プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
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所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[606: マンション検討中さん]

>>605 匿名さん
基準がよくわからんけど、そもそも戸建てって階段部分の面積めっちゃあるから延床面積なんて実際のところ居住面積的には何割か下がるよ。

[607: 匿名さん]

実需メインの郊外の物件は、バブル度合いが低いので、そちらを検討しては。
ただ、実需品なので使い減りします。

[608: 口コミ知りたいさん]

100年の美学恐るべし。

[609: 匿名さん]

>>606 マンション検討中さん
マンションは共用部も有りますからねえ

[610: 匿名さん]

年をとったらマンション一択。
老後を考えて、このマンションを保持しておくのは大きな保険になる。
ずっと住んで終の棲家にするもよし、売却して養老院の費用にまわすもよし。
人生100年の美学を見越しての理想的物件の一つと思う。

[611: 匿名さん]

比較的に高価なマンションは、すでに完成した環境にあるので最初から便利、加えて年齢層が偏らないので、どの年齢層にとっても良いと思います。
郊外は価格が安い分若い層が多く、昔のニュータウンよろしくマンション自体が歳を取ってしまいます。
また、郊外は、これから発展するかもしれませんが、シニア層には時間がない。
最悪、不便な環境で過ごした後に、処分するときの価格がいまいちになる。

[612: 匿名さん]

この物件が老後の保障や投資に良いのコメントもあるが、そのためならこの物件ではなく他の場所の物件だと思う。規模が大きいので、その部分につられて価値が下がる可能性が高いし、地域的にも、御所南を代表とするもう少し街中がマンションの地域としてのプレミアム感が高いと考えられるのでは。

[613: 匿名さん]

>>612 匿名さん
管理費、修繕積立金が今高騰しているので、小規模のマンションは価格上昇のリスクが高い。大規模の場合、法外な高騰はないので老後に安心。中心部の極小規模のマンションだと築15年で10万越えなんてことあるから。

[614: 匿名さん]

プレミアムを除いた中心の価格帯では、御所南よりリーズナブルになることを期待しています。

[615: 匿名さん]

>>613 匿名さん
私は素人なので、間違ってるかもしれませんが、確かに、プレミア地域の極小マンションよりは、管理費や修繕費が安価に済むとは思いますが、規模が大きい分、管理する部分も大きくなり、修繕の費用に関するリスクが高まると考えられるので、規模の大きさが、普通規模のマンションの管理費より高騰せずに済むというふうに安心できない気がしています。逆に、本当に全区画入居するのだろうかという不安もあり、分担分が、想定より増大する危険性も気になります。

[616: eマンションさん]

>>610 匿名さん

612さんが仰る通り、売却して費用捻出を想定しているなら他の物件のほうが良いと思います。ここは団信以外の意味での保険にはならないというか、売り出し価格によってはむしろリスクだと思います。
この場所が気に入ってずっと住まれるには良いと思います。

[617: マンション検討中さん]

>>612 匿名さん
残念ながら大規模マンションのほうが人気なんですよ・・・。リセールも大規模マンションのほうが有利ですし。（もちろん大きく価格は跳ねないので超プレミアム立地のマンションには勝てませんが）
これは京都に限った話じゃない。

ちなみに管理費積立金も大規模マンションのほうが有利です。20戸前後の小規模マンションって築2-30年で管理費修繕積立金で5万6万のところザラにあるので・・。

[618: マンション検討中さん]

>>615 匿名さん
>>逆に、本当に全区画入居するのだろうかという不安もあり、分担分が、想定より増大する危険性も気になります。

これはそもそも、売れるまではデベが負担しますので全く問題ありません。
ちょっと区分所有マンションについての知識が少なすぎるので最初からダメと思わないで一度モデルルームなどで知らない事や不安なこと聞いてみてはいかがでしょうか。（別にプレミストじゃなくても良い）

[619: マンコミュファンさん]

>>617 マンション検討中さん

これは617さんの仰る通りだと思います。
疑問に思う方は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を一読してみては。

[620: 匿名さん]

>>618 マンション検討中さん

思ったよりも不人気≒価値以上に高価≒将来売却時になかなか売れない・安い　ってことでは。

[621: 匿名さん]

大規模マンションが人気のようですが
個人的には昔の団地みたいで微妙です。

[622: マンコミュファンさん]

>>618 さん

全てデベが負担してくれるわけではありません。駐車場、駐輪場、バイク置き場、そして修繕一時金は負担してくれませんからこれだけの規模になると空きが大きいと管理組合のキャッシュフローは悪化しますよ。615さん仰る通りマンションは稼働率か高いに越したことはありません。
埋まっていれば大規模マンションのほうが確かに管理費、修繕金は圧倒的に有利です。
リセールについては人気の大規模マンションが有利なだけで、大規模であれば良いと言うわけではない。空室があるマンションを高値で買う必要はないので。。

