プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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[509: eマンションさん]

>>506 マンション比較中さん
長谷工は高層タワマンも手がけてますし、この人手不足の中長谷工なくなったら困るのは今やデベ側。あと仕様を決定するのはデベサイドなわけで、イメージだけで断定するのはよくないですね。全然長谷工を庇うつもりもないですが。

[510: eマンションさん]

モデルルーム行きました。思っていたより団地感がマシでしたが(一周建物、中に2棟？が建つ。多分中の2棟のうち南側の方は前が駐車場なので坪単価他安くなるかも。)、正直安っぽいなと感じました。
広さと駅まで近いことはやはり魅力的ですが、駐車場は部屋によっては遠いし値段は割高。
あとは、間取りが安っぽい間取りと感じました(デベ側が決めるのはわかってますが、長谷工さんにも価格の問題で権限があったのでは？)。プレミアムプランは坪単価バグってるし、ミドル？プランも1億以上の割には安っぽい…。スタンダードプランは、同じような部屋が沢山量産されそうで、魅力がなかった…1億以上で外廊下は高級感なさすぎる。
間取りや駐車場をそこまで気にされないのであれば、ある程度安ければいい物件だと思います～

[511: マンション検討中さん]

>>506 マンション比較中さん
御池東洞院のプレテイナージュというマンションは売主施工共長谷工ですが、デザインや設備は水準以上です。お金をかければ高級マンションもつくれるのでしょう。

[512: 匿名さん]

>>511 マンション検討中さん
あそこは上層階が二重床二重天井で、中下層階が直床だったりして露骨に格差をつけているのがいやだった。リビングの柱の出っ張りも大きく、リビングインの部屋を平気で作ったりと、高級そうに見えて意外としょぼかった（まあ、古いこともあるけれど）。

[513: 匿名さん]

>>512 匿名さん
長谷工の施工には、売り主（デベ）に関係なく特有の作り癖というか、構造上は完璧ながら美意識を無視したコストカットが散見される。その点を承知でコスパを考えてデベは依頼するんじゃないかな。ただ長谷工はプロ中のプロだから、今まで訴訟問題など一度も起こしたことがないはず。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>513 匿名さん
なるほど。訴訟問題がないのは意外でした。それは素晴らしいですね。
施工が長谷工の都内の高級マンション等も見ましたが、施工が長谷工なのが気にならないところもチラホラ。コストカットの有無による仕様の違いを気に入るか否かは人それぞれなので体感してもらうべきですね。

[515: マンション掲示板さん]

長谷工は訴訟問題がないといっておられる方も居られるようですが、長谷工は住民側の主な希望をほぼ無視して計画を推し進め、現在、住民側が問題とするその計画が建築審査会にて審査されることになっていると聞く。
そんな状況なのにも関わらず、大和ハウスはモデルルームを作り、契約の予約まで始めようとしているが、フライング過ぎて、問題になる可能性があると思う。長谷工も大和ハウスも企業の態度として大丈夫かな？

[516: 匿名さん]

京都市左京区の大型マンション計画、開発許可取り消し求めた審査請求を却下
2024年1月11日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1181526

京都市関連資料
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000305/305930/05...

[517: 匿名さん]

23.5 意見と見解
24.1 審査請求却下
24.11 販売開始

きちんとステップを踏んでいますね。

[518: eマンションさん]

>>517 さん

516さんも少し勘違いをされているのかもしれませんが、建築審査会は、516さんの取り上げておられる開発審査会にて審査請求が却下されたことを受けて、弁護士などが計画に法的な問題点があることなどを指摘し、京都市に建築審査会での審査を請求したものです。
その審査はまだ審議中だと思います。
経緯の状況は以上ですが、内容は残念ながら詳しく知りません。

[519: 匿名さん]

リンクページの内容から本件に関わらず、毎年何件か審議されていますね。
R6年は３件ありますが結果はまだの様です。

京都市建築審査会への審査請求事件　2024年11月1日
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069177.html

[520: 通りがかりさん]

店舗部分はまだ何が入るかは決まってなさそうでしたが、クリニックが有力だとか?！

このまま計画通り進むのでしょうが、地域の方にもメリットがあるといいですね。

[521: マンション検討中さん]

何について審査請求しているのか詳細しりませんが、確認申請関係の事案なので仮になにか問題があったとしても、修正してくださいレベルで一度降りた確認申請が不許可になるケースはまずないですね。
形状の一部変更があるかどうかレベル。

[522: マンション検討中さん]

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069175.html
議事録ありますが、メインは先月開催分になるかと思います。まだ議事録あがっていませんがそれ以前のを見る限り大きく問題になっているわけでもなさそうな・・・。
駐輪場の屋根有無で確認申請取り直しではなく一部変更で問題ないのかとかそんな感じのあら捜しっぽい？

[523: マンション掲示板さん]

>>522 マンション検討中さん

審査請求を出した時の反対運動のリーダーのコメント動画を見ると許可取り消しも視野にいれた審査請求なのだと思う。

[524: 匿名さん]

行政がいったん出した許可を取り消すのは不祥事なので、よほどのことが無い限りあり得ない。99.4％無理だと思う。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
取り消しまでは無いとしても、修正を求められる可能性はあるし、いずれにしても、そんな状況で、たかをくくって、予約受付まではじめるのは、購入希望者に対しても地域住民に対してもバカにした行為だと思う！

[526: 検討板ユーザーさん]

>>525 さん
これまで多くの場合で取り消しが無いとしても、購入希望者や地域住民だけではなく、建築審査会そのものに対する冒涜だよね。

[527: 匿名さん]

>>526 検討板ユーザーさん
なんで冒涜なのでしょうか？
建設審査会か原告(というのかわかりませんが)が、取り消しがなかった場合にも
販売時期の遅延により発生した損害に対して補償してくれないでしょ。
事業者の立場をかんがえると、普通のことと思います。

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん

事業者関係の方でしょうか？事業者のかたは、本当にそんなふうにしか考えられないのでしょうか？

[529: eマンションさん]

>>526 検討板ユーザーさん
そもそもこれが冒涜っていうなら無限に再審査請求出したら永遠に販売できないじゃん。
適当に許可されて着工しているから販売するわけでしょ。
ちょっと暴論すぎると思うわ。明確に何かしらに違反しているわけじゃないんだから。グランドメゾン富士見通のほうがまだ理解できる。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>529 eマンションさん
無限に再審査なんて普通のひとは考えないし、再審査すら、普通、考えないのではないでしょうか？
次あるとすれば、他の場合で、見られるように、裁判じゃないでしょうか？
529さんや527さんのコメントを読ませ頂くと、建築審査会をあまりに軽く考えていて、利益やスケジュール優先で事業者側の都合からの観点ばかりで、地域の多くの反対住民に対しても失礼だし、入居者保護の観点からの法的問題点も審議されることがあることを考えてみても、購入希望者に対しても、不誠実なんじゃないかと、思うけどﾅァ。

[531: 購入検討者]

購入を、どうしようか考えているをだけど、高額マンションなのに、400戸近くもあって、棟の建ち並んだ感じが、廉価版団地みたいなのがチョットなァ。
建築現場も見たけど、公共施設のある東側を除いて、三方、低層住宅街なので、東側の公共施設さえ3階建てなのに、5階建てで、あんな感じで建ち並んだら、チョット、異質感もあるし、景観上の問題で、反対の旗がいっぱい上がるほど反対があるのも、良くわかる気がするかな。
こじれたまま入居したくないし、3階建てくらいにするなど、柔軟な対応が、できないのかなぁ。
あの感じなら、3階からでも、送り火や西山が見ることができるんじゃないかな（確かめてないので、わからんけど）。
そうすると、採算上、各区画が、さらに高くなるかもだけど、価値の高い、地域にも受け入れられるものを買いたいから、そのほうが、あとあとも、良い気がするんだけど・・・

[532: 口コミ知りたいさん]

>>531 購入検討者さん
3階建てにしたら、まあ1.5倍ぐらいは高くなるってことだよねー。今の採算のまま3/5にすると70平米でも1億超えるんだろうね。3階建てとなると、マンションを建てる意味があるのかもわからないけど笑
現状、計画に法的な問題はないからマンションの話は進んでいる。住民はこれを覆したいのであれば法的に問題があることを示すか最後まで反対運動をするしかないんだろうな。デベ側は収益計画もあるだろうから、富士山のマンションのように気持ちだけでは計画をやめることはないでしょうねー。

[533: マンション掲示板さん]

>>532 口コミ知りたいさん

プレミスト関係の方ですか？

いままでの掲示板での話から分かるように、532さんが言われるように、法的問題点を弁護士らが示しているんですよね。だから、現在、建築審査会で審議されているですよね！
それに、そんな感じで、法的に問題がなければ、反対住民の立場や意見は、考慮しなくてもなんとかなる、という態度は、事業者の態度としてモラルが低過ぎるのではないでしょうか。

[534: 匿名さん]

ディベ関係者がこんなところにコメントするわけがないでしょう。

[535: マンション掲示板さん]

>>533 マンション掲示板さん
普通に購入検討者です。モデルルームも見に行き、高級感を感じなかったので高すぎなければ購入検討との感想も、このスレに記載済みです。
もちろん審議次第ですよ。審議で意見が却下されればデベは建てるでしょうし、もちろん問題あると決まれば計画は変えるべきです。これはマンション建設にかかわらず、普通のことではないのか？日本は法治国家ではないの？
他の方がすでに言及されてますが、この審査請求を何回も繰り返して行うのは、いかがなものかと。事業者側の収益だけでなく、地域の発展や経済など、こんなに大規模住宅であれば少しばかりでも影響はあるかと思います。
個人的には、反対側の方が不利な立場ではあるので、事業者側は少しぐらい譲歩したらいいのにと思わんこともないですが。

[536: 匿名さん]

この場所なら大規模分譲地にすれば子育て世帯向けで完売したと思います。ただ、京都市は入札をかんぽ時代の第１種中高層住宅専用地域のままでやったのが間違いで、そのせいで、５階建マンションを建てる前提で高値でデベが高値で入札してしまい、後に引けなくなっているという流れだと思います。ここは３方が第１種低層住宅専用地域なので、京都市が変更してから入札にすればよかったのだと思います。デベも住民も悪くなく、京都市の不作為の罪で揉めてるんですよね。第１種低層住宅専用地域に変更したら入札額が下がるのがわかっているので、あえてやらなかったのかもしれませんが。いずれにせよ、京都市が周辺住民のことを考えず、大昔にかんぽに合わせて作成した歪な都市計画を修正しなかったのが原因なので、入札させておいて後は知らんではなく、両者が納得できる案を出して責任をとるべきだと思います。デベにお金を返して、第１種低層住宅専用地域で再入札とか。ただ、行政のミスを認めることになるので何もやらないでしょう。住民もデベに文句をいうのではなく、京都市をターゲットにした方がいいと思います。

[537: 通りがかりさん]

>>533 マンション掲示板さん

531の購入検討者です。
大和ハウスのプレミストブランド関係者が、もし、532さんのような感じで、私のコメントに対する回答を考えているとしたら、本当に残念です。
やはり、周りの住民を大事にせず、大きなしこりを残して、建てられたマンションへの入居は、私はチョット躊躇してしまいます。

[538: 匿名さん]

>>535 マンション掲示板さん
ここの話ではありません。が、建築計画のついて変更を求めても、どんな建造物を作るのかは「最低基準」の企画を決めた建築基準法にあっている限り、ウチの権利ですという宣言でほぼ押し潰されます。
昔の京都民は、プライバシーや景観で補正を求めてたようですが・・・。

[539: 通りがかりさん]

>>534 匿名さん

そうなんですか？

[540: 匿名さん]

>>538
あ、建築基準法には、守るべき最低限の条件という風に規定されてます。

[541: 匿名さん]

>>538 匿名さん

建築基準法は最低限！
さらに景観条例などの主旨に反してないかも、十分に考慮する必要がある。

[542: マンション掲示板さん]

>>536 匿名さん
本当にそうですよね。
だから、京都市の不作為も正すための方策ともなるので、建築審査会に審査請求をしたのだと思います。

[543: 買い替え検討中さん]

>>542 マンション掲示板さん
「京都市の不作為」？作為がないことは良いことだと思うけれど。

[544: 買い替え検討中さん]

>>543 買い替え検討中さん
たぶん市行政の拱手傍観、無為無策、と言いたいんでしょうね。

[545: 通りがかりさん]

>>543 買い替え検討中さん

「不作為」とは、　本来は すべき行為を しないこと

[546: 匿名さん]

意見と見解をざっと見ました。
とにかく反対の意見が多くあり、話し合いでの整合は難しそうで、審査会に諮るのは、この時点(R5,4,11)で想定されていたように思える。審議会で終結するとよいのですが。

・建物が高すぎる。
・もっとセットバックしろ
・日照が悪くなる。
・戸数が多すぎる
・車の出入りが多くなる。
・要塞のようなデザインしたのは誰か
・妙が見えなくなって、保険局は屋上に招待してくれていた
・ディスボーザは24時間稼働するのか
・マンション要らないので高齢者がすぐいけるスーパーにして

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000305/305930/05...

[547: 検討板ユーザーさん]

>>537 通りがかりさん
532です。中立な意見として回答しました。536さんが言うように、事業者側だけの問題ではないですからね。だから、ベストなのは現在請求していると思われる低層住宅地への変更を京都市に認めてもらうしかないと思います。その決定が遡及するかはわかりませんが、その場合にやっと事業者側のモラルを指摘できるのではないでしょうか。
躊躇される点は同意です。値段はある程度高くなってもいいから、3階に変更して下鴨神社内のマンションみたいな感じにして高級感あるのに変更して欲しいですけどね、願望にすぎないですが。今購入検討者にできるのは静観ですね。

[548: 匿名さん]

いよいよ、明日から登録開始ですね！
案内に出ていた部屋、思ったより安くなってませんか？

[549: マンコミュファンさん]

>>547 検討板ユーザーさん

531，537の購入検討者です。
私のコメントは、少し失礼な部分があったかもしれません。それなのに、丁寧な回答有難うございます。

[550: eマンションさん]

６月に１本（駐輪場の屋根の件）
１０月に２本も審査請求している時点で、明確に違反しているって根拠がある訳じゃないのは明らかよね。
反対ありきで審査請求出してる気がするわ。
それと、第6回10月18日で怪しい結果が出ているなら販売一旦止めてるでしょ。何もないから販売する告知が来たと考えるのが妥当。
そもそも反対派は10月の2件何について違反してるって言ってるんだろう？

[551: マンション掲示板さん]

>>550 eマンションさん

仰るように、これだけの規模のマンションなので、少なくとも役員以上の決済が無いとスタートは切れないだろうから、大丈夫という確証のもと登録を開始をしたんでしょうね。

[552: 匿名さん]

86.97m2 が、1億円とすると380万円/坪
これから推測すると、350万円以下の部屋もありそうです。

203.58m2 6.45億円→1050万円/坪

[553: マンコミュファンさん]

南場は凄かったですね。
不利なこともありますが諦めずゲットは希望が持てました。
粘り強く腰を据えた戦略といいますかすぐ動くのは得策か分かりません。

[554: マンション検討中さん]

形状的に中部屋があるので、その並びが下手したら1階は300切るぐらいじゃないかな？
リセール考えたら北向き一択だろうけど・・・

[555: マンション掲示板さん]

>>550 eマンションさん

本格的な審議開始は11月予定らしい

[556: 通りがかりさん]

美学が成就するのかですかね？

[557: マンション検討中さん]

申し込まれた方いらっしゃいますか？

[558: 通りがかりさん]

>>557 マンション検討中さん

どうやら不調のようですね。