概ね100戸以上のことを言うのでパークシティ北大路225戸は同じ枠組み。ちょこちょこ売り出てるけど今販売なし。積立金162円/平米
同じく400戸クラスなら市内なら二条駅前のファミールぐらい（448戸）ここも売り出しはそこそこあるけど今販売中がないぐらいには人気ですね。積立金も168円/平米なので築年数の割に抑えられている。

[637: 匿名さん]

>>636 口コミ知りたいさん
JR二条駅前と本物件では、かなり立地条件が違って、JR二条駅前は当然需要も多いでしょうし、田舎の本物件（田舎の良さもあるのですが）と同様に論じることはできないのではないかと思っています。

[638: 口コミ知りたいさん]

>>637 匿名さん

田舎（笑）
都会の方はお帰りください。
建設的な議論ができるとは思えません。立地条件だけで言えば田舎（笑）のほうが大規模修繕費は安く済みますね。

ちなみに人口だけで言えば中京区11万人に対して左京区16万人おりますので。(面積全然違うので参考までに)

[639: 匿名さん]

>>638 口コミ知りたいさん さん
古くからの京の街中の人間にとっては、松ヶ崎は田舎という感覚もあると思います。
実際、大分少なくなりましたが、今でも、田んぼや畑がありますし、山も近いです。
でも、それは松ヶ崎を田舎と馬鹿にしているわけではなく、五山送り火の妙法の里山を守り、天皇に農作物を提供していた松ヶ崎村の流れをくむまちとして、良識ある京都人は、その存在感を認めているのだと思います。
>>636 口コミ知りたいさん のコメントは、決して建設的な議論を拒んでいるものではないと思います。
しかし、
>>638 口コミ知りたいさん 匿名の掲示板とはいえ、昨今問題となっているSNS上のコメントマナー、お互い十分注意しないといけないですね。

[640: 口コミ知りたいさん]

>>639 匿名さん
先程から論点ずらしばかりされておりますし、「参考になる」が投稿後1分足らずで３つ付けていらっしゃるのも目撃しております。
そういう方だと認識しておりますし、岩倉ならまだしも松ヶ崎を田舎呼ばわりする方は見たことありません。洛外ですから都ではありませんけどね。
松ヶ崎のマンションスレで松ヶ崎を田舎呼ばわりされる方はそもそも検討者でもなんでもないかと思いますので、中京区なり大阪東京の掲示板を覗かれてはいかがでしょうか。

[641: 匿名さん]

松ヶ崎は田舎とはちがいますね。関東や外国の富裕層にとっては避暑地かな。
いうなれば京都の軽井沢みたいな位置づけだと思います。

[642: 匿名さん]

>>640 口コミ知りたいさん さん
>>639 匿名さん です。私は、残念ながら、自分で「参考になる」を3つもつける方法を持っていません。私たちが投稿している時間帯には、やはり、他の方も何人か見ておられて、その方の中に、私のコメントに関しては、「参考になる」と思っていただいた方がおられるのだと思います。

[643: マンション掲示板さん]

>>628 評判気になるさん
ちょっと何言ってるかわからないです。流れ的に空室＝売れ残りのことですよ。

[644: eマンションさん]

田舎の定義は曖昧ですが、松ヶ崎は都会を求めて住む地域でないという意味で田舎の部類では。北大路と比較する方がいますが松ヶ崎よりは断然都会です。松ヶ崎は自然豊かで良い場所なのに、田舎じゃない、リセールが問題ない等、変な方向で持ち上げていることが違和感。物件に合ったアピールポイントを教えてほしい。田の字で買う人は松ヶ崎で買わないと言ってる人もいますがそんなことはないと思います。御所南、御池が買えない層は北に行くか南に行くかで検討される人はいるのでは。

[645: 口コミ知りたいさん]

>>636 口コミ知りたいさん
そもそも（デベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）ってデベでもないのに謎の発言ポジション。もしそうだとしたら、そんな力づくのマンションにリセール期待しにくくないですか？

[646: 匿名さん]

「○○だ。なぜならそれが自分の見解だからだ。」
「××は間違っている。なぜなら自分はそう思わないから。議論にならないから出ていけ」
これは、検討板では議論・意見の交換ではなく、荒らしになってしまいます。

[647: 口コミ知りたいさん]

>>642 匿名さん
そうですか。
>>643
10年単位で売れ残る所有権マンション聞いたことありませんので空室リスクのリスクが意味わかりかねます
>>644
田舎だ郊外だと松ヶ崎のことを言っている方が違和感ですが。
北大路と比較するととおっしゃってますがそもそもあなたは中京マンションと比較されておりますよね。
京都は大規模マンション数が少ないんですから大規模マンションについての比較に二条や北大路が出てくるのは自然かと思います。
>>645
売れ残ったとしても という仮定の話です。転売目的住戸ではありませんのでリセールは跳ねないけど安定すると申しております。
>>646
松ヶ崎田舎っていう人はそもそも検討物件に入ってこないでしょう?
私はこの物件についてポジティブポジですが、ネガティブな方は、感情論が多い気がします。こちらがこうじゃないかということに対して内容が90度変わった反応が返ってきますし。。。
マンション反対運動について感情的感覚になるのは理解できますが、管理費修繕費が大規模マンションのほうが危険とか、超長期間売れ残りリスクとか現実からかけ離れすぎではないかと。

[648: 匿名さん]

[非表示]の出番でしょうか。
機能をよく理解していないので

[649: 通りがかりさん]

>>647 口コミ知りたいさん
少なくとも私は建設反対派ではなく、購入検討中の者です。建設反対派は掲示板になんか書き込んでも意味ないのでやめた方が良いです。一方でポジティブポジであることは否定しませんが、他の方の書き込みが感情論ばかりとは思いません。そんなこと言えば松ヶ崎が都会との主張も感情論では？北大路や二条よりも田舎なのは感情論でもなく事実でしょ。ポジティブ意見もネガティブ意見も私は聞きたいです。

[650: 口コミ知りたいさん]

>>649 通りがかりさん
都会ではないですし、田舎でもありません。住宅地です。
また元レスの方は、二条や北大路より田舎という比較としての書き方はされておりません。

[651: マンション掲示板さん]

>>650 口コミ知りたいさん

住宅地だと思いますが、松ヶ崎駅は商業施設に乏しい田舎駅。駅直結でもない、大規模マンション、高い。売れるかみんな心配なのは当然ですよ。

[652: 口コミ知りたいさん]

田舎にも都会にも郊外にも離島にも住宅地はあります。住宅地ってそらそうでしょう。
新興ではないですが、既存のそんなに栄えていない/比較的静かな駅が最寄りの住宅地でまだわかりませんが、高価そうな話しか聞こえてこない。

[653: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
松ヶ崎ってずいぶん前に人口8,455人の記録あり、2023年時点で7000人程度。この地に394戸の大規模マンション、約1,000人前後として、総人口の15%のマンションが建つとなればそれはキャパ超えてる可能性高いと思いませんか？　「素人目にみて」心配されてるんですよ

[654: 評判気になるさん]

>>653 匿名さん
私もこれを心配しています。松ヶ崎は世帯数は4200くらい、そのうち核家族世帯は1800くらいのようです。394も需要があるのかなと。売れ行きが悪いと値下げすると思うので、定価購入をためらいます。ちょうど公式ページに通常プランがたくさんでたので、これがどれくらいの勢いで売れるかですね。

[655: 匿名さん]

>>654 評判気になるさん
地元需要が少ないので、TVCMなどで需要を取り込もうとしているのでしょうね

[656: マンション検討中さん]

>>654 評判気になるさん

間取りでましたね！
私も購入したいですが、慌てて買ってしまっていいのか、ためらっています。

[657: 口コミ知りたいさん]

価格間取り出てきました3LDK6200万円台から
70平米の部屋の価格ならかなりいい感じの価格ですね!!

[658: マンション掲示板さん]

>>657 口コミ知りたいさん

送り火が見えるかとか、日当たりで値段が変わるんですかね？思ったよりいい感じの値段で驚いでいます。

[659: 通りがかりさん]

たしかに思ったよりは手の届く値段な気がします。
ただ6200万が下限と考えると、3階以上で日当たり良好となると7000万ほどは必要になったりしますかね…
70平米の大多数が6000万代前半で買えればそれなりに需要はありそうな気がします。

[660: 通りがかりさん]

>>659 通りがかりさん

予定最多販売価格帯は7000万を超えて7300万円台となってます。

[661: マンション掲示板さん]

かなり良心的な価格できましたね。素晴らしい。

[662: 口コミ知りたいさん]

恐らく形が3なので、真ん中の棟が値段抑えめで北と南が高くて西向きがその間ぐらいかと思います。
戸数多いのでリーズナブルな部屋と良い部屋で価格がくっきり分かれているかと。

[663: 匿名さん]

64.01m2～85.57m2 6,100万円台～9,700万円台
から単純に計算すると→ 314万円/坪 ～374万円/坪

コロナ前の二条の価格帯がこれくらいだったような。
こんなものかと感じるのは、これまで高面積高価格帯のものを見せる戦略に載せられているような気もしますが。

[664: 評判気になるさん]

うお

[665: マンション比較中さん]

管理費：250円/m2
修繕積立金：139円/m2
この規模で外廊下だったらもう少し管理費安くても良い気もするが、ディスポーザー付きなのと敷地面積の広さ&売りの植栽の豊かさからくる維持費を考えると今の新築としたらマシな方かもね。

[666: 匿名]

>>663 匿名さん

さすが長谷工やすい。
やはり間取りが田の字でいまいち。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん
間取りクランクイン玄関が多いので個人的にはアリかな

[668: マンション検討中さん]

お庭があったり、それぞれ棟に名前がついていたり、いいなと思います。
思ったより、お値段も抑えられていて安心しました。
勝手に高値を想像していただけに。

[669: 検討板ユーザーさん]

>>667 マンション検討中さん
クランクイン、多かったですか？間取り田の字のばっかりだなと思って間取りは諦めていたので、期待度あがりました

[670: 匿名さん]

>>669 検討板ユーザーさん
私は、間取りがどうのこうの以前に、安価な団地のように棟が隣接するような感じで建て並んで（わずかな間に作られた植栽で体裁をよく見せようとしているけど、立て並んでいる事実には変わりがないと感じる）、約400戸もの戸数を作るんだから、もっと安くないとなと感じている。

ただ、入居上、もっと気になっているのは、防災上の問題点で、やはり棟が立ち並びすぎて、非常時の避難経路等に問題が大きいとの専門家らの指摘があるらしいことです。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
その専門家の指摘は気になります。
詳細を教えてください。できれば、一次情報の場所がわかると助かります。

[672: eマンションさん]

>>670 匿名さん
団地感って話がよく出ますが、5階建てで配置的にも3方向道路なので、いまいち団地って感覚がわかんないです。メイツ西大路とかのほうが団地跡地だけあって団地ですが実物見たらそんな感じしないですし・・・・。

避難経路はとても気になるので　らしい　とか言わないでエビデンス欲しいですね！！

[673: マンション比較中さん]

マンションに住んでて避難するケースってそんなにありますか？

[674: 匿名さん]

>>673 マンション比較中さん
頻度の問題じゃありません。

[675: 口コミ知りたいさん]

脱線しますが、648さんを非表示にしたら651から655だけぽっかり非表示になりました。
仕様を読むと同じ投稿者をそれ以降非表示にするようですので、自作自演されてるのかな?