[623: 口コミ知りたいさん]

>>622 マンコミュファンさん
そもそもの基準がおかしくないですか?
話の素振り的には大量に売れ残るって話し方ですが、そんなことありえないでしょ。竣工までに残っても2,3割ですよ。
全戸完売まで長くて2,3年です。
修繕一時金も売れたら積まれるわけですし、大規模修繕までの10数年売れ残るってありえませんから。

[624: 匿名さん]

>>542 マンション掲示板さん
住民や弁護士らが、このマンション計画の法令上の問題点をいくつか指摘して審査請求していた建築審査会での審議が、近々、結構大きな会場で公開で行われるみたいですね。

[625: 匿名さん]

>>623 口コミ知りたいさん
本当に売れ残りはあり得ないと言えますか？
現に第1期の億以上の高額区画も売れ残っているようですし、この地域で400戸規模の比較的高価なマンション需要を見積もるのはちょっと心配です。

[626: マンション検討中さん]

>>623 口コミ知りたいさん
よーく622のコメントを読んで頂きたいのですが、どこにも大量に売れ残るとは書いていませんよ。

空室リスクが全く問題ないと断じられていることへの違和感、加えて大規模マンションの価値はそのマンション次第ですから、このマンションを買っておけば老後も安心と言い切るのは今のところその証拠がないと言うことです。

[627: 口コミ知りたいさん]

>>625 匿名さん
そもそも実例がほぼない超超期間大量売れ残りを前提で考えるのが間違ってます。素人が大手デベ複数社が売主物件の需要と供給と価格バランスが違うと思い込んで話してるほうが違和感があります。
まだ1期でプレミアム住戸先行販売ですし、主要住戸の販売価格がまだいじれる状況でこのような意味のない前提のもと、やれ修繕費が不安だ。大規模マンション危ないとかよくわからない議論する意味なさすぎますね。

[628: 評判気になるさん]

>>626 マンション検討中さん
えーーーと空室リスクって賃貸マンションじゃないんですけど何をおっしゃってるんですか?
定借で先行きが全く見通せない下鴨のジェイグランならまだしも、所有権のマンションで空室リスクって何を言ってるんですか?
六地蔵のクラッシィですら37/648ですよ。
投資向けで賃貸運用だろうが、セカンドだろうが駐車場や駐輪場の需要は大きく変わりませんし、こういうときこそ分母が大きいお陰で駐車場とかの空車リスクが少ないものだと思いますが。

[629: 名無しさん]

リセールについて比較対象が「プレミアム地域の極小マンション」になるのはなぜですか？このマンションの価格帯であれば、烏丸御池は難しくても田の字エリアで70平米くらいは購入可能。大規模小規模関係なく、世間的に資産価値が松ヶ崎<田の字は共通認識かと。生活環境が良いとの意見には賛同しますが、リセールという視点で持ち上げることには違和感があります、、、

[630: 匿名さん]

>>629 名無しさん
同意です。
ボリュームゾーンの価格がまだわかりませんが、田の字エリアが買えるほどの価格なら
わざわざ松ヶ崎を選ぶ人は多くないように思います。
西院と同じように、ゆっくり売っているうちに、マンション相場が上がり、値ごろ感が出てくるのを狙っているのではないかと疑ってしまいます。

[631: 口コミ知りたいさん]

>>629 名無しさん
言葉不足だったかもしれませんが、
①一般的に大規模マンションは人気でリセールに問題はない。
②戸数が多いので絶対的な相場価格が形成されやすく価格は跳ねない
③大きな価格高騰を狙うならプレミアム立地のマンションが良い。
ということです。

リセールは大きく跳ねないけど安定して人気のあるマンションになりやすいが私の見解です。
そもそも田の字で買う人は松ヶ崎で買いませんし逆もしかりですから比較対象として他エリアを出しても・・・・。
松ヶ崎界隈の中ではリセールは問題ないだろうということです。

[632: 匿名さん]

>>631 口コミ知りたいさん
心配なのは、その松ヶ崎界隈のマンション市場のキャパを超えた戸数と高めの値付けではないかということです。
郊外の大型マンションでの悲惨な話は、ググればたくさん出てきます。

[633: 口コミ知りたいさん]

>>632 匿名さん
そもそも松ヶ崎は郊外ではない。上のほうなら他に大規模マンションといえばパークシティ北大路もあるけど人気物件。
次にそもそも松ヶ崎界隈の分譲自体が久しぶりなのにキャパ超えてるかどうかなんて素人目でわかるものではない。
値付けは条件良い部屋の先行販売しかしていないので高めの値付けの根拠が曖昧。
ちなみに通常住戸が坪300～350程度に収まれば今の新築マンション市場的には相場ぐらいな感覚

[634: 匿名さん]

>>627 口コミ知りたいさん
625匿名さんのコメントは購入検討者にとっても、ちょっと不安や疑問に感じる点ですし、管理費や修繕費に対する不安点も当然、購入希望者にとって重要な事なので、掲示板でコメントすることには、大いに意味があると私は思います。

[635: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
本物件は、例に挙げておられるパークシティ北大路とは規模が違って、もっと大規模。
京都駅から北側では、分譲マンションとして例がないくらい大規模物件じゃないかなぁ。それだけに、それに伴う、この掲示板で色々とコメントされているような、購入を検討するうえでの不安点が出てくるのだと思う。

[636: 口コミ知りたいさん]

>>627
管理費積立金については、書いた通りです。売れるまではデベ負担。一時金は大規模修繕までに確実に売り切れるから問題ない。（そもそもデベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）個人の負担額がトータルでみたら小規模マンションより有利

>>635 匿名さん
大規模マンションという枠組みなら概ね100戸以上のことを言うのでパークシティ北大路225戸は同じ枠組み。ちょこちょこ売り出てるけど今販売なし。積立金162円/平米
同じく400戸クラスなら市内なら二条駅前のファミールぐらい（448戸）ここも売り出しはそこそこあるけど今販売中がないぐらいには人気ですね。積立金も168円/平米なので築年数の割に抑えられている。

[637: 匿名さん]

>>636 口コミ知りたいさん
JR二条駅前と本物件では、かなり立地条件が違って、JR二条駅前は当然需要も多いでしょうし、田舎の本物件（田舎の良さもあるのですが）と同様に論じることはできないのではないかと思っています。

[638: 口コミ知りたいさん]

>>637 匿名さん

田舎（笑）
都会の方はお帰りください。
建設的な議論ができるとは思えません。立地条件だけで言えば田舎（笑）のほうが大規模修繕費は安く済みますね。

ちなみに人口だけで言えば中京区11万人に対して左京区16万人おりますので。(面積全然違うので参考までに)

[639: 匿名さん]

>>638 口コミ知りたいさん さん
古くからの京の街中の人間にとっては、松ヶ崎は田舎という感覚もあると思います。
実際、大分少なくなりましたが、今でも、田んぼや畑がありますし、山も近いです。
でも、それは松ヶ崎を田舎と馬鹿にしているわけではなく、五山送り火の妙法の里山を守り、天皇に農作物を提供していた松ヶ崎村の流れをくむまちとして、良識ある京都人は、その存在感を認めているのだと思います。
>>636 口コミ知りたいさん のコメントは、決して建設的な議論を拒んでいるものではないと思います。
しかし、
>>638 口コミ知りたいさん 匿名の掲示板とはいえ、昨今問題となっているSNS上のコメントマナー、お互い十分注意しないといけないですね。

[640: 口コミ知りたいさん]

>>639 匿名さん
先程から論点ずらしばかりされておりますし、「参考になる」が投稿後1分足らずで３つ付けていらっしゃるのも目撃しております。
そういう方だと認識しておりますし、岩倉ならまだしも松ヶ崎を田舎呼ばわりする方は見たことありません。洛外ですから都ではありませんけどね。
松ヶ崎のマンションスレで松ヶ崎を田舎呼ばわりされる方はそもそも検討者でもなんでもないかと思いますので、中京区なり大阪東京の掲示板を覗かれてはいかがでしょうか。

[641: 匿名さん]

松ヶ崎は田舎とはちがいますね。関東や外国の富裕層にとっては避暑地かな。
いうなれば京都の軽井沢みたいな位置づけだと思います。

[642: 匿名さん]

>>640 口コミ知りたいさん さん
>>639 匿名さん です。私は、残念ながら、自分で「参考になる」を3つもつける方法を持っていません。私たちが投稿している時間帯には、やはり、他の方も何人か見ておられて、その方の中に、私のコメントに関しては、「参考になる」と思っていただいた方がおられるのだと思います。

[643: マンション掲示板さん]

>>628 評判気になるさん
ちょっと何言ってるかわからないです。流れ的に空室＝売れ残りのことですよ。

[644: eマンションさん]

田舎の定義は曖昧ですが、松ヶ崎は都会を求めて住む地域でないという意味で田舎の部類では。北大路と比較する方がいますが松ヶ崎よりは断然都会です。松ヶ崎は自然豊かで良い場所なのに、田舎じゃない、リセールが問題ない等、変な方向で持ち上げていることが違和感。物件に合ったアピールポイントを教えてほしい。田の字で買う人は松ヶ崎で買わないと言ってる人もいますがそんなことはないと思います。御所南、御池が買えない層は北に行くか南に行くかで検討される人はいるのでは。

[645: 口コミ知りたいさん]

>>636 口コミ知りたいさん
そもそも（デベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）ってデベでもないのに謎の発言ポジション。もしそうだとしたら、そんな力づくのマンションにリセール期待しにくくないですか？

[646: 匿名さん]

「○○だ。なぜならそれが自分の見解だからだ。」
「××は間違っている。なぜなら自分はそう思わないから。議論にならないから出ていけ」
これは、検討板では議論・意見の交換ではなく、荒らしになってしまいます。

[647: 口コミ知りたいさん]

>>642 匿名さん
そうですか。
>>643
10年単位で売れ残る所有権マンション聞いたことありませんので空室リスクのリスクが意味わかりかねます
>>644
田舎だ郊外だと松ヶ崎のことを言っている方が違和感ですが。
北大路と比較するととおっしゃってますがそもそもあなたは中京マンションと比較されておりますよね。
京都は大規模マンション数が少ないんですから大規模マンションについての比較に二条や北大路が出てくるのは自然かと思います。
>>645
売れ残ったとしても という仮定の話です。転売目的住戸ではありませんのでリセールは跳ねないけど安定すると申しております。
>>646
松ヶ崎田舎っていう人はそもそも検討物件に入ってこないでしょう?
私はこの物件についてポジティブポジですが、ネガティブな方は、感情論が多い気がします。こちらがこうじゃないかということに対して内容が90度変わった反応が返ってきますし。。。
マンション反対運動について感情的感覚になるのは理解できますが、管理費修繕費が大規模マンションのほうが危険とか、超長期間売れ残りリスクとか現実からかけ離れすぎではないかと。

[648: 匿名さん]

[非表示]の出番でしょうか。
機能をよく理解していないので

[649: 通りがかりさん]

>>647 口コミ知りたいさん
少なくとも私は建設反対派ではなく、購入検討中の者です。建設反対派は掲示板になんか書き込んでも意味ないのでやめた方が良いです。一方でポジティブポジであることは否定しませんが、他の方の書き込みが感情論ばかりとは思いません。そんなこと言えば松ヶ崎が都会との主張も感情論では？北大路や二条よりも田舎なのは感情論でもなく事実でしょ。ポジティブ意見もネガティブ意見も私は聞きたいです。

[650: 口コミ知りたいさん]

>>649 通りがかりさん
都会ではないですし、田舎でもありません。住宅地です。
また元レスの方は、二条や北大路より田舎という比較としての書き方はされておりません。

[651: マンション掲示板さん]

>>650 口コミ知りたいさん

住宅地だと思いますが、松ヶ崎駅は商業施設に乏しい田舎駅。駅直結でもない、大規模マンション、高い。売れるかみんな心配なのは当然ですよ。

[652: 口コミ知りたいさん]

田舎にも都会にも郊外にも離島にも住宅地はあります。住宅地ってそらそうでしょう。
新興ではないですが、既存のそんなに栄えていない/比較的静かな駅が最寄りの住宅地でまだわかりませんが、高価そうな話しか聞こえてこない。

[653: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
松ヶ崎ってずいぶん前に人口8,455人の記録あり、2023年時点で7000人程度。この地に394戸の大規模マンション、約1,000人前後として、総人口の15%のマンションが建つとなればそれはキャパ超えてる可能性高いと思いませんか？　「素人目にみて」心配されてるんですよ

[654: 評判気になるさん]

>>653 匿名さん
私もこれを心配しています。松ヶ崎は世帯数は4200くらい、そのうち核家族世帯は1800くらいのようです。394も需要があるのかなと。売れ行きが悪いと値下げすると思うので、定価購入をためらいます。ちょうど公式ページに通常プランがたくさんでたので、これがどれくらいの勢いで売れるかですね。

[655: 匿名さん]

>>654 評判気になるさん
地元需要が少ないので、TVCMなどで需要を取り込もうとしているのでしょうね

[656: マンション検討中さん]

>>654 評判気になるさん

間取りでましたね！
私も購入したいですが、慌てて買ってしまっていいのか、ためらっています。

[657: 口コミ知りたいさん]

価格間取り出てきました3LDK6200万円台から
70平米の部屋の価格ならかなりいい感じの価格ですね!!

[658: マンション掲示板さん]

>>657 口コミ知りたいさん

送り火が見えるかとか、日当たりで値段が変わるんですかね？思ったよりいい感じの値段で驚いでいます。

[659: 通りがかりさん]

たしかに思ったよりは手の届く値段な気がします。
ただ6200万が下限と考えると、3階以上で日当たり良好となると7000万ほどは必要になったりしますかね…
70平米の大多数が6000万代前半で買えればそれなりに需要はありそうな気がします。

[660: 通りがかりさん]

>>659 通りがかりさん

予定最多販売価格帯は7000万を超えて7300万円台となってます。

[661: マンション掲示板さん]

かなり良心的な価格できましたね。素晴らしい。

[662: 口コミ知りたいさん]

恐らく形が3なので、真ん中の棟が値段抑えめで北と南が高くて西向きがその間ぐらいかと思います。
戸数多いのでリーズナブルな部屋と良い部屋で価格がくっきり分かれているかと。

[663: 匿名さん]

64.01m2～85.57m2 6,100万円台～9,700万円台
から単純に計算すると→ 314万円/坪 ～374万円/坪

コロナ前の二条の価格帯がこれくらいだったような。
こんなものかと感じるのは、これまで高面積高価格帯のものを見せる戦略に載せられているような気もしますが。

[664: 評判気になるさん]

うお

[665: マンション比較中さん]

管理費：250円/m2
修繕積立金：139円/m2
この規模で外廊下だったらもう少し管理費安くても良い気もするが、ディスポーザー付きなのと敷地面積の広さ&売りの植栽の豊かさからくる維持費を考えると今の新築としたらマシな方かもね。

[666: 匿名]

>>663 匿名さん

さすが長谷工やすい。
やはり間取りが田の字でいまいち。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん
間取りクランクイン玄関が多いので個人的にはアリかな

[668: マンション検討中さん]

お庭があったり、それぞれ棟に名前がついていたり、いいなと思います。
思ったより、お値段も抑えられていて安心しました。
勝手に高値を想像していただけに。

[669: 検討板ユーザーさん]

>>667 マンション検討中さん
クランクイン、多かったですか？間取り田の字のばっかりだなと思って間取りは諦めていたので、期待度あがりました

[670: 匿名さん]

>>669 検討板ユーザーさん
私は、間取りがどうのこうの以前に、安価な団地のように棟が隣接するような感じで建て並んで（わずかな間に作られた植栽で体裁をよく見せようとしているけど、立て並んでいる事実には変わりがないと感じる）、約400戸もの戸数を作るんだから、もっと安くないとなと感じている。

ただ、入居上、もっと気になっているのは、防災上の問題点で、やはり棟が立ち並びすぎて、非常時の避難経路等に問題が大きいとの専門家らの指摘があるらしいことです。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
その専門家の指摘は気になります。
詳細を教えてください。できれば、一次情報の場所がわかると助かります。

[672: eマンションさん]

>>670 匿名さん
団地感って話がよく出ますが、5階建てで配置的にも3方向道路なので、いまいち団地って感覚がわかんないです。メイツ西大路とかのほうが団地跡地だけあって団地ですが実物見たらそんな感じしないですし・・・・。

避難経路はとても気になるので　らしい　とか言わないでエビデンス欲しいですね！！

[673: マンション比較中さん]

マンションに住んでて避難するケースってそんなにありますか？

[674: 匿名さん]

>>673 マンション比較中さん
頻度の問題じゃありません。

[675: 口コミ知りたいさん]

脱線しますが、648さんを非表示にしたら651から655だけぽっかり非表示になりました。
仕様を読むと同じ投稿者をそれ以降非表示にするようですので、自作自演されてるのかな?

[676: 職人さん]

>>675 口コミ知りたいさん

非表示を選択すると以下の確認メッセージが出ます。
私もですが、ぷらいべーとモードで投稿しています。そのせいでしょうね。

「この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。」

[677: 匿名さん]

>>670 匿名さん です。
　私がコメントした防災上の問題に関しては購入希望者にとって非常に重要なことと感じたので、ここを見に来られる方の中に聞いたことがある方もおられるのではと思ったのですが、上京区にある一級建築士事務所に所属の建築士や、京都第一法律事務所など複数の法律事務所からその所属弁護士など数名の専門家たちが指摘に関わっているとのことです。
私自身は、建築や建築関係の法律の専門家ではないので、的確に説明できるか不安がありますが、私は先に、本物件は団地のように棟が隣接して建て並んでいると表現致しました。しかし、実は、本物件の近くにある高野団地と比較すると、棟の隣接具合は本物件のほうが高いです。これは、デべ側が、本物件を1から11号棟まで、棟番号を付けているののにもかかわらず、このマンション計画の許可を取るにあたって、本物件は１棟であるとして申請していることによります。マンションを建てるにあたって、防災上、環境保全上、あるいは通行安全上、マンションはちゃんと道幅のある道路と接していなければなりません。そうでなければ、防災上という点においては、避難などに支障をきたすことになりますし、消防車などの緊急車両も近づけません。したがって、それぞれの棟はちゃんと幅がある道路と接しなければならないのですが（この物件であれば幅６ｍ以上とされるとのことです）、この物件を1棟とすることができれば、法律上は内側にある建物はちゃんと幅のある道に接しなくても違反にならなくなります。高野団地の場合は、それぞれの棟を、ちゃんとそれぞれの棟として計画設計されていることもあって、棟同士の間に道が確保され、それなりに間隔があります。しかし、本物件においては、内側にちゃんと道を作れば、当然その分面積をとられるため、建物の面積を減らさざるを得なくなりますが、販売戸数を減らすのがいやなためなのか、それぞれ棟番号が付いた建物を一部連絡通路のようなものを付けるなどして繋ぎ全部の建物で1棟であるとして申請をしており、内部に防災上などの観点から必要な道路が確保されていないというのが、まず指摘内容の一つだと思います。
　このことに関しては、このことにより、本物件の建物間のスペースが高野団地などの比べても狭くなってしまっており、特に北側の棟の低層階は日当たりや風通しが悪くなる可能性もあるのではないかと思っております。
　さらに道路を確保するにあたっても、袋小路は好ましくはなく、避難方向は2方向以上が確保されるべきですが、その観点でも、十分な道路がないだけでなく、避難方向が実質的に2方向確保されてるとはいいがたいスペースがある。そして、１棟扱いにしているため建物内での避難経路が長くなることも考えられ、さらに建物を繋げるために付けた部分は地震などの折には建物との段差や崩壊を招きやすく非難の際の障害要因を増やすことになる。などのことも指摘されていたと思います。
　なお、これらの指摘を説明する資料が京都市の建築計画の審査関係のところに提出されているとのことです。
　購入を検討しているものとしては、大変気になる情報なので、できたらその提出された資料を私も見てみたいと思っており、本件に関して私より詳しい知人に資料が手に入るようにお願いしてありますが、開示してくれるかは分かりません。
さらに、詳しい情報が手に入りましたら、できるだけお知らせしようと思っています。

[678: マンション検討中さん]

>>677 匿名さん
詳しく有り難うございます。
避難経路と、緊急車両の経路がないとのことですね。
この件で関係ありそうなのはI棟とH棟でしょうかね。日当たりについては、H棟が月歌の庭が幅小さめなので弱そうですがバルコニー北向きの部屋なので、もともと悪いのを承知した上で送り火に全振りなんでしょうかね。
避難経路については、庭があるので通行に支障はないように思いますが、緊急車両はこういう場合どうされるケースが多いんでしょうね。市内で中心に庭がある物件ですとパークシティ桂ジオがパッと思い浮かびましたが・・・。全ての棟が6m以上の道路に接しないといけないのであればあちらも一棟で申請されたのかな？

[679: 職人さん]

>>677 匿名さん
長文での情報ありがとうございます。
「京都市の建築計画の審査関係」に提出されているとのことなので、問題あれば改善はされそうですね。
#個人的に理解のためにchatGTPに要約してもらいました。
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この文を以下のように要約できます：

ある物件に関して、防災や法的な問題点が複数の専門家から指摘されており、以下の内容が主な懸念として挙げられています：

1.棟の隣接問題
・この物件は複数の棟に分かれているように見えるが、開発者はすべてを「1棟」として申請しており、棟ごとの間隔や必要な道路が確保されていない。
・その結果、建物間のスペースが狭くなり、日当たりや風通しが悪化している可能性がある。
2.防災上の課題
・建物が「1棟」とされているため、法律上、内側の建物が道路に接していなくても違反とならないが、これが避難や緊急車両の接近を妨げる。
・避難経路が長くなることや、建物を繋ぐ部分が地震時に崩壊しやすい点も問題視されている。
3.提出資料について
・指摘内容に関する資料が京都市に提出されているが、入手可能かは不明。購入検討者として重要な情報であり、さらに詳しい情報を収集する予定。

要するに、この物件の設計は防災や住環境の観点から不適切とされる点があり、購入希望者にとって重大な懸念材料となっている、という内容です。

[680: 購入経験者さん]

>>679 職人さん
販売時に高野第三住宅を購入したことがあります。あそこの特徴は、専有部分の面積と敷地の持分面積がほぼ同じということです。つまり、一戸建てにして敷地一面に並べることができるくらいの面積があります。このマンションの敷地の持分面責は専有部分の面積の広くても数分の一（ひょっとしたら数％）程度でしょう。そのために、棟間隔を十分取ることができなくなったということではないでしょうか。

[681: 職人さん]

>>680 購入経験者さん
おっしゃる通りです。
土地単価が高いのでやむを得ないことだと思います。
加えて法的に問題ないを前提に、個人的に妥協できるかです。

[682: マンション掲示板さん]

>>680 購入経験者さん
容積200％で200％ギリギリまで建っているので基本的には専有面積と共有部分の持ち分の1/2が土地の共有持分になるんではないでし ょうかね?
敷地面積21,611.01㎡を純粋に394で割っても54㎡ありますんで、数％とかありえないでしょう。
デメリットとしては固定資産税高くなりそうだなって感じですね・・・。

[683: 匿名さん]

>>682 マンション掲示板さん
マンションが80m2なら40m2の土地の権利がついてくるということですね。松ヶ崎だと40m2の土地は2000万円くらいなので、80m2のプランが8000万なら建物が6000万ということになります。

[684: マンション掲示板さん]

>>683 匿名さん
厳密に言うと、書いてる通り共有持分含んだ面積の1/2なので80平米の部屋なら50平米ぐらいが持分土地面積
あとこの手の建物代がいくらって話>>387この辺で既に話されていて、他のマンションでもそうなるんで、あんまり意味のある数字ではないかな。

[685: 通りがかりさん]

>>670
この方が何を言いたいのかが全くわからないです。この物件が「1棟」として申請されている点は、建築基準法に基づき適法な手続きを経た結果で、日本の建築基準法では、「1棟」として申請される建築物の基準は、設計図や構造計算の結果に基づき、建築確認申請時に地方自治体または指定確認検査機関によって審査されます。建築確認済証が交付されている場合、その設計が法令に適合していることが確認されたことを意味します。
建物間の間隔や日当たりについては、都市計画法や建築基準法で規定されており、これらを満たさない物件であれば建築確認を得られません。
建築基準法第42条では「接道義務」に関する規定が設けられており、通常、建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、「1棟」として認められる建築物はこの接道義務を免れる場合があります。その場合でも、建築確認申請時に避難経路や緊急時の安全性に関しては審査が行われ、適切な対策が講じられていることが確認されているはずです。
避難や緊急車両の接近については、消防法の規定に基づき、防火区画や消火設備、避難経路が確保されていることが義務付けられています。これらの規定に違反している場合、建物の使用許可が下りないため、現在販売されている物件がこれに違反しているとは考えにくいです。

[686: マンション検討中さん]

>>685 通りがかりさん
もちろん審査は通っているのでしょうけど、法律ギリギリで通していると、実際には危険があることも多いですよ。そもそも法律には必ず不備があるので問題が発覚する度に修正されていくものだと思います。現在の法律に違反してないから安全というわけではないので、実際に購入する人が、図面や建物を見て納得できるかどうかが大事なのではないでしょうか？　別の建物を無理やり繋ぐことで1棟として許可を受けているということに不安を抱く人は多いと思いますよ。私は購入を検討していますが、図面情報では判断できないので、建物を実際に見学できるようになってからにしようと思っています。

[687: 評判気になるさん]

>>686 マンション検討中さん
そもそもなんですが、大規模マンションって100％複数棟を繋ぎ合わせる形で作られていますよね?
逆になぜここだけそんなに気にされているのでしょうか?
避難経路だけ気になるなら出入口が近い住戸をお選びになれば良いだけではないでしょうか?

[688: 匿名さん]

>>685 通りがかりさん

>>670 匿名さん　及び　>>677 匿名さん　です。

今回のような状況で「1棟」として申請されたものを、そのまま「1棟」として指定確認機関が認めたことを、建築基準法やこれまでの判例等にもとづいて問題視しているのだと思います。つまり、今回の弁護士たちは、建築基準法やこれまでの判例等から、この物件を「1棟」とすることはできず、違法と考えられると指摘しているのだと思います。

[689: 通りがかりさん]

>>685

なんの根拠を持って法律をギリギリでとうしていると仰っているのでしょうか？

建築基準法や消防法は、単に「最低限の基準」を定めたものではなく、建物の安全性や耐久性、居住環境を包括的に確保するための厳格な基準です。この基準を満たすためには、建築確認申請時に設計図や構造計算書が詳細に審査され、厳しい基準をクリアする必要があります。
建築基準法上、「1棟」として認められる基準は厳格に定められており、単に物理的に建物を繋げば認められるものではありません。構造計算や耐震性、避難計画などが総合的に審査され、適合している場合にのみ「1棟」として認められます。
また、法律が改正される背景には、過去の災害や事例から学び、より高い安全性を追求する目的がありますが、現在の法律に基づき建築確認を得た建物は、その時点での最新の知見と基準を反映したものであり、安全性に問題があるとは言えません。

[690: 通りがかりさん]

上記訂正
>>685ではなく686でした。

[691: 匿名さん]

話題に事欠きませんね。
それだけ興味を持っている人が多いということでしょう

[692: マンション検討中さん]

>>689 通りがかりさん
686です。問題があるかないかはその時の法律に従うので，審査に通ったから安全性に問題がないとはいえないという意見です。言い換えると，私は，685さんが指定されている，現在の建築基準法や消防法，また関連する審査が絶対的に正しいとは思っていないということです。年々，改正されていくので，最近建てられた建物は以前の建物よりも安全になっているはずですが，逆に考えると，今後，より安全な方向に改正されると考えられます。そして，未来の建築基準法や消防法では，このマンションは認められない可能性はあります。例えば，どこかの火災や事故で問題が指摘されて「1棟」として認められる基準が変更されることはあると思います。もちろん不遡及の原則があるので，基準が変わっても，法律上，このマンションが問題になることはないと思います。ただ，688さんの指摘のように，これが１棟として認められないという専門家の意見があるなら，現在の法律でもギリギリをついてきているということだと思うので，実物を見てから判断しようと思っています。

[693: 匿名さん]

>>692 マンション検討中さん
それだけ不信感をもったら、とてもじゃないが買う気にならんでしょ。別の物件をあたったほうが賢明。

[694: 検討板ユーザーさん]

>>693 匿名さん
同感…(防災面はもちろん大事ですし、問題提起していただいたことには感謝します。)安全性に問題がないとはいえないと言えば全ての建物がそうなのでは…ここまで気になられているのであれば、実物を見てから…も同じ話の繰り返しになるのではないでしょうか…。松ヶ崎の場所が気に入ってるのであればこれから出来る住友不動産のマンション等の小規模マンション(1棟問題とは無関係そうな物件)をおすすめします…

[695: 名無しさん]

>>692 マンション検討中さん
極論戸建てより100%安全なのがRC造なマンションなので、それでも不安なら民家が密集している京都ではなく、もっとゆとりのある敷地の直接道路に出れる庭付き1階に住むしかありませんね。
防災は大事ですが、一棟として建っている建物は数多くありますし、それ全てが危険かもしれないと言ったらきりがないので。
実物見ても結論変わらないと思いますよ。ちなみに私がもし営業マンなら来てほしくないタイプのお客でしょうね。カスハラにならないようにお気をつけを。

[696: 買い替え検討中さん]

まあ、法令に従った耐震基準のマンションであっても、
今後発生する地震に耐えられるとは限りませんからね。
法令がおかしい、改善すべきだということはあるかもしれませんが、
個別のマンションに対して、話題にすることではないですね。

[697: マンション検討中さん]

>>695 名無しさん

デベの方の投稿だと思いますが、そういう言い方は品格を問われますよ。第3者ですが、そういう方から購入したいと思いわれませんよ。

[698: 通りがかりさん]

>>692
未来に法律が改正される可能性を踏まえることは自由ですが、その改正内容や基準は現時点では不確実であり、「将来の法律では問題になる可能性がある」として現在の建物を不安視するのは過剰な憶測に過ぎません。
専門家の中で1人でも異なる意見を持つ専門家がいた場合、それを根拠に「専門家の間でも問題視されている」と結論づけるのは誤りです。専門家の意見は多様であり、一部の意見が全体の総意を代表するわけではありません。特に具体的な根拠やデータに基づかない主観的な意見を掲示板で取り上げ、不安を煽る形で「問題がある建物」と主張するのは暴論だと考えます。
法律を遵守して設計・審査されている建物において現行基準以上の安全性を求めることは個人の判断として尊重されますが、それを公の場で断定的に主張し、不安を広めるのは適切ではありません。

[699: 匿名さん]

>>689 通りがかりさん
建築基準法の第一条には『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定め』と、最低の基準であることを明言してませんか？

[700: 検討板ユーザーさん]

>>699 匿名さん
流石にそれで論ずるのは無理があるかと
具体的に建築基準法よりどの程度優れているかなんてもの、省エネ性能や耐震性能ぐらいしか表示しませんし、基準もありませんから。
避難経路防災計画に特に優れた物件なんて聞いたことない。自家発電とか防災倉庫がいいところでしょ

[701: 買い替え検討中さん]

>>699 匿名さん
最低の基準というのは、これを満たさなければ違法ということ。
最低限の不十分な基準と言っているのではない。

[702: 匿名さん]

こんなこと素人が議論してもしょうがない

[703: マンション検討中さん]

>>698 通りがかりさん
私の文章を冷静に読んでもらえばわかると思いますが、断定的には主張してはないです。私の意見として書いています。また、このマンションに問題があると断定しておらず、どんな法律でも抜け穴や見落としがあるので、問題が見つかる度にどんどん改正されていくものであるという意見を述べた上で、現在の法律に従っているから絶対大丈夫という断定的な主張に対して、私はそうは思わないので、現物を見てから判断したいという意見をいっています。１棟だけのマンションなら想像と実物がそこまで乖離しないと思いますが、このマンションは敷地の真ん中に棟があるし、非常時だけはなく、普段の動線や景観が図面から想像しにくいです。実物を見てどの棟の何階ににするかを検討したいと思っています。

[704: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
実物見ないと判断できない人であれば竣工後に棟内モデルルームなりが設定されればそれと実際の造りをみて判断すれば良いよね。それが部屋位置なり希望間取りなりの優先順位より高ければ売れ残り住戸でも納得して買えた方が良いんだろう。
今は売り手市場なので竣工前の青田売りが主流だけど、普通は一生涯でそう何度も住まいを買う事はないんだから、無責任な他人の意見より自分と家族が納得出来る方が大切。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
ありがとうございます。このマンションなら建設前に完売することはないでしょうから、待ってみます。服も試着できるし、車も試乗できるので、マンションも、大部分の部屋は、実際に建ててから販売開始にしてもらいたいですね。