プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[484: マンション検討中さん]

松ヶ崎みたいな田んぼあるところで白金とか、上がり続けてるとか、頭の中お花畑のコメント増えてきたな　笑

2012大衆不動産なんか買う奴アホ→底値
2015大衆バブルで上がり過ぎ→上昇
2018大衆オリンピックで暴落する→上昇
2020大衆コロナで景気低迷するから投げ売り→上昇
2021大衆株価天井、不動産は十年くらいで天井→上昇
2024大衆株価はバブル超えたからニーサ買え！マンション上がる！→イマココ

大衆は根拠無い発言ばかりやけど、唯一わかる事実は2024以降バブル時より株価は高いということ
そして不動産価格は日経平均と相関性がある以上、高いか安いかでいえば高い
株屋のワイも不動産持ってるしインフレ基調は変わらん思ってるけど、松ヶ崎が芸能人広告にしたくらいで梅田周辺や港区みたいな単価捌けるのかは見ものやね

[485: マンション検討中さん]

>>468 匿名さん
プレミスト西院はなかなか完売しませんでしたね、、
確かに、割と批判が多かったですね。

[486: 匿名さん]

>>485 マンション検討中さん
西院のイオンモール横に279戸のマンションが追加になってますね。

[487: 匿名さん]

>>484 マンション検討中さん
梅田と港区の単価調べたら？
全然違うけど？
白金かどうかなんてどうでもいいが、松ヶ崎の不動産価格が上昇してるのは事実。お花畑でも何でもない。

[488: 京都市民]

私も正直「高い」と感じました。

俗に言う「田の字エリア」（私はこの呼び方は好きではありませんが）とは異なり、松ヶ崎エリアというのは、京都についてある程度土地勘があって、落ち着いた雰囲気を好んで定住目的（≠セカンドハウス、転売目的）で購入される方が多いように思うのです。

そうすると所有期間の値段変動よりも、払い切れるかどうかのグロス金額の方が関心を持たれる方が多い訳で、個人的には期待していた価格よりも10-15%程度割高だったのは事実です。
敷地内に駐車場があるのも魅力ですが、正直近隣で借りた方が安いと思える価格設定でした。

[489: 匿名さん]

駐車場は維持費なので、根拠があいまいで高ければ購入後に値下げも可能です。
もっとも、機械式は平面式に比べて、土地代は安いでしょうが意地や更新に費用がかかるので、
それらを見込んでの設定かもしれません。
土地に住居をできるだけ建てようということでしょうかね。
だったら、マンション価格はその分安くしろとは思います。

[490: 匿名さん]

５階さえ売れてしまえば、ある程度の資金は回収できるので、１～４階は長期戦を覚悟しているのだと思います。値段を下げて短期間で完売するより、値段を高めに設定して５年くらいかけて完売した方がトータルの収益があがります。大和ハウスは純利益が３０００億の優良企業ですから、短期間で完売することを目指さず、利益を最大化することを考えて高めの設定にしているのだと思います。ただ、企業として大丈夫でも大量に売れ残ると、担当者の評価には影響するでしょうから、それと購入希望者との我慢比べではないかと思います。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
5年くらいかけて完売を目差すのですか、、、このごろ、立地のいいところにバンバン新築マンションが建っていますから、買い手としては選択肢が増える一方ですから、中古物件を選んでもらうのは厳しい気もしますが、まあいずれは完売するのかな、400戸。

[492: eマンションさん]

>>490 匿名さん

デベの理論としては時間かかっても高い金額で売ればよいのですが、もしそれが理由なら、閑静な松ヶ崎で400戸もの戸数を利益最大化の理由で余してしまうと、街の景観やバリューにも影響を与えてしまいますから、1番大切なデベとしての信用を京都では確実に失ってしまう気がするんですけどね。。

[493: 匿名さん]

5年もかけると、その間に中古を売却する場合に不利ですね。
当初は永住のつもりでも何が起こるかわかりませんから。

[494: 匿名さん]

>>492 eマンションさん
そうですね。そして最大化された利益は、購入者の売却時に、時間差で不利益となって帳尻が合うということだと思います。１０～２０年後に松ヶ崎で大量の中古マンションが売りにだされた場合に供給過剰になってなかなか売れなくなると思います。新築時の購入者が全員が我慢して値下げしなければ、新築時と同じように値下げせずにいつか売れると思いますが、急いで現金化したい人は必ずいるので、値下げ合戦になりますよね。

[495: マンション検討中さん]

静かな環境を欲する人は高値でもこのマンションを買えばいいと思います。
ただし400戸もあると（まして学童のいるファミリー層が多いと）マンション自体は
静かというわけにいかないかもしれません。

[496: 匿名さん]

>>495 マンション検討中さん
さすがに400戸規模でマンションとしての静粛性を謳うようなことはしないでしょう。本当の富裕層で尚且つ夫婦世帯などを想定するなら50戸規模未満の小規模マンションで設定するのが一般的です。

[497: 買い替え検討中さん]

先日見学に行きました。いい所ですね！都内のマンションを売却で移住を考えております。

[498: 通りがかりさん]

>>497 買い替え検討中さん

私も考えています。
よろしければ、どの辺りが良かったと感じられたのか教えていただけませんか？立地ですか？

[499: デベにお勤めさん]

>>497
一回しか言わないぞ。やめとけｗ

[500: ご近所さん]

>>499 デベにお勤めさん
儂は何度でも言う。このマンション買うたもんがちや。

[501: 匿名さん]

たくさんあるので、焦ることはありません

[502: マンション検討中さん]

作りが安っぽ過ぎますよ、天井も低いし二重床でも無いし、外廊下、団地感否めませんね。
敷地が広過ぎて、出入りも自転車置場に行くのも面倒そうですね。車での来客は何処に車を停めるのでしょうか？良いイメージが湧きません。

[503: 匿名さん]

酸っぱい葡萄

[504: 匿名さん]

>>503 匿名さん
それ言うなら酸っぱい経験。多岐川裕美。中谷美紀は砂の果実。

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん
イソップのすっぱい葡萄の話だと思いますけど？

[506: マンション比較中さん]

なんたって……ですよ。長谷工に土地を売った郵政も間違い。だって大型郊外型ファミリーマンションしか建てること出来ない長谷工ですから。もっと言えば日本全国同じ仕様。見に行ったけど特別感無し。
なんかバカにされてるかな?そんでもって億ってか？笑うしかないね！
そうそう、松ヶ崎の空気感は惚れましたね。億出すなら松ヶ崎で注文住宅建てますわー

[507: 近隣住民]

タレント等CMに使うマンションは気をつけるべき！以前建築関係者が言ってました。

[508: eマンションさん]

>>507 近隣住民さん

どうしてでしょうか？
理由とダメだった例を教えてください

[509: eマンションさん]

>>506 マンション比較中さん
長谷工は高層タワマンも手がけてますし、この人手不足の中長谷工なくなったら困るのは今やデベ側。あと仕様を決定するのはデベサイドなわけで、イメージだけで断定するのはよくないですね。全然長谷工を庇うつもりもないですが。

[510: eマンションさん]

モデルルーム行きました。思っていたより団地感がマシでしたが(一周建物、中に2棟？が建つ。多分中の2棟のうち南側の方は前が駐車場なので坪単価他安くなるかも。)、正直安っぽいなと感じました。
広さと駅まで近いことはやはり魅力的ですが、駐車場は部屋によっては遠いし値段は割高。
あとは、間取りが安っぽい間取りと感じました(デベ側が決めるのはわかってますが、長谷工さんにも価格の問題で権限があったのでは？)。プレミアムプランは坪単価バグってるし、ミドル？プランも1億以上の割には安っぽい…。スタンダードプランは、同じような部屋が沢山量産されそうで、魅力がなかった…1億以上で外廊下は高級感なさすぎる。
間取りや駐車場をそこまで気にされないのであれば、ある程度安ければいい物件だと思います～

[511: マンション検討中さん]

>>506 マンション比較中さん
御池東洞院のプレテイナージュというマンションは売主施工共長谷工ですが、デザインや設備は水準以上です。お金をかければ高級マンションもつくれるのでしょう。

[512: 匿名さん]

>>511 マンション検討中さん
あそこは上層階が二重床二重天井で、中下層階が直床だったりして露骨に格差をつけているのがいやだった。リビングの柱の出っ張りも大きく、リビングインの部屋を平気で作ったりと、高級そうに見えて意外としょぼかった（まあ、古いこともあるけれど）。

[513: 匿名さん]

>>512 匿名さん
長谷工の施工には、売り主（デベ）に関係なく特有の作り癖というか、構造上は完璧ながら美意識を無視したコストカットが散見される。その点を承知でコスパを考えてデベは依頼するんじゃないかな。ただ長谷工はプロ中のプロだから、今まで訴訟問題など一度も起こしたことがないはず。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>513 匿名さん
なるほど。訴訟問題がないのは意外でした。それは素晴らしいですね。
施工が長谷工の都内の高級マンション等も見ましたが、施工が長谷工なのが気にならないところもチラホラ。コストカットの有無による仕様の違いを気に入るか否かは人それぞれなので体感してもらうべきですね。

[515: マンション掲示板さん]

長谷工は訴訟問題がないといっておられる方も居られるようですが、長谷工は住民側の主な希望をほぼ無視して計画を推し進め、現在、住民側が問題とするその計画が建築審査会にて審査されることになっていると聞く。
そんな状況なのにも関わらず、大和ハウスはモデルルームを作り、契約の予約まで始めようとしているが、フライング過ぎて、問題になる可能性があると思う。長谷工も大和ハウスも企業の態度として大丈夫かな？

[516: 匿名さん]

京都市左京区の大型マンション計画、開発許可取り消し求めた審査請求を却下
2024年1月11日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1181526

京都市関連資料
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000305/305930/05...

[517: 匿名さん]

23.5 意見と見解
24.1 審査請求却下
24.11 販売開始

きちんとステップを踏んでいますね。

[518: eマンションさん]

>>517 さん

516さんも少し勘違いをされているのかもしれませんが、建築審査会は、516さんの取り上げておられる開発審査会にて審査請求が却下されたことを受けて、弁護士などが計画に法的な問題点があることなどを指摘し、京都市に建築審査会での審査を請求したものです。
その審査はまだ審議中だと思います。
経緯の状況は以上ですが、内容は残念ながら詳しく知りません。

[519: 匿名さん]

リンクページの内容から本件に関わらず、毎年何件か審議されていますね。
R6年は３件ありますが結果はまだの様です。

京都市建築審査会への審査請求事件　2024年11月1日
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069177.html

[520: 通りがかりさん]

店舗部分はまだ何が入るかは決まってなさそうでしたが、クリニックが有力だとか?！

このまま計画通り進むのでしょうが、地域の方にもメリットがあるといいですね。

[521: マンション検討中さん]

何について審査請求しているのか詳細しりませんが、確認申請関係の事案なので仮になにか問題があったとしても、修正してくださいレベルで一度降りた確認申請が不許可になるケースはまずないですね。
形状の一部変更があるかどうかレベル。

[522: マンション検討中さん]

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069175.html
議事録ありますが、メインは先月開催分になるかと思います。まだ議事録あがっていませんがそれ以前のを見る限り大きく問題になっているわけでもなさそうな・・・。
駐輪場の屋根有無で確認申請取り直しではなく一部変更で問題ないのかとかそんな感じのあら捜しっぽい？

[523: マンション掲示板さん]

>>522 マンション検討中さん

審査請求を出した時の反対運動のリーダーのコメント動画を見ると許可取り消しも視野にいれた審査請求なのだと思う。

[524: 匿名さん]

行政がいったん出した許可を取り消すのは不祥事なので、よほどのことが無い限りあり得ない。99.4％無理だと思う。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
取り消しまでは無いとしても、修正を求められる可能性はあるし、いずれにしても、そんな状況で、たかをくくって、予約受付まではじめるのは、購入希望者に対しても地域住民に対してもバカにした行為だと思う！

[526: 検討板ユーザーさん]

>>525 さん
これまで多くの場合で取り消しが無いとしても、購入希望者や地域住民だけではなく、建築審査会そのものに対する冒涜だよね。

[527: 匿名さん]

>>526 検討板ユーザーさん
なんで冒涜なのでしょうか？
建設審査会か原告(というのかわかりませんが)が、取り消しがなかった場合にも
販売時期の遅延により発生した損害に対して補償してくれないでしょ。
事業者の立場をかんがえると、普通のことと思います。

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん

事業者関係の方でしょうか？事業者のかたは、本当にそんなふうにしか考えられないのでしょうか？

[529: eマンションさん]

>>526 検討板ユーザーさん
そもそもこれが冒涜っていうなら無限に再審査請求出したら永遠に販売できないじゃん。
適当に許可されて着工しているから販売するわけでしょ。
ちょっと暴論すぎると思うわ。明確に何かしらに違反しているわけじゃないんだから。グランドメゾン富士見通のほうがまだ理解できる。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>529 eマンションさん
無限に再審査なんて普通のひとは考えないし、再審査すら、普通、考えないのではないでしょうか？
次あるとすれば、他の場合で、見られるように、裁判じゃないでしょうか？
529さんや527さんのコメントを読ませ頂くと、建築審査会をあまりに軽く考えていて、利益やスケジュール優先で事業者側の都合からの観点ばかりで、地域の多くの反対住民に対しても失礼だし、入居者保護の観点からの法的問題点も審議されることがあることを考えてみても、購入希望者に対しても、不誠実なんじゃないかと、思うけどﾅァ。

[531: 購入検討者]

購入を、どうしようか考えているをだけど、高額マンションなのに、400戸近くもあって、棟の建ち並んだ感じが、廉価版団地みたいなのがチョットなァ。
建築現場も見たけど、公共施設のある東側を除いて、三方、低層住宅街なので、東側の公共施設さえ3階建てなのに、5階建てで、あんな感じで建ち並んだら、チョット、異質感もあるし、景観上の問題で、反対の旗がいっぱい上がるほど反対があるのも、良くわかる気がするかな。
こじれたまま入居したくないし、3階建てくらいにするなど、柔軟な対応が、できないのかなぁ。
あの感じなら、3階からでも、送り火や西山が見ることができるんじゃないかな（確かめてないので、わからんけど）。
そうすると、採算上、各区画が、さらに高くなるかもだけど、価値の高い、地域にも受け入れられるものを買いたいから、そのほうが、あとあとも、良い気がするんだけど・・・

[532: 口コミ知りたいさん]

>>531 購入検討者さん
3階建てにしたら、まあ1.5倍ぐらいは高くなるってことだよねー。今の採算のまま3/5にすると70平米でも1億超えるんだろうね。3階建てとなると、マンションを建てる意味があるのかもわからないけど笑
現状、計画に法的な問題はないからマンションの話は進んでいる。住民はこれを覆したいのであれば法的に問題があることを示すか最後まで反対運動をするしかないんだろうな。デベ側は収益計画もあるだろうから、富士山のマンションのように気持ちだけでは計画をやめることはないでしょうねー。

[533: マンション掲示板さん]

>>532 口コミ知りたいさん

プレミスト関係の方ですか？

いままでの掲示板での話から分かるように、532さんが言われるように、法的問題点を弁護士らが示しているんですよね。だから、現在、建築審査会で審議されているですよね！
それに、そんな感じで、法的に問題がなければ、反対住民の立場や意見は、考慮しなくてもなんとかなる、という態度は、事業者の態度としてモラルが低過ぎるのではないでしょうか